1.土地使用權產權結構差異.由於歷史的原因,我國土地使用權產權結構比較複雜,有有償劃撥,無償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建築物的投入成本,已經遠遠高於所規定的補償標準,如果按照目前規定的補償標準進行回收,回收難度就特別大.
2.土地原用途差異.回收補償的實際操作是按新規劃用途為住宅,商業用地的地塊,以環城河為界,以內為50萬元/畝,以外為40萬元/畝;規劃用途是綠化,道路用地的統一按30萬元/畝進行補償.而沒有考慮土地的現有用途和用地單位的實際土地收益.
3.土地區位和綜合價值差異.3個檔次的補償分類不能充分體現級差地租理論,因為同在環城河內的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務設施的完善程度差別是較大的,因而其價格差別也是很大的.因此,單純以環城河為界劃分的方法就不盡科學,更應以基準地價考慮土地級別範圍.
4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業,事業單位,政府機關等,企業又分為國營企業,集體企業和個體企業等,他們取得土地的方式和利用效益有很多差異,企業目前經營情況和社會負擔也不同,但目前的補償標準沒有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.
可見,制定合理,科學,可操作的土地補償標準已經成為當務之急,既體現了城市土地儲備制度運作的客觀需要,也對社會穩定和利益平衡有直接的影響.
二,土地徵購的台理範圍和具體方式
(一)合理的土地徵購範圍
從我國土地所有制的形式,土地儲備機制的功能定位以及杭州等地土地儲備制度運行的經驗看,合理的土地徵購範圍應是由政府完全壟斷一級土地市場,即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲備中心這"一個口子進,一個口子出".根據ｘｘ市區土地本身的特點,我們認為ｘｘ市合理的土地徵購範圍應包括4個方面:
1.進入城市建設用地範圍的農村集體土地.農村集體土地對於城市建設用地來講屬於增量土地範疇.一般包括以下幾種農村集體土地:①因城市擴大徵用郊區農村集體土地;②因規劃和城市建設的需要,徵用"城中村"的集體土地;③因城市建設和規劃的需要徵用集體企業土地.對集體土地變為國有土地,土地儲備中心應嚴格按照《土地管理法》進行徵用,並貫徹保護耕地的原則.對於"城中村",根據城市規劃要求和原則,應該實施"撤村建居"的戰略.
2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國家以劃撥方式交給企業和單位使用的土地,可以由土地儲備中心代表國家收回,它是土地儲備中心土地儲備的主要內容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產,產業結構調整或者其他原因調整出的劃撥國有土地;②因實施城市規劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購的土地;③土地使用權人申請土地儲備中心收購的土地;④其他需要進行儲備的國有劃撥土地3,城市存量土地中沒有經過出讓和劃撥的土地.由於歷史原因,城市存量土地中還有一些產權沒有歸屬任何單位的國有土地,應該進入土地儲備體系.主要包括:①市區範圍內無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閒置的國有土地;⑤土地違法案件經依法查處,依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權後無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地.