格按照21號文，房屋補償款（不含區位補償和重置價，下同）約為12萬餘元，如果按照區城鎮綜合開發公司採取的平均拆為兩戶的方式，房屋補償款共約21萬餘元，但如果按照市政府203號令，房屋補償款約為31萬餘元。不同的補償方式相差非常大。這裡還應考慮另外一個重要問題，即目前，房屋對於我區東部地區農民來說，不僅是居身之所，還是一個重要的經濟收入來源，即房屋出租收益，拆遷戶在征地拆遷後，失去的不僅是住房，而且是一個重要的經濟來源，再結合土地被徵用而失去生產資料的情況，拆遷戶在征地拆遷後將何以為繼。 21號文XX年2月出台，應當說，其規定的補償標準，在當時即屬於中等水平，而隨著我市經濟建設、城市建設日新月異，社會綜合情況不斷發展，特別是近年來土地、房價均有較大幅度上漲的情況下，21號文規定的房屋拆遷補償標準，已明顯不符合當今現實情況，對此，據了解，我市各區在實施征地拆遷工作時，均採用了變通方法，以提高補償數額，但這種作法的弊端是顯而易見的，一是動遷工作中人為因素無法避免，擴大了政策執行的隨意性，二是會形成拆遷戶既然不執行檔案規定，則可隨意要價的情況，增加動遷工作的難度。 （2）關於農業人口安置保養問題。86號文規定，標準為35000元—40000元，保養標準為14000元—18000元。86號文於XX年4月出台，結合上述房屋補償標準過低的理由，目前關於農業人口安置保養問題同樣存在標準過低的情況，在此不再重述。 在這裡，提出較為超前的建議，可以參考國外通行的做法，以市政建設為目的進行拆遷時，在市政工程項目如公路等建成後，分配給拆遷戶合理的股份，以股利分紅對其進行補償，這種做法在深圳市的拆遷工作中已得到較為成功的運用。我區東部地區農民主要是依賴土地生存，僅給予數萬元的安置、保養費用，不如給予股利分紅，更有利於農民的生存利益。或者通過採用發行土地債券的方式，解決農民征地補償低與國家建設用地征地成本高的矛盾，也使農民可以獲得較長時期的土地收益，並獲得生產自救和發展所必需的資金。 2、農村小團體合力較強。儘管開發單位實施拆遷時，在堅持檔案規定的補償標準的情況下，充分考慮到具體情況而採取了變通執行的方法，如對待房屋面積較大的戶，有兩個以上單列戶口，但只有一個產權證的，給予產權拆分的方式，以達到套用較高的補償標準的方法等，實際上提高了補償標準，但此次征地拆遷工作開始後，前20天仍無一戶搬遷，動遷工作一度陷於停滯狀態，但自從有一戶搬遷之後，20天左右基本上全部搬遷完畢。對於這一情況，我們分析認為，主要是拆遷戶間關係較為緊密，從眾思想突出。基於農村所固有的居住、生活環境和特點，農村集體土地住戶間關係較為緊密，相互間沾親帶故或交往密切，具有一定的小團體合力，人員從眾、甚至盲從現象較為明顯，這一點，與城市拆遷具有明顯的差異。對於動遷工作而言，既有利的一面，也有不利的一面，對此，要充分利用有利的因素，重點突破，做好思想分化工作，達到以點帶面的效果。 3、戶情差異較大。該地區被征地拆遷190餘戶，各戶房屋面積及附屬物、經濟條件、收入來源、家庭成員結構、人口成份（居民、農民）等情況差別較大，如小營村征地拆遷中，有數代多人共一戶的情況，也有夫妻二人各一戶的情況等，戶情差異較大。對此類情況，區城鎮綜合開發公司除了上述拆遷產權面積的操作方法外，有下列措施：對夫妻二人各一戶籍，但只有一個權屬證的，一概按一戶一產權面積計算，產權面積累計；對夫妻二人同一戶籍，但分別取得房屋權屬證明的，也按一戶一產權面積計算。 另外，不少農民所確認的被拆遷房屋，戶均面積較大，最大的一戶達700多平方米，而有的全部是違法建築，以致各戶房屋補償和農業人口安置保養的標準、數額差別較大，各拆遷戶基於不適當的相互攀比而產生的利益要求的期望值差別較大，給動遷工作帶來一定難度。 （二）土地、房屋權屬情況複雜，違法建築比例較大 由於歷史原因，對於農村集體土地的土地使用權及房屋合法權屬的登記管理，不夠嚴格，征地拆遷中常出現手續不全現象，情況較為複雜，而是否認定相關權屬將直接影響補償利益，如有的拆遷戶有土地使用權手續，無房屋建造合法手續，有的只有房屋建造手續，而無土地使用權手續；還有一些村民住戶翻建的房屋，雖然按規定規定履行了審批手續，但在翻建時擴大多建的情況較多等。此外，由於客觀原因，過去村、組、區、鄉對村民建房行為規範滯後，管理不到位，致使村民民眾不經審批自建自搭房屋的現象很普遍，特別處於城市近郊的村民民眾，受利益驅動依靠地理優勢，搭建房屋出租給外來人口居住，以獲取租金收益。如小營村合法建築面積與違法建築面積比例達到約5：2，征地拆遷中曾遇到有的戶合法建築面積小於違法建築面積，甚至有全部為違法建築的情況出現。在本次小營村拆遷中，對於違法建築有的也給予了補償，如呂秀蘭戶，對無證房按一半有證面積給予計算，但是否對所有戶的違法建築均按統一的標準執行？如尺度不一，亦會引發矛盾。除了本地農民的違章搭建之外，外來流動人口在違法建築方面扮演了較為重要的角色，必須加強執法力度，嚴格禁止外來人口從事違法建築的搭建。 （三）我市各區對於農村集體土地征地拆遷的補償辦法和執行檔案的尺度不一 拆遷戶形成對比落差，對征地拆遷工作帶來不利因素：（1）補償辦法不一。前文已述，目前我市各區對於農村集體土地征地拆遷均採取了“變通”方法執行檔案規定，但各區方法不同。例如，我市棲霞區在農村集體土地征地拆遷中，也適用貨幣補償，不進行實物安置，但在拆遷後，由開發單位向拆遷戶提供廉價居住房，價格一般在1450—1550元左右，拆遷戶以獲得的補償款補足適當的差額即可購買，這樣，很大程度上緩解了檔案規定的補償標準過低的突出矛盾；而小營村征地拆遷中主要是採取對有兩個以上單列戶拆分產權面積，以達到使拆遷戶獲得較檔案規定更多的補償數額的辦法，以解決補償標準過低的問題。（2）掌握尺度不一。如，對於土