1.1選題背景與意義
1.1.1選題背景
自1999年進入老年型社會以來，我國老齡化程度不斷加深，己成為老年人口總體數量最大的國家。根據XX年公布的第六次全國人口普查的數據顯示，我國60歲及以上人口占13. 26%，約為1.78億，同比XX年人口普查上升2. 93個百分點。據相關專家預測，到2050年，中國老齡人口將達到總人口的三分之一。老齡人口快速增加的同時還伴隨著老年人口高齡化、空巢化等特點。人口急劇老齡化為社會和經濟發展帶來巨大挑戰。
老齡化日趨嚴峻的問題最直接反映在了人們的居住狀況上，據相關數據顯示，近兩年來，對老年人的生活照料、醫療保健、康復護理、文化娛樂等需求日益凸顯，在“80後”成為社會勞動主體的今天，“一對夫妻，一個小孩，四位老人”的家庭模式把更多的養老負擔強加到個人的頭上。社會化養老成為一種必然趨勢，商業養老需求曰趨旺盛。因而配備醫院、專業護理人員的各類養老地產如雨後春第般孕育而生，一種全新的地產模式呼之欲出。
業內人士表示，隨著老年人群體對於居住要求的不斷提升，未來面向健康老人的養老產業將從提供養老住宅開始逐步向更廣的領域推進，養老地產作為養老產業的核心和載體之一，市場潛力巨大。老年住宅產業將是一個朝陽產業。“可以預言，養老產業或許將成為化解目前全球化金融危機的支柱產業，是拉動內需的重大戰略型方向。”現任慈善事業促進司司長王振耀如是說。
XX年以來，面對一波又一波的巨觀調控，國內的房地產企業，尤其是行業龍頭更加注重緊隨行業調整節奏，儘量超前搶占市場，不斷學習已開發國家的發地產發展經驗，一些曾經不被關注的房地產領域也因此逐漸被房地產企業所重視。其中，潛力巨大的中國老年地產市場似乎成為一塊人人想分享的蛋糕，吸引著地產開發商及其他行業巨頭的極大關注。截止目前，保利地產、萬科、華潤置地、首創置業等地產開發商已進軍養老地產，另外保險業、服務業、金融業等行業也已紛紛涉足幵發老年地產市場，在全國掀起了一片養老地產開發與建設的高潮。
養老地產是一種將養老主題與房地產開發緊密結合的複合型地產開發模式，是一種房地產業與其他相關產業資源整合以適應現代生活方式轉變的地產業態。同時養老地產也是養老產業的一種模式。它以養老住宅為核心，配套醫院、超市、文體活動中心等設施，將居住、餐飲、娛樂、醫療、保健、護理服務等功能集中在一起為人們創造一種全新的人居生活方式。
作為一種複合型的商業地產開發模式，養老地產具有自身的特點。與一般的福利性養老機構不同，養老地產的商業性質決定它主要通過出讓方式來獲取土地，其運作也必須遵循市場經濟的規律。另外，養老地產也不同於普通商業地產，通過整合居住、餐飲、娛樂、文化、醫療、護理、保健等各種服務資源，力圖形成各供應商共贏的格局。而且，養老地產結合養老主題，針對老年人的需求，以營造“以老人為本”的社區文化和文明優雅的生活環境為目標，構建生活照料、文化娛樂、學習教育、醫療護理等全方位養老服務體系，凸顯養老功能。
養老地產具有投資大、投資回報周期長、風險大等特點。然而養老地產在我國仍處於發展初期，還在探索階段，缺乏系統的理論指導和可借鑑的成功經驗。多數企業都是在摸著石頭過河，發展模式的不明確、收益率的不確定，相關政策法規的缺失，將給養老地產的發展前景帶來諸多變數，如果盲目進入，企業將面臨進退兩難的跑她境地。在“銀色經濟”發展浪潮的推動下，很多企業蜂擁而入，盲目涉足該領域，缺乏發展戰略發展規劃，不了解老年人實際需求，片面追求經濟效益，忽視服務管理，發展停滯不前。更有一些jf發商表面上打著“養老”的旗號，實際上卻低價圈地，然後通過銷售住宅以獲取盈利。這些為追求利益而不擇手段的企業行為造成了行業發展無序的混亂局面，給社會和產業自身的發展帶來的不良的影響。
因此，為避免產業的混亂無序發展態勢，如何從發展戰略角度出發，推動養老地產企業的發展，進而促進整個行業健康有序、可持續發展成為一個亟待解決的問題。
1.1.2選題意義
在社會和經濟快速發展的背景下，一個企業的發展必須緊隨時代的步伐，制定正確的發展戰略，正確預測市場的變化，開發適合市場需求的產品，才能在激烈的競爭中獲勝，實現可持續發展。
上海親和源股份有限公司是國內幵發養老地產的先驅之一，其前身為上海康橋公共事業投資有限公司，後由於增加兩家股東單位，於XX年更該為此名。在我國人口老齡化r益加劇的背景下,上海親和源股份有限公司順應了社會和市場的發展趨勢，審時度勢，在全國率先建立了中國第一個養老社區項目——上海親和源會員制養老社區。上海親和源養老社區以健康養老、快樂養老為目標，為老年人創造舒適、高雅、安全、友好的居住和生活環境，提供人性化、專業化、規範化的服務和設施，改變了傳統意義上的養老方式，創新了以往的地產開發模式，把養老主題與地產行業有機結合起來。上海親和源養老社區經過幾年的發展，目前已吸納八百多名老年人居住，並採用連鎖模式，在海南、海寧、黃山等地發展養老基地，發展養老俱樂部資源，在社會上取得了較好的口碑，己成為業界公認的發展較為成功的養老地產項目之一，被視為養老地產行業發展的領頭軍。因此，親和源的發展經驗將會給整個養老地產企業的發展帶來示範效應。因此，本文選擇“上海親和源股份有限公司養老地產發展戰略”為研究主題具有重大意義。
1.2研究內容與方法
1.2.1研究內容
本文研究的主要內容是對上海親和源股份有限公司的主體項目——親和源老年社區做戰略上的分析。經過對其深入的研究，對親和源目前的戰略選擇、經營、服務方面提出亟待解決的問題，運用戰略學相關理論，結合親和源實際情況，深入分析其戰略選擇，並最終提出改進方案。
本文研究內容的整體框架共分六部分：第一部分為緒論，主要介紹本研究的背景、意義、內容和方法等;
第二部分為相關理論與研究綜述部分，對戰略管理的相關理論進行綜述，為下文的研究提供理論基礎;
第三部分主要介紹了上海親和源股份有限公司及其養老地產主體項目，並對其發展戰略作了描述;
第四部分通過pest分析工具和波特五力模型深入分析了上海親和源股份有限公司發展養老地產的外部環境，並對其市場地位給以進一步的認識;
第五部分對上海親和源股份有限公司發展養老地產的內部條件和競爭策略進行了分析;
第六部分則對上海親和源股份有限公司養老地產發展戰略進行分析，針對該公司的戰略選擇進行深入剖析，對其發展戰略予以評價，最後提出改進和最佳化戰略的措施;
最後一部分提出了本研究的結論和未來我國養老地產發展的展望。
1. 2. 2研究方法
本文採用如下研究方法：
1.理論研究與案例分析相結合的方法。運用相關的戰略管理理論，深入研究上海親和源股份有限公司所處的行業特點和巨觀環境，結合該公司自身的內部條件和特點，為其進一步發展設計可行的戰略最佳化和實施方案。
2.定量研究與定性研究相結合的方法。本文通過大量文獻對養老地產行業的發展環境、特點等方面進行深入研究，同時通過統計公告、問卷調查等多種途徑收集大量相關數據，對養老地產行業、上海親和源股份有限公司的內外部環境企業等進行分析。
3.調查法。通過實地調研、問卷調查、訪問調查等方法，收集大量資料和數據，並通過與企業高層領導、企業顧客深入訪談和座談會形式獲取大量的第一手資料。