近幾年來，由於大量不良債權的處置所引發的貸款風險問題，使得金融部門對信貸質量管理逐漸升級，因此對評估機構的要求也越來越高，即在評估抵押房地產時，要求評估抵押期滿後能實現的房地產價格，以保證抵押債權能如實收回。目前，在房地產評估實踐中，有相當部分業內人士也認為從估價目的和任務看，應該評估其抵押價格，或預期價格實現能力。 房地產抵押評估一頭連線房地產市場，一頭連線金融市場，抵押評估恰當與否，直接關係到兩個市場的健康發展。下面就從抵押本質、抵押價格內涵、抵押價格評估風險等幾方面分析房地產抵押價格的評估問題。
一、抵押本質 抵押是指抵押人以自己或第三人的財產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處置抵押財產並優先受償。 根據《擔保法》的規定，抵押的本質就是對債權的保證，即保證抵押債權的安全、保證抵押債權的完全實現、保證抵押債權不受侵害。二、抵押價格 抵押的本質決定了抵押價格的特徵，抵押價格的基本特徵就是用價值形態去保證抵押權的實現。什麼是抵押價格？《房地產估價理論與方法》一書中界定：抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產價格，是扣除強制處置抵押物所發生的稅費後的價格。換言之，就是債務履行期滿後能交給抵押權人的轉讓淨值。由此可見： 1、抵押價格是一種預期價格。 房地產預期價格大致有三種： （1）在預期市場上最有可能成交的價格； （2）在預期房地產金融市場上最有可能實現的淨值； （3）在預期房地產金融市場上最能保障債權安全的價格。根據抵押貸款的特徵，預期短為數月，長則數年。 2、抵押價格是抵押期終止時的價格。 抵押期包括約定履行期和違約履行期，如果債務人按期償債，抵押期等於約定履行期，如果債務人不按期償債，抵押期則大於約定履行期，大部分就是違約履行期。充分考慮抵押期的風險損失，是設定抵押和評估抵押價格的目的所在。 3、抵押價格是能保障債權安全的價格。 設定抵押，是基於“債務人期滿不能履行債務”的情況可能發生。評估抵押價格的目的就是當這一情況發生後，能保障債權的安全。保障債券安全是指保障預期債權的完整安全，即抵押價格等於預期債權總和。4、抵押價格是一種特殊的成交價格。 銀行與顧客之間的金融活動屬於平等的民事活動，抵押物價格與貸款價值應該按照等價交換的原則進行公平交易行為。如果抵押物價格大於或小於貸款價值，就違背了等價交換的市場法則，抵押與貸款的交易就不可能成功。因此，這個與貸款價值等價的抵押物價格就是抵押價格。5、抵押價格是可以通過抵押率調整的價格。 抵押價格是扣除了抵押期間所有風險含量的安全價格；抵押率是銀行根據貸款風險大小而“定做”的安全槓桿，它是扣除了抵押期間所有風險的安全比率，通過這個比率調整後的房地產價格，即與貸款價值等價交換的抵押價格。 綜上所述，根據房地產抵押價格的定義和特徵，可用公式表示如下： （1） 抵押價格＝房地產當期正常市場價格×抵押率＝貸款價值（即貸款額） （2）抵押價格＝將預期抵押價格折現到本期貸款時點的價格＝房地產預期正常市場價格－預期處置稅費－預期風險值 三、抵押價格的評估風險 金融機構設定抵押權是為了規避風險，而要求評估抵押價格是為了分散和轉移風險。對於估價機構來說，風險主要表現為抵押價格的“價格”風險。因為抵押價格一經作出，就標誌著評估機構承諾和保證了抵押債權能夠完全實現。由於評估抵押價格的不確定因素很多，保證抵押債權期滿後能完全實現，風險很大。 1、評估的技術風險 通過分析可以看出，評估抵押價格，不是單純的房地產估價問題，也不是單純的資金信用評估問題，而是需要兩方面的評估人員共同努力才能完成。因此，它要求評估人員具有較強的預期估價的技術能力和資信評估能力。 2、預測風險。 抵押期分長、中、短期，一年之內為短期，五年以上為長期。民法規定債務人不履行債務，債權人的訴訟實效為兩年且可衍生。因此，有的一年期貸款，實際抵押期就是二至三年。抵押期難定，估價時點不同，期抵押價格也不同。違約期越長，風險值越大。預測預期商場和預計處置稅費都有可能發生偏差。 3、風險價格 評估抵押價格，首先要預測一個未來的房地產市場，以在預測的市場上去預計各種影響因素和估價參數，然後再推算出預期的估價結果。一切都以預測為基礎，產生於不確定之中。與其說是價格評估，不如說是價格預測。 評估抵押價格的風險越大，可能帶來的損失也越大。一旦此類風險損失發生，不論是主觀故意還是工作過失，否認是現在發生的，還是以前發生的，都有可能承擔民事和刑事責任，有的風險打擊將是“毀滅性”的。因此，評估抵押價格要慎之又慎。 按照《房地產估價規範》要求：“房地產抵押價值評估，應採用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”因此，從評估抵押價格的技術難度及風險責任來講，評估機構應按照《規範》要求，提供抵押房地產的設定抵押權時的正常市場價格。至於預期處置稅費、預期風險值等因素，應由金融機構自己預測確定。