4.出讓土地中被政府收購的土地.土地儲備中心的儲備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應向土地的二,三級市場開拓儲備土地的來源,即已經出讓給土地受讓人並進入土地二級市場的土地.包括土地受讓人土地開發後進行轉讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對於這些土地,土地儲備中心根據土地市場供應計畫和城市發展規劃,必要時可以在土地市場收購,或者行使政府優先購買權,以達到政府調控土地市場的目的.
儲備土地進入土地儲備體系後,應由土地拆遷公司及時完成拆遷,平整,開發,配套等土地整理工作,以便熟地進行出讓.
(二)土地徵購方式及其操作程式
根據儲備土地的來源和對象,其具體徵購方式有土地徵用,土地回收,土地置換和土地購買等4種.
1.土地徵用.國家根據城市建設和發展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地徵用為國家所有,具體由土地儲備中心實施.其具體操作方式如圖1(略).
2.土地回收.土地儲備中心代表政府按照法律,法規等收回土地使用權的行為和過程.土地回收的主要對象是城市存量土地,可以是無償的,但多數情況下是需要補償的,其操作程式如圖(略).
3.土地置換.土地儲備中心根據市政府的經濟發展戰略和城市經濟結構布局,對原來在城區內不符合城市規劃或對企業再發展有阻礙的企業和單位進行用地布局調整,用儲備土地置換出原企業或單位的土地.土地置換的操作程式如圖3(略).
4.土地購買.土地儲備中心在土地二,三級市場上,根據土地儲備和供應計畫,在同等條件下,優先購買土地使用權,增加土地儲備的活動.土地購買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進行土地開發後進行轉讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場交易價格明顯偏低的土地.土地購買的操作程式如圖4(略).
從上面的4種土地徵購方式我們可以看到,各種徵購方式基本上都經過申請,權屬核定,徵詢,實施補償,變更權屬等幾個階段.但由於每種徵購方式適用範圍不同,每個階段的操作方式和內容有所不同,土地儲備中心應根據實際情況進行具體操作.
三,土地徵購過程中土地補償的原則和標準
從目前城市土地儲備制度的運轉情況來看,土地補償標準的確定是關鍵,同時也是難點.因為土地儲備制度是一種創新,我國現行法律法規目前還沒有專門對其性質進行規定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補償的內涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,並針對不同徵購方式探討具體的土地補償標準.
(一)土地徵購過程中土地補償的內涵
土地補償的本質是對原土地使用人有關土地經濟權益的補償,與土地產權的性質和結構有很大關係.直接影響土地補償的法定權利主要包括土地所有權,土地使用權,土地處置權和土地發展權.
我國現行《憲法》明確規定城市範圍內土地為國家所有,農村土地歸集體所有,國家建設占用集體土地要通過徵用.因此,徵購集體土地需要對土地所有權進行補償,徵購城市存量土地中的國有土地不需要對土地所有權進行補償.因為徵用集體土地的補償標準由國家規定,並帶有強制性,所有權的補償是不完全的.土地使用權是指土地使用者按照土地出讓契約或劃撥使用的規定對土地經營管理並獲取土地收益的權利,它受有關法律法規明確的約束和保護,所以土地補償構成中應包含土地經營權價格.土地處置權包括最終處置權,出讓和劃撥權,用地約束調整權,轉讓權,出租權,抵押權和繼承權等,對於擁有劃撥土地使用權的原土地使用者完全不具備土地處置權.因此,如果被收購土地是劃撥土地使用權,土地補償不應包括土地處置價格.對於擁有劃撥土地使用權的原土地使用者相應的擁有轉讓權,出租權,抵押權和繼承權,這在出讓契約中有明確規定,土地補償中應包括與其相應的土地處置權價格.土地發展權指土地在規劃或最優利用條件下的價格.我國實施土地儲備制度實踐過程中,收購雙方對土地補償分歧最大的就是發展權價格是否包含在土地補償構成中,由此可能導致收購價格數倍的變化.我國目前設定的土地權利體系沒有直接發展權.但從現行法律法規及土地增值的成因分析,土地發展權應是國家的權力,被收購土地的原使用者,無論是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權都不擁有土地發展權.