一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。
美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營於一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設定。
理事會
執行委員會
常務委員會：
職責：審計、預算、規劃
條例、規定、
道德規範和紀律
道德規範問題聽證和風紀股長會
執行委員會
公共住房道德規範和執行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
arm部：
職責：arm服務
法律事務部：
職責：全國聯邦住房聯絡
各地聯邦住房聯
公平住房和平等機會
聯邦立法
州和市政事務
服務部：
職責：全國物業經理諮詢
物業經理計算機和技術
收/支分
風險管
聯絡部：
職責：物業管理雜誌社
行銷/公共關係
出版
會員註冊部
職責：amo
amo資歷評估分會
amo保險分會
cpm會員標準
高級cpm會員標準
管理計畫
會員發展、少數民族
教育培訓部：
職責：成人教育
cpm會員資格培訓
教育政策
師資
課程內容委員會
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：cpm，註冊物業經理(certified
property
manager);arm，註冊住房經理(accredited
residential
manager);amo，註冊物業公司(accredited
management
rganization)。還有一種過度性的叫cpm
candidate，是成為註冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規範，使上述資格，特別是註冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了註冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為cpm的職業要求
申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少於五年。
申請人取得預備資格後，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計畫。
cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規範：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記並嚴格遵守cpm職責道德規範。
正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產協會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經irem地方分部批准;交清分部和總部的會費;一直嚴格遵守cpm的職責道德規範;經irem理事會批准。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在irem的長期有計畫的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：
專業分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規模一般不大(見表)，某物業管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟(類似我們所說的連體別墅)和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有代理、開發、建築等資質，主要負責對外開拓、制定發展計畫、管理決策;副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理;兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙於電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯繫、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，代理、諮詢、估價開發也屬重要內容;二是管理物業方面，以住宅和非住宅並重;三是組織類型上，cpm除主要在物業管理公司外，在地產開發、建築、投資信託、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容
(2)日常維修保養——依靠專業公司。對於物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由於社會分工的發達，大多數物業管理公司本身並不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔;衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次;綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
(3)保全服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保全。基本原因有三：一是保全人工費昂貴;二是有保全反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保全的，物業難免貶值;三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊(911)的快速反應。
(4)、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點
2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500
wilshire
boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔淨無塵，油漆一新，其乾淨程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程式，規範嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理髮展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介代理、諮詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示;另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、幹勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
2、美國高度職業化的物業管理隊伍，保證了美國的物業管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業化的物業管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的註冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業管理的願望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業管理這一社會服務事業，這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入，也保證了美國物業管理的世界級水準。從物業管理行業來說，高度職業化，嚴格註冊資格的篩選程式，限制註冊人數(全美僅有9500人)，都保證了註冊物業經理等資格的整體質量與素質，提高了美國物業管理研究院在全美物業管理行業的地位與信譽，使資格註冊這一行業管理手段步入良性循環軌道。我們認為，美國的職業化專業管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鑑。
香港垃圾收集站及設備考察報告
8月17日至19日，深圳市城管局主管環衛工作的領導和環衛處相關人員組成考察團，考察香港垃圾收集站及設備，重點針對香港蘭桂坊、正街街市、興民街、廣富坊、仁興街、側魚涌太古坊停車場、大埔等設在繁華街區、城鎮中心區、鄉村的7個垃圾收集站和沙田等1個垃圾轉運站的選用設備、建設和管理情況進行了考察，通過考察全面了解香港垃圾收集站投資、建設、管理、選用設備以及發展歷史和趨勢。
一、總體概況
香港總面積1098平方公里，由港島、九龍半島和新界組成，現有人口681.60萬，其中非港籍人口52.99萬。全港日產垃圾14790噸（其中分類回收5380噸），分為家居垃圾和商業垃圾，其中家居垃圾每天約有5899噸（港島區1268噸、九龍區1851噸、新界和離島區2780噸），由香港食物環境衛生署負責收集清運和處理（其中約有52%的垃圾產生量，其委託私人公司收運），主要通過垃圾收集站（點），快速轉運至大型垃圾轉運站，再用大噸位的貨櫃通過海、陸兩路運往填埋場；其它為商業垃圾，由各公司或其委託的專業公司收運。
二、垃圾收集站基本情況
香港的垃圾收集站分為標準型、鄉村型、簡易型三種，共有2890座，標準型垃圾收集站158個（其中48個設於港島區，62個設於九龍區，48個設於新界及離島區），鄉村型垃圾收集站822個，簡易型垃圾收集站1910個。標準型垃圾收集站為永久型，採用離街收集方式，占地面積較大，建築成本、保養及運作費用較高，兼有臨時儲存垃圾功能，對環境的污染，例如噪音、臭味及市容的影響都減至最低程度。鄉村型和簡易型垃圾收集站比較簡單，個別屬於臨時收集點，採用離街收集或街上收集方式，所需用地相對較少，選址比較靈活而容易，但對環境衛生及市容有一定影響。
三、垃圾收集站規劃原則及建設標準
香港垃圾收集站的規劃原則與建設標準是根據《香港規劃標準與準則》確定：①繁華街區每2萬名人口或在直徑500米範圍內設定一個離街垃圾收集站。②鄉郊或人口較少及分散的偏遠地方，每1000名人口設定一個鄉村式垃圾收集站。③大型地區發展或重建計畫時需預先考慮垃圾收集站的規劃，以解決垃圾收集站選址困難問題。④新規劃的垃圾收集站儘可能容許垃圾收集車輛使用車頭進出，以確保道路安全。⑤興建垃圾收集站的選址必須對市民日常生活及工作的滋擾減至最低程度。⑥垃圾收集站必須配備空氣及廢氣淨化設施、高壓水喉、排放滲濾污水明渠及處理設施。⑦垃圾收集站的建築設計儘可能美化環境，例如在垃圾收集站入口加上景觀屏障等。⑧興建標準型垃圾收集站應符合最低用地標準。
標準型垃圾收集站面積大小取決於垃圾收集車輛進出垃圾站模式及擬用的垃圾收集方式，內部淨高度為4.5米。垃圾站內後方最少有30平方米地方（傾斜度不大於1：100）作裝卸、臨時貯存垃圾用途，並預留5m×12m地方（傾斜度不大於1：100）作垃圾收集車輛停泊及裝卸垃圾用途。標準垃圾收集站的基本設施包括：主車輛出入口、設定供運載垃圾用手推車使用的副出入口、儲物室（10平方米）、手推車停泊位及清洗處（20平方米）、職員廁所及淋浴間、轉車台（如有需要）。垃圾站內牆採用白色及易於保養的物料，柱邊附設1.2米高的角鐵作保護用途。每個出入口地面均有排水明渠防止污水由站內流出。
四、考察垃圾收集站情況
本次考察蘭桂坊、正街街市、興民街、仁興街垃圾收集站屬於標準型垃圾收集站，前三個設在繁華街區，最後一個設在城鎮中心區。站內除垃圾收集車輛外，還放置有數十個至上百個塑膠垃圾桶，可臨時儲存垃圾。其中蘭桂坊垃圾收集站位於繁華商業區，面積為220平方米，離住宅區不足5米，處理量約為30噸/日，總投資600萬港元，其中設備投資約100萬港元。投入使用約半年，外型美觀，門口的景觀屏障色彩艷麗，與周圍環境協調。收集站內設有完善的負壓抽氣系統，保證了臭氣不會外泄。但其抽氣系統噪音偏大，為避免滋擾周圍居民，只在垃圾收集車運作時開啟，平時封閉操作。配有水劑滌氣系統，採用11%的次氯酸鈉將臭氣處理後排出。設有2個污水井，滲濾液經2次過濾後排入政府污水渠。因站內面積較小，設有轉車台以方便垃圾收集車進出，連體壓縮機和後裝壓縮車都可進站收集垃圾。
本次考察廣富坊垃圾收集站、側魚涌太古坊停車場垃圾站屬於較簡單的垃圾收集站，完全敞開式，沒有臨時貯存垃圾功能。廣福坊垃圾收集站為柵格型鋼棚架牆，玻璃鋼頂結構。側魚涌太古坊停車場垃圾站則是在停車場上放置了一個連體式垃圾壓縮機，僅地面設有鋼軌，以保護地面及定位。因為垃圾袋裝實行的較好，從收集到壓縮整個過程沒有散落、外露現象，垃圾可即時放入車內壓縮，不需等候，基本上沒有臭氣外溢。地面上也沒有污水橫溢現象。
本次考察大浦鄉村型垃圾收集站基本上都是若干個塑膠垃圾桶放置在一起就形成了收集站，主要靠後裝壓縮車收集。
五、垃圾收集運輸設備基本情況
香港垃圾收集、運輸設備有三種：第一種是鉤臂車配套連體垃圾壓縮箱，主要用於繁華鬧市區、標準垃圾收集站及私人屋苑的垃圾房，約有鉤臂車150輛，連體壓縮箱160個；第二種是後裝壓縮車，主要用於鄉村及偏遠地區的垃圾收集站，約有650輛；第三種是吊裝車，輔助垃圾收集設施，主要用於收集大件垃圾，約有100輛。據了解，香港以前收運垃圾是以後裝式壓縮車為主，後來也採用過分體式垃圾壓縮設備，因為運輸過程中的滴漏問題無法解決，已在幾年前全部淘汰，目前逐漸以鉤臂車配套連體垃圾壓縮箱為主。
六、垃圾收集運輸設備型號、供應商和設備優缺點
其主要選用的垃圾收集車型號為：
① 後裝壓縮車
鳳凰P12（Phoenix P12）（6噸）：約200輛（占30%）
羅爾巴HK130/HK180（Norba HK130/HK180）（6噸及12噸）：約200輛（占30%）
其它型號還有詩蜜（Semat）（6噸）、柏里尼（Pennelli）（4噸及6噸）、飛力MP19（Farid MP19）（12噸）、百事（Presspack）（4噸）、維澳柏（Faun Variopress）（6噸）等。
②鉤臂車（拖頭及拖尾）及連體垃圾壓縮箱
底盤基本上採用鳳凰拖車（Phoenix Trailer）及羅爾巴拖車（Norba Trailer），鉤臂系統主要採用法國吉馬（占80%以上）。
連體垃圾壓縮箱主要採用荷蘭KIGGEN的PD系列，約131個（占80%），其主要技術參數見(左頁表二)。
在所考察的設備中，側魚涌太古坊停車場垃圾站的PD731連體式垃圾壓縮機已投入使用3年，但車廂無變形、表面沒有掉漆脫色、壓縮過程順暢、噪音小，走近壓縮機才能感覺出壓縮機的運作聲音。外觀整潔與普通貨櫃相差不大，在停放、運輸過程中不易引起周圍居民的反感。
目前食環署及其承辦商的垃圾收集模式大致可分為傳統垃圾車收集（包括後裝壓縮車及吊裝車）及掛接式垃圾車收集（即鉤臂車及連體垃圾壓縮箱）。兩種收集模式各有優缺點, 後裝壓縮車的優點為:靈活性較高；可收集大件垃圾；垃圾收集站不需要加裝額外供電裝置。其缺點為：成本及每年運行費用（燃油及保養維修）相對較高（見表3）；在等候垃圾收集車到站前，垃圾需暫存於站內的垃圾桶，影響環境衛生；運作時所產生的噪音相對較高。
連體垃圾壓縮箱的優點為：運作時所產生的噪音相對較低；垃圾可即時放入拖斗內壓縮，不需等候，從而減低對環境衛生的滋擾；成本、每年運行費用（燃油及保養維修）相對較低。其缺點為：靈活性低，不適合大件垃圾的收集；需較大面積放置電動拖斗；垃圾收集站需要加裝額外電力裝置供拖斗使用。
七.環保措施
食環署對轄下的垃圾收集站採取多種有效措施以防止污染。
在控制噪音方面：規定垃圾收集車輛需定時進行維修及保養；進行垃圾收集時要求垃圾收集站所有窗戶關上及將大門卷閘放下至地面，減少噪音外泄；儘量在合適的垃圾收集站內使用電動拖斗收集垃圾，以減少噪音的產生。
對為防止垃圾收集站的臭氣（包括垃圾收集車輛排放的廢氣及收集垃圾時所產生的臭氣）外溢，食環署及外判承包商工人需嚴格執行除臭系統及車輛廢氣抽氣系統操作守則。具體措施為：設定抽風系統，運作時工人把抽風系統膠管套在車輛廢氣排出口上，把廢氣抽出垃圾收集站外；設定水劑滌氣系統等除臭設備，防止臭味排出垃圾收集站外。
對滲濾液的處理，食環署要求垃圾收集車在開車前將所有滲濾液徹底排進垃圾站內排水明渠，如垃圾站沒有排水明渠，垃圾收集車需駛往下一個設有排水明渠的垃圾站，將滲濾液徹底排出，避免車斗內積存太多滲濾液，導致在運輸時溢出污染路面。在離開垃圾收集站前，必須檢查及確保滲濾液排出閥門關閉。站內所有滲濾液由排水明渠收集後匯流至地下的沉澱池，濾掉垃圾殘渣後排放到政府污水渠作最後處理。部分鄉村型垃圾收集站附近沒有污水渠，收集站的污水包括滲濾液會被引流到附設的污水池作臨時儲存並等候清理。
八、垃圾收集站的管理及運作模式
垃圾收集站每天收集住宅垃圾 1 次或以上，垃圾收集站的開放時間是每天上午7時至下午3時30分，而在繁忙地區，則延長至晚上11時30分。垃圾收集車會根據既定的路線到食環署垃圾收集站及各公共屋村及私人屋苑的垃圾房收集垃圾。垃圾收集車每天分2班工作，由早上6：30至晚上11：30提供服務，大約三分之二的垃圾是在日班收集。在開放時間內，所有垃圾收集站均收納住宅垃圾，至於其它類別的廢物，須自行運往由環境保護署管理的堆填區、廢物收集站或由土木工程署管理的公共填土設施。
垃圾收集站內的清潔及操作人員一般為外判承包商工人，食環署派駐工作人員監管：對大型垃圾收集站會派駐一名工作人員協助清潔及管理工作，對小型垃圾收集站則一個工作人員負責監管2～3個。並制定嚴格的管理規定：站內所有垃圾及廢物，必須每天清理，不得堆積在站內；每次垃圾收集工作完成後，站內地方必須妥為清洗；塑膠垃圾桶內外必須每天清洗一次；嚴禁員工把廢物留起作為私用；垃圾收集站不應接受任何行業交來超過0.1立方米的行業廢物或其他危險品；所有垃圾收集站需經常維修，並採取有效防治蟲鼠措施。
香港目前外判的垃圾收集服務範圍為9個區。根據外判契約，香港政府負責垃圾收集站的建設及運行，垃圾收集服務承辦商自行備置垃圾收運設備。食環署主要負責監管。垃圾收集車輛如在路上滴漏將被處以罰金，如不及時整改，除罰金逐次遞增外，最終將剝奪承辦商承辦資格。目前香港垃圾收運服務商為衛龍廢料處理有限公司、惠康廢料處理有限公司、碧瑤廢料處理有限公司3家。其中衛龍公司負責大浦等5個區的垃圾收運，擁有後裝壓縮車60台、連體垃圾壓縮機70台、鉤臂車10台、吊車10台、吸糞車5台。以大浦區為例，日產垃圾約280～300噸，中標價約為40萬港元/月。香港的垃圾收集服務外判將逐漸增加，直至全部由私人公司承辦。
九、香港垃圾收運處理設施建設與管理方面值得借鑑的經驗
①投資方面。香港政府財力雄厚，能根據城市發展需求及時給予環衛設施足額投入，並能保證運營費用。設施的設計、建設費用均由財政投資，承包商運營，保證了設施的高水平。
②規劃與建設方面。香港能集中統籌規劃設施，無區域限制，設施的規劃能貫徹落實；實行標準化、規範化建設，建成的設施水平高，能保持多年不落後。
③設備方面。對進入的設備要求標準化，統一配置，例如都配備了符合歐洲工業標準的環保型垃圾桶通用提升裝置，保證了設備的通用性。香港現在主要使用的連體垃圾壓縮箱容積為15m3、20 m3、25 m3三種，只採用一種規格的鉤臂車運輸，充分挖掘了設備潛力。另外，採用連體式壓縮設備，減少了對土建設施的要求，使得後裝壓縮式垃圾車也可進站使用，在最終後裝壓縮車淘汰後，可直接換入連體垃圾壓縮箱，而不需改變土建。
④環保措施。對垃圾收集站從設計、建設到運行都有詳細的環保措施要求，並強制執行，保證了環保措施的落實。在垃圾收集過程實行嚴格的袋裝、桶裝措施，儘量避免垃圾的裸露，最大程度地減少了對環境的污染。
⑤管理方面。對垃圾收集站有食環署人員派駐，並制定嚴格的管理規定。派駐人員按契約進行嚴格的監管，確保了承包商能夠長久穩定地保持高水準的管理。對設備則在使用過程中通過嚴格的監管制度，達到優勝劣汰。
(作者單位:深圳市城管局)
赴美高層樓宇設備管理考察報告
應美國世邦魏理士物業管理公司的邀請，中國物業管理協會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10人，於12月11日—23日對美國物業管理及高層樓宇設備管理現狀進行了認真考察，現將考察情況報告如下：
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。
1、在美國，物業管理作為社會管理事務，主要由業主和企業及行業協會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。儘管美國物業管理有效地承擔和履行了服務社會的職能，但這並不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業管理，主要由一個叫物業管理研究院的機構負責。美國物業管理研究院（IREN）總部位於芝加哥，成立於1934年，是美國房地產商協會的一個下屬機構，是一個非政府機構和非盈利性組織，其主要職責是：（1）培養物業管理職業隊伍，包括培訓和鑑定從業人員的資格，頒發註冊物業經理（CPM）、註冊住房經理（ARM）證書；（2）制定和執行物業管理行業標準、道德規範，推廣新技術、新工藝，維護行業的社會價值；（3）協助政府部門起草法律，法規；（4）推介並帶領會員向海外開拓市場。
美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營於一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設定。
理事會
執行委員會
常務委員會：
職責：審計、預算、規劃
條例、規定、
道德規範和紀律
道德規範問題聽證和風紀股長會
執行委員會
公共住房道德規範和執行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
ARM部：
職責：ARM服務
法律事務部：
職責：全國聯邦住房聯絡
各地聯邦住房聯
公平住房和平等機會
聯邦立法
州和市政事務
服務部：
職責：全國物業經理諮詢
物業經理計算機和技術
收/支分
風險管
聯絡部：
職責：物業管理雜誌社
行銷/公共關係
出版
會員註冊部
職責：AMO
AMO資歷評估分會
AMO保險分會
CPM會員標準
高級CPM會員標準
管理計畫
會員發展、少數民族
教育培訓部：
職責：成人教育
CPM會員資格培訓
教育政策
師資
課程內容委員會
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，註冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，註冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，註冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為註冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規範，使上述資格，特別是註冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了註冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業要求
申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少於五年。
申請人取得預備資格後，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計畫。
CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規範：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記並嚴格遵守CPM職責道德規範。
經歷：60分必修分，多達100分選修分。從事物業管理每一個月算一分，因此，60分意味著5年的預備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經在一個CPM指導下從事物業管理，或已經是ARM，那么，這些經歷也可算分。對經歷，IREM還有具體規定：如管理住房，則一處不少於300單元、或2處不少於200單元、或5處不少於100單元；如管理辦公樓，則一處不少於12萬呎、或2處不少於8萬呎；如管理工業用房，則一處或多處不少於20萬呎。
正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經IREM地方分部批准；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規範；經IREM理事會批准。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計畫的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：
身份高：全國只有CMP9500多人，AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴格規定。因而也只有較高學歷、堅持執著的人能成為註冊物業經理，具有高等教育的人員達94.1%。一旦成為註冊物業經理，則進入高收入階層，促使CPM珍惜職業、珍惜榮譽。1998年註冊物業經理的平均年收入達86362美元，而位於洛杉磯地區的MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才32605美元！
專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有代理、開發、建築等資質，主要負責對外開拓、制定發展計畫、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙於電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯繫、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，代理、諮詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅並重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建築、投資信託、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容
（1）首要任務是物業經營。美國物業管理的首要任務是將物業經營好。因此在IREM的培訓中，總是將物業的促銷與租賃放在重要位置。CPM有22.1%的時間用在了經營方面，有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動。物業管理人員更注意的是房地產市場的變化，如何使自己所管的物業保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時收取物業經營所得，在租戶可能逃租時採取果斷的措施減少業主的損失；降低經營成本，通過批量購買、固定服務渠道、適時付款等取得一切可能的優惠，減少顧客的成本。
（2）日常維修保養——依靠專業公司。對於物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由於社會分工的發達，大多數物業管理公司本身並不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保全服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保全。基本原因有三：一是保全人工費昂貴；二是有保全反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保全的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點
1、採用高端技術，保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術最為發達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業公司管理的智慧型大廈6500Wilshire Boulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位於洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業界的標誌性建築，由貝聿銘設計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區。大廈連續三年獲得國際建築業主及經理協會（BOMA）年度最佳大廈的稱號並成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈採用了先進的保全監控系統，免除了人力巡視。大廈空調系統採用美國Auto-Matrix企業的超級終端計算機控制軟體系統進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部攜帶型計算機進入超級終端系統，隨時隨地（特別是在下班時）對空調系統運行進行調整。
2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔淨無塵，油漆一新，其乾淨程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程式，規範嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理髮展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介代理、諮詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、幹勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
2、美國高度職業化的物業管理隊伍，保證了美國的物業管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業化的物業管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的註冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業管理的願望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業管理這一社會服務事業，這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入，也保證了美國物業管理的世界級水準。從物業管理行業來說，高度職業化，嚴格註冊資格的篩選程式，限制註冊人數（全美僅有9500人），都保證了註冊物業經理等資格的整體質量與素質，提高了美國物業管理研究院在全美物業管理行業的地位與信譽，使資格註冊這一行業管理手段步入良性循環軌道。我們認為，美國的職業化專業管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鑑。
3、注重環保與節能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500 Wilshire Boulevard大廈中看到，大廈的業主與管理者對環保節能有明確的目標與計畫，業主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用於大廈節能改造，自1994年至逐年投入資金進行各項改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達到了節能降耗的目的。美國環保署對物業管理中的節能活動給予推動，每年評定“能源之星”項目，對節能顯著者予以表彰。我國已提出建設節約型社會，全國各行各業建設節約型企業、機關、單位的活動也都在開展。節約型建設主要是能源的降低，物業管理行業也應開展建設節約型小區、大廈的活動，把環保節能列入物業管理考核的重要內容。
考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平
執筆：曹學昌
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