我是一家外商投資企業，從事房地產開發，產品主要以住宅和商用底商。開發地款分為4期。2003年底一期竣工，銷售契約上交房日期2003年12月31日。問題： 1、我應該何時結轉銷售收入？，可不可以以辦理產權日子結轉？ 2、由於前期成本問題較多，至今未能計算單位成本，能不能晚結算一期？ 3、單位成本如果出不來，如何預估？ 4、只結轉收入，稅太多，能不能延續以前的所得稅繳納方式——按率徵收？
1、根據〈關於外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知〉國稅發［２００１］１４２號規定，房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：（一）採取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現（二）採取分期付款或預售款方式銷售的，以契約約定的付款時間為銷售收入的實現。（三）採取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用交付對方為銷售收入的實現。（四）採取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。因此，不可以以辦理產權日子結轉銷售收入。
2、企業銷售房地產所發生相成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。
3、單位工程成本費用以權責發生制為原則，可暫按本年度應分攤的預算成本、費用作為當年成本、費用，計算損益 。
4、所得稅繳納方式——按率徵收。依據國稅發［１９９５］１５３號規定，從事房地產開發經營的外商投資企業預售房地產並取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，並按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移、銷售收入實現後，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。