項目調查報告

市農村經濟研究會

“**市‘萬頃良田建設工程’”和“常州**市土地整治示範項目”屬於同一項目，建設規模、地點、建設資金完全相同。項目建設地點為上興鎮和**鎮二片，建設總規模16826畝，總投資27385萬元，其中：地方配套資金21511萬元(拆遷安置補償)，省以上投資5874萬元(土地整理工程)。《**市“萬頃良田建設工程”規劃方案》由**市政府於XX年2月申報至省國土資源廳，XX年2月規劃方案獲省廳批覆。XX年10月，**市政府申報了《常州**市土地整治示範項目》。土地整治示範項目是二部一省合作項目(國土資源部、財政部、江蘇省政府)，該項目省以上財政負責投資土地整理工程經費。

片工程區位於**鎮**村增福圩，東毗大溪河，西北臨蕪太運河，南靠金峰水泥接壤蘆盪河。項目總面積11157畝，涉及**村的15個自然村、16個村民小組;核心工程區涉及承包經營權農戶780戶2493人，其中需拆遷安置的農民531戶1654人;工程總投資約17100萬元，由省、市兩級政府撥款，是一項巨大的惠民工程;工程從XX年10月開始到XX年10月基本完成。筆者最近通過現場參觀、聽介紹、座談走訪，對項目的實施情況進行了調查研究，現將情況報告如下：

項目確定

**市國土資源局根據省國土資源廳和常州市政府的指示精神，從開發土地資源，提高土地使用效率，最佳化區域土地利用布局，改善農業生產條件，提高農民生活質量，實現耕地資源、建設用地資源、勞動力資源與公共服務資源的有效集聚，加快實現農田集中、居住集聚、用地集約、效益集顯的科學發展目標，推動城鄉經濟社會統籌協調發展，推進社會主義現代化新農村建設創建“萬頃良田”，發展現代農業，增加農民收入，改善農民生活有著深遠的現實意義。

XX年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議修訂了《中華人民共和國消防法》，並確定於XX年5月1日實施。新的《消防法》中確定了非重點建築項目消防審核驗收的備案、抽查制度，增強了建築項目審核驗收工作的針對性，同時也為消防機構科學、有效的開展建築項目的消防監督管理提供了良好的平台。結合工作實際，探討一下新《消防法》實施後如何加強在建建築項目的消防監督管理。

一、 建築項目審核驗收工作現狀及原因

（一）建築項目審核驗收工作現狀。目前，建築項目的消防設計審核工作特點可以概括為“紙上談兵”——所謂“紙上談兵”，是指目前的審核工作往往完全是監督員和設計圖紙之間的交流，針對圖紙中存在的問題，理想化的提出審核意見，突出了技術規範的要求，忽略針對性解決問題的建議，忽略建設項目的個體差異和滅火救援的實際需要。而建築項目消防工程驗收工作則“注重結果，忽略過程”——這並不是說消防監督員降低驗收標準，而是指通過一兩次囫圇吞棗的整體驗收，不能完全發現在漫長的施工過程中出現的各類缺陷，加上審核工作“紙上談兵”，往往造成驗收工作的被動。

(二) 造成建築項目審核驗收工作現狀的原因。究其原因，有以下兩點：一是建設項目數量多。就貴陽市而言，每年受理的審核驗收項目大約各為1500個，支隊機關更是要承擔50％以上的審核驗收任務，按照“審驗分離”的制度要求，在假設不開展其他任何工作的前提下，監督員平均每兩天就要審核或者驗收一個項目，沒有加強監督管理的空間；二是缺乏科學、有效的審核驗收工作制度和程式。審核和驗收工作從表面上看只涉及建築項目建設的起點和終點，但本質上卻應該包含“設計審核——施工管理——工程驗收”的全部過程，其中“施工”過程中又包含施工質量監督管理、消防產品監督管理、隱蔽工程檢查、裝修材料抽樣檢測等多個方面。由於施工過程缺乏管理，在建築投入使用後最終會造成日常的消防監督檢查中火災隱患層出不窮，以及消防設施維護難道大、成本高等問題。

*年*月，金融學會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業內的典型租賃項目開展調查工作。希望通過調查，達到進一步宣傳租賃業務在國民經濟中的重要作用，以及進一步摸清影響租賃業發展的政策性因素。 目前金融租賃研究會共20家會員單位。正式會員12家，贊助會員8家。這次調查一共收回7家17例典型案例。

其中正式會員5家12例，贊助會員2家5例。 租賃物件主要有：電信、電子設備、電氣製造設備、化工設備、製藥設備、公交汽車、運輸汽車、軋機、電梯、醫療設備、環保設備、制酒設備、印染等，觸及行業範圍比較廣泛。 租賃方式有三種：直接融資租賃、回租和經營性租賃。其中有些公司採用創新租賃技術，減少風險，提高了收入，但這種方式並不普及。

資金來源主要是銀行貸款。其他方式有：自有資金;吸收租賃資金;項目融資，還有一部分是自籌。遺憾的是金融租賃公司沒有從資金市場或戰略投資機構融資的案例。 擔保方式主要有：信用擔保、項目擔保、企業擔保、在建工程抵押、委託基金擔保、信用證擔保、托收等多種方式。缺乏銀行擔保、政策性擔保公司擔保的典型項目。 風險防範措施主要有：保險、擔保、保證金抵押、供貨商代墊款、租賃債權轉讓給銀行或投資人、對回租的物件用他項權登記的方式抵押、社會一些機構或部門代理監督和管理。

還沒有依靠二手市場、強制公證等方式，利用社會資源控制和化解租賃風險的手段。 租賃公司的收益主要是手續費、租賃利差、保證金利息等。還沒有或有租金的案例。整體看租賃業務仍處在低收益，高風險的階段。還缺乏吸引租賃公司積極開展租賃業務的動力。 承租人的收益主要有：技術更新;提前投資;得到快捷方便的服務;擴大產量、品種和出口創匯;增加效益、節省投資費用;解決流動資金短缺問題;通過租賃加速折舊。

一、調查目的

“綠城長興廣場”項目周邊商業物業租金水平調查，目的在於確定項目招商的基準價格，推進項目招商持續良性地運營，並確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

二、調查範圍

以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

三、調查方式

走街選點訪問。

四、綜合分析

1、人民北路。

本路段屬於三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元;二層：日租金1.6左右。

案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元)

人民北路銀時代店 一層 30 8 7.3

人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.64

西魚巷59號嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.5

4、長安路。

該路段沒有象樣的商業店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元)

金陵中路292號(空置) 一層 25 10 10.95

金陵中路318號汀凡詩女裝店 一層 30 6 5.4

縣前中街385號(空置) 二層 800 70 2.39

5、縣前街。

重點調查了位於縣前街與道園路相交處“第3大道商業廣場”。該項目總建築面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業建築約2萬餘平方米。

該項目一層日租金報價每平方3.5元;二層報價2.5元。

據該項目內部人士透露，長興第三大道商業管理有限公司以1.4元的底價從業主手中獲得招商運營權。

案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元)

近年來，街道以開展“項目建設年”活動為契機，立足自身優勢，按照“抓在建、幹當年，抓儲備、保下年，抓在談、謀長遠”的工作思路，在抓好當年項目建設的同時，注重超前謀劃、未雨綢繆，儲備和洽談一批新的重點項目，形成了“項目建設年年有新載體、經濟發展年年有新亮點、財政收入年年上新台階”的良好局面，實現了重點項目引進一批、建設一批、儲備一批“三個一批”梯次推進、持續不斷的良性循環，街道所屬企業呈現出遍地開花、競相發展的良好態勢，促進了鎮域經濟又好又快發展。

一、項目建設拉動地方經濟快速增長

1、財稅收入進入歷史發展最快時期。近年來，在項目建設的拉動下，街道財稅收入進入歷史發展最快時期。1999年街道成立時，全辦沒有一家產值過千萬或財政貢獻過百萬的企業，當年街道實現gdp不過1000萬元，地方財政收入也僅有100萬元左右。自“項目建設年”活動開展以來，街道共新增建設項目102項,其中投資過千萬項目22項。xx年實現gdp3.3億元，完成地方財政收入1145.7萬元，分別增長25%、44.4%。xx年實現gdp5.6億元，完成地方財政收入1733萬元，分別增長69%、51.3%。今年1-6月份，實現gdp7.5億元,完成地方財政收入1226萬元，同比分別增長94.8％、41.5％，財政收入增幅在鎮（街道、區）列第三位。到今年底，全街道產值過億元的企業將達到6家，財政貢獻過100萬元的將達到13家，預計全年可實現地方財政收入2400萬元。前後不到xx年的時間內，街道財政收入翻了20多倍，其中新達產項目財政貢獻占據了街道財政收入的半壁江山，標誌著地方經濟發展進入了快車道。

*年*月，金融學會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業內的典型租賃項目開展調查工作。希望通過調查，達到進一步宣傳租賃業務在國民經濟中的重要作用，以及進一步摸清影響租賃業發展的政策性因素。 目前金融租賃研究會共20家會員單位。正式會員12家，贊助會員8家。這次調查一共收回7家17例典型案例。其中正式會員5家12例，贊助會員2家5例。 租賃物件主要有：電信、電子設備、電氣製造設備、化工設備、製藥設備、公交汽車、運輸汽車、軋機、電梯、醫療設備、環保設備、制酒設備、印染等，觸及行業範圍比較廣泛。 租賃方式有三種：直接融資租賃、回租和經營性租賃。其中有些公司採用創新租賃技術，減少風險，提高了收入，但這種方式並不普及。 資金來源主要是銀行貸款。其他方式有：自有資金；吸收租賃資金；項目融資，還有一部分是自籌。遺憾的是金融租賃公司沒有從資金市場或戰略投資機構融資的案例。 擔保方式主要有：信用擔保、項目擔保、企業擔保、在建工程抵押、委託基金擔保、信用證擔保、托收等多種方式。缺乏銀行擔保、政策性擔保公司擔保的典型項目。 風險防範措施主要有：保險、擔保、保證金抵押、供貨商代墊款、租賃債權轉讓給銀行或投資人、對回租的物件用他項權登記的方式抵押、社會一些機構或部門代理監督和管理。還沒有依靠二手市場、強制公證等方式，利用社會資源控制和化解租賃風險的手段。 租賃公司的收益主要是手續費、租賃利差、保證金利息等。還沒有或有租金的案例。整體看租賃業務仍處在低收益，高風險的階段。還缺乏吸引租賃公司積極開展租賃業務的動力。 承租人的收益主要有：技術更新；提前投資；得到快捷方便的服務；擴大產量、品種和出口創匯；增加效益、節省投資費用；解決流動資金短缺問題；通過租賃加速折舊。 供貨廠商收益主要有：在銷售時，租賃公司為促銷提供了金融服務，使得他們全部或大部分貨款及時收回，促進了企業的再生產，增加了市場占有率。 社會效益主要有：增加了稅源和就業機會；增加了國家的外匯收入；改善了基礎設施建設和城市公共運輸用車問題；提高了地區醫療環境的硬體能力；改善環境治理設備的能力，減少了環境污染。 阻礙租賃進一步發展的原因主要有：稅基不合理，利息重複納稅，導致租賃公司收益太低，缺乏開展租賃業務的積極性；經營性租賃稅率過高，特別是把長期設備經營性租賃和短期經營性租賃同等待遇不合理；加速折舊稅務手續太繁瑣；對於特殊租賃物件，如：汽車、房地產等產權管理部門不予辦理他項權登記，難以用租賃方式開展業務；有些地方承租企業破產，將回租物件作為清算資產破產清算；海關對租賃購置設備沒有明確的政策，實際操作沒法規可依，扯皮事情不斷；承租企業拖欠租金，資金回籠慢，使租賃公司再投入困難；租賃公司資金來源緊缺，現行政策沒有落實；租賃成本高於銀行貸款，沒有稅收調節，企業融資成本太高，不願意使用租賃。 需要支持的政策條件：需要合理的稅基和稅率，降低租賃公司的稅賦；投資抵免所得稅政策應該給予租賃項目，以吸引更多的資金用於租賃；應將短期設備租賃與長期經營性設備租賃分別對待，讓後者享受融資租賃同等待遇；需要產權管理租賃物件應該給予租賃公司他項產權登記，以便這些產業也可以利用租賃方式投資或消費；簡化加速折舊報批手續和程式；衛生部禁止投資機構在非營利性醫院投資設備，應允許用融資租賃的方式添置設備。 這次典型項目調查基本告一段落，主要收穫是蒐集和交流了行業的經驗以及先進的做法，對政策法律、法規調整，提出了共性的希望。調查的目的基本達到。今後我們還根據企業的要求，對企業在發展中遇到的問題，組織相關的部門進行現場調查，幫助企業診斷問題，找出解決實際問題的辦法，把為行業服務落在解決困難、幫助發展方面。 這次調查不足的是提供的資料太少，沒有完全反映行業真正的成績、困難和需求。主要原因有：絕大多數公司都忙於增資擴股，沒拿出更多的精力參與這次調查；有些公司認為租賃項目的做法是商業秘密，不願意對外透露。造成的結果是一些新穎的租賃做法沒有收集到，而這些新興的業務恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的項目。 中國租賃市場非常大。租賃業務可以說從現在剛起步，市場的開拓範圍很廣，還談不上競爭，行業更多的應該是交流和發展。不能只希望得到別人的經驗而不願意展示自己的經驗，不交流就不會進步。新的租賃模式只有不斷創新才有生命力，特別是在資訊時代知識更新速度非常快，如不持續創新自己的新事物也會在短期內衰老。國外租賃公司把自己的做法完全公布在網上，以此招攬更多業務的做法值得我們借鑑。 行業內就算在某個領域有局部競爭，也應該從服務和創新兩個方面進行。這是企業自身的素質所決定的，別人輕易學不到。信德租賃公司無固定租金、無擔保、無固定租期，還參與分紅的租賃做法早就宣傳，至今沒有那家租賃公司能效仿就是個例證。但他們給我們帶來的創新精神，領導了中國的租賃業走向創新租賃的新時代。 今年儘管大量開展租賃業務的公司還不算多，但是幾家積極開展業務的公司租賃額卻飛速發展。公司之間的差別越來越大，希望今後能增加業內交流，縮小行業差距，為租賃事業的發展共同進步。

河北省林業從1990年開始利用世界銀行貸款造林，截止目前，已建、在建和擬建的項目已有四期。總投資計畫約6億圓人民幣，其中世行貸款4100萬美圓，造林任務16萬公頃，涉及我省9市的70個縣（市、區）。到2000年底，已累計完成造林面積13萬公頃，提取世行貸款2300萬美圓。世行貸款造林項目歷經10年，儘管每一期項目的具體目標有所不同，貸款的條件和轉貸渠道也有所變化，但總體來講，項目建設不僅加快了河北省速生豐產用材林工程的建設進程，儲備了大量用材林資源，而且對改善生態環境、促進農業產業結構調整和農民脫貧致富產生了深遠的影響。同時，借鑑世界銀行管理辦法形成的一套行之有效的工程造林管理經驗，對於我國加入WTO後在造林管理上與國際接軌，具有十分重要的意義。

一、 項目建設的成效

（—）增加了森林資源。 按照項目的既定目標，一、二期項目主要是發展速生豐產用材林，三、四期項目除發展部分速生豐產用材林外，發展部分經濟林，以幫助農民在短期內實現脫貧致富。10間完成的13萬公頃造林面積中，速生豐產用材林12萬公頃，名、特、優、新乾鮮果經濟林1萬公頃。根據幼林摸底調查結果，一、二類林面積達到90%以上。世行貸款造林項目的實施，為我省實現造林面積和林木蓄積雙增長做出了積極貢獻。首先，增加了項目區的林木資源，使世行貸款造林成為我省速生豐產用材林建設的主體工程；第二，使項目區的森林覆蓋率平均提高了1.9個 百分點，其中一期項目平均提高1.2個百分點，二期項目平均提高2.2個百分點，三期項目平均提高8.5個百分點；第三，上述完成的12萬公頃速生豐產用材林，按每年每畝平均生長一個立方米計算，可持續生產1600萬立方米的木材，將有效地緩解我省木材短缺等諸多問題。同時完成的1萬公頃乾鮮果品經濟林，進入盛果期後每年可生產15萬噸的乾鮮果品。