在物業管理工作會議上的講話 篇1
一、正視現實，進一步增強規範物業管理工作的責任感和緊迫感
我市的物業管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經過物業工作者的不懈努力，使物業管理工作，有了一定的發展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業認證情況看，全市物業管理企業中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167台，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委託樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33台鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數8095戶。幾年來政府協調解決資金300萬元，對城區一些老樓房及全市大循環式樓房進行供熱分戶改造。現在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的57%。由於煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發小區的物業管理情況看，我市城區現有引資開發小區4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區，建有樓房28棟，建築面積12.8萬平方米。其中物業管理由開發建設單位自管的有2個。租賃發包的有2個。除陽光苑小區物業管理較好外，其它小區的物業管理水平仍須急待提高。
在正視現狀的同時，必須清醒地認識到我市物業管理存在的突出問題。
一是行業管理不夠規範，機制不夠健全。我市物業管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導的力度不夠。物業管理企業市場準入制度未能得到有效執行，導致物業管理企業大都沒有資質，無序進入市場，管理不規範，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。並有開發商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業主負擔，造成多起民眾上訪。
二是業戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由於市場調節的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低於80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由於企業資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統存在隱患。
三是早期住宅物業管理缺失，供熱管網分散。由於我市沒有執行專項維修基金征繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現下水堵塞、牆皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養護時就出現了互相推諉、彼此敷衍的滯管現象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167台，鍋爐網點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環保質量較差。另外一些承包企業受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，民眾反應強烈。
四是物業企業負擔過重。目前物業服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數市民還習慣於計畫經濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業主只想得到更好的物業管理服務，卻不被契約約定支付相應的費用，直接影響了物業企業經營性收入。有的開發小區建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節、堵塞，髒水上返等問題不斷出現。物業管理法規與相關配套制度、政策不健全，影響了物業規範有序健康發展。這些問題在一定程度上影響了我市物業管理工作的發展，成為制約物業管理企業發展的難點。因此，我們必須正視現實，統一認識，加大力度，進一步增強加快發展物業管理工作的責任感和緊迫感。
二、全面履行部門職責，強化對物業行業的監管力度
1、明確物業行政管理部門職責。*市物業管理辦公室負責我市城區物業管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章;指導業主成立業主大會，並選舉產生業主委員會;指定專門帳戶，存儲和代管業主交納的各項維修資金，並監督其使用;制定物業服務契約、業主公約、業主大會議事規則等示範文本;審查物業企業資質;監督、檢查、指導物業管理活動;糾正違反物業管理行為。
2、做好“專項維修基金”的征繳工作。《物業管理條例》第2章第7條第4款規定：“按國家有關規定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業管理辦公室是物業維修基金的主管單位。依據上級有關部門要求，城市規劃區內新建商品住宅和現已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發建設單位代收，並與物管辦簽訂《物業維修基金收繳協定》;向購房者收取購房款2.5%的物業維修基金，購房者須持物業維修基金專用票據和其他資料辦理房屋確權手續;開發建設單位在售房期間，應將代收取的物業維修基金定期存入市物業維修資金專戶。現已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發建設單位或物業公司負責收取，按建築面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數量到市物管辦核准收繳數額領取專用票據，並及時將收繳的基金足額轉入物業維修基金專戶。
3、執行物業管理市場準入制度。根據《條例》規定，市物業管理辦公室要參與前期住宅小區規劃設計方案的論證，提出便於實施物業管理的具體意見，參與住宅小區竣工後的綜合驗收。今後凡進入社區(小區)的物業管理企業都要具備相應資質，同時要到市物業管理辦公室審核、備案。實施物業管理時，要與業主委員會簽訂物業管理委託契約，並向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低於5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業管理工作必須接受行政主管部門的監督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩定。開發建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或採取協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這樣做有助於完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業管理儘快走向規範化的市場軌道。
4、努力做好業主委員會的組建與管理工作。業主大會、業主委員會和業主是物業管理活動的主體，業主委員會是物業管理工作中的民眾性自治組織，在社區組織的配合下，由物業管理辦公室組織召開業主大會選舉產生，其委員應當由社區或樓區內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，今後凡是實行物業管理的住宅區，都要依法成立業主委員會。業主委員會要接受物業管理辦公室的監督、檢查、指導，同時積極配合社區組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規定。在實際工作中要突出業主權益，同時明確業主應承擔的義務，促進業主自律和民主決策。要保證做到業主的權責一致，這是業主大會、業主委員會規範運作的關鍵。要形成一個有效的監管協調機制，及時化解業主委員會和物業管理企業發生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業主委員會，肯定有力於物業管理行業高速健康發展，有力於減少投訴，保障社會穩定。
三、不斷完善服務功能，紮實做好物業管理工作
1、切實加快國有物業公司的管理機制改革。*市物業公司要全面進行企業內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業內部規章制度，切實形成規範長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現競爭上崗，定員定責;要實行承包經營制度，實現風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現績效掛鈎，獎優罰劣。通過改革，全面提高企業的經濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業管理事業的健康發展。
2、努力做好城區供熱聯網和分戶改造。依據國家、省市有關規定，城區內凡實行“大循環”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的採暖系統，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業公司直管樓房的分戶改造資金按規定由供熱單位和業戶共同籌集，委託管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產權單位和業戶共同籌集。今年，如果委託管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養護而出現隱患的，物業公司有權停止供氣。同時物業公司要根據城市發展供熱總體規劃，積極爭取協調資金，逐步實現大面積供熱併網聯網，實現環保、節能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯網和分戶改造工程。
3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業，依法收繳陳欠熱費，並對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續，堅決收繳。對供熱託管單位多年所陳欠的熱費，託管單位要採取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業公司可以停止供熱。
4、強化服務意識，提升小區物業管理水平。物業管理的對象是建築物和建築物的配套設施設備，服務的對象是廣大民眾，所以說它是一種特殊的服務行業，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業企業要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據物業管理服務內容、服務質量和市民的經濟承受能力，確定相應的收費標準，與業戶簽訂服務契約，並提供質價相符的服務。根據《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用戶收取費用，物業管理企業不得代收。物業企業要積極組織不同類別的從業人員進行物業管理知識、法律知識和專業技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好民眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護民眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。
在物業管理工作會議上的講話 篇2
同志們：
昨天，家瑾同志對《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的出台過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑑。
會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續探討研究的問題。昨天晚上，房地產業司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續研究，也希望各地積極探索。一是，關於業主和業主大會。《條例》規定業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。業主大會怎么組織，還需要探索。二是，業主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備高素質，能否請當地的人大代表和政協委員來擔任。業主委員會能不能真正盡責，對業主委員會發揮作用很重要，請你們在今後的工作指導中總結經驗。三是，業主大會在法律上承擔什麼責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業管理區域內發生治安事件，物業管理企業有沒有責任。五是，關於物業管理企業代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業改革的問題。六是，物業管理企業經營環境和虧損的問題，以及當地政府在環境整治中會不會增加物業管理企業負擔的問題。七是，共用部位、共用設施的產權怎么明確地界定。八是，舊小區實行物業管理難的問題。九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業管理活動的監督責任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告裡作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其複雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創新，機制創新，管理創新，探索解決好這些問題。發展中的問題要用發展的辦法來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。
我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設廳、各地房地產行政主管部門，也包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設和物業管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發展、經濟發展過程中的一些矛盾出發，作出了很多規定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環境衛生管理，還是房屋管理和市容市貌環境衛生管理相結合，是很現實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關係，認真分析各地實踐的基礎上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業主、開發企業和物業管理企業，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。
一、物業管理髮展及《物業管理條例》的社會基礎
我國物業管理歷來是有社會需求，與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業管理新體制的產生、發展是一個長期的演變過程，並且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會事業的發展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設、銷售和售後使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規範。
我國物業管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產權主要是屬於政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業單位負責環境管理，包括綠化、衛生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居(家)委會、街道辦事處是對居住環境管理承擔組織責任。
80年代中期之後，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環境配套設施的需求。房屋建成後由房屋產權單位管理，外部環境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環境衛生、綠化環境等公共財產的意識。
房地產市場的培育和發展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務於房屋所有人的物業管理。特別是人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區的物業管理，這種需求的經濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區物業管理的發展起到積極的推動和示範作用，同時也引發出物業長期管理的需求。
我們房地產開發是實行滾動開發，預售制、規劃批准建設範圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業費用由誰來承擔問題，促使開發企業組建物業管理企業，滿足開發企業的需求和購房業主在小區建設尚未全面完成情況之下的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的項目實施物業管理，也是基於業主對物業管理服務的需求，這就形成前期物業管理。
隨著住房制度改革的推進，物業管理也隨之發展。但存在公房出售之後的物業管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關係、管理方式等尚需研究和規範。
居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發展到對環境的需求;從需要對房屋共用部分的管理，發展到同時需要對部分公共社會事務的服務;從需要對房產和附屬設施的完好，發展到實現房屋的保值、增值。這些，使物業管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。
從我國物業管理髮展的進程來看，物業管理涉及我國計畫經濟體制向市場經濟轉變，房地產業發展和住房制度改革，改善人居環境、提供公共服務，也包括機關後勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發揮。在這些轉變中需要立法來強調業主的自身的位置，規範業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間，居委會、街道辦事處與業主和物業管理企業之間的關係，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在於《物業管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。
二、物業管理中要運用法律法規規範人們的行為(或者講相對人的行為)
《物業管理條例》既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法規來規範，在改革和發展中推進物業管理。法律法規的嚴肅性，既要調整解決好現有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規定，準確理解和把握好物業管理活動中的規定法律關係。這裡我著重講一講以下幾個方面的認識：
(一)業主是《條例》規定的責任主體
業主是房屋產權的所有者，業主委託物業管理企業實施物業管理區域內的物業管理行為。所以，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規定的義務。
(二)業主大會和業主委員會是一種必然的選擇
業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業主和業主之間內在的聯繫，這就體現出業主公約。因此，《條例》在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程式作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。
(三)契約是物業管理服務的法律依據
業主、業主大會與物業管理企業之間是契約關係。業主、業主大會委託物業管理公司管什麼、達到什麼服務標準，要通過契約明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業管理公司的服務內容不是包羅萬象的，應該按照契約約定提供服務。在物業管理服務活動中，業主是責任主體，物業管理公司是服務主體，他們之間違反契約的糾紛是民事糾紛，主要受《契約法》保護和約束，行政主管部門不要過多干預。
(四)前期物業管理必須加強
《條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務契約。為什麼《條例》規定，建設單位可以選聘物業管理企業進行前期物業管理。
在建設過程中間，開發企業與業主以及物業管理企業之間相互利益關係的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發，業主在滾動開發中，獲得產權，不可能等到開發商銷售完所有物業，購房人全部入住，成立業主大會之後，才來選聘物業管理企業實施物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住戶)過渡期的物業管理，也就是前期物業管理，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務契約由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業主長遠利益的保證，包括對批准規劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發企業建設過程中隨意改變規劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房契約中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務契約的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務契約中約定的關於物業管理的權利義務，為業主接受物業管理企業的服務提供了法律基礎。
(五)業主、業主大會、業主委員會應當誠意接受居委會的指導和監督
《條例》第二十條對業主委員會、業主大會與居委會的關係作了明確規定。要理順兩者的關係，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織，主要職能作用是，協助基層政權做好居民民眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規範，創造良好、和諧的社區人際關係。業主大會是業主們由於共同財產關係而形成的共同利益通過業主公約來確定的組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知並聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當接受居民委員會指導和監督，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，並接受其指導。與其他企業一樣，物業管理企業按契約和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關係。
(六)落實《條例》規定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改革和改進工作抓起
關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格徵收，專項使用，加強監管。
(七)政府機關要轉變職能做好實施監督
物業管理企業是依照《公司法》設立的自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能幹涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干預。政府部門既要尊重業主在物業管理上的自主權，也要尊重物業管理企業的獨立經營自主權。
政府的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程式來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。
(八)抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業管理，抓好試點穩妥推進
社會對環境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。
(九)建設部和省廳市局的工作問題
做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，並充分總結物業管理髮展的歷史過程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。
第一，要把法律關係弄清楚。要明確物業管理各方主體的法律責任，特別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。
第二、要儘快完成配套法規的制定，對過去的法規進行清理，要有計畫，明確出台的時間。部里有關司局向我反映，向地方徵求意見的立法經常不能按期回來。當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，並把考核結果向省區市政府通報。
第三，要同心協力，解決法制建設問題。我講的同心協力有三個層面。一是上下同心協力，我們這個行政管理的各部門要同心協力，二是左右同心協力，我們今天為什麼要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規劃問題，城市建設中的水、氣等改造的問題，都有規定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協力，特別要與民政部門，與當地政府有關社區管理的部門同心協力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什麼要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。
(十)宣傳工作
宣傳工作還要加強。法規司、房地產業司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發展、改善投資環境的作用，對協調業主共同利益和保護業主合法權益的作用。對業主的宣傳，要增強業主自律意識，推進民主協商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規範社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業主的利益，這是國務院領導對《條例》頒發實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛徵求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽民眾的意見，認真解決民眾反映的熱點、難點問題。
同志們，隨著《條例》的頒布實施，我國的物業管理行業進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大民眾的權益，為全面實現小康社會目標作出應有貢獻。
在物業管理工作會議上的講話 篇3
同志們：
市委、市政府召開全市建築業工作會議，目的是總結經驗，分析形勢，動員全市上下和建築系統幹部職工進一步解放思想，迎難而上，努力完成今年建築業的各項目標任務。這次會議，既是一次工作交流會，也是一次形勢分析會，更是一次衝刺百億的動員鼓勁會。剛才，五個單位作了交流發言。潘市長代表市政府作了工作報告，希望各鎮、各有關部門認真貫徹，狠抓落實。下面，我再講三個方面的意見。
一、今年以來全市經濟和社會事業發展勢頭良好
市委、市政府確定，當前全市各項工作要緊緊圍繞"兩個率先"、"兩個提前"的目標。"兩個率先"由省委、省政府提出，即率先進入小康社會、率先基本實現現代化，我市根據省和揚州市的要求，結合實際，提出了"兩個提前"的目標，即在時序上提前，力爭在20xx年全面建成小康社會;在位次上提前，力爭通過3-5年努力，躋身全省縣(市)前十強。20xx年，江都在全國縣域經濟綜合實力評比中列第44位，比上屆提升12位。在去年基礎上，今年經濟和社會發展勢頭良好。上半年實現GDP81.56億元，增長15.1%，增長速度在揚州市最高;完成財政收入6.88億元，增長25%以上。1-7月份，新增民營經濟註冊資本13.6億元，完成揚州市下達任務的97%;外資到帳6000多萬美元，完成了序時進度;工業技改投入形勢也很好，在手千萬元以上項目共有174個，其中億元以上項目13個;規模工業總產值在蘇中8縣(市)位居第二，僅次於通州市。各項指標均衡下來，我市綜合經濟實力在蘇中各縣(市)中列中上游。我們還認真貫徹中央1號檔案和省3號檔案精神，推進全民創業、全民致富，農村各項生產形勢良好，沿江開發、園區建設、城市基礎設施建設及各項社會事業穩步推進。這些數字和情況表明，今年上半年我市整個經濟發展勢頭是好的。這些成績的取得，與建築業的發展密不可分。去年我市建築業人均收入1.99萬元，在冊人數7.2萬人，共實現勞務收入14億多元，建築業占全市GDP總值的7%左右，許多"鳳還巢"企業是通過建築業起步，完成了原始積累，對經濟社會作出了很大貢獻。因此，建築業在全市經濟社會發展中起著舉足輕重的作用，承擔著重要的責任，各級必須高度重視並支持建築業的發展。
二、建築業面臨著難得的發展機遇和挑戰
應該說，目前全國建築業形勢是好的，國家實施西部大開發、振興東北老工業基地戰略，北京申奧成功、上海舉辦世博會、江蘇實施沿江開發，全國各地城市建設、基礎設施建設繼續保持了較快增長，這些都為建築業發展提供了良好條件和機遇。儘管國家巨觀調控，控制投資規模，但是到處仍然是一片欣欣向榮的景象，每個大的城市都是一個大的建築市場，建築業仍然有很大的發展空間。
從自身看，江都建築業經過長期的艱苦探索、自我積累，已經具備了加速衝刺、加快發展的條件。目前至少有四大優勢：一是資質優勢。建設部授予江都建設的特級資質，全省僅5家，同時我市還有7個一級資質。在當今建築業市場更加注重品牌、信譽的情況下，資質就是資本。二是市場優勢。我們已經在國內主要重點城市站穩了腳跟，占領了陣地，形成了良好的信譽。從全國看，除了國家直屬的大企業輻射全國市場外，省際間建築業優勢最大的是浙江，省內是南通，但是在相當一部分城市，我們能與浙江、南通的優勢企業並駕齊驅。作為一個縣級市，能占領這么大的市場，享有一定的聲譽和地位，很了不起。三是品牌優勢。我們先後在全國建起了一批品牌工程，可以這么講，在一個城市、一個地區，一個形象工程就是一座豐碑，就是一個無形的廣告。四是人才優勢。江都在外建築施工的一些人員已經進入管理層，說明我們建築施工人員的結構在提升，這是我們加快發展的一個重要基礎。建築隊伍的強大不在於人數的多少，最終要看人才的結構和規模。
我們既要看到優勢，也要看到不足。與揚州其他縣(市)比、與過去比，現在取得的成績確實來之不易、值得祝賀。但是，在發展的道路上我們前有標兵，後有追兵。市場經濟如同逆水行舟，不進則退，如果不能正確認識自我、準確定位，很可能在新一輪發展中掉隊，被淘汰。與浙江等先進地區比，我們主要有三個方面的差距和不足：一是運作機制不夠靈活。從某種程度上講，我們的運行機制還是行政管理型的，市場配置資源的比重和能力不足。下一步要通過深化改革來解決，因為運作機制問題直接影響我們的決策管理和思維觀念等。二是業務較為單一。我們今年要完成的100億元的任務絕大部分還是建築施工產值，多元化的經營格局尚未形成，由於業務單一，在激烈的市場競爭下，我們建築業的附加值、效益不夠高，從而影響了我們的資本積累和長遠發展。三是尚未形成資本運作的機制。浙江的三家上市公司，通過資本占領市場，已經發揮了巨大的效益。我們資本運作的路子沒有完全打開，導致我們就事論事，有多少錢辦多少事。由於我們自有資本很少，要想做大規模，除非做不墊資的工程，否則要做大肯定有很多制約因素，這個問題希望建築戰線的同志好好思考。如何發揮我們的優勢，克服不足，促進建築業更快、更好發展，這是擺在我們面前的一個重要課題。因此，我們不能滿足於已經取得的成績，滿足於已經取得的成功，一定要保持強烈的危機意識。
三、制訂落實江都建築業長遠發展的戰略措施
江都素有花木之鄉、建築之鄉、絲綢之鄉、魚米之鄉的美譽，這"四鄉"中最有潛力、最有影響的應該還是建築之鄉，這是指品牌效應、社會知名度和社會影響力，不是指在全部經濟總量中的絕對數。為什麼說建築業很有影響力?一是我們的重點企業在同行中有知名度。二是在全國相當一部分重點城市中，江都的建築業有地位。比如在北京市場，去年北京市對在京施工的20xx多個企業進行綜合評價，江都名列第一，在上海、西安、西寧、武漢、深圳、南京以及其他一些城市，建築行業主管部門也是把江都建築業擺在重要位置來對待的，我們其他哪一個產品、哪一個行業能有這樣的地位。三是在部分省市和民眾中有影響。比如西安、西寧，人家都知道江都建設是個大公司，江都的汽車、花木人家不一定知道，甚至你這個城市具體在什麼位置人家也不一定能說得清，但都知道江都的建築業還可以，這說明江都建築業在其他城市具有一定影響。如何把這些優勢和知名度充分利用好、規劃好、發揮好，這是我們要研究的問題。我們既要研究今年如何衝刺百億，更要思考、研究百億之後如何乾，下一步目標是什麼?我想，要在今年實現百億的基礎上，力爭通過3-5年努力，使江都建築業的施工產值達到200億元，只要全市上下共同努力，我們完全有信心、有條件、有理由實現這個目標。建築業下一步如何發展，我提五點想法供大家參考：
1、做強龍頭企業。我們目前有特級資質企業1個，一級資質企業7個，有億元以上建安企業20個，這些都是我們的重點骨幹企業。在這些企業中，重點還是要充分發揮特級資質無形資產的作用，做強龍頭企業。在3-5年內，江都建設要做到100個億，江建集團要做到30個億，其他企業也要制定發展目標。未來200個億的指標要重點在這20個企業中分解，如果江都建設和江建集團能分別做到100億和30億，還有18個企業，一家3億，就是近60億，這樣的目標是完全有可能實現的。這方面要總結浙江、南通和揚州建築業的經驗和做法，我們鼓勵各個企業加快發展、形成特色，同時也希望各個企業要充分利用好江都建設特級資質這個品牌，形成集聚效應。各層各級都要充分認識其戰略意義，形成共識，共同扶持龍頭企業。江都建設也要制定發展規劃，主動吸納其他企業，各駐外辦事處、分公司要有一個內部的聯動、制約和考核機制，在市場上形成拳頭。
2、做大規模市場。建築業要發展，關鍵要抓規模，這個要作為重點課題去研究。如果按照3-5年衝刺200億的要求，我們就要研究將來重點發展的規模城市是哪些。對照這個要求，如果重點企業原來的市場能保住，西部市場能有重點地進行戰略拓展，同時積極向二級城市拓展，未來3-5年我們就能達到8-10個10億元以上的規模城市，再有一批5億元的二級城市，東方不亮西方亮，建築業抗風險的能力就會大大增強。
3、做響品牌工程。應該說，通過近幾年的努力，特別是6個魯班獎的獲得，我們樹起了一批形象工程，提高了聲譽。在建築界，最有說服力的除了資質外，就是品牌和形象工程。因此，在新開闢的市場和競爭力較強的市場，我們一定要善於研究，有重點的投放人力、投放精力、投放資金，把品牌工程做好，這將會使我們長期受益。如何做好品牌工程，我想要注意以下幾點：一是對規模大、有影響的項目要組織重點攻關。對在一個地區有影響、有特色，對一個系統單位舉足輕重的工程，既要看經濟效益，更要看社會效益，要組織重點攻關、重點突破，不惜一切代價拿下。二是要組織優勢力量施工。項目拿到手後，如果不能做好，不但不能樹形象，而且還會砸牌子，因此，工程的質量、安全、速度一定要保證。三是要善於進行項目包裝。一個工程施工質量再好，但如果施工現場一塌糊塗，配套管理跟不上，也會影響信譽，因此要注意對施工現場進行淨化、綠化、美化，樹立企業形象。四是要善於推介宣傳。要注意把品牌工程包裝成資料、碟片等，對外進行宣傳推介，擴大知名度。
4、做好資本市場。要走多元化發展之路，關鍵是要善於運作資本市場。江都民間資本豐厚，1-7月份銀行存款總額是178億元，個人儲蓄是132億元，這在蘇中、蘇北是比較高的。但是我們的思想還不夠解放，民間投資的積極性還未完全釋放，建築業要在這方面好好研究，挖掘潛力。在資本運作過程中，一要善於和政府部門搞好聯合。最近，北京市政集團和江都建設局合作，在我市投資3億元搞城市建設。江蘇重點民營企業太平洋集團，年產值100多億，就是搞工程起家的。我市的天雨集團和建設局以BOT方式建設污水處理廠，運作也很好。其他企業也要在這方面積極進行探索。二要善於向基礎設施和非標工程延伸。包括向路橋、市政基礎設施和園林綠化等拓展。江都有10萬畝花木，如果建築業能起龍頭帶動作用，很有發展潛力。三要善於利用公司自身的信譽和品牌優勢，實現強強聯合。揚州一些建築施工企業通過依託自己的信譽向銀行貸款，與房地產開發商聯合，一起拿地、一起開發、一起賺錢。這方面我們路子要寬，膽子要大。我們江都的城市建設、園區建設和基礎設施建設，要首先向本市的建築企業放開，可以避免投資風險，保證一定的投資回報率。
5、做優管理隊伍。主要是要加強建築隊伍自身建設，這方面我們考慮得比較多、也比較擔心的還是機制問題，機制決定人才的引進、培養和使用。因此要加快企業改制，改進企業的管理。我們現在要按照200億的定位來考慮技術力量和管理力量，到底需要多少建築工人、項目經理、技術人員和現場管理人員，怎么來培養、引進這些人才，值得好好研究。同時，我建議建築系統大的規模企業和駐外辦事處，要組織一批精幹的、具有豐富經驗的、有資質的人員，比如財務、工程造價、招投標、質量管理人員，組建一支綜合的技術管理服務隊伍，對下屬企業和單位進行有償指導和服務，這方面單靠某個企業不行，要通過吸納社會人才來充實力量、加強服務。如果我們能組建這樣一支有實力、有影響的隊伍，我們的招投標命中率和管理水平就會大大提高。
最後，我希望建工系統和各有關部門對建築業加強服務、加強指導，做到領導到位、服務到位，形成合力，共同把我市建築業做大做強，為全市經濟和社會發展作出更大的貢獻。