商品房預售契約糾紛中“重大誤解”

1、案由：商品房預售契約

2、訴訟雙方：

原告：姚某

被告：南寧市雅和居房地產開發有限公司

(二)訴辯主張

原告訴稱：XX年11月23日，原、被告簽訂一份《商品房買賣契約》，由原告向被告購買其開發 “悠雅軒”s11號商鋪一套，約定層高為首層3.6米、二層3米，契約附屬檔案一房屋平面圖中僅標註有一條樑柱。房屋建成後，原告發現被告建造的房屋有以下嚴重影響使用的問題：(1)一、二層中央均有一直徑為15厘米的粗大排水污管;(2)一層有兩條柱子長寬分別為38×54厘米、72×13厘米，高2.94米;(3)一層淨高僅為2.94-3.46米;(4)二層有五根橫樑;(5)二層有兩個沉沙井，規格分別為2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二層淨高只有1.93-2.84米。由於原告簽訂商品房買賣契約是希望買到符合契約附屬檔案一房屋平面圖及契約第三條約定的商鋪，而被告實際提供的商鋪違背了原告的真實意思表示，原告對此有重大誤解。原告要求退房無果，故訴至法院，請求判決撤銷雙方的《商品房買賣契約》，判令被告返還購房款258503元及利息(從XX年11月23日起計至返還之日止)，本案的訴訟費由被告承擔。

被告辯稱：不同意解除契約。《商品房買賣契約》是雙方自願協商簽訂的，對雙方當事人均具有法律約束力，受法律保護。被告交付的房屋規格均符合契約約定，是按有關部門審查批准的施工圖紙施工建設的，也符合國家相關規範，不存在影響房屋使用的問題。原告要求撤銷契約的理由不能成立，請求駁回原告的訴訟請求。

(三)事實和證據

南寧市青秀區人民法院經公開審理查明：XX年11月23日，原告姚某與被告雅和居公司簽訂一份《商品房買賣契約》，約定由姚某(買受人)向雅和居公司(出賣人)購買其開發的位於仙葫半島編號為068-1-1號地塊上的“悠雅軒”s11號商鋪一套，商品房預售許可證號為(邕寧)房預售證字第XX0016號，房屋屬於框架結構，層高為首層3.6米、二層3.0米，建築面積85.09平方米，其中套內建築面積為82.80平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積2.29平方米。房屋按建築面積計算每平方米售價為3038元，房屋總價款為258503元。契約第八條“交付期限”約定，出賣人應在XX年12月31日前將經驗收合格的房屋交付給買受人使用。契約第十條“規劃、設計變更”約定，經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致在結構形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質量或使用功能的，被告應當在有關部門批准同意之日起10日內，書面通知原告，原告有權在通知到達之日起15日內選擇退房，被告則應在原告提出退房要求之日起30日內退還已付款，並按銀行同期存款利率支付利息給原告。契約附屬檔案一為一、二層的房屋平面圖。

契約簽訂後，姚某於XX年11月23日交納了購房款103503元，於同年12月14日交納了購房款26000元，餘款1XX0元也於XX年9月30日以按揭貸款方式支付給被告。XX年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往實地查看房屋後，於XX年元月17日向被告提交了一份《退房申請報告》，以房屋結構形式、空間尺寸與契約約定不符為由，要求依據《商品房買賣契約》第十條的規定解除契約、退還房款及利息。被告則於次日復函，稱房屋嚴格按照原規劃設計圖紙施工，從未做過任何規劃設計變更，故不同意解除契約。XX年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的層高、樑柱、排水管布局和設計不符合契約約定並違反國家設計規範、影響商鋪的正常使用為由，訴至法院，要求解除契約、退還房款及利息。在訴訟過程中，原告變更訴訟請求，以其對房屋結構有重大誤解為由，要求撤銷契約、退還房款及利息。

在訴訟過程中,法院於XX年4月19日上午對爭議房屋的結構進行了現場勘驗測量,所見情況如下:①房屋內一層東、西兩側牆中部各有一條從天面到地板的垂直樑柱(長寬分別為： 0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二層天面有兩處沉箱(長寬分別為2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距離二層地面高度分別為2.345米、2.40米);從二層窗戶上方到樓梯上方天面依次有四條相互平行的橫樑，其間距不等(第一條橫樑位於窗戶正上方，其底部寬0.314 米、距地面高2.13米;第二條橫樑底部寬0.32 米、距地面高2.25米;第三條橫樑底部寬0.44 米、距地面高1.935米;第四條橫樑底部寬0.375 米、距地面高2.23米);③二層東側牆面與天面交接處還有一條承重梁(底部距二層地面2.04米，寬0.328米，長5.48米);④一、二層西側牆面上均有一條直徑約0.15米的排污管靠牆鋪設，從二層天面直通一層地面;⑤一層室內地面到天面的距離為2.94米(最矮處)--3.45米(最高處),二層室內地面到天面的距離為2.83米(最高處)--1.935米(最矮處即橫樑下方)。此外，位於s11號房旁的s12號房屋戶型與s11號房屋相似，但沒有白色排污管，二層也沒有沉箱，二層有三條橫樑但其底部與地面之間的目測距離大於s11號房二層的最低處。對於同一棟樓的其餘房屋與s11號房屋內情況是否一致，因無法進入其餘房屋內而未能勘驗，對其餘房屋的結構情況，原告表示不清楚詳情，被告則主張其餘部分房屋中也有類似情況存在。

另查明，原、被告的《商品房買賣契約》附屬檔案一房屋一、二層平面圖中，只對樑柱的位置做了標註，對房屋內的排污管、橫樑等都未作標註。而原告在購買房屋時，被告也未將房屋記憶體在排污管和幾條橫樑等情況告知原告。

上述事實有下列證據證明：

(1)原、被告於XX年11月23日簽訂的《商品房買賣契約》，證明雙方之間商品房買賣契約關係的內容;

(2)被告向原告開具的《收款收據》，證明原告已向被告交納全額房價款的事實;

(3)XX年12月16日雅和居商住樓h棟通過驗收的《建設工程質量竣工驗收意見書》，證明爭議房屋已經通過竣工驗收。

(4)XX年元月17日原告向被告提交的一份《退房申請報告》，證明原告在查看房屋後曾經以房屋不符合契約約定為由申請退房。

(四)判案理由

南寧市青秀區人民法院根據上述事實和證據認為：本案當事人的爭議焦點，是原告姚某與被告雅和居公司簽訂《商品房買賣契約》時，是否存在重大誤解的情形。本案原、被告雙方簽訂《商品房買賣契約》時，涉訴的房屋尚未建成，原告作為消費者，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到認知。但被告在原告簽訂契約時，並未將房屋的詳細結構情況通過樣板房、平面圖或其他書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認知房屋的基本結構。而從房屋建成後現場勘驗的情況看，確實存在空間狹小以致嚴重影響使用的問題，尤其以第二層的情況更為嚴重。也就是說，通常情況下常人根據被告提供的信息對房屋空間結構的想像，與房屋實際情況確有較大差距，並且，也沒有證據證明這樣的空間結構是同一樓層所有房屋的通用設計，故原告主張其在購買房屋時對房屋空間結構存在重大誤解，本院予以支持。原告據此請求撤銷雙方之間的《商品房買賣契約》符合法律規定。《商品房買賣契約》被撤銷後，被告應當向原告返還已付購房款258503元。此外，對於《商品房買賣契約》被撤銷造成的已付購房款的利息損失，也應由被告承擔。原告的訴訟請求符合法律規定，應予支持。

(五)定案結論

南寧市青秀區人民法院依照《中華人民共和國契約法》第五十四條第(一)項、第五十八條之規定，判決如下：

一、撤銷原告姚某與被告南寧市雅和居房地產開發有限公司於XX年11月23日簽訂的《商品房買賣契約》;

二、被告南寧市雅和居房地產開發有限公司應向原告姚某返還購房款258503元，並支付該款利息(利息計算：按中國人民銀行同期流動資金貸款利率，從XX年11月24日起計至同年12月14日按本金103503元計，從XX年12月15日起計至XX年9月30日止按本金129503元計，從XX年10月1日起計至本案生效判決規定的履行期限最後一日止，按本金258503元計)。本案案件受理費6680元，其他訴訟費1000元，兩項總計7680元，由被告南寧市雅和居房地產開發有限公司負擔。

(六)解說

本案有兩個值得思考的問題，一是適度把握商品房預售契約糾紛中“重大誤解”的適用範圍;二是法院在審理案件時如何透過當事人訴訟請求探尋當事人的真意。

1、適度把握商品房預售契約糾紛中“重大誤解”的適用範圍

商品房預售是平等主體的當事人之間買賣尚未建成的房屋(以下簡稱期房)的交易行為。商品房預售區別於現房銷售的最大特徵，是交易發生時作為標的物的商品房尚未建成，買受人只能藉助出賣人提供的資料、通過想像來認知所購房屋的情況。因此，房屋建成後的實際狀況與買受人的想像存在差異是難免的。正因為如此，與同等條件下現房銷售相比，預售期房不但價格偏低，而且為了維護交易的穩定性，對買賣雙方的權利義務也有特殊要求：一方面要求出賣人在履行如實告知義務時，應保證買受人的想像與將來房屋的真實狀況之間的差異在合理範圍之內;另一方面也要求買受人對差異風險有合理的預見。所謂“合理”，是以通常情況下常人的理解能力、承受能力為判斷標準的。是否超過“合理”範圍影響到買賣房屋的真實意思表示，是判斷是否構成“重大誤解”的標準。

本案原告作為消費者，在交易中處於弱勢地位，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到認知。但被告卻未將房屋的詳細結構情況通過實物(如樣板房)或書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認知房屋的基本結構。而從房屋建成後法院現場勘驗的情況看，雖然仍然該商鋪仍然能夠使用，但確實存在空間狹小、結構低矮、有明顯的壓抑感的問題，尤其以第二層的情況更為嚴重。這是通常情況下常人根據被告提供的信息(包括契約中對戶型和層高的文字描述、平面圖的標註等等)所無法想像的，也必將對房屋的使用人造成不便及不適，顯然不符合原告購房時的真實意思表示。因此，原告主張其在購買房屋時對房屋空間結構存在重大誤解，應予支持。

在本案判決生效後，同一小區的另外兩戶業主曾經以同樣的理由提起訴訟，但法院經現場勘驗後，發現這兩戶房屋雖然也存在樑柱、排污管占用一定空間的事實，但情況遠不如本案中的嚴重，不會給使用者帶來明顯的不適感。也就是說，常人對房屋的想像與實際情況的差異尚未超過合理範圍，因此，在後兩案中，原告的訴訟請求並未得到支持。三個案件的不同判決，體現了對“重大誤解”的尺度的把握。

2、法院在審理案件時如何透過當事人訴訟請求探尋當事人的真意

本案原告在起訴時，是以房屋的層高、樑柱、排水管布局和設計不符合契約約定並違反國家設計規範、影響商鋪的正常使用為由要求解除契約。後在訴訟過程中，原告又將訴的理由改為重大誤解，要求撤銷契約。嚴格地說，被告交付的房屋並沒有明顯違反法律法規、國家標準、行業規範及契約的約定，也符合房屋的一般用途。在建築學上，“層高”與“淨高”的概念是不同的，雙方當事人在契約中只約定了“層高”而未約定“淨高”，雖然國家《住宅設計規範》中規定有住宅的局部淨高不應低於2.10m，但本案原告購買的是商鋪，其淨高標準並沒有相應的國家規定，被告正是利用了這一法律空白，提出自己沒有違約的抗辯。如果原告沒有變更訴的理由，而是堅持以違約起訴，其訴訟請求能否支持呢?

一種觀點認為，民事審判原則上不應當超出當事人的主張範圍。因此，如果當事人的主張不適當，應當予以釋明後再進一步審理。另一種觀點則認為，不論原告主張撤銷契約還是解除契約，其提起訴訟的本意是終止雙方的契約權利義務，故法院在審理時，不應拘泥於訴狀的表面文字表達，而應當著重審查其訴訟請求能否成立，實現法律效果與社會效果的統一。筆者傾向於後一種觀點。當事人受文化程度、法律專業知識的限制，無法準確地把握法學術語的含義，多憑直覺提出自己的訴訟主張。因此，法院在審理時，不應局限於訴訟請求的文字表達，而應當探尋當事人的真實意思表示，尋找最有利於解決糾紛的切入點，實現法律的公平正義。

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