四、計算題（共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點後兩位。請在答題紙上作答。）
1. 評估某塊城市規劃確定的住宅用地
土地總面積為1500平方米
1、 收集有關資料：共調查了a、b、c三宗土地買賣實例作為比較實例。
2、 可比實例的成交價格如下：
試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。
解：
1、比準價格=可比實例價格×交易情況修正係數×交易日期修正係數×房地產狀況修正係數
2、交易情況修正係數為：
可比實例a=100/100
可比實例b=100/97
可比實例c=100/105
3、交易日期修正係數為：
可比實例a=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實例b=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實例c=1.033×1.038=1.072
4、房地產狀況修正係數為：
可比實例a=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實例b=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實例a=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計算比準價格：
比準價格a=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）
比準價格b=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）
比準價格c=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）
6、將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場法的估算結果，則有：
估價對象價格（單價）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）
估價對象價格（總價）=1388.22×1500=208.23萬元
2. 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建築總面積56000平方米，建築物結構為鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2003年9月30日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積為建築面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建築物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經常費每月100萬元，房產稅為租金的12%，營業稅等為6%。報酬率為8%。
解：1、運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：v=a/y*[1-1/(1+y)n]
2、計算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2萬元
3、計算年總費用：
（1）年折舊費=8000×（1-4%）/12 =640萬元
（2）年經常費=100×12=1200萬元
（3）年房產稅=5569.2×12%=668.3萬元
（4）營業稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬
4、計算年淨收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元
5、計算房地產價格
v=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬元