綜合計算題
(共2題，每題各叨分，總分叨分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留2位小數。請在每題下方空白處答題)
一、某公司於1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米的使用權，出讓年限為50年，根據規劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司於1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由於 資金緊張，該公司擬於2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?
項目其他有關資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場，建築面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發周期預期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大樓建成後該公司計畫自留2000平方米用作辦公用房，其餘部分以出租方式經營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建築物的建安綜合 為每建築平方米3000元，同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經過調查，有關參數確定為，房屋出租年經營費用中費為年租金的10%,維修費為租金的8%，費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建築物經濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當地土地還原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款 率為10%
二、c市的某擬購進a市的宗地h，委託某土地評估機構對宗地h的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調查並取得了相關資料。請依據下面所列資料，評估出宗地h於1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少於四個)。 開發程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內"五通一平";***表示宗地內外"七通一平"。
ii.區域因素和個別因素對地價的修正係數說明(有關係數均為案例與待估宗地比較所得):數字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數值表示對宗地地價的修正幅度"
(2)其他資料:a市的地價指數以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點;a市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。a市商業用地還原率為4%;1997年和1998年a市的商業用地宗地內從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。