一、學習內容
（一）土地使用權評估剩餘法
（二）路線價法與基準地價修正係數法
（三）房地產概念、特徵
（四）房地產價值及其決定因素
（五）影響房地產價格的因素
（六）房地產的評估程式
（七）建築物及其分類
（八）建築物在估價時需考慮的基本因素
（九）建築物評估的特點
二、重點與難解析
（一）土地使用權評估剩餘法
1、基本思路
剩餘法是將待估地產的預期開發價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤後，依據該剩餘值測算待估地產價格的方法。剩餘法在評估待開發土地價值時運用得較為廣泛。
運用該方法評估地價時，首先估算開發完成後不動產正常交易的價格，然後,扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用，以價格餘額來確定待估土地價格。
2、適用範圍
剩餘法主要適用於下列地產的估價：
（1）待開發土地的估價。用開發完成後的不動產價值減去建造費、專業費等。
（2）將生地開發成熟地的土地估價。用開發完成後的熟地價減去土地開發費用，就得到生地地價。
（3）待拆遷改造的再開發地產的估價。這時的建築費還應包括拆遷費用。
3、計算公式
v＝a－（b＋c＋d＋e）
式中：v－購置土地的價格；
a－開發完成後的不動產價值；
b－整個開發項目的開發成本；
c－投資利息；
d－開發商合理利潤；
e－正常稅費。
實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：
土地價格＝房屋的預期售價－建築總成本－利潤－稅收－利息
4、操作步驟
根據剩餘法估價的基本思路，剩餘法估價的程式為：調查不動產基本情況，確定待估不動產的最佳開發利用方式，預測不動產開發完成後的收益，測算開發總投資，確定開發利潤，估算待估不動產價格。
（1）調查待估對象的基本情況
（2）確定待估不動產最佳的開發利用方式
（3）預測房地產售價
對於出售的不動產，採用市場比較法確定開發完成後的不動產總價。
對於出租的不動產，首先採用市場比較法，確定所開發不動產出租的純收益，再採用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。
（4）估算各項成本費用
估算開發建築成本費用。
估算專業費用。
確定開發建設工期，估算預付資本利息。
（5）估算稅金。
（6）確定開發商的合理利潤
開發商的合理利潤一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算。投資回報利潤的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項，銷售利潤的計算基數一般為不動產售價。
（7）估算待估不動產價格
（二）路線價法與基準地價修正係數法
1、路線價格法的基本思路
路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定
道上設定單價，依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。與市場比較法、收益法等相比，這種方法能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。
所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近距離相等的宗地，設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。
2、路線價估價法的適用範圍
路線價法則適宜於同時對大量土地進行估價，特別適宜土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大範圍內對大量土地進行估價的場合。
3、路線價估價法的計算公式
宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度
如果深度百分率表示為隨著距離街道的遠近而宗地每平方米價格的變化狀況。
宗地總價＝路線價×深度百分率×宗地面積
4、深度百分率表
（1）深度百分率的表現形式有三種：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均濃度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計濃度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。
一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100％，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關係就表現為：
平均深度百分率＝累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
（2）製作深度百分率表，要考慮以下幾個方面：
①確定標準深度；
②確定級距
③確定單獨濃度百分率
④根據需要採用累計或平均深度百分率。
（3）四三二一法則
5、路線價估價法的操作步驟
（1）路線價區段劃分與設定；
（2）標準宗地的確定；
（3）路線價的調查與測算；
（4）深度百分率和其他修正率表的編制；
（5）計算宗地價格。
6、基準地價修正係數法
（1） 基準地價修正係數法，是利用城鎮基準地價和基準地修正係數表等評估成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
宗地地價＝基準地價×（1＋∑k）×年期修正係數×期日修正係數×容積率修下係數。
（三）房地產概念、特徵
1、房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地產可以劃分為物質實體與權益兩個方面。
物質形態的房地產是由土地和附著於土地上、下的人工建造的建築物及其不可分離的部分組成。
房地產權益是指與房地產所有權有關的權利和利益的總稱。
房地產評估對象是房地產物質實體與房地產權益的綜合體。
房地可以劃分為三種存在形態，即土地、建築物和房地合一。房地產評估的標的也有三種存在形式：
土地（或土地使用權）、房屋建築屋和房地合一狀態裝下的物質實體及其權益。
2、房地產的特徵
（1）位置固定性
（2）使用的長期性
國家規定的土地使用權出讓最高年限按不同用途予以規定：居住用地70年，工業用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年等。
（3）影響因素多樣性
（4）投資大量性
（5）保值增值趨勢
（四）房地產價值及其決定因素
1、房地產價格和房地產價值。
房地產價格，它是房地產交易雙方的實際成交價格。它是一種歷史事實。資產評估中的房地產價值並不是一種歷史事實。而是在該房地產尚未進入市場之前，由評估人員根據評估對象的自身狀況、周邊環境及市場條件，經過一系列假設或限定，將評估對象置於一種即符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。房地產價格是泛指在市場上實現了交換的成交價格。而房地產的評估結果或結論稱之為房地產價值。
2、房地產價格的種類
按照房地產三種形態為標準劃分，有以下三種價格形態：
（1）、土地價格：通常是指空地的價格。地價又可以具體劃分為基準地價、標定地價、出讓底價、轉讓地價和其他地價。
（2）建築物價格：純建築物部分的價格，不包含其占用的土地價格。
（3）房地價格，是指建築物連同其占用的土地的價格在一起的價格。
除以上基本的房地產價格外，還有以下幾種價格形態：
房地產單位價格。它可以是土地的單位面積價格，建築物單位面積的價格和房地合一狀態下的單位面積價格。
樓面地價，又稱單位建築面積地價，是平均到每單位建築面積上的土地價格。
樓面地價=土地總價格÷建築總面積，或樓面地價=土地單價÷容積率。
拍賣價格。
招標價格。