第三部分土地及附著物估價
一、估價原則(略)
二、估價技術路線
由於市場上不存在與估價對象相似的成交實例，但可由委託方提供土地開發成本及其收益資料，故採用成本法和收益還原法評估地價，為了使成本法評估地價更加準確，以比較法求出生地地價再加上實際開發費用求出熟地價。庫房採用重置價折舊法評估。
三、估價過程
基本公式：
評估對象價格＝土地價格＋建築物價格
（一）土地估價
1．成本法評估土地價格
本案所稱成本法評估土地價格，是以估價對象附近或同一供需圈內近些年的土地出讓實例，先採用比較法求出生地地價，再加上土地開發費得到評估土地“七通一平”的熟地地價。
（1）比較實例選擇：
本次評估收集了以下3個比較實例
比較實例a：東平路32號，國有出讓倉儲用地
比較實例b：臨江路158路，國有出讓運輸業用地
比較實例c：臨江路194路，國有出讓工業倉儲用地
（2）比較因素選擇：
比較因素選擇了影響倉儲業用地地價的區域因素和個別因素（詳細說明略）
（3）編制因素條件說明見表1。
表1 因素條件說明表
待估宗地及實例 內容比較因素評估對象比較實例a比較實例b比較實例c
交易情況正常作價入股 正常出讓正常出讓 正常出讓
期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4
區域因素位置 四方路 東平路 臨江路臨江路
距市中心距離 19km 20km 22km 23km
基礎設施 五通一平 生地 生地生地
工業集聚度 好 好 較好較好
交通狀況 好 好 較好 較好
個別因素土地用途 倉儲 倉儲 運輸業 工業倉儲
面積（m2） 48506500 2300 186500
使用年限（年） 5050 5050
土地形狀 規則 規則規則 不規則
容積率 0. 41 0. 46 0. 420. 40
（4）編制比較因素條件指數表（表2略）
（5）因素修正
由於實例成交日期與估價期日比較接近，而且該段時間內工業倉儲用地地價穩定，無大的變化，不作修正。交易情況正常，也不作修正。
因素修正見表3
表3 因素修正表
比較實例 a b c
地價（美元/ m2） 24 23 21
區域因素 100/100 100/99 100/97
個別因素100/100 100/99 100/90
比準價格（美元/ m2） 24 23. 7 24. 05
上述比準價格接近，取其算術平均值：
地價（24＋23. 7＋24. 05）÷3＝23. 9
取整為：24美元/平方米