第九章 其他稅種納稅申報代理實務
題量：歷年分值2分左右。2005年3分，2006年未考。
題型：單選、多選、簡答、綜合
由於2006年底國務院修改了城鎮土地使用稅暫行條例，新條例未納入今年的教材，所以變動的內容今年不會涉及，但未變的內容及其他小稅種還會考，但分值不會很高。
第一節 土地增值稅納稅申報代理實務
一、土地增值稅計算方法
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和適用的超率累進稅率計算徵收。計算公式是：
應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數
[例9-1]某房地產開發公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬元（假設城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加徵收率為3%）。該公司為建造普通標準住宅而支付
的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費90萬元，開發間
接費用40萬元），由於該房地產開發公司同時建造別墅等住宅，對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，該地規定房地產開發費用的計提比例為10%。則其應納稅額計
算如下：
[答疑編號10090101：針對該題提問]
（1）確定轉讓房地產的收入為1000萬元。
（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：
①取得土地使用權所支付的地價款100萬元；
②房地產開發成本為300萬元；
③房地產開發費用為（100+300）×10%=40（萬元）；
④與轉讓房地產有關的稅金為：
營業稅：1000×5%=50（萬元）
城建稅：50×7%=3.5（萬元）
教育費附加：50×3%=1.5（萬元）
⑤從事房地產開發的加計扣除金額為：
（100+300）×20%=80（萬元）
⑥轉讓房地產的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（萬元）
（3）轉讓房地產的增值額為：
1000-575=425（萬元）
（4）增值額與扣除項目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25（萬元）
[例9-2]某事業單位（非房地產開發單位）建造並出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元（營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費附加徵收
率為3%）。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元；房地產開發成本為400萬元；房地產開發費用中的利息支出為200萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供工商銀行證明
），但其中有30萬元的加罰利息。按規定其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%，則其應納稅額計算如下：
[答疑編號10090102：針對該題提問]
（1）確定轉讓房地產的收入為2000萬元。
（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：
①取得土地使用權所支付的金額為300萬元；
②房地產開發成本為400萬元；
③房地產開發費用為：
（300+400）×5%+（200-30）=205（萬元）
④與轉讓房地產有關的稅金為：
2000×5%×（1+7%+3%）+2000×5÷10000=110+1=111（萬元）
⑤扣除項目金額為：
300+400+205+111=1016（萬元）
（3）轉讓房地產的增值額為：
2000-1016=984（萬元）
（4）增值額與扣除項目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
（5）應納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8（萬元）
試題模式：
例：某房地產企業在計算房地產開發費用時，對財務費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除。但下列項目中不能
計入利息支出扣除的是（abc）
[答疑編號10090103：針對該題提問]
a.金融機構加收的罰息
b.超過貸款期限的利息部分
c.超過國家規定上浮幅度的利息支出
d.按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
二、代理土地增值稅納稅申報操作規範與申報表填制方法
（一）土地增值稅納稅申報操作規範
1.核查房地產投資立項契約、批准證書和房地轉讓契約，確認投資立項與轉讓的時間及房地產開發項目的性質。
2.核查應收賬款、預收賬款、經營收入、其他業務收入、固定資產清理賬戶及主要的原始憑證，確認本期應申報的轉讓房地產收入。
土地增值稅一般按預收款收入的一定比例預繳稅款，待竣工結算後清算，多退少補。因此，代理房地產企業土地增值稅預繳申報，可主要依確認征免和核查轉讓房地產收入的
程式進行操作。
（二）代理編制土地增值稅納稅申報表的方法
1.從事房地產開發及轉讓的企業
對於同時轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產開發企業，應按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產開發企業同時兼有免稅和徵稅項目單位，也應分別
填報。
第四，“與轉讓房地產有關的稅金”，按轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加三項合計數填寫。
第五，“財政部規定的其他扣附項目”，填寫按稅法規定可根據取得土地使用權時支付的價款和房地產開發成本之和加計20%的扣除。
2.非房地產開發的納稅人在簽訂房地產轉讓契約7日內，向主管稅務機關報送。