物業管理制度

物業管理制度 篇1

1.目的:確保工作人員人身安全。

2.適用範圍:適用於各服務中心保潔員。

3.職責:保潔員須遵守本安全管理規定。

4.內容:

4.1牢固樹立'安全第一'的思想,確保全全操作。

4.2保潔人員在超高處操作時,嚴禁單腳踏在凳子上。

4.3保潔人員在使用機器時,不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。

4.4保潔人員不得私自拔動任何機器設備及開關,以免發生事故,當需要清潔帶電物體時,須確定電源已關或須有電工在場,方可進行。

4.5保潔人員必須熟悉藥水的用途和操作規程。

4.6保潔人員應該嚴格遵守防火制度,不得動用明火。

4.7保潔人員在高空作業時,必須系好安全帶。

5.記錄:無

6.附屬檔案:無

物業管理制度 篇2

提供便利、高效、經濟的特色服務是衡量物業管理水平的重要標準，亦是提高農貿市場服務質量和管理效率的重要措施和保障。我們將根據農貿市場的特點、地理位置和周邊的配套設施情況、業戶需求調研結果，結合我司開展特色服務的成功經驗，充分考慮業戶需求的每一細節，通過提供豐富的特色服務項目，切實提高農貿市場的物業管理水平。也就是說物業管理將圍繞農貿市場各業戶的需求，秉承“以業戶服務為中心”的理念，開展全方位的業戶服務。

(一)日常期間特色物業服務(初步構想)

1.提供即時維修服務

提供維修安裝服務(大件設備等辦公設備等安裝，辦公家具等維修);提供各種即時維修安裝服務。

2.設立“紅十字”便民藥箱

管理處常備日常應急“紅十字”醫藥用品箱免費供有需要的業戶使用。

3.提供信息諮詢服務

(1)市內各種培訓信息

(2)餐飲單位信息

(3)搬家公司信息

(4)禮儀公司及禮儀服務信息

(5)交通信息

(6)其它信息諮詢服務

4、業戶搬遷服務措施

(1)設立業主搬遷接待(服務)小組，合理安排相關程式，協助業戶

在搬入農貿市場時更方便、更快捷。具體包括提供車輛或搬家公司聯繫。

(2)如有特殊要求，採用電話預約和上門提供服務等形式，即時提供各種便捷服務。

(3)管理處將在搬入期臨時劃出部分區域作為落貨區，派專人看護並提供協助;組建以管理處員工為主的義務搬運隊，為業戶提供搬遷服務。

(1)如有必要，在搬遷期間可由管理處聯繫品質好、信譽佳的辦公用品、辦公家具供應商，展示供應商的聯絡方式、服務內容以及貨樣的款式、規格、功能、價格等相關資料，使業戶節約時間、集中訂購，由供應商及時按需送貨上門安裝。

5、清潔服務措施

業戶在入遷初期時，將對新的居住環境進行必要的清潔。管理處可聯繫專業清潔公司為業戶提供規範、細緻的清潔工作。

日常期間視業戶需要可另行約定分時段預約上門提供清潔服務。

6、業主服務熱線措施

為了方便業戶，管理處配備業主服務熱線，24小時專人接聽加洲地帶三期內各員工服務需求信息，為有需求的業主提供各種服務及幫助。

(二)業主服務項目一覽表

1、無償服務

編號項目內容備註

代寄、代領郵件

代訂報刊、雜誌

臨時代為保管小件物品

電話留言服務

代搬重物

其他可選擇的無償服務

2、有償服務

編號項目內容收費

修理窗簾、拉窗等(不含材料)按成本價收費

疏通下水管道(主管)按成本價收費

疏通下水管道(支管)按成本價收費

修門、配鎖按成本價收費

查線、換線(電路)按成本價收費

維修、更換門鎖按成本價收費

更換、檢修開關、插座按成本價收費

家政服務按成本價收費

清洗空調過濾網按成本價收費

綠化養護按成本價收費

傳真按成本價收費

打字按成本價收費

複印按成本價收費

其它特色服務按成本價收費

物業管理制度 篇3

第一部分崗位職責

公司總經理崗位職責

1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。

2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。

3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。

4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。

5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計畫，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

7、重視人才，合理使用幹部，按照德、勤、能、績定期進行考核。

8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司匯報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的建議、意見和要求，並及時答覆，認真解決。

9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關係，創造良好的外部環境。

公司副總經理崗位職責

1、在總經理領導下，協助經理抓好全面工作。

2、主要抓好設備設施維修、保養計畫的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。

3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

4、制訂年度工作計畫，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

5、調動各方積極因素、共同管好物業。定期向總經理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業主和使用的建議、意見和要求，並及時答覆、認真解決。

6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

7、經濟與上級公司和政府相關部門順關係，創造良好的外部環境。

職能部門經理崗位職責

1、在公司總經理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。

2、負責制定本部門的工作計畫，組織各項工作的開展。

3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

4、負責制定本部門員工的業務培訓計畫，定期開展員工培訓。

5、負責指導、監督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。

管理處主任崗位職責

在總經理直接領導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。

1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度;

2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計畫，並組織編寫管理報告和各種通知、公函;

3、負責傳達公司檔案、通知及會議精神;

4、檢查監督本轄區工程維修、保全清衛人員以及管理員工作情況並進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

5、熟悉國家有關法規和物業管理規定，掌握各業主情況，檢查督促各責任區管理的實際操作;

6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業管理費催交的組織工作，並組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量;

7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計畫;

8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯繫，互相溝通、協調;

9、認真完成公司交給的其他任務。

內勤員崗位職責

內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。

1、按照物業服務的需要，編制採購計畫，並實施採購;

2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資台帳;

3、協助主任組織開展社區文化服務;

4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

5、負責管理轄區內業主檔案和物業檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發;

7、負責接聽服務電話，屬於業主投訴及報修的要做好記錄，並及時轉交處理，對於緊急突發事件及時向本部門負責人或公司領導匯報;

8、熟悉各種收費程式，負責接待上門的交費的業主，並做好收費記錄;

9、熱情接待來訪的業主及其他人士，對他們的諮詢事項給予熱情、周到的答覆和解釋;

10、完成本部門安排的其他工作。

管理員崗位職責

在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。

1、熟悉掌握物業轄區業主和物業的基本情況;

2、建立收費台帳，掌握收費動態，及時收取、催交各項應收費用;

3、負責辦理業主入住、遷出手續，監督管理裝修事務;

4、負責巡視物業使用情況，以及保全、清潔、維修人員的工作情況;

5、負責對外包服務過程進行監督管理;

6、負責與業主溝通、回訪，有效處理業主的投訴。

文員崗位職責

1、負責部門的檔案撰寫、整理工作;

2、負責員工考勤、收發傳達檔案等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;

3、負責辦理各類外來人員的出入證件;

4、協助主任組織由管理處發起的會議，並做好會議記錄;

5、接待來訪的業主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，並將詳細內容記錄在案;

6、負責做好檔案、記錄、卡的管理工作，並保證檔案完整、齊全、保密;

7、向各業主發出書面繳交各項費用的通知書;

8、通過各種媒介做好宣傳工作;

9、負責組織業主意見徵詢活動和社區文化活動;

出納崗位職責

1、清點匯總部門交來的款項;

2、審核原始憑證是否完整;

3、發放工資、獎金，支付符合手續的費用;

4、處理銀行存款收入和支出業務;

5、填制記帳憑證，交會計記帳;

6、正確使用發票，保證現金和銀行支票使用安全。

保全人員崗位職責

（一）、總則

1、貫徹執行公安機關和上級部門制訂的各項法規和制度，努力維護好物業轄區內的治安安全;

2、遵守公司規章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務;

3、負責做好對轄區內的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業轄區的登記工作;

4、負責做好機動車輛的管理和收費工作;

5、負責做好綜合管理費收取工作;

6、熟悉樓宇情況、以動態、巡查等方式預防、發現、制止各類事故如：打架鬥毆、盜竊等事件，提高應急處理能力;

7、按規定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續，認真做好值班記錄和交接班記錄;

8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業轄區各項管理規定。

（二）、保全隊隊長崗位職責

保全隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保全隊的各項管理工作。

1、了解和掌握保全隊的情況，根據管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監督工作，對物業轄區的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;

2、主持保全業務工作會議，督促檢查各項規章制度的落實，重點是《員工手冊》及保全相關規定的落實情況，組織隊員學習業務知識和形體儀表訓練，認真做好培養和業務訓練，提高全體隊員的整體素質。;

3、經常定期不定期檢查保全隊員的工作情況，做好監督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例;

4、掌握隊員的思想動態，認真做好思想工作，抓好保全隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;

5、教育培養所屬班長，不斷培養他們的組織指揮能力和管理水平;

6、處理有關保全方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，並採取果斷措施，控制事態發展。

7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。

（三）、保全班長崗位職責

保全班長在保全隊長的直接領導下，負責保全隊日常事務的實施工作。

1、負責組織當班的保全工作，監督和指導認真做好執勤工作，及時糾正和登記違紀違章現象;

2、檢查本班人員的著裝儀容、內務衛生，保管好配備的通訊器材、保全設施、自衛武器等物品;

3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;

4、按照保全部（隊）制定的培訓計畫搞好組織實施工作，定期召開班務會，經常對隊員進行具體的業務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業務水平，能及時解決當班時間內的各種突發事件。

5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區業主搞好關係;

6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當的事應及時向上級請示匯報;

7、團結本班人員，堅持做好經常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態、工作表現和工作能力。

8、完成公司下達的其他任務。

（四）保全員崗位職責

1、門崗

①熟悉物業轄區的概況、平面布局及樓幢分布情況;

②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌;

③負責做好大宗物品出物業轄區的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閒雜人員隨意進入物業轄區;

④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。

⑤熟悉保全設施設備的操作規程及報警設施的使用方法;

⑥做好本崗位的清潔衛生和交接班工作。

⑦負責回答解決住戶及來訪人員提出屬於本崗職責內的問題;

⑧對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止。

2、巡邏崗

①嚴格遵守公司規章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執行佇列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風範;

②樹立強烈的責任感，全面做好物業轄區的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業轄區治安安全，秩序井然;

③熟知本人責任區域內住戶情況，了解物業轄區內其它區域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發現問題及時處理;

④熟悉物業轄區消防設施的配置，並能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;

⑤巡查公共設備設施使用和公共衛生保潔情況，發現設施受損及時上報，對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止;

⑥加強對物業轄區的機動車輛管理，維持車輛停放秩序;

⑦積極參加職業道德和業務、消防培訓，努力提高自身素質。

消防員（保全員兼）崗位職責

1、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;

2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施台帳定期進行安全檢查，一旦發現火警即可投入使用;

3、物業轄區一旦發生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣藉故逃避;

4、發生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，並做好妥善安排，做好現場安全保衛工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協助有關部門查清起火原因;

5、加強轄區內動用明火的控制和管理。

監控值班員崗位職責

1、嚴密監視保全對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班保全處理，並及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。

2、熟悉所管理設備的性能、操作程式，能獨立進行操作，並能進行簡單的維修;

3、出現異常情況時，堅持、確認、匯報，並做好情況記錄;

4、負責設備的日常巡視、情況記錄;

5、保持機房乾淨、整潔;做好交接班工作。

維修人員崗位職責

1、執行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識;

2、熟悉物業轄區內樓宇的樓幢號、單元、戶數和房屋結構、水施、電施等管線走向;

3、嚴格遵守服務內容與服務標準，及時受理業主提出的各種報修;

4、積極為業主提供多項便民服務，並做到服務周到、熱情、規範，無投訴;

5、工作時間按規定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規程以確保全全，預防意外事故的發生;

6、工作完畢及時清理施工現場雜物，服務過程須請業主簽字認可;

7、愛護工具，杜絕浪費，按規定領用工具和維修材料。

8、負責對共用部位設施的巡視和保養。

9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料採購的計畫編制。

清衛工崗位職責

1、遵守公司制定的各類規章制度和《員工手冊》;

2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務;

3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，並保持整潔;

4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧;

5、按照服務內容和服務標準對物業轄區進行清潔衛生打掃，維護物業轄區的良好的衛生環境秩序;

6、及時清洗公共部位的亂塗、亂畫、亂張貼的廣告、標語等;

7、對保潔範圍內物業的異常情況及時行保全員或管理員匯報;

8、對亂扔廢棄物的現象應予以制止，並及時清除;

9、妥善使用並保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。

綠化工崗位職責

1、遵守公司的規章制度和《員工手冊》;

2、服從公司領導和管理人員的檢查監督，工作時佩戴好上崗證;

3、綠化養護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現象;

4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;

5、正確並熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥;

6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;

7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上;

8、熟悉物業轄區內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;

9、對工作過程中發現的物業轄區的異常情況及時向保全或管理員匯報。

第二部分公共制度

全體員工均為公司物業轄區的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

接待來信來訪來電投訴制度

為了實現“管理無盲點，服務無挑剔，業主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業主的任何來訪來電、投訴，屬於自己職權範圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決;不屬於自己職權範圍內或不能予以解決的，不得任何理由推託、迴避，應將業主（住戶）反應的問題當場予以接待，而後轉告相應部門。

2、每一位員工都有責任收集來自業主（住戶）關於小區管理的看法、建議、意見等。

3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業”。

4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，並做到一視同仁。

5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出迴避。

6、對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報並在24小時內予以解決或答覆，做到事事有著落，件件有回音。

7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，儘早為業主排憂解難，決不允許推託了事。

8、員工應認真做好本職工作，積極為業主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

9、對業主的投訴應及時進行分析總結，對反覆出現的問題，應組織有關部門進行深入探討並找出解決辦法，防止重複發生。

10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

管理人員文明服務標準

1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業主至上，服務第一”理念。

2、上班時間統一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權去謀私。

5、遵守制度，精簡辦事程式，團結協作，互相配合，互相監督，按質按量完成本職工作。

6、對業主應熱情，遇個別業主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業主發生打罵行為。

7、真熱情處理業主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業主的投訴、批評、建議，要及時進行調查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現象發生。

員工文明服務要求

1、熱愛本職工作：

①要樹立乾好服務工作的職業志向，熱愛本職工作。

②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業技術水平。

③待業主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。

2、文明管理：

①儀態端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

②語言謙遜：在接待業主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講髒話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閒話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。

③主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閒時一個樣”。

④優質服務：對業主負責就是對公司負責，處處應多為業主著想，為業主提供各種便民服務。

⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經營管理中職業道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。

員工廉潔工作制度

1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。

3、不以權去謀私，不利用工作之便占公司和業主的便宜。

4、不在上班時間乾私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。

5、業餘時間，不利用公司機具、材料向業主承攬私活。

6、不亂收費或收費不開收據。

7、不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。

8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業主，賺取物價差額。

9、維護公司利益，遵守公司機密。

10、不利用公款拉私人關係請、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。

13、節約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節約。

14、不得利用工作之便，要求享受商業網點提供優惠服務和物價。

15、不在報銷憑據中作假、謊報、多報。

16、不利用工作之便和業主對公司的信任，私下向業主推銷產品，賺取外快。

對外服務工作管理制度

1、思想面貌：細心、周到，要體現本公司高尚的精神面貌。

2、上班紀律：上班時間根據公司工作安排，每天必須先到公司報到，然後外出工作;工作結束後，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業主、住戶監督。

3、服務質量：根據客戶的要求，按質、按量、按時完成，以保證業主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經發現，立即作辭退處理，情節嚴重者還將追究法律責任。

4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業主、住戶反映，如業主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實後，將作辭退處理。

5、工作人員如損壞住戶財產，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

6、凡業主、住戶付給服務費一律交公司，並開具發票，若私自收取小費者，一經發現，扣工資或獎金，情節嚴重者作辭退處理。

鼓勵員工和業主參與管理制度

1、為了改進服務質量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業主、住戶提出各種合理化建議，建議採納後視施行效果對建議人進行物資獎勵。

2、員工和業主、住戶的建議範圍包括物業管理方法和手段，改進服務質量的措施，各種設備的使用與養護方法，節約能源與原材料的方式和如何增加經濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經理或上級主管領導。

3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關部門負責人定出試行方案，並交公司領導審批後執行。

4、合理化建議試行期根據具體情況分別定為15天和30天，期滿後由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，並核定獎勵等級，確定獎金數額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經試行期直接獎勵建議人。

5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結束後立即發放，並記入員工檔案。

6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據，多次提出優質合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。

第三部分管理處類制度

管理員工作責任監督區日巡視制度

1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定範圍的工作責任監督區。

2、每個工作日必須到各自的監督區域巡視兩遍，並做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。

3、巡視監督要求：

①檢查小區保全員、衛生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規章制度的行為）;

②檢查小區是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、牆面有無亂塗、亂畫、張貼廣告，小區內有無亂設攤及跨門營業）;

③小區是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區內有無可疑人員活動）;

④小區內環境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區內是否有影響正常休息的噪聲源）;

⑤基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;

⑥留意傾聽業主對物業管理的意見反映。

4、在巡視過程中，做好記錄。發現問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。

管理處走（回）訪制度

為加強物業管理處與廣大業主（住戶）的聯繫，使管理處各項工作置身於業主（住戶）監督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶走（回）訪制度。

1、走（回）訪要求

①物業管理處正、副主任把對業主（住戶）的走（回）訪列入職責範圍，並落實到每年的工作計畫和總結評比中;

②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，採納合理化建議，作好走（回）訪記錄;

③走（回）訪中，對業主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答覆，應告知預約時間回復;

④走（回）訪後反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。

2、走（回）訪時間及形式

①管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次;

②每季度參加一次居委會召開的牆門組長會議，廣泛徵求意見;

③有針對性地對業主（住戶）作專題調查，聽取意見;

④物業管理處設立投訴信箱，投訴電話;

⑤隨時熱情接待來訪，作好登記。

第四部分安全、消防、車輛管理制度

第一章安全管理制度

保全人員守則

一、著裝儀表

1、工作或執勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿;

2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭乾淨，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、捲袖子、挽褲腿。

二、行為規範

1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

2、站崗時姿態嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸菸、與人閒聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等;

3、值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天;

4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閒聊;

5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執勤點，做好交接班手續;不得遲到早退，不得擅自離開崗位;

6、值班人員就餐必須在值班室內就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;

7、不得脫離崗位，按照規定時間、指定地點站崗;

8、不得睡覺;

9、對住戶要有禮有節，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，

三、日常管理

1、不得遲到早退，嚴格按照規定時間站崗或巡邏;

2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;

2、嚴格執行對講機管理規定和警棍使用規定;

4、做好本班崗亭的清潔衛生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品;

5、門崗值班室不得會客。

四、罰則

1、違反本規定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;

2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;

3、本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關條款執行。

值班管理規定

1、保全人員實行24小時輪流值班制度。

2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

3、各班保全員必須按照編排的值班表上崗工作，並嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發事件。

4、當值班人員發現情況時，應做好控制工作，並及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

①報告時簡要說明事發地點、性質、人數和特徵等;

②及時勸阻和處理在物業區域違法管理規定的人員和事件;

③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導;

④在當班期間發生的問題及處理經過，在《值班記錄》做好記錄。

保全人員值班制度

1、三星級小區保全人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。

2、二星級小區站崗時間分為三個時段，分別為：

早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;

午間段：11：00—13：00

晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

5：00—22：00期間，不站崗時，保全人員採取在門口遊動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

3、一星級小區站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

05：00—23：00期間，不站崗時，保全人員採取在門口遊動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

4、本規定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區，實行24小時不間斷巡邏。

交接班制度

為認真做好崗位的工作交接和保全器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保全器材損失，特制定本制度。

1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。

2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切後果由交班人負責。

3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然後各保全員到各自崗位換班;

2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作;

3、保全人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業有限公司保全交接班登記表》，並簽名確認，發現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開後，接班人才發現屬於上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理;

4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得逾時接班;

保全員培訓制度

1、崗前培訓

上崗前向每位新入職的保全員介紹物業轄區情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

①上崗前必須掌握保全、通訊及消防設備器材的使用和操作;

②新入職的保全員須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然後開始正式上崗;

2、崗位培訓

①保全培訓：根據每年制定的保全部制定的培訓計畫，擬訂保全培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保全員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能;

②消防培訓：根據每年制定的保全部內部制定的培訓計畫，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計畫安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保全員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;

③每位保全員必須根據培訓計畫參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，並要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上籤到。

3、培訓課程設定

①培訓目的：通過培訓，提高保全員的綜合素質和服務水平，培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的保全隊伍;

②培訓項目：

A、應知、應會部分

公司制度與規定

部門制度與規定

保全常識

服務意識教育

禮節、禮貌及員工的行為規範、個人修養

轄區設施、設備介紹

消防常識

B、崗位工作規範

崗位禮貌用語、工作方法與技巧

崗位工作職責與細則

轄區突發事件的處理

C、消防培訓

D、法律常識

③培訓要求

A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;

B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄;

C、佇列訓練時，按正規化軍事要求操作;

D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。

④考評方式

A、理論培訓在結束後採取筆試閉卷方式進行，85分以上為優，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;

B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束後進行考核，成績分為優、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定;

C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。

警棍使用制度

為嚴格規範警棍使用，特制定如下規定：

1、警棍是保全人員執行公務時佩戴的自衛防暴器械，保全員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。

2、當班保全員應將警棍掛在腰帶後右側。

3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。

4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保全員不得以任何藉口或理由使用警棍攻擊他人。

6、當班保全員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。

7、交接班時要檢查清除後再交接，接受人發現警棍被損壞而不報告，應負責賠償。

對講機使用制度

對講機是保全人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的使用功能，愛護並熟練使用對講機。

1、使用規定

①使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護;

②持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右後側，站崗、巡邏時不得拿在手中;

③發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查後進行處理，嚴禁自行拆修;

④嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;

⑤嚴格按照對講機充電程式充電，不得待機充電，電池使用完畢後方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;

⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發現損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。

2、對話要求

①呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;

②收接方回話後，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號後，應回答“清楚”或“明白”;

③對講機僅限於進行公事聯絡，用對講機講話應使用規範禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情;

凡違反以上規定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節追究相關人員的責任，賠償損失，並處以相應的經濟處罰。

監控系統操作制度

1、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握監控系統的操作。

2、值班員必須嚴格按照操作規程監控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統各種設定、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟體，不得進行玩遊戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，並承擔所造成的一切後果。

3、未經上級部門主管批准，不得隨意播放監控錄像的錄像內容;

4、未經上級部門主管批准，無關人員不得進入監控室;

5、保持監控設備的清潔，定期進行擦拭、維護;

6、確保監控室的衛生和秩序，營造良好的工作環境;

背景音樂播放制度

1、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握背景音樂系統的操作;

2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統，不得私自拆卸或更改設定，確保其正常運作;

3、嚴格按照規定的時間和規定的內容播放音樂;

4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經發現，將追究當班人員相關責任;

4、保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環境。

物品出入登記制度

1、為維護物業管理區域業主的財產安全，確保轄區的公共秩序，轄區內的業主或住用人攜帶物品出入轄區時必須進行登記;

2、值班人員對攜帶進入物業轄區的可疑物品應進行盤查、詢問，屬於易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區;

3、值班人員對攜帶大件物品出物業轄區的：

①屬業主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，並承擔由此可能引發的後果後放行;

②對自稱是業主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業主資料或登記其身份證件後方可放行;

③屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關內容，進行相關的聯繫，認證其攜帶物品合法後方可放行;

4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質，可以進行適當的盤問，對未能執行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成後果的視情節追究相關責任。

重大事件報告制度

一、重大事件報告制度

為及時妥善處理重大事件或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件處理報告制度。

1、重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發停電、水浸、盜竊、械鬥等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關於中央空調主機、發電機、高低壓電櫃、通訊設備等大廈主要設備施捨故障;房屋主體結構遭受破壞等;

2、發生重大或突發事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現場處理，同時儘快口頭向公司領導報告，並根據事發情節決定是否報告公安、消防等機構協助處理;

3、參與事件處理的部門經理（管理處主任）在事件處理後立即填寫重大事件報告表，於12小時內以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過;

4、重大事件報告表由部門經理簽名後上報，入部門經理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報;

5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢後24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的'詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。

二、緊急事件處理程式

1、突發事件處理程式

①凡遇突發事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即採取措施，並報告管理處負責人、保全部;

②簡要說明事發的地點、性質、人數、特徵及損失價值;

③驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況;

④查看本轄區各類記錄、出入登記和監控錄像，檢查有無可疑情況和人員;

⑤對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化;

⑥對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態;

⑦對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理;

⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保全部，並由公安機關調查處理;

⑨相關責任人在接到突發事件後應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大;

⑩保全部組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經理。

2、鬥毆等暴力事件的處理程式

①處理鬥毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除正當防衛，一般情況下應儘量避免與人發生武力衝突或爭吵;

②巡查發現或接報有鬥毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保全部，簡要說明現場的情況（地點、人數、鬥毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監視現場，等待保全部指令;

③保全部接報後視情況派適當數量的保全員立即到現場制止，將肇事者帶往保全部接受調查，如場面無法控制，應儘快報告公安機關;

④鬥毆事件中物業轄區的財產或人員受到損害，應保護好現場，並留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償;

⑤如涉及刑事案件，應交公安機關處理;

⑥事件中如有人員受傷要及時組織搶救，並儘快送醫院搶救;

⑦如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向

3、盜竊等破壞事件的處理程式

①巡查發現或接報物業轄區有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式儘快向其他值班人員求助，簡要說明情況，並監視現場等待保全部的指令;

②保全部接報後，應迅速排適當數量保全人員到現場制止，設法抓獲肇事者，帶往保全部接受調查;

③事件如有財產或人員受到損害，應保護現場，留下目擊者，不要觸動現場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、菸頭等物品;做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償;

④如涉及刑事責任，應交公安機關處理。

4、電梯困人的處理程式

①值班人員接到電梯應急電話或巡查發現電梯，立即報告主管，組織相關人員到現場協助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;

②監控中心通過電視監控觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯繫，做好解釋安慰工作;

③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決;

④部門經理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經過。

5、停電停水的處理程式

①接通知物業轄區在短時間停電停水，應在停電前通知轄區內的業主;

②未預知的情況下物業轄區內突然發生停電停水，立即聯繫工程維修部，啟動應急水源，儘快採取措施恢復供電供水，並對業主做好解釋工作;

③保全部派出適當的保全人員維護秩序，以防有人趁機製造事端。

6、發現有人觸電的處理

①立即趕赴現場，切斷電源;

②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;

③立即進行人工急救，並送醫院急救。

第二章消防管理制度

消防安全檢查制度

為規範物業轄區的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

1、每月末及節日前，結合綜合管理考評對物業轄區公共區域、設施進行安全檢查;

2、檢查工作由公司組織，工程、保全、管理處主任參與;

3、檢查項目：

①各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效;

②房間所使用的電器是否符合安全規定;

③設有消防報警系統的物業轄區指示燈、煙感及報警系統是否正常。

3、檢查中發現物業轄區內各種設施設備有變異，或違反消防規定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

消防培訓制度

為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。

1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少於一次;

2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%;

3、培訓內容包括：

①學習消防理論知識

②熟悉使用常用滅火器材

③開展消防綜合演練

4、公司每年至少對業主開展消防宣傳教育培訓，包括：

①物業轄區防火的各種規定

②消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法

滅火器管理規定

1、滅火器是物業轄區內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態下使用;

2、保全部負責滅火器的管理工作;

3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;

4、滅火器購回後，保全部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期;

5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，並在瓶身標籤上註明失效日期。

火災處理制度

1、發現初期火警，在場人員應該：

①及時報告物業轄區當值主管，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向;

②立即利用附近的滅火器器械撲救，儘量控制火勢發展;

2、物業轄區當值主管接到現場報告後：

①帶領消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現場;

②立即指揮在場人員進行滅火撲救;

③指揮火警現場及可能受影響範圍的人員疏散;

3、當撲救無效，當值主管及時決定：

①將滅火人員撤離至安全距離內;

②立即向上級匯報;

③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。

第三章車輛管理制度

停車管理制度

1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區。

2、非小區住戶的車輛進入小區時，門衛應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，並作好登記。出小區時，應對其進行檢查，並按規定收取停車費。

3、管理人員對在小區內超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，並視情節處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

5、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放規定和收費標準，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關係，收受和賄賂，放鬆管理，違者從嚴處理。

小區車輛停放、出入管理規定

為加強對出入、停放本小區車輛的管理，維護小區正常生活秩序，確保住戶的生命財產安全，特對出入、停放本小區的車輛作如下規定：

1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區。2噸以上的卡車一律不得進入小區，特殊情況除外。

2、本小區有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區停放，按規定收取IC卡工本費、停車費。

3、本小區住戶車輛進入小區後，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。

4、非本小區住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，並做好登記，方可進入小區，嚴禁沖闖大門。出小區時收回IC卡，並按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。

5、進入本小區的貨車，卸完貨物後應及時離開小區，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。

6、進出、停放車輛必須服從小區管理人員的管理。駛入小區的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，並視情節處以罰款。

7、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放管理規定，發現可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關係，收受和賄賂，放鬆管理，違者從嚴處理。

8、違反以上規定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，並按小區有關規定辦理，情節特別嚴重的，移交公安部門處理。

車輛停放收費標準

根據鄞價（20xx）93號檔案，對停放車輛的收費標準作如下規定：

1、本小區有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。

2、本小區無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，並收取IC卡押金30元。

3、臨時出入本小區的車輛，自進入小區起，1小時內不收費;1小時以上至4小時內，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。

收費人員管理制度

1、舉止文明，姿態端正;熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

2、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握收費系統的操作。

3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡後方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據電腦資料要追究當班值班人員的責任。

4、堅持原則，嚴格執行收費標準，按照票額開具發票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關係，收受和賄賂，放鬆管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。

5、愛護設備，不得擅自修改系統各種設定、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟體，不得進行玩遊戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，並承擔所造成的一切後果。

6、如遇停電或設備出現故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC卡應分類保管，交收費管理員處理。

7、認真交接班，如實做好各項登記。

8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛生整潔。

物業管理制度 篇4

大廈物業客服部檔案管理制度及規定：

1、制度

1.1客服部文員負責客服部所有檔案(通知、制度、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要、政府紀要、政府法規等)的收集存檔和保管。

1.2文員、助理負責各部門檔案及資料(技術圖紙、說明書、手冊、業戶檔案、車輛檔案、工作聯絡單、通知、報告、公函、總結、會議紀要等)的收集、存檔和保管。

1.3任何人員借閱上述檔案資料,須登記日期、用途、經手人及歸還日期。

1.4秘密檔案要妥善保管,不準散播其內容,未經總經理批准,不準翻閱,不準複印,不準帶離辦公室。

1.5員工個人檔案、材料屬秘密材料的,他人無權翻閱,保管人員也不準,禁止將這些資料擅自給他人過目。

1.6檔案資料等要進行字母順序還是按內容、按時間等形式分類,其目的都要使查找迅速方便,因此都必須在檔案夾里清楚地標明。

1.7要經常進行清理歸檔,以免資料堆積混亂,對過期的檔案資料要及時清理,無保存必要的材料,經總經理批准可做銷毀處理。

1.8檔案具有較強的嚴肅性和權威性,一經發文必須執行。

1.9檔案一經領導簽發,任何人不得擅自更改。

1.10檔案分發傳遞必須做到及時、準確、安全。

1.11各部門對需要辦理的檔案,應當認真辦理,不得延辦、誤辦或推諉,對辦理完畢的檔案,承辦人應填寫結果和報告。

2、規定

為加強檔案管理,準確傳遞檔案,提高辦公效率,特制定本規定。

2.1外部來文的有關規定:

⑴各上級機關、政府部門及其他單位來文,統一由辦公室簽收。

⑵對收到的外來檔案,應及時進行分類、登記和分發傳遞。

⑶外來檔案原則上先送總經理閱批。

⑷根據總經理批示,逐一傳遞各部門經理傳閱。

⑸根據總經理批示,送達檔案辦理部門,並催促辦理。

⑹承辦過程中若有疑問,應及時請示,報告解決。

⑺檔案閱畢或辦畢,閱文人及承辦人應填寫承辦結果和報告,連同原文退回秘書處存檔。

2.2對外行文有關規定:

⑴部門對外的報告、請示和業務事項聯繫的檔案,均必須送總經理審閱後,方可外發。

⑵對外行文,領導批轉後,原件由部門文員留存、歸檔。

⑶對外行文,統一由部門文員負責進行編號、登記和外發事項。

2.3內部行文

2.3.1公司內部一般性業務往來檔案(包括聯絡單),由各部起草,部門經理簽閱。

2.3.2公司內部檔案(包括聯絡單),由各部收集、存檔和保管,必須保證完整性及連續性,以便備查。

2.4不論外部行文或內部行文,一律由秘書、文員、內勤傳遞。

物業管理制度 篇5

1、倉庫的物業管理概述

定義

倉庫是指為了儲存生產原料、半成品、成品以及為了配合物流管制面建造的適合存儲的建築物。

倉庫的類型

——從安全形度上考慮，可以分為：

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①一般倉庫；

②危險品倉庫。

——從建築結構上考慮，可以分為：

①封閉式倉庫；

②敞開式倉庫。

——從堆放的貨物性質上考慮可以分為：

①原料倉庫；

②半成品倉庫；

③成品倉庫。

●倉庫物業管理的內容

——消防管理是倉庫管理的首要內容

①消防器械齊備，消防水源和龍頭要專用；

②備有先進的報警設備和工具；

③嚴禁漏油運輸車輛進入倉庫；

④定期組織消防教育和消防演習；

⑤建立嚴格的消防制度，明確消防責任人，要及時消防火災事故等隱患；

⑥倉庫、站場範圍內要有明顯的禁菸、禁火標專和警示牌，對違反規定動用明火、吸菸者要加以處罰。

——倉庫的環境日常管理，包括：

①防潮、防高溫、防水浸應該是倉庫環境管理的關注重點；

②倉庫周圍要定期打掃、保持整潔；

③加強綠化管理，做好四季常綠，美化庫區；

④建立倉庫清潔打掃制度，倉位和通道要保持乾淨，有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作；

⑤倉庫高處的大玻璃要定期擦洗，使倉庫保持明亮清潔；

——倉庫的安全保衛是倉庫管理的重要一環，包括：

①在倉庫範圍內安裝預警設備，實行24小時監控；

②無關人員不得出入倉庫；

③嚴格執行兩人以上進入倉庫的制度。

④建立嚴格的值班守衛制度，在倉庫範圍內實行24小時巡邏安全檢查制度，對人員、貨物進出都要認真檢查登記。

——建立嚴格的管理制度，例如：

①機器設備的安裝、管理、使用規定；

②產品、貨物出入庫、材料出放庫規定；

③成品發貨出庫制度；

④機動車輛及鏟車使用管理規定；

⑤各種崗位的職責及操作規程；

——加強對倉庫公用設施的管理，例如：

①消防設施；

②汽車停車場、腳踏車棚；

③垃圾箱、垃圾桶；

④供電設施：配電房、配電箱、供電總表、分表、路表等；

⑤供水設施：水泵房、水泵、水閥、水錶、自動供水的電控部分等。

物業管理制度 篇6

1、在工作或值勤中,除因執行特殊任務或者不宜、不需要著保全制服的情形外,必須穿著保全制服。

非因公外出時應當著便服。

2、保全制服要配套穿著,並按照規定佩戴徽章、標誌、肩章、臂章,不得佩戴與保全人員身份或執行勤務無關的證章、飾物。

3、保全制服不準與便服混穿,不同季節的保全制服不準混穿。

4、在駐勤單位除執勤外,著裝時可以不戴帽子。

5、著保全制服時,要扣好領鉤、衣扣,風紀嚴整,內衣下擺不得外露;著春秋、夏裝時,必須著制式襯衣,按要求扎系制式領帶。

不準披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

保全制服應乾淨整潔,不得褶皺或有油漬污跡、異味。

6、著制式襯衫時,下擺應束於褲(裙)內。

領帶要系端正,不可鬆懈或歪扭。

領帶夾一般位於襯衫第三粒和第四粒紐扣之間的位置;褲子穿著要左右平衡,褲腰鬆緊適中。

褲袋內不可放過多的物品,以免影響褲型的美觀。

7、保全制服不能與便服混穿(如上身制服下身便服,或上身便服下身制服等),不得在保全制服外罩便服;穿制服時不能戴便帽,不能圍圍巾;不同季節的.保全制服不能混穿。

8、帽子的戴法要合乎規範,帽檐與眉同高,鬆緊帶不用時不得露出帽外。

除在辦公區、宿舍內或者其他不需戴帽的場合外,應當戴帽。

進入室內時,通常脫帽。

立姿可以將帽子用左手托夾於左腋下(帽頂向體外側,帽徽朝前);坐姿可以將帽子置於桌(台)前沿左側或者用左手托放於左側膝上(帽頂向上,帽徽朝前)。

在辦公室和宿舍內時,帽子掛在衣帽架上(帽頂向上,帽徽朝下),或者統一放置在床鋪被褥正上方。

9、穿著制式黑色或棕色皮鞋,要保持鞋面光潔無破損,制式訓練鞋要保持乾淨無異味。

男性保全鞋跟不超過3厘米,女性保全鞋跟不超過4厘米。

不得穿拖鞋、赤足,要穿著黑色等單一深顏色的襪子。

10、著裝參加重要活動時,只能佩帶公安機關或保全公司統一頒發的勳章、獎章和證章。

11、除緊急情況外,駕駛和乘坐警用機車時必須戴保全防護頭盔。

除工作需要或者眼疾外,不得戴有色眼鏡。

12、愛護和妥善保管保全制服和保全標誌。

嚴禁將保全制服和保全標誌變賣、贈送或出租、出借給他人。

物業管理制度 篇7

一、物業管理範圍：凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理範圍。

二、物業管理機構：業主大會是物業小區內全體業主組成機構。業主委員會是業主大會的執行機構。

本屆業主委員會是會設主任、委員共七名。業主委員會主要任務是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業主的權益，完全自願原則，不享受小區任何福利待遇。

三、物業小區的使用與維修。

小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

1.合理使用小區內共用部份共用設施設備，自覺維護物業小區的整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

2.愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主所共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保全亭等等。

3.自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。

4.業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引並即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。

5.機動車在小區內應控制時速低於5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。

機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用於業主和訪客車輛的臨時停放。

6.業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會並遵守有關規章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工後即時清理余泥垃圾。

四、物業服務費用的交納。

本小區物業服務費包括：物業管理人員(保全)工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

1.業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委託他人按期代交或及時補交。

2.對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委託物業服務人員催繳，可採用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，並可採用相應催繳措施。

3.欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公布欠繳情況。

4.欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。

五、財務管理。

本小區設收款記賬員一名。本小區財會收支情況每季度向全體業主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區全體業主監督。

本物業管理制度自20__年一月一日起執行

本物業管理制度由業主委員會負責解釋。

物業管理制度 篇8

一、物業管理的範圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理範圍。

二、成立機構

為促進物業管理規範運行，設立___局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格後聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。

物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。

三、物業管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定並監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。

4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內_—_棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。

2、保衛人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責

負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電錶使用情況。

4、義務監督員工作職責

負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告並監督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行契約聘用制，確立月基本工資，並按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

2、有關要求

物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。

物業管理制度 篇9

（一）客服中心管理運作

工作內容：核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務

頻度：一天內辦完二遍/天，消滅違章於未然每周三次100%

標準：準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程式： 8：30—17：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。

8：30—17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

（二）綠化管理

工作項目：澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗

工作要求；澆水：冬春季晴天每二天澆一次水，時間近中午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜；

施肥：春秋季一遍，根據長勢局部加施、灌木和粗生喬木春秋季多遍；

修剪整形、除雜草：冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園；

病蟲防治：每月一遍，嚴重者半月一遍；

補苗：春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

標準：均勻，保持綠色長勢良好均勻，無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

程式：7：00—9：30澆水、施肥；

9：30—11：30除雜草、整形、保潔；

13：30—15：30除殺蟲、補缺、保潔；

15：30—17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設施維修、養護運作：

工作內容：裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護；

道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈

頻度：8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，

污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音；

檢查：二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修

標準：符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上道路平整無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上；

程式： 8：30—8：30向客服中心了解和處理業主保修、投訴。

9：00—17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案

（四）安全護衛、停車管理

工作內容、定崗檢查流動檢查學習與訓練、消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔腳踏車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練

頻度：每周三遍，5分鐘內到達現場；

標準：人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、佇列等常規訓練

（五）保潔管理

工作項目：地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂

頻度：地面清潔、二遍/天，保潔、12h/天，樓梯道，掃二遍/周、洗一遍/周，垃圾清運，二遍/天，垃圾外運、一遍/天消殺滅鼠、蟑螂、二遍/月，向業主發藥一次/年；

標準：地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，腳踏車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3隻以下

程式：5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。

物業管理制度 篇10

1.部門經理的職責

(1)秩序管理部經理應對整個物業範圍內的安全負有組織領導的具體責任;

(2)根據國家秩序管理的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定秩序管理部門的工作計畫和目標,並督導下級管理人員的工作;

(3)主持部門例會,傳達貫徹總經理及有關部門的指示,並與廣大秩序管理人員一道分析研究住宅小區的秩序管理管理問題;

(4)熟悉和掌握住宅小區內各種秩序管理設施的操作和性能,熟悉住宅小區內秩序管理狀況,做到心中有數;

(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理;

(6)負責完成總經理交辦的其他事項。

2.秩序管理班長的職責

(1)對部門經理負責,做好所管轄區內安全秩序管理工作;

(2)帶領秩序管理班全體人員,根據制定的崗位責任制,認真嚴肅、一絲不苟地搞好安全保衛工作;

(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求,嚴格進行檢查,督促全體秩序管理人員落實崗位責任制;

(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉秩序管理業務,了解物業管理公司所制定的規章制度,掌握管區內秩序管理保衛工作的規律、特點,嚴格管好、做好安全保衛工作;

(5)做好部門領導和基層秩序管理人員的協調工作,及時將秩序管理人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領導部門提供建設性的工作建議,同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排;

(6)認真做好本班秩序管理人員的考勤工作,詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況,每天應向部門經理匯報一次;

(7)以身作則,做好本職工作。

3.秩序管理員的職責

(1)秩序管理員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。

(2)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。

(3)值班秩序管理人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作,認真檢查設備設施,發現不安全因素立即查明情況,排除險情,並及時報告主管部門及領導,確保管區的安全。

(4)執勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發現可疑的人、事、物,預防案件、事故的發生,力爭做到萬無一失。

(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對崗位發生的各種情況要認真處理,並且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發性重大事情,要及時向主管部門經理請示報告。

(8)嚴格執行交接班制度,按時、按規定交接班。

(9)對住宅小區內的住戶做好公司的規章制度及秩序管理保衛的宣傳工作。

(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區的訪客,並儘可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶及有關部門。

(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話,認真完成領導交辦的各項任務。

(12)若發生案件,應採取下列步驟以協助破案:

①立即報案並留在現場直至公安人員到達;

②切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品,保留現場證據,方便取證工作;

③禁止任何人在現場走動,並禮貌地勸阻閒人進入現場,以方便公安人員現場調查;

④向公安人員提供有關案件詳情。

物業管理制度 篇11

物業監控管理員工作職責

1、按規定使用，保養監控消防、ba系統等設備、設施。

2、定期協助工程技術人員對苑區各類監控、消防ba系統等設備，設施進行檢查，記錄設備運轉情況，發現問題及時匯報管理部處理。

3、詳細記錄當值期間的工作情況，保持與當值管理人員的`暢通聯繫，每半小時與各巡邏、保全、大堂、管理崗聯繫一次。

4、忠於職守，工作嚴肅認真，密切注視監控，消防等設備工作情況，必須掌握監查區域內的動態情況，發現問題按程式或應急方案處理。

5、嚴禁擅自開機，使用電話辦理私人事務，保持專用電話暢通，嚴禁吸菸，看報紙，脫崗，嚴禁與他人在室內閒聊。

6、對日常工作中發現問題應及時報告，不得延誤，並詳細記錄時間、地點、程度、原因和處理結果，將詳細情況書寫書面報告呈管理處。

7、保持監控室內的清潔工作，使工作環境良好，嚴禁在室內食用任何物品，免招老鼠侵襲，破壞。

8、注意保密，無關人員嚴禁闖入，如需查看資料，須得到主管的批准。

物業管理制度 篇12

一、衛生清潔達標標準

1.住宅樓總體清潔服務

(1)清理大廈內所有垃圾到垃圾轉運站 每天2次

(2)清潔垃圾桶 每天2次

(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌 每天1次

(4)清潔所有出口大門 每天2次

(5)清潔所有手印及污漬(包括樓梯、牆壁、防煙門) 每天1次

(6)清潔所有扶手、欄桿 每天1次

(7)清潔照明燈及燈罩 每周1次

(8)拖擦地台、雲石、大理石表面 每周1次

(9)清潔所有樓梯及窗戶 每天1次

2.人行樓梯衛生

(1)掃淨及拖抹所有樓梯 每天1次

(2)洗擦扶手及欄桿 每天1次

(3)洗擦樓梯表面 每月2次

3.高層住宅出入口大堂衛生 (1)掃淨及洗刷大堂出入口地台及梯級 每天2次

(2)清潔大堂入口所有玻璃門窗 每天1次

(3)抹淨大堂內牆壁、鏡面、公布牌表面 每天1次

(4)大堂總服務台、地腳線抹塵 每天1次

(5)清潔大堂天花板 每月1次

4.電梯衛生

(1)打掃電梯廂、電梯廳地面 每天3次

(2)清擦電梯門及指示板表面 每天1次

(3)電梯廂壁、通風口及照明燈清潔 每天1次

(4)電梯廂壁、電梯門框並上保護劑 隔天1次

(5)電梯槽底清理垃圾及電梯縫清潔 每天1次

(6)清擦電梯廂天花板表面 每周2次

(7)擦抹電梯廂監視器探頭 每天2次

5.天台衛生

清潔打掃天台衛生 隔天1次

6.住宅樓外圍衛生

(1)外圍清掃 每天環繞數次

(2)垃圾站清理 每天2次

二、清潔衛生公約

為保持本小區清潔衛生，各業主、住戶和進入本區的其他人員共同遵守，互相監督，特定如下公約：

1.各業主、住戶須使用垃圾袋，於早上8點、午後2點投入垃圾桶內，高層業戶於每天晚上將垃圾袋投入垃圾桶內，以便保潔員清運，不準把垃圾長時間擺放在門口、走廊或樓梯間。

2.嚴禁任何人員在小區內隨地吐痰，亂丟紙屑、菸頭、果皮及瓜殼，違者罰款 元。

3.不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者罰款 元。

4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當導致堵塞或損壞，業戶應負全部修理費用。

5.小區內任何公共地方，均不得亂塗、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負責清除和粉刷費用；如屬小孩所為，則由家長負責。

6.養寵物必須符合政府的有關規定。

7.業戶裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄於走廊、樓梯道及公共場所。

8.區內商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地擴大營業場地，應在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。

9.業主、住戶不得向室外(即窗外或陽台外)傾倒污水、拋丟紙屑、菸頭、雜物等，違者罰款 元。

10.凡違反以上規定者，物業管理處有權根據政府有關衛生管理規定或城市管理規定給予處罰，或在公共場所公布其行為。

三、業戶保潔要求

1.嚴禁隨地吐痰，隨地丟果皮、菸頭、廢物、雜物，隨地傾倒垃圾(業戶的生活垃圾須裝入袋中按時放到指定地點)。

2.不準隨地大小便(小孩隨地大小便，追究家長的責任)。

3.不準飼養寵物、“三鳥”和家禽。

4.不準亂豎廣告牌，亂貼標語、廣告、啟事。

5.不準亂堆建築垃圾和建築材料。

6.嚴禁搭建各類違章建築。

7.不準在公共場地、花木上拉繩晾曬衣物。

8.不準攀登、塗污園林雕塑小品。

9.嚴禁從樓上往下拋撒雜物、潑水。

10.嚴禁在樓梯間、通道、屋面、平台等處堆放垃圾雜物。

四、管理處主任巡檢制度

為完成物業公司下達的目標管理責任制，加強部門內部各項管理工作，指導和協調內部人員工作要求和工作關係，管理處主任對各項工作有必要進行檢查和監督，使小區樓宇管理工作更加富有成效。

1.管理處主任對物業公司經理進行負責，具體負責分管住宅樓區域公共設施，清潔、衛生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。

2.管理處主任每月必須對上述管理工作範疇全面檢查一次，並進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，並填寫相應表格。

3.管理處主任負責制定每月管理工作實施計畫，並對工作計畫逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環節，統籌安排，合理布置。

4.管理處主任應對住宅樓公共設施管轄範圍、衛生區域責任範圍、消殺範圍及重點部位、綠化責任區域做到心中有數，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促樓管員或責任人前去處理，並將處理結果記錄下來，事後檢查完成情況。

5.管理處主任應對各項管理工作高標準、嚴要求，除每個月定期檢查以外，還要採取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業戶，虛心聽取業戶意見和建議，增強與業戶之間的良好關係，努力改進工作要求和提高質量標準，取得業戶的理解、支持、配合與信賴。

6.管理處主任負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發出書面的糾正和預防措施，要求樓管員或責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。

7.管理處主任每月對各項管理工作完成情況做出評價，評價結果與樓管員、清潔工、綠化工、維修工的獎金或工資直接掛鈎，獎勤罰懶，獎優罰劣。

五、樓管員衛生檢查監督制

為了強化樓管工作，提高管理人員工作水平，提倡優質服務及嚴謹管理作風，創造文明、整潔、美觀、舒適的生活環境，特制定本標準。

1.樓管人員應具備良好的思想素質和嚴肅認真的工作態度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業戶服務，團結全體員工齊心協力地完成各項工作任務。

2.樓管員應對管轄房間的業戶情況以及對樓層公共區域設施的使用情況了如指掌，對環境清潔衛生、綠化區域常青負全面責任。

3.樓管員應不定期走訪業戶，虛心聽取業戶意見和建議，做好業戶走訪記錄，增強與業戶之間的良好關係，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。

4.樓管員每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、公共區域的清潔衛生，以及設施的狀態情況做到心中有數，發現問題及時報告監控總值班，並督促及時解決。

5.妥善保管業戶登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業戶檔案。

6.為保持轄區的清潔衛生始終處於良好狀態，樓管員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結果填入考核表格內，每月總結一次，報管理處主任評定，考核結果與月份工資掛鈎，做到“獎勤罰懶，獎優罰劣”。

7.每月發放衛生工具及清潔材料，工具及材料的領用應本著滿足工作實際需要，努力降低消耗，節約成本，從嚴控制的原則。

8.組織員工參觀學習先進單位在清潔、衛生、綠化等方面的做法和經驗，取長補短，不斷改進日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標準。

六、清潔工日常工作程式

1.工作範圍

物業公司管轄區域住宅區的清潔。

2.作業程式

(1)室內部分

①早晨 ～ 清掃底層腳踏車房和樓道口。

②上午 ～ 清掃、拖抹樓道，清潔牆面，清掃天花板、雨篷，清潔水池，清運雜物。

③下午 ～ 擦抹扶手、電子門、信報箱、電錶箱、窗戶、消防栓、管、開關、燈具等。

(2)室外部分

①早晨 ～ 清掃馬路、草地、公共場地、停車場各一遍；清運垃圾池、垃圾箱裡的垃圾，並用清水沖洗。

②上午 將垃圾拖運到中轉站上車，並清洗中轉台和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對中轉台及周圍地面消殺噴藥。

③對各自責任區內的馬路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水溝等全面清潔，每小時循環一遍。

④下午 ～ 清運各責任區垃圾池、箱內的垃圾，清洗垃圾中轉台，並消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對各自責任區進行保潔，每小時循環一遍。

⑤公共場所，如中心花園、大門口、綜合超市周圍、停車場等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清潔工值班保潔。

3.標準

符合《清潔工作檢驗標準》。

物業管理制度 篇13

一、弱電機房防火制度

1.機房重地嚴禁無關人員禁止入內。

2.設備安裝必須符合防火要求。

3.機房內禁止吸菸和明火作業,嚴禁存放易燃、易爆及其它與工作無關的物品。

4.用過的廢紙、過期的檔案或其它可燃物要及時清理。

5.經常進行防火安全檢查,定期對設備進行清理、檢查、保養。

6.下班前要對所有房間進行消防安全檢查,切斷應切斷的電源,關閉門窗,方可離開。

二、電話總機房防火制度

1.機房內禁止吸菸和明火作業,嚴禁存放易燃、易爆和本機無關的物品,無關人員嚴禁入內。

2.嚴禁用汽油清洗機件。

3.室內電器設備要有專人負責,定期檢查維修各種電源插銷,必須要有明顯標誌。

4.值班人員要堅守崗位,精神集中,不得擅離職守,要不斷巡視,做好紀錄。注意各種部件的運轉情況,發現異常及時處理。

5.保持室內清潔,走道暢通,滅火器材存放位置不得隨意挪動。

6.消防器材放置在指定地點,嚴禁隨意移動,機房人員必須熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,負責撲救初起火災。

7.離開機房時,應關閉照明設備,確認無問題後方可離開。

三、電傳、打字、複印室防火制度

1.電傳、打字、複印室內(包括商務中心)禁止吸菸,並用中英文製作標牌貼出。

2.室內工作人員要及時清理電傳紙條等易燃物品。使用電器設備不得超負荷,插頭(接頭)線路絕緣要良好。

3.工作人員下班前要對整個房間進行安全檢查、關閉電源、門窗後方能離開。

4.工作人員要熟記滅火器材的存放位置和使用方法,經常保持其清潔靈敏,並不得隨意挪動。

四、消防泵房防火制度

1.嚴禁非工作人員進入泵房,泵房內不準私人會客。

2.嚴禁攜帶劇毒物品進入泵房。

3.泵房內嚴禁吸菸。

4.泵房內不得隨意使用明火,必要時需經保全部同意辦理動火手續後方可使用。

五、電梯機房防火制度

1.電梯機房內嚴禁吸菸,禁止存放各種油料、紙張和易燃、易爆物品,嚴禁兼作庫房和其它工作間用。

2.機房、梯箱頂部和梯井底部要定期清掃,及時清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。

3.嚴禁使用汽油等易燃液體清洗機件,使用可燃液體清洗機件時,應採取有效措施,以防著火,擦布等要妥善處理好,不得亂扔亂放。

4.嚴禁未經批准動用明火作業,如需明火作業時應經部門主管簽字認可後,到保全部領取動火證後,方可作業。

5.消防器材應放置在指定的位置,嚴禁隨意移動,機房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點,掌握消防器材的使用方法,負責撲救初起小火。

6.電梯機房內嚴禁無關人員入內。

六、鍋爐房防火制度

1.房內禁止喝酒、睡覺,嚴禁無關人員入內。

2.工作人員要堅守崗位,必須遵守鍋爐房的安全操作規程,嚴禁擅離職守。

3.禁止在鍋爐房附近堆放易燃、易爆物品,不準在鍋爐房記憶體房和分裝易燃、易爆物品及烘烤衣物。

4.要經常檢查、測試安全閥、氣壓表、水位計等,保持靈敏有效。

5.對鍋爐房的爐體、各種管道、閥門、煙道、水位表等,做定期檢查記錄在案,發現有裂縫、空隙或漏熱等不良情況,要立即報告工程部進行檢修,必要時,先切斷電源、煤氣。

6.建立崗位責任制,嚴格執行,逐級逐人逐項落實,做到層層把關,嚴格執行交接班制度,每班做好檢查紀錄,防止因錯誤操作或失職而發生重大事故。

7.工作人員必須能熟練使用各種滅火器材,消防器材應放置在安全可靠位置,不準隨意挪動。

8.鍋爐房內氣體管道閥門及噴油管是重點防火部位,應加強管理,發現問題及時修復

9.一旦鍋爐房發生火警,立即關閉供氣閥門及電源。

10.密切跟消防控制中心聯絡並匯報最新情況。

11.一旦大樓起火,值班人員應堅守崗位,聽候指揮部的指令。

七、變、配電室及發電機房防火制度

1.室內嚴禁吸菸和明火作業,嚴禁存放易燃、易爆物品,以及與本室無關的一切物品,嚴禁在室內會客,無關人員嚴禁入內。

2.值班電話要保持暢通,發現危險情況要及時果斷處理。

3.值班人員班前、班中禁止飲酒,勤聽、勤看、勤聞、勤檢查設備,逢節假日要全面檢查,確保供電安全。

4.嚴禁用汽油、煤油等易燃液體擦洗設備。

5.保持室內清潔,走道暢通,禁止在門口、走道等處堆放物品。

6.消防器材應放置在指定地點,並掌握消防器材的使用方法。

7.有火情時,應聽從滅火指揮部的命令,及時切斷電源,投入緊急發電運行。

8.當班時,遇有火情應首先通知消防中心,並採取措施,以防火勢蔓延,當接到火警通知時,應按預定安排各就各位。

八、天然氣調壓站防火制度

1.站內嚴禁吸菸和明火作業,無關人員嚴禁入內。

2.工作人員必須嚴格遵守安全操作規程和交接班制度,經常檢查站內設備有無漏氣現象,發現問題及時排除並報告。

3.對各種儀表設施要定期檢查,節假日期間要重點檢查,責任到人,確保全全。

4.室內要鋪設膠皮地面,以防打火引起火災。

5.應在調壓站附近明顯處設定'嚴禁菸火'標誌。調壓站周圍嚴禁使用明火,要經常打開窗戶,保持站內空氣流通。

6.嚴禁在調壓站內拉設臨時電路,配備的電器設備(包括電燈)應採用防爆裝置等。

7.站內配備的滅火器要放在明顯易取處,保持清潔,不準隨意移動和損壞。

8.應掌握調壓站內煤氣報警器的使用方法,發現問題及時報工程部修理。

9.為了保證維修安全,配備防靜電工作服、工作鞋。

10.如發現火警,立即通知天然氣公司,並關閉燃氣閥門。

11.如果樓內發生火警,工程部應根據滅火指揮部的命令

,關閉調壓站天然氣閥門,並堅守崗位,以備作進一步協助。

九、危險品庫防火制度

1.除執行一般庫房的防火制度外,應嚴格執行《化學危險物品管理條例》等有關規定。

2.性質特別危險的物品,必須單獨儲存,性質互相牴觸的、滅火方法不同的物品,應分開隔離儲存。

3.遇水發生危險的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇熱分解自燃物品應儲存在陰涼、通風的庫房內。

4.對存放的物品必須定期進行檢查,如發現包裝容易不良破損、殘缺及物質變質分解等情況,應立即採取措施。

5.定期檢查庫房內電氣、照明設備,做好修理、更換工作。

6.在庫房內開啟裝有易燃、易爆物品的容器時,嚴禁使用能夠產生火花的工具。

7.庫房區域嚴禁明火。

十、車庫、車場防火制度

1.按時清掃車庫、車場地面上的垃圾和廢棄物,以防遇有火種發生火災。

2.車庫、車場禁止堆放各種包裝物及汽油等其它易燃品。

3.禁止將擦車用的油棉絲和車內臟物往車庫或車場裡亂扔亂倒,要放在加蓋的金屬桶內,並定期清理。

4.禁止在車庫、車場內維修、保養車輛。

5.車庫、車場內嚴禁吸菸。

6.司機要按順序停放車輛並保持距離,不準在通道上停車。

7.出現火情要及時疏散車輛,並組織撲救,迅速報警。

8.每個司機要熟練掌握滅火器材的使用方法。

十一、更衣室防火制度

1.嚴禁吸菸,杜絕一切火種。

2.更衣櫃內禁止存放易燃、易爆物品。

3.不得在室內亂丟紙張及其它可燃品。

4.不準亂拉臨時線及在室內使用任何電熱器具。

十二、庫房防火制度

1.庫房應設專人負責防火工作。

2.庫房內嚴禁吸菸和使用明火,且嚴禁攜帶火種進入庫房。

3.物品入庫時認真檢查是否帶有火種,特別是對草、紙及布包裝的物品,需嚴格檢查,如有可疑應另行存放,進行觀察。

4.庫房內的照明燈具及其線路應按照電力設計規範,由正式電工安裝、維修,引進庫房內的電線必須安裝在金屬或硬質難燃塑膠套管內,禁止亂拉臨時線。

5.庫房內不準使用碘鎢燈、電爐子、電烙鐵、電鐘、交流收音機和電視機等電器設備,不準超負荷作業。

6.每年至少要兩次對庫房內的燈具、線路等設備進行檢查,發現因電線老化、破損、絕緣不良可能引起打火、短路等不安全因素,必須及時更換、維修。

7.物品應按'五距'要求碼放:

a、頂距:貨垛距頂五十厘米;

b、燈距:貨距燈五十厘米;

c、牆距:貨距牆五十至八十厘米;

d、柱距:垛與柱子十至二十厘米;

e、垛距:貨與垛之間為一百厘米,主要通道寬度不應小於一點五米。

8.要保持庫內通道和入口暢通,消防器材要放在指定地點,不得隨意移動,在消防器材一米範圍內不得堆放物品。

9.庫房內不準設辦公室、休息室,不準住人,不準用可燃材料搭建隔層。

10.工作人員必須熟悉消防器材放置地點,掌握消防器材的使用方法,負責報警和撲救初期火災。

十三、餐廳防火制度

1.在餐廳服務中,要注意賓客亂丟棄未熄滅的菸頭、火柴梗;收檯布時防止夾帶火種而引起險情;在清理垃圾時,要將煙缸里的菸頭用水浸濕後,再倒入垃圾桶。

2.餐廳的出入口及通道不準堆放物品或堵塞,且保持暢通;所有門鑰匙要有專人管理,以備一旦發生緊急情況時使用。

3.餐廳要對各種電器設備經常檢查,發現問題及時報修。

4.服務人員要掌握滅火器材的使用,在發生火災時,按指令疏散客人並積極參加撲救。

十四、中控室防火制度

1.室內線路、電器設備的安裝要符合防火要求。

2.室內禁止亂拉、亂接臨時電線和使用電加熱器具。

3.室內禁止吸菸和使用明火。

4.嚴禁在室內堆放、存放易燃易爆物品。

5.定期對機器設備進行維護保養,擦拭機器不得使用易燃液體。

6.嚴格按規程操作,設備出現故障時,立即通知專業人員予以排除。

7.保持室內衛生,做好防塵、防靜電工作。