二、收益法 收益法的運用關鍵是收益額的計算口徑與收益率的計算口徑要保持一致，有關觀點已在前面收益率的求取作了闡述。現就土地估價師資格考試及相關教材中例題餐及其觀點，闡述一下收益法的運用。（一）用收益法評估房地產某教材案例如下： 1．委估對象概況 委估對象為二層樓商場，混合結構，建築面積2180平方米，占地面積1250平方米，商業用途。 2．估價技術思路方法與估價過程 根據委估對象為商場的特點，再根據評估目的及市場因素，採用收益法來測算委估對象在評估基準日的價值。（1）計算總收益根據商場店鋪所處的地理位置及周邊相似店鋪的租金水平，經市場比較法測算，商場店鋪的租金為4.4元/平方米.日。商場店鋪平均出租率為75%，每年按365天計，則年租金總收入為1964×4.4×365×75%=2365638 元。（2）計算總費用①年折舊費。商場店鋪為混合結構，使用年限為50年，因此房屋折舊年限取50年，殘值率取2%，收益年限取50年。根據工程造價行情，該類房屋造價為900元/平方米，則：年折舊費=房屋建築造價×（1-殘值率）/使用年限 =900×2180×（1-2%）/50 =38455元②年管理費。按年租金的3%計提，年管理費為70969元。③年維修費。按房屋建築造價的1.5%計提，年維修費為29430元。④年保險費。按房屋建築造價的2‰計提，年保險費為3924元。⑤年繳納稅費。營業稅及附加按年租金的5.565%計提，年營業稅及附加為131648元；房產稅按年租金的12%計提，年房產稅為283877元；土地使用稅以5元/平方米.年計算，年土地使用稅為：5×1250=6250元；年稅費合計為421775元。⑥年利息。按房屋建築物造價的6.93%計取，6.93%為一年期的存款利率，設資金在一年建設期內均勻投入，年存款利息67983元。以上六項費用合計為632536元。（3）計算年淨收益年淨收益為年總收益減去年費用總支出為1733102元。（4）確定還原利率還原利率以一年期貸款利率6.93%,加上3%的風險利率取整為10%。（5）計算房地產價格房地產價格=1733102×（p/a，10%，50）=17183360元。筆者認為，上述評估思路存在如下問題：首先是折舊費的處理。該例題收益額的計算採用會計利潤，只對建築物計提折舊，未對土地使用權權屬狀況進行說明，按我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行攤提，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。第二是還原利率的確定。該例題採用累加法確定還原利率，貸款利率是一種含有風險的利率，在這裡作為無風險利率顯然是不妥當的。 第三是利息費用。該例題按房屋建築物造價計提利息費用是不妥當的，因為房屋建築物造價實際上是房地產價值構成的一部分，評估求取的正是房地產價值，其利息正是房地產經營要得到的淨收益里最根本的一部分，這裡作為費用扣除顯然是不合理的。筆者認為，若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日中了。收益法評估往往假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息。如客觀租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此筆者建議，運用收益法要儘量將收入、費用發生的假設時間與其加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。
第四是收入和費用的發生的時間。用收益法評估房地產，一般假設收入、費用發生在期末，而實際情況是租金收入一般發生在期初，費用一般在期間均勻發生。筆者認為假定收入、費用的發生時點，一定要與評估時採用的客觀租金、費用發生時間相符，淨收益發生在期初和期末評估結果相差一個收益率，這種差距是很大的。（二）用收益法評估土地使用權2002年全國土地估價師資格考試輔導教材《土地的估價理論與方法》中，用收益法評估土地價格的思路為：首先依據收益法以外的方法求得建築物的價格，然後從待估不動產的純收益中減掉屬於建築物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原利率還原，即可得到土地的價格。其計算公式為：l=[a-b（r2+d）]/r1=a1/r1式中：l：土地價格；a：建築物及其相應範圍的土地產生的純收益（a如為折舊後收益則去掉d）；b：建築物的價格；r1：土地還原率；r2：建築物還原率；d：建築物的折舊率;a1:土地的純收益。按該教材的觀點，式中建築物的價格b為重置價扣除折舊後的淨值，這樣隨著使用年限的增加，建築物產生的淨收益是逐年減少的，而若不考慮物價變動因素，實際上年純收益a是基本保持不變的，如此，土地的純收益a1便會逐年增加，而r1是基本維持不變的，便會出現土地的評估值l隨著評估時間的遞延而逐年增加的現象，這顯然是不符合實際情況的。筆者認為，房地產年純收益是一種房地產投資的期望收益，是由全新狀態的房地產價值決定的，一經確定，若不考慮物價變動因素，便基本維持不變，建築物的純收益和土地的純收益也是如此，因此上述公式中的b應為建築物的重置價值，而非扣除折舊後的淨值。三、 假設開發法 2003年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》指出，假設開發法最基本的公式分為以下兩種： 1. 傳統法 待開發房地產的價值=開發完成後的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 2. 折現法 待開發房地產的價值＝開發完成後的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售稅費-銷售稅費-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費按《房地產估價規範》5.5.6條規定：“運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中易採用折現的方法；難以採用折現方法時，可採用計算利息的方法。”筆者認為運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。在2003年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》教材中，資本化率與折現率是兩個不同的概念（如該教材p248例7～4），資本化率是將房地產的淨收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同於同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。筆者認為，教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同於房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用於開發完成後價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用於通過租賃經營形式對房地產價值的求取。
第二是上述公式在實際付工程款及其他應繳費用與形象進度一致的情況下適用，但實際付工程款及其他應付款與形象進度往往一致。按現在的有關法律法規，應付工程款具有優先受償權，因此評估在建工程的價值時，應將實際付工程款及其他應付款與形象進度的差額列入特別事項說明，或在抵押貸款評估時直接扣除。
四、成本法 目前各種教材對用成本法對房地合一項目的評估方法不是很明確，如2003年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》p149頁，適用於舊房地產的基本公式：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建築物的重新購建價格-建築物的折舊上述公式存在的問題是，現在土地出讓是有期限的，缺少剩餘使用年限修正；並且土地的重新取得價格或重新開發成本是指土地開發完成後的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成後價值，包含建設期貸款利息和開發利潤。實際操作中，有這樣一種計算公式：舊房地價格=（土地的重置成本+建築物的重置成本）×成新率上述公式存在的問題是，把土地剩餘使用年限修正等同於建築物的成新率，也是不妥當的。筆者認為，改為如下公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩餘使用年限修正係數+建築物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩餘使用年限修正係數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率
係數×剩餘使用年限修正係數