第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述： 來源：
1．土地登記狀況
委估宗地為國有出讓土地，估價對象土地使用權屬於××××公司。委估宗地位於××××路，根據委託方提供的有關材料，2001年××××公司取得了證號為××××號《國有土地使用證》，土地面積為9542.95m2，其四至狀況為：東：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。宗地號為××××，圖號為××××。根據《××××市城區土地定級與基準地價更新》成果，估價對象處於三級地。
2．土地權利狀況
估價對象為國有出讓土地，其土地使用權屬於××××公司。2003年2月，××××公司將土地抵押給銀行。根據××××市中級人民法院於2003年6月23日(××××號) 《××××省××××市中級人民法院民事裁定書》宣告××××公司破產。至評估基準日，委估宗地土地設定有抵押權，未有租賃權、地役權等他項權利存在。
3．建築物和地上附著物狀況
勘估基準日，待估宗地內建有商業樓一棟，共4層，建築結構為框架，竣工時間為1985年7月，建築面積為14320m2。容積率為1.5。
二、地價影響因素分析
(一)一般因素(略)
(二)區域因素
影響估價對象作為商業用地的區域因素主要有：區域概況、交通條件、環境條件、規劃限制等。描述如下(略)。
(三)個別因素 來源：
估價對象位於××××市××××路，用地面積為9542．95m2。土地用途為商業用地，宗地地形平坦、形狀不規則。宗地西側緊臨××路，該宗地距市商服中心為4240m，距農貿市場約為1680m，距××××火車站約5320m，距長途汽車站約5360m。勘估基準日，宗地紅線內具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場地平整，即“六通一平”的基礎設施條件，自來水公司統一供水；排水雨污合流，排入市政統一排水管網；供電由××××站供電；直撥電話19部，傳真機一部，內外聯繫方便，自備鍋爐供熱。宗地內有商業樓一棟，總建築面積14320m2，容積率1.5。該宗地未來規劃用途為商業用地，周圍為商業用地，對建築物高度及容積率略有限制。
第三部分土地估價
一、估價原則
土地使用權價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經常處於變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎上，遵循了以下原則(內容略)：
1．替代原則
2．預期收益原則
3．需求與供給原則
4．變動原則
5．綜合分析原則
6．多種方法相結合的原則
二、估價方法與估價過程
(一)估價方法選擇
根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價係數修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應按照《規程》，根據當地地產市場狀況，並結合估價對象的特點，選取適宜的方法。
待估宗地位於××××路以南，在《××××市城區土地定級與基準地價更新》範圍內；屬於商業三級地，採用基準地價係數修正法切實可行；且宗地作為商業用地，同類區域市場交易資料較豐富，可採用市場比較法作為第二種估價方法。故依據《規程》並結合評估對象的特點及項目的實際情況，確定採用基準地價係數修正法和市場比較法測算地價，並將兩種方法測算結果進行綜合分析調整，從而得到待估商業用地的地價。
建築物現值採用重置價格折舊法計算。