從土地補償內涵構成的分析中我們可以看出,在現行的法律法規下,土地的補償內容可能涉及土地使用權,部分土地處置權以及部分土地所有權.根據收購對象不同,具體的補償內容是幾種權利的某種組合.
(二)土地補償標準的影響因素
土地權益的大小不僅取決於權利的內容,而且取決於這些權利帶來的經濟效益.因此,在制定土地補償標準時,應結合宗地特點,考慮以下幾個方面的因素:①土地區位因素.土地區位是某宗土地與其所處的周圍環境綜合作用的結果,根據國內外經驗,一般都根據土地區位將城市土地進行分級.②土地用途.土地用途應以土地目前現狀用途為準.這是因為從理論上分析因規劃改變或被收購導致的土地增值部分,屬於土地的外部增值與原土地占有或使用者無關,其增值收益理應歸社會公有或國家所有.另外從土地的權益分析因規劃改變或被收購導致的土地增值部分,屬於土地發展權的權益,應屬於土地所有者——國家.③土地使用權年限.由於土地價格是各年地租的總現值,在進行土地補償時必然要考慮用地單位剩餘的土地使用權年限.④土地成本.由於歷史原因,獲得同樣性質的土地使用權,其取得土地的成本不一樣,在土地補償中應該考慮.
(三)確定土地補償標準的原則
根據國內外經驗及我國社會主義市場經濟發展的目標模式,我們認為確定儲備土地的補償標準應遵循下面幾個原則:①產權原則.如上所述,土地補償的內涵是土地產權,土地補償標準應與被補償土地經濟主體對土地的權力和利益相一致.②土地補償與安置補償相分離原則.土地收購過程中可能牽涉到土地補償,地上附著物補償,職工或住戶安置補償,企業異地安置補償以及企業債務分擔等經濟關係.在實際操作中,對地上附著物補償和企業債務處理的內涵比較清楚,國家和地方都有相關的規定.而安置補償與土地補償往往區別不開,導致標準混亂.土地補償與安置補償是兩個完全不同的概念,土地補償主要考慮土地權益的大小;而安置補償則要考慮被收購者的生活和居住水平,具有一定的計畫性和福利性.因此,二者的依據和作用完全不同.現實中,許多企業都把安置,搬遷,改制甚至企業扭虧的希望寄托在土地補償上,被收購的土地主要是占據市中心區域,經營不善或瀕臨倒閉的企業用地.對於這些企業來說,即使其土地不被收購,政府仍需對其進行安置,土地補償與安置補償要分別考慮.③增值貢獻原則.土地增值是指由於經濟發展和土地投資而造成的土地價值提高.由經濟發展和城市擴張,政府對基礎設施投資和建設以及城市規劃等導致的土地增值,應該歸屬於政府或社會公共所有,不在土地補償的範圍內.由土地使用單位對宗地的資金和勞動力投入導致的宗地增值,應該根據貢獻予以補償.
(四)不同徵購方式土地補償標準
1.徵用集體土地按照有關法律法規確定的標準進行補償.國家與被徵用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關係,征地是一種國家行為,土地被徵用者是對國家應盡的一種義務,征地和房屋拆遷補償以不降低被徵用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來看,我們可簡單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據ｘｘ市實際情況,徵用耕地的補償標準為120元/平方米,徵用非耕地的補償標準為87元/平方米.需要說明的是,這是土地補償標準,若徵用的是鄉鎮企業或個體企業,其安置補償費中考慮的費用應與耕地的情況不同.