第二部分 估’fie對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地位置狀況
位置：四方路倉庫位於某市四方路150號，靠近碼頭。
土地用途：倉儲用地。
土地面積：四方路倉庫總用地面積為152000平方米，其中估價對象土地面積為4850平方米。
土地利用狀況：四方路倉庫用地中直接用於生產經營土地占土地總面積的68．5％，為104120平方米，其餘為道路、食堂、辦公、浴室及廠辦幼稚園及綠化等占地。
土地等：6等
2．土地權利狀況
評估土地為國有劃撥土地使用權，土地使用權證號(略)。該土地於1989年經市土地管理部門批准依法徵用當地農地，並嚴格按規劃建設使用。
3．建築物及其他附著物狀況(略)
二、地價影響因素分析
1．一般因素
某市為重要港口工業城市，有優良的港口、鐵道、公路和航空運輸條件。氣候溫暖，四季分明，地質、水文條件良好，工業基礎雄厚，尤其是改革開放以後大量外資看好其良好的投資環境，該市發展前景越來越好。
2．環境因素
四方路倉庫所在地區為該市的主要工業倉儲地區，交通條件極為方便，路網港叉縱橫交錯，鐵路、公路、水路應有盡有，市政基礎設施也很齊全(五通：通路、電、上水、下水、電信)，具備了工業倉儲用地的優良環境和硬體條件，是理想的貨物運輸集散地。
3．個別因素
四方路倉庫土地的最佳用途即為倉儲運輸用途，無改變用途的可能性，評估對象所用市政設施全部取自四方路倉庫已建成的未合資部分。食堂，辦公等也均可無償使用。該地地勢較高，無水侵和暴雨積水記錄，地面荷載力良好，均能達到設計要求。市政基礎設施齊全，達到“五通一平”，地面建築物面積5800 m2。
1998年土地估價師-土地估價實務題9