市場建設調研報告 篇1
為了解全區農貿市場的分布情況及運行現狀，進一步推動農貿市場的建設、規劃和發展，根據區人大常委會2025年工作要點，區人大常委會財經工委組織調研組，在吳繼業副主任、胡齊乾副主任的帶領下，於3月底至4月上旬，對全區農貿市場建設情況進行了調研。調研組深入新前綜合市場、西江二橋疏導點、羽山菜市場、十里舖農貿市場、中心菜市場等進行了實地踏看，視察有關市場建設情況。在召開的座談會上，分別聽取了區府辦、發改局、財政局、黃岩國土資源分局、環保局、建設局、農業局、商務局、食藥監局、黃岩工商分局、黃岩城管行政執法分局、規劃處、消防大隊、同創辦等有關單位的工作匯報。根據調研中了解的情況，現將全區農貿市場建設情況報告如下。
一、 全區農貿市場建設基本情況
全區登記在冊農貿市場20家，無證農貿市場(臨時便民交易場所)32家，總計52家，分布在全區各街道、鄉鎮。其中省級文明示範市場10家，四星級文明規範市場1家，二星級文明規範市場3家，一星級文明規範市場2家。形成了大中小相結合，多層次、多品種和多種運行方式並存的交易市場網路，為搞活流通，促進農產品的生產，繁榮市場，振興經濟和方便民眾生活等發揮了積極的作用。區政府及有關部門在農貿市場建設方面做了大量工作。2025年全省農貿市場改造提升現場會在黃岩召開，王建滿副省長高度肯定了黃岩農貿市場改造提升工作成效。
一是強化領導，明確責任分工。區里專門成立了農貿市場改造提升領導小組，主動將市場改造提升與“多城同創”等政府中心工作對接。在具體職責分配上，工商部門制定農貿市場改造提升標準、市場攤位租賃契約示範文本，指導市場制定經營戶準則及其他管理制度。發改部門參與市場建設規劃的編制，負責對市場建設項目進行審批或備案，參與項目的綜合驗收，對市場價格進行監管。財政部門負責安排市場補貼資金和獎勵資金的預算，並及時足額到位。國土部門審核新建、改建、擴建市場用地方案。建設規劃部門負責審核新建、改建、擴建市場的選址和建設方案。公安消防部門負責市場建設項目的消防設計審核，參與建設項目的竣工驗收。城市管理行政執法部門要加大對馬路市場和流動攤販取締力度。其他部門按照各自職責，依法對市場活動實施監督管理。
二是制定政策，支持提升發展。2025年，黃巖區政府出台了《關於促進農貿市場提升發展的若干意見》，制訂了區農貿市場提升發展三年行動計畫。2025年，區政府印發了《黃巖區農貿市場改造提升工作補助獎勵辦法的通知》，加大獎補的力度，對規定時間內通過省文明示範市場驗收的市場給予每家20萬元獎勵，並明確了新建類(遷建類)、改造類市場每平方米補助250元、180元以及儀器設備的補助金額。為確保城區中心菜市場改造重點工程順利推進，區財政預支經費400萬元用於中心菜市場改造提升。同時，財政、國土、建設、規劃、行政執法、消防、鄉鎮(街道)等部門密切配合，落實相應政策，幫助解決了市場建設中遇到的大量困難。
三是因地制宜，推進改造升級。根據各個農貿市場位置、功能、人流量等特點，實行“一場一策”，量身制定了具體的整治措施和目標任務。嚴格對照“地不濕、無異味、菜安全、價公道、計量準、可休息”和“價公示、可追溯、聯成網”的創建要求，對即將改造的市場進行合理布局，科學規劃設計攤位結構。為確保順利完成改造任務，注重設計、招標、土建、信息化等關鍵環節，合理倒排工期，全力提升進度。同時，實行上下互動機制，區農提辦、各責任鄉鎮街道、市場舉辦者和區工商分局安排專門聯繫人，實行改造提升工作進度月報制，及時反饋問題和困難，並第一時間解決。
四是嚴格管理，保障規範安全。一是自“多城同創”活動啟動以來，全面開展市場整治“鐵腕行動”，對經營戶占道經營、亂堆亂放、保潔不到位等問題及消費者違章停車、亂扔垃圾等不文明現象進行集中整治，截至目前，已組織1000餘人次集中整治農貿市場30餘家。二是創新推行“業務指導員制”，全區每家農貿市場均配備一名工商幹部擔任工商業務指導員，每日至少一次實地巡查指導，三是以獎罰金形式最佳化市場進出機制。對固定攤位經營戶採取“獎罰金”，由市場成立考核小組，若違規視情節按不同金額從保證金中扣除罰金;如經營戶全年無違規行為，市場年底對其予以獎勵。四是開展各項食品安全專項行動。開展市場食品檢測，形成了以商品質量檢測為中心、市場巡查為紐帶、經營者自檢為基礎、消費者送檢為補充、工商部門抽檢為保障的市場食品質量監督體系，指導12個農貿市場建立檢測點。
二、 存在的主要問題
隨著經濟發展，人民民眾對生活水平要求越來越高，農貿市場的發展水平與人民民眾日益增長的物質需求不適應，主要表現在以下三個方面。
(一)農貿市場城鄉發展不平衡。城區農貿市場分布
不夠合理。由於缺乏長遠的規劃、合理的布局，存在舊住宅小區農貿市場多而亂，新建小區未建配套設施的現象。人口密度大的舊城區農貿市場周圍形成自發的馬路市場，嚴重影響交通和城市文明形象。村鎮及城郊結合部農貿市場基礎設施比較薄弱，臨時疏導點多為大棚式市場，場內除攤位外幾乎沒有其它設施，排污能力差，經營、購物環境差，吸引不了人氣，而所在的村集體不願意投入大量資金進行改造。
(二)農貿市場管理有待進一步規範。仍然無證的農貿市場，場內管理、硬體設施與創建國家衛生城市存在一定距離。目前，市場管理中心沒有市場外部管理的職能，而有外部管理職能的一些部門管理不夠到位，造成農貿市場外停車位缺乏、流動攤販堵塞交通等現象。一些較小的農貿市場內部衛生較差，地面多水易滑，存在環境髒、亂、差現象。部分民眾反映一些熟食和農產品存在質量問題，需有關部門加強日常巡查檢測和重點抽查。
(三)經營者和管理者素質有待進一步提高。經營者的素質和受教育程度普遍偏低，缺乏市場經濟意識，缺乏服務意識，沒有完善的服務理念。個別經營者文明衛生意識較差。管理者還停留在收收稅費、租金的較低級的管理層面，不能立足於根據市場需求而對集市進行適時改造和完善的層面。
三、 下階段工作建議
農貿市場建設是一項牽扯麵廣、較為複雜的工程，建議政府將市場標準化建設與改造工作列入重要議事日程，作為為民辦實事的重要工作來抓落實。
(一)加強統籌規劃，引導市場合理布局。為建立健全全區市場網路和流通體系，按照“控制總量，盤活存量，調整增量，改造與新建相統籌，業態升級與最佳化相結合”的總體思路，認真抓好規劃布局，從源頭上為農貿市場建設預留足夠的空間。通過規劃的編制，改善農貿市場的空間布局，統籌考慮農貿市場的服務半徑、區域輻射及配套設施等因素。在做好存量農貿市場盤活、調整、改造工作的同時，重點做好老城區的網點補充和新發展城區的網點擴展工作，以解決部分地區設點不足的問題。新建市場則要按照規範化市場的標準，適當超前，立足長遠。
(二)加大投入，多渠道籌集市場建設資金。農貿市場建設是項不以盈利為目的公益性事業，是服務於民眾生活的菜籃子工程，需要政府的高度重視和大力支持。建議政府加大扶持力度，逐年投資建設一批新的市場，方便民眾生活，每年給市場安排適當的維修經費預算。另外，在用地、稅費等方面，政府也應給予最大限度的優惠。農貿市場的建設是城鄉基礎設施建設的一部分，既要加大財政資金投入，又要鼓勵民間融資，爭取銀信部門支持，形成共同開發格局。鼓勵社會各方面採取自籌、集資、借款、貸款、股份、外資等多種形式、多種渠道籌集建設資金，大力興建市場，促進市場又好、又快發展。
(三)理順管理機制，加大市場監管力度。政府要協調相關部門切實加強農貿市場的管理，提升其服務功能。市場經營單位是市場經營管理的第一責任人。政府相關職能部門應根據各自職責，通過與市場業主和市場經營者簽訂書面契約的方式，明確監管要求和違約責任，加強對市場業主和市場經營單位的監管力度。市場經營單位應該以人為本，建立為顧客著想的服務之道，要充分運用物流配送、電子商務等現代管理技術，實現規範化管理、標準化運作。市場經營服務中心作為農貿市場監督管理的主管部門，應承擔規範維護農貿市場經營秩序的職責，負責實施市場食品安全監督檢查、質量監測及相關市場準入制度。加強鎮(街道)屬地管理。進一步理順區和鎮(街道)的農貿市場管理體制，加強屬地對農貿市場周邊環境和秩序的日常管理。針對市場外的占道經營和秩序混亂的狀況，必須由政府協調，工商、城管、同創辦、市場管理中心等相關單位聯合執法解決。
(四)加強法制建設和行業自律，營造公平、公正、公開的市場競爭氛圍。政府應出台相關商品市場的建設與管理制度，相關監督管理部門要不間斷的開展法制宣傳教育，推行“兩書”(《不經銷假冒偽劣商品責任書》、《不經銷假冒偽劣商品保證書》)“四制”(市場交易實行索票制、公示制、退場制、明碼標價制)。市場經營服務中心應制訂規範農貿市場秩序和食品安全監督管理的具體措施和辦法，不斷創新監管模式，確保監管工作的落實。增強經營者法制意識，促進業內良性競爭，避免坑蒙拐騙現象的出現，杜絕競爭中的不當行為。同時市場經營者集體對市場誠信度的支持，也是營造共贏的必要條件。應儘快組建農貿市場行業協會，引導協會制定行業標準和行業規則，規範經營秩序，提高行業素質，協助和配合政府做好對農貿市場的服務和監管工作，形成協調和自律機制。發揮行業協會在行業自律、行業內部協調等方面的積極作用，監控行業發展動態，及時傳遞信息;加大打擊“假、冒、偽、劣”產品的力度，淨化市場環境，保持良好的發展態勢。
市場建設調研報告 篇2
農貿市場是商品流通和滿足城鄉居民生產、生活和消費的重要場所，是商品市場和商品流通的重要組成部分。建好農貿市場是推進社會主義新農村建設，健全農村流通網路體系，促進農村物流服務體系發展的現實需要。為進一步規範新化縣農貿市場的建設、規劃和發展，提升該縣農貿市場購物環境和管理水平，規範市場秩序，繁榮市場經濟，搞活商貿流通，促進農民增收致富，解決交易難、農產品市場供應和人民民眾消費安全等問題，最終達到便民、利民目的。我們對新化縣農貿市場進行了深入調研，針對該縣農貿市場建設存在的問題，提出了一些對策和建議。
一、基本情況
新化縣情。新化縣位於湖南省環長株潭城市群西邊、大湘西東邊，是湖南通往西南各省的重要門戶，盤依雪峰山東南麓，資水中游，國土總面積3642平方公里，人口145萬，全縣現有26個鄉鎮、1個開發區、1個辦事處，2個國有林場，是革命老區縣、全國最大的庫區移民縣、比照西部開發政策縣、扶貧開發工作重點縣、武陵山片區區域發展與扶貧攻堅試點縣，是湖南省的人口大縣、國土資源大縣和文化旅遊資源大縣。
新化屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季明顯，良好的自然條件孕育了該縣農業的發展。新化是全國商品糧生產基地縣、農作物種子基地縣和糧食儲備基地縣，是全省氨化秸稈養牛基地、模式化稻田養魚基地、玉米生產基地、速生豐產林基地和雙季稻田成建制畝產過噸糧縣，又是國家農業綜合開發、退耕還林、水土保持項目縣。目前，該縣的糧油、畜牧、水果、水產等形成了產業化規模，全縣已形成中藥材、生豬、肉牛、楠竹、小水果、茶葉、無公害蔬菜、稻田養魚等10多個農產品基地，這些農產品流通環節中的主力軍便分布在全縣的各個農貿市場。
農貿市場現狀。該縣共有農產品綜合批發市場2家，肉禽蛋批發市場、水產批發市場、水果批發市場各1家;各類農產品批發市場占地約4萬平方米，共有攤位700個，全年交易額17.85億元，帶動2019多人就業。共有各類零售市場20家，從業人員5.8萬多人，年交易額約30億元。共有農貿市場119家(其中馬路市場57家)，隸屬縣市場管理辦公室30家。全縣絕大部分是鄉鎮農貿市場，共有97家，農貿市場占地約24萬平方米，共有攤位1.5萬個，全年交易額8億元，帶動2萬多人就業。
新化縣各農貿市場承擔著百姓的購物需求，為搞活商品流通、促進農產品的生產、繁榮市場、振興經濟和方便民眾生活發揮了積極的作用。但分布在各鄉鎮的市場90%是以趕集形式進行交易的墟場，這些市場設施簡陋，普遍存在髒、亂、差的現象。由於形成年代久遠，多數是場棚市場，更因年久失修，許多市場設施都已陳舊老化，破爛不堪，存在很大的安全隱患。部分市場由於缺乏維修資金，至今無法正常營業。同時，因為歷史習慣，該縣鄉鎮市場中有半數以上屬於馬路市場，位於交通要道的兩旁，每逢趕集便人山人海，嚴重阻塞交通，存在較多的安全隱患，也不利於城鄉環境整建工作的開展。
農貿市場改造情況。隨著經濟的發展、社會的進步，人民民眾的消費水平和生活質量越來越高，對市場規模的需求也越來越高。整合各種資源，建設一批有規模、有特色、專業化、規範化的市場，使其產生巨大的吸納和輻射作用，是一個地域經濟和社會發展中不可或缺的構成部分。新化是一個農業大縣，如何發揮農業、農村的經濟帶動作用是當前的一個重大課題。農村農貿市場是農村商品經濟活動的中心，作為農村商品交易的主要陣地，農村農貿市場既有龐大消費群體，又有消費上升的空間，而且還有一定的購買力，對促進經濟發展、增加農民收入有著十分重要的作用。
2025年，新化縣完成位於縣城的永興農貿市場和孟公、文田、田坪、油溪、水車等鄉鎮共6個農貿市場的標準化改造。這些農貿市場改造前大多為簡易場棚市場或馬路市場，安全隱患大，市場規模小，基礎設施落後，成功改造後方便了當地民眾的生產生活，改善了市場環境，拓寬了農產品流通渠道，促進了農村商品經濟的發展，創造了明顯的社會效益和經濟效益。
永興農貿綜合市場。位於新化城區，總投資130萬元，建築面積2500平方米，覆蓋人口8萬多人，攤位數60個，年交易額達9200多萬元，帶動就業增加數108人。永興市場進行農貿市場標準化改造後，從根本上改變了市場髒、亂、差現象，市場攤位划行規市，過道暢通整潔，購物和經營環境得到了明顯改善，帶動了就業，創造了良好的經濟和社會效益。
孟公鎮農貿市場。總投資170萬元，建築面積3500平方米，新增攤位100多個，增加就業人數500多人，新增年銷售量1000萬元，新增稅收10萬多元。進行農貿市場標準化改造後，交通擁擠得到迅速改善，公眾滿意度明顯提高，市場輻射周邊多個鄉鎮，有力促進了農村經濟發展。
文田鎮農貿市場。總投資180萬元，覆蓋人口2.5萬人，攤位數260個，新增年銷售額250萬元，帶動就業增加數200多人。文田鎮農貿市場標準化改造後，市場環境得到根本改善，提高了人民生活質量，促進了農產品流通，推動了當地農業產業化進程。
田坪鎮農貿市場。總投資100萬元，建築面積1100平方米，市場攤位數200個，解決就業400多人。田坪農貿市場標準化改造後，對促進農產品流通、增加農民就業和收入、加快小城鎮建設等發揮了巨大作用，為當地經濟發展注入了活力。
油溪鄉農貿市場。總投資108萬元，建築面積1100平方米，市場攤位數130個，解決就業200人，年交易額2500萬元。油溪鄉農貿市場位於世界七大溶洞奇觀之一的梅山龍宮風景名勝區附近，進行農貿市場標準化改造後，有效促進了馬路市場整治和城鄉環境整建工作的開展，改善了民眾購物、生活環境，有利於景區鄉鎮整體形象的提升和經濟社會的發展。
水車鎮錫溪農貿市場。位於紫鵲界梯田風景區旅遊核心村，市場輻射面廣，總投資130萬元，市場攤位數180個，就業人員400多人。農貿市場經過標準化改造後，給當地經濟發展和個體經營戶創業致富提供了一個廣闊的平台，為新農村建設和景區發展提供了更好的基礎。
二、存在的問題及原因分析
新化縣農貿市場的標準化改造取得了明顯成效，原來的髒、亂、差、濕現象得到有效治理，食品安全保障措施進一步健全，整體管理水平和管理手段進一步提升，贏得了廣大民眾的稱讚和認可，推動了城鄉經濟發展。但全縣119家農貿市場中仍有大量的老舊市場和馬路市場，還存在較多的問題和不足，需繼續加大改造力度，促進農貿市場的健康發展。
一是新化縣農貿市場存在的問題。隨著城市化建設的不斷推進，居民生活條件的改善，人民民眾對生活服務質量的要求越來越高。新化縣農貿市場在多元化、日常監管、配套設施、市場建設和食品安全等方面還存在不少矛盾和問題。主要表現在以下幾個方面：
開辦單位多元化。新化縣農貿市場開辦單位有個人投資、村民開辦、政府建設、自然形成等，多數沒有統一規劃與相關管理要求，尤其是大部分鄉鎮農貿市場歷史久遠，普遍存在髒、亂、差的狀況，市場設施簡單落後，服務質量較低。
市場管理不規範。多數市場開辦者還停留在固有的管理模式上，缺乏服務創新理念和品牌意識，只關心市場房屋、攤位的租賃情況及租金的收入情況，對各經營戶的商品質量、攤位衛生、服務態度和經營情況等並不太關注。一些經營者服務意識不強，只注重眼前利益，部分市場出現假冒偽劣、有害有毒商品上市，短斤少兩現象時有發生，商品質量和安全不能得到很好的保障，使市場信譽降低。
市場發展較滯後。大部分農貿市場面對的是文化教育程度相對偏低的農村村民和中小經營者，管理難度大，收入少。該縣現有的農貿市場大多在建設時缺乏長遠規劃，有些公共設施早已老化、報廢，而開辦方卻無力更改現狀，導致市場開發能力不夠，市場發展緩慢。
存在有市無場現象。由於受資金、場地等多種因素影響，該縣部分鄉鎮沒有真正意義上的農貿市場，而是民眾自發形成了一個固定的以馬路兩側為依靠的交易場所，尤其在節假日和蔬菜銷售旺季，馬路兩側被當地民眾和周邊商戶所占據，形成馬路市場。馬路市場伴街道或公路而存，不僅影響了當地的交通，存在嚴重的安全隱患，而且占用街道和公路作為場地來興市，造成衛生狀況差，市場管理較混亂，農村消費安全難以保障。
二是制約新化縣農貿市場發展的因素。新化縣是一個人口眾多的農業大縣，隨著社會經濟的不斷發展，該縣農貿市場也在迅速發展壯大。而作為一種傳統的商業業態，該縣農貿市場還存在很多制約其健康穩定發展的因素，有硬體的因素，也有軟體的因素。
管理落後，扶持不足。一是服務管理不到位。目前，該縣多數農貿市場的服務管理僅僅就是簡單地清掃一下市場垃圾，而且效果不理想，秩序管理、信息諮詢等幾乎是空白。二是建設資金扶持不足。農貿市場建設資金需要量較大，新化是國家貧困縣，經濟基礎差，財政底子薄，支持農貿市場建設的資金有限，當地政府雖然認識到了農貿市場建設的重要性，但力不從心，市場建設滯後。
規劃不當，發展受限。一是大部分市場結構單一，沒有特色，是千篇一律的綜合市場。市場還是純粹的流通中轉市場，沒有生產、加工和包裝企業參與，只充當一個外引內銷的角色，沒有特色產品作為市場的支柱。市場一頭連線企業、一頭連線農戶的鏈條還沒形成，輻射和帶動效應還不夠，發展缺乏後勁。二是農村市場年代久遠，規模較小，規劃落後。農貿市場大多依託小城鎮建設，但新化縣的一些小城鎮缺乏科學合理的規劃布局，更因資金短缺，導致市場選址布局不合理、功能不完善、設計不達標、規模不適宜等問題的產生，因此，一些農貿市場拓展空間有限，難以做大做強。
效益不佳，收入甚微。新化縣農貿市場普遍收入不佳，尤其是各農村市場屬於典型的傳統農貿市場，有的是由幾棟場棚、幾十塊攤板構建而成，缺乏良好的收費設施和環境。每到趕集之日，都是由市場臨聘協管員收一下攤位費就算是完成了一天的工作，市場收入微乎其微。一些隸屬縣市場管理辦公室經營的農村市場，儘管千方百計維護市場設施，但因財力不足，農村市場的面貌缺少改觀，衛生環境難以改變，維修改造難以改善，安全隱患仍然較多，市場效益不夠理想。
競爭加劇，客源減少。隨著城市的大型超市、購物廣場和專賣店的增加，以及部分農貿市場實行“農改超”，它們以其優越的地理位置，優質的服務，整潔的環境，齊全的商品吸引著大批經營戶和消費群體，這對傳統農貿市場造成了很大的衝擊。
三、新化縣農貿市場發展的對策和建議
農貿市場建設是一項牽涉面廣，較為複雜的工程，必須認真抓好規劃布局，切實加強服務管理，從多種渠道積極籌集建設資金，才能促進市場又好又快發展。要走綜合開發的路子，著重開發一批綜合類市場或專業類市場，建立現代化的、能吸引人們購物的、品種多的、條件先進的新型市場，從而不斷提高市場收益率，促進商品流通，推動經濟發展。
合理規劃，立足長遠。新化縣域面積廣闊，人口眾多，農貿市場的建設及合理布局至關重要，應按照城市商業網點規劃和小城鎮建設要求，綜合考慮，合理規劃，科學布局。要以搞活商品流通、繁榮經濟建設為主導，防止重複建設和盲目建設。對不符合標準的市場予以改造，新建市場則要按照規範化市場的標準，立足長遠，準確定位。
積極扶持，加大投入。農貿市場的建設是城鄉基礎設施建設的一部分，直接關係到人民民眾的身體健康和消費安全。農貿市場建設投入多，收益少，管理難度大，各級政府和各有關部門都要給予大力支持與扶植。既要鼓勵民間融資，爭取銀信部門支持，也要加大政府直接投入和扶持力度，形成共同開發格局。同時出台扶持政策，減免相關費用，提供優質服務。
明確責任，規範管理。一是各職能部門要加強組織領導，明確責任，協調配合，大力爭取社會各界的支持配合，促進市場統籌發展。二是把住市場進入關，對進入市場的流通主體要加強審核，必要時要具有企業的擔保，提高商品交易市場的檔次，提高市場的信譽。三是要進一步加強監管執法，加大監管頻次、加大打擊力度，要讓違法者大幅度增加違法成本，倒逼經營戶守法經營。同時對監管不力的市場管理幹部要進行認真的責任追究。要組織市場內的經營戶進行培訓學習，開展文明經營戶評選活動和守法經營戶評選活動，要在每一個市場建立一個宣傳專欄，要宣傳正面典型、曝光反面典型，引導經營戶守法經營、誠信經營。四是在各級市場間要加強溝通和聯繫，通過溝通和聯繫，來實現對物流、商流、信息流、資金流、人流的合理分解和整合，形成一套能控制成本至盈利水平的有效營運和管理機制，適應現代農貿市場競爭的需要。
市場建設調研報告 篇3
按照部黨組的統一部署，我們先後對天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉結合部土地市場問題進行了深入調研，同時委託中國土地勘測規劃院赴江蘇、浙江兩省進行了重點調研。調研工作重點圍繞城鄉結合部土地利用和土地市場現狀、存在問題、原因及對策進行了分析，現將調研情況匯報如下：
一、城鄉結合部土地市場現狀與問題
城鄉結合部是土地交易最活躍的地區之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特徵。具體表現在：城鄉結合部建設用地快速膨脹、建設用地總量失控，各類用地交錯、市場交易主體複雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。
(一)城鄉結合部建設用地快速膨脹、建設用地總量失控
城鄉結合部是城市建設快速擴張的重點地區，該區域土地利用結構中農用土地急劇減少，建設用地快速膨脹，建設用地已經成為城鄉結合部的主要地類。杭州市城鄉結合部約有70%的土地被農戶個人建房占用，其中濱江區13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而這1平方公里土地需安置農民建房的就占了近65%.溫州市歐海區僅1998年，非農建設占用耕地就達5937畝，其中大部分為集體建設用地。蘇州市城鄉結合部耕地全部轉為建設用地的"無地隊"達58個，加上下屬縣市，"無地隊"多達200多個。佛山市城區總面積為77.8公里，城鄉結合部農村集體建設用地占近20平方公里，其中，順德市大良鎮城區總面積12.7平方公里，"城中村"占地就達4.3平方公里。
(二)各類用地交錯、市場交易主體複雜
一是多頭供地。土地供應的主體既有城市政府，也有鄉(鎮)、村、村民小組，甚至農民個人。二是土地利用狀況複雜：國有土地、集體土地混雜，不同主體的集體所有土地(村集體、鄉鎮集體、村民小組)交錯，農用地和建設用地插花，工業生產用地和居住用地互相滲透。城鄉結合部土地使用者和土地利用結構變化速度快，杭州市近十年來，城鄉結合部許多農戶已經不止一次地經歷征地拆遷，搬了建，建了搬，拆遷成本越來越高，政府、開發商和農戶投入也越來越高。三是經濟成分多元化。溫州市甌海區1998年工業生產總值中，國有、集體、城鄉個體、其它經濟成份所占比例分別為：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.該區遼東村，農戶經商的比例為100%,有企業400多家，其中在自家宅基地上從事作坊生產的一、二百家。四是居民構成複雜。城鄉結合部居住的既有城市居民，又有農村居民，還有大量流動人口。如蘇州郊區，目前總人口為125895人，農業人口占總人口的65%.城鄉結合部土地交易主體多元化的特徵，極大地增加城鄉結合部土地交易管理的複雜程度。
(三)土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂
城鄉結合部既有國有土地交易，又有集體土地交易。集體土地交易形式多樣：一是農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權。江蘇省1999年查出農村集體經濟組織轉讓給開發商用於房地產開發土地478宗，1594畝，每宗地平均面積3.3畝。二是農村集體經濟組織以轉讓、出租、抵押房產形式，連帶轉讓、出租土地使用權。四川省內江市1992年以來，通過各類形式流轉的集體土地14452宗，面積6483畝，平均每宗地0.4畝。三是農村集體以聯營等方式轉讓、出租土地使用權，其實質是農民集體只出地，不參與經營，不負責盈虧，只按年收取地租。廊坊市由村集體以土地入股聯辦企業引起的非農集體建設用地流轉有906.7畝。四是農村居民以轉讓房產形式，連帶轉讓土地使用權。五是農村出租房屋，引起土地出租。合肥市黃山東西路南部各200米長度的範圍內，分屬常青鄉曙光村和朝陽村民宅，其中曙光村出租房屋56間，朝陽村出租62間，平均月租金30—60元/平方米。兩個行政村20__多戶村民，90%的居民戶，每戶有3—5間，約40—70平方米的私房出租。在各種交易形式形式中，隱型交易是其共同的特點。溫州的遼東村，全村有10%的農戶私自賣了住宅，而其中在本集體內流轉的只有5%.廊坊市城鄉結合部有70%的農戶私下出租房屋，鄭州市城鄉結合部有90%的農戶私下買賣或出租房屋。
(四)違法用地和違法交易大量存在
1999年遼寧省清理出各類違法用地8005宗，其中：農民集體土地使用權轉讓或出租用於非農業建設用地的20__件;農民住宅向城市居民出售或城市居民占用集體土地建住宅的1475件;未經批准擅自將集體土地變為建設用地的1177件;鄉鎮企業因破產、兼併等，使土地使用權發生轉移沒有辦理用地審批手續的744件，幾項合計5413件，占違法用地總數的67.6%.
二、產生問題的原因分析
城鄉結合部土地市場混亂的現狀是長期以來城市建設自發擴展、城鄉結合部土地產權不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
(一)工業化、城市化帶動了城鄉結合部建設用地快速膨脹，是城鄉結合部土地市場混亂的外部推動力
工業的持續、穩定、快速發展，需要相應規模的土地作支撐。城鄉結合部是受城市發展和農村工業化、城市化發展衝擊的地區。隨著城市化和工業的外移，民營經濟和個體工商戶的發展，對生產經營、生活場所提出了新的需求。一方面大量的國有企業、外資企業、鄉鎮企業、私營企業發展，加大了建設用地的需求，使城鎮向外擴張的速度加快;另一方面也帶動了城市第三產業的迅速發展，進一步加劇了建設用地需求。這些快速增長的建設用地需求迅速湧入城鄉結合部，致使城鄉結合部建設用地需求急劇增加，其用地特徵呈現出：農業用地不斷減少和非農建設用地快速增加，土地供應總量失控。其最根本的原因是，對於用地者而言，在城鄉結合部取得土地和房屋的成本遠遠低於城區，帶動了用地需求;而對於農村集體經濟組織和農戶而言，轉讓、出租土地、房屋獲取的經濟收益又遠遠高於農業收入，在比較利益的驅動下，農村集體經濟組織和農戶往往樂於把農用土地私自轉為建設用地或建房出售、出租，牟取高額回報。同時，外來人口蜂擁而至，價格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農村私宅租賃有愈演愈烈。
(二)集體土地產權不明，權益不清、多頭代表，是城鄉結合部土地市場混亂、違法交易和隱形交易的內因
當前，集體土地所有權權利設定不完整、權利內容不全以及國家對土地的管理權與土地所有權的界定不清，致使集體所有土地的產權代表不清，集體土地使用權權能與權益不明，從根本上限制了集體對其所擁有的土地所有權行使處分權和收益權。按照新法規定，農民集體所有的土地實際上存在三類形式：村農民集體所有、村內兩個以上的集體經濟組織和鄉(鎮)農民集體所有。實際上，農村集體所有土地的產權歸屬並不明確、清晰。由於任何一個農民都不是所有者，而集體經濟組織並無專門機構也不具備獨立的主體資格，村農民集體、農民集體經濟組織就成為抽象的、空虛的概念。由於具體的土地所有人事實上很難落實，集體土地的權益如何得到保障?集體土地的收益應如何分配?集體成員行使土地所有、使用、經營、收益和處置等權利與責任如何體現?"集體"違法使用本集體所有的土地應該如何處罰?村長、村委能否代表集體土地的權益、產權?"三分之二以上村民會議成員或三分之二以上村民代表"如何保障和體現?村民個體對土地的權益如何確認?正是這些基本的問題沒有得到明確，出現了農村集體土地的"多頭"所有者代表，村書記、村長認為自己是代表，處置村集體土地理所當然，村民個人認為就是自己的土地，其他人管不著，甚至部分土地使用者認為自己用的地就是自己的。這種"多頭"代表，又都不代表的狀況，驅動利益各方私自建設、私自處置、隱形交易、違法交易，牟取私利。
(三)土地收益分配機制不合理，是產生城鄉結合部土地問題的直接動因
在市場經濟體制下，任何經營行為首先考慮到的步是經濟利益問題。農民在集體土地上從種水稻到種菜，由種菜到建大量廠房、私宅，集體土地由合法到違法利用等，可以說根源就在於土地收益在其間起了決定性的作用，也就是地租的作用。農用土地收益除上交國家農業稅外，農民實得收益較低，而非農用途收益遠遠高於農業用途收益，比較利益促使農民從心理上願意變農地為非農地。另一方面，隨著工業化程度越來越高，基礎設施建設需要投入大量資金，僅靠鎮級人民財政收入或有限的國有土地收益返還，完善鎮現狀用地的市政及公共設施，鎮能級政府有相當大的困難。同時，國家建設徵用農民集體土地的補償辦法是根據年產值核算，補償標準低，而不是按價補償，農民不願意國家征地，因此，鄉鎮政府一方面鼓勵農村集體經濟組織大力發展工業，招商收資，從而通過增加稅收、勞動力管理費等方式增加財政收入，對農村集體經濟組織違法用地、隱形交易採取默認和縱恿，從而加劇了集體隱形市場的大量存在和違法用地的形成。
(四)政策不明，管理薄弱，加劇了城鄉結合部土地市場的混亂和隱形交易
國家的有關法律法規對城市國有土地管理的規定及具體操作來說，已相對比較詳盡和完善，但對於城鄉結合部用地，尤其是集體建設用地和集體建設用地的流轉缺乏明確的操作指導，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二條規定："農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准",但並未對農民房屋出售、出租的範圍和宅基地的土地權利性質作出明確地界定。第六十三條規定"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外".但存量集體建設用地能否流轉、如何流轉，破產、兼併除外的該如何處理又缺乏明確規定。上述這些法律、法規規定的欠缺或不明確，為集體土地所有者、使用者、農戶等各方違法用地、隱形交易、違法交易提供了藉口;而對於土地行政主管部門而言，由於缺乏明確管理依據，往往採用全面禁止或放任自流，城鄉結合部恰恰成了管理的禁區或灰色地帶，進一步加劇了城鄉結合部土地市場的混亂。
三、規範城鄉結合部土地市場的對策與建議
隨著新《土地管理法》的頒布實施，耕地保護國策得以法制化，建設占用農用地的成本和難度加大，各地開始注重城鄉結合部土地利用的調整和管理，以此解決城市建設對土地的需求。
各地在城鄉結合部土地利用和土地市場管理上進行多方面的探索，並取得了一定的進展：
開展城鄉結合部集體建設用地整治和流轉試點。杭州市以"兩進"推進"一化",即"農戶進公寓小區"(在土地利用規劃確定的城市建設用地範圍內取消農民個人建房，由政府主導，企業化運作，統一建住宅小區，城市用地範圍外則取消單家獨院建房，實行多家集中聯建)，"鄉鎮企業進工業園區","推進城鄉結合部城市化進程".蘇州市出台了《蘇州市農村集體存量建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，對城市規劃區、縣城鎮及省以上開發區範圍外的集體建設用地使用權，經依法批准後，可以依法流轉。湖州市結合鄉鎮企業轉制，在明晰集體土地所有者的前提下，規範集體建設用地使用權流轉。唐山市和秦皇島市對"城中村"改造出台了一系列鼓勵政策，鼓勵集體土地所有者、農戶和開發商三方面自願組合，對"城中村"進行改造，按規劃統一建設住宅小區。
強化城鄉結合部建設用地總量控制和市場公開。杭州市對城鄉結合部的國有劃撥地入市實施了"政府土地收購儲備制度",並探討將政府收購儲備範圍擴展到城市內現有集體建設用地。廣東、江蘇等地設立了有形土地市場，要求包括城鄉結合部在內的土地使用權交易進場公開掛牌交易，規範市場。
探討城鄉結合部集體建設用地向國有建設用地轉化。浙江省對部分城市城鄉結合部鄉鎮企業使用的集體建設用地，在土地補償到位、使用者主動申請、所有者同意(村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意)，報經省國土資源廳批准後，不再辦理徵用手續，直接轉為國有土地使用權。蘇州市、杭州市等地探討了調整現行征地補償辦法，採用按價徵購的辦法轉為國有。
上述這些探索和實踐，為進一步規範城鄉結合部土地市場起到了很好的示範作用。
通過調研，我們認為，規範城鄉結合部土地市場的根本出路是：在嚴格實行用途管制，控制新增建設用地擴張的前提下，進一步明晰城鄉結合部現有建設用地的產權主體和土地權益(所有者、使用者之間的利益關係)，區分土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模範圍內、外，制訂相應的政策，明確管理者、所有者和用地者之間的利益關係，調動各方積極性，採用市場化運作方式，大力開展市地整理和市地置換，通過規範的土地市場實現城鄉結合部現有建設用地的易主(改變所有者、使用者)、易位(改變位置、置換)、易用(改變用途)，解決城市建設用地需求。
(一)完善城市建設用地總量控制制度。
要嚴格執行土地利用總體規劃，科學圈定城市建設用地規模，城市規劃必須與土地利用總體規劃相銜接，嚴格控制城市發展跨過或繞過城鄉結合部向外盲目擴張。運用年度土地利用計畫和用途管制等手段，嚴格限制新增建設用地供應總量，並採用經濟手段和政策調控措施，提高新增建設用地取得成本，鼓勵用地者利用城鄉結合部現有建設用地。
(二)加強土地登記工作，明晰城鄉結合部土地產權。
加強城鄉結合部土地產權制度建設，明確農村集體土地所有權代表和相應的權益，加快土地登記進度，通過確權和土地登記，分清國有土地和集體土地、建設用地和農用土地界限，集體建設用地要明確土地所有者主體及相應的土地使用者，同時結合土地證書年檢，保持城鄉結合部土地登記資料的現勢性。
(三)制度創新，鼓勵流轉，規範管理。
區分土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模範圍內外，分別制訂政策，規範城鄉結合部建設用地管理。
城鄉結合部是城市和相鄰農區的結合部，橫跨土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模範圍內外，即城鄉結合部按照土地利用總體規劃可以分為"圈內圈外"兩部分。這兩部分的土地利用方向是不一樣的，"圈內"土地主要是作為城市建設用地;"圈外"土地主要是作為農用土地及少部分集體建設用地。因此，必須區分"圈內圈外",制訂不同的利用政策和管理對策：
1、對於城鄉結合部屬於"圈內"的部分，其土地利用和管理政策必須有利於向城市建設用地轉化，即必須納入城市用地統一管理、統一轉用、統一開發、統一供應。
第一，對於已列入城市建設用地規模範圍內的地區，取消農戶個人建農民住宅和鄉鎮企業建設新占農用地，新增建設用地實行統一轉用、統一開發、統一供應，推行農戶進住宅小區和鄉鎮企業進工業園區。即："圈內"農戶申請新建住宅的，一律不再批准農戶建住宅，一律進居住小區，符合宅基地申請條件的農戶，其宅基地指標可折為相應的價款抵扣所購買的商品房價;"圈內"鄉鎮企業建設需要增加建設用地的，一律進工業園區使用國有土地，並在土地出讓金等方面給予優惠。
第二，對於已列入城市建設用地規模範圍內的存量集體建設用地(農民住宅和鄉鎮企業用地)，則應制訂相應政策和措施，結合市地整理、政府收購儲備等工作，採用"轉權讓利"的辦法，鼓勵其轉為國有土地進入市場依法流轉。其中，存量農民住宅用地可結合市地整理，由開發商、所有者、使用者三方面自由組合進行城中村改造，建商住小區，政府在出讓金收取上給予一定的優惠;也可以由政府主導，企業化運作招標建設，對城中村進行改造建現代化小區，建設中各項規費按農村宅基地標準執行，農戶原宅基地和農房折換為相應的價款，以調產權或貨幣安置的辦法進行補償，土地相應轉為國有土地，農戶以調產權方式取得或以成本價方式購買的小區房屋產權歸農戶所有，允許出租，也可比照經濟適用住房上市交易。對於"圈內"已有鄉鎮企業，鼓勵其向工業小區轉移，符合規劃的，土地補償到位、使用者自願、所有者同意的，報經政府批准，也可轉為(或征為)國有土地使用權後依法流轉。
2、對於未列入土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模範圍內的城鄉結合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保證以農用地和少量集體建設用地為主導，即嚴格控制新增建設用地，盤活存量建設用地。
第一，嚴格控制增量建設用地。停止圈外城鄉結合部農戶單家獨院式分散建房，實行多戶連片的集中式建房;鄉鎮企業建設需要新用地的，一律進工業園區建設或利用現有存量建設用地。
第二，圈外符合規劃且經依法批准取得的集體建設用地，在嚴格管理的條件下，應允許農村集體建設用地在不改變權利性質的情況下流轉，即"保權讓利促流轉".具體而言，現有農民集體建設用地可以通過土地置換或建新拆舊等方式，遷村並點，向城鎮和中心村或工業園區集中，建新拆舊中需要短期增加農用地轉用指標的，經批准可以給予一定的周轉指標，封閉運行，到期歸還;農戶向城鎮和中心村集中過程中，原住宅符合規劃的，允許其轉讓給本集體經濟組織內符合宅基地申請條件的其他農戶。對於符合規劃且經依法批准取得的鄉鎮企業用地等其他集體建設用地，在明確所有者主體的前提下，所有者可將一定年期的集體建設用地使用權以讓渡、租賃或以作價出資(入股)方式提供給使用者使用(類似國有土地出讓、租賃、作價出資或入股)，在使用年期內，使用者在不改變用途的前提下，可以依法轉讓、出租、抵押;土地收益主要歸土地所有者。集體建設用地不適用於舉辦娛樂或高檔房地產開發項目;流轉的年限不得突破國有土地的年限。
(四)完善相關配套措施，規範城鄉結合部土地市場。城鄉結合部非法土地交易和隱形土地交易大量存在，因此必須採取措施，提高土地市場的公開性。當前主要應抓好以下幾項配套制度：
1、積極設立公開的土地市場，為城鄉結合部的土地交易提供公開掛牌交易的場所，以提高交易機會，降低交易成本，規範交易行為。
2、建立和完善政府土地收購儲備制度，將政府土地收購儲備的範圍擴大到城鄉結合部的國有和集體建設用地。
3、建立土地登記可查詢制度和信息公布制度，為使用者、投資者提供現勢土地登記信息和土地市場信息資料。
4、完善土地證書查驗制度，土地證書查驗的重點地區是城鄉結合部，重點查驗各類非法交易、隱形交易和擅自改變用途的情況，發現問題，及時糾正處理。
(五)當前急需要做的幾項工作
1、儘快研究明確集體土地權益，並結合土地變更登記和土地證書查驗，摸清城鄉結合部土地利用現狀，對非法用地隱形交易和擅自改變用途的行為進行清理，明確城鄉結合部的土地所有權和使用權。
2、總結各地集體建設用地流轉的試點經驗，抓緊出台《農村集體建設用地使用權流轉辦法》，規範集體建設用地流轉行為。
3、抓緊研究出台市地整理、置換的政策，鼓勵城鄉結合部按規劃調整用地結構和集約用地。
4、對城鄉結合部農民建房問題進行專題研究，出台相應的規範和整治政策。
市場建設調研報告 篇4
XX年5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準確把握運用土地政策參與國民經濟巨觀調控的力度和時機，逐步學會運用土地政策為巨觀經濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與巨觀調控平台的土地市場建設的培育與規範，無疑象一隻“無形之手”，對地方經濟的發展起著至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發展中存在的不足，有效運用好土地市場這隻“無形之手”，建立起市場配置資源的長效機制，實現政府對土地資產的有效調配和集中統一管理，才能發揮出國土資源參與巨觀調控的積極作用。
一、我縣土地市場建設回眸
我縣地處豫西山區，工業基礎薄弱，城鎮化水平不高。近年來，為加快城市建設步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區，強力開發北城區”的基本思路，投入大量資金，對老城區道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區中心廣場、濱河遊園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。XX年，縣政府又投入大量資金進行小城鎮建設，極大改變了鄉鎮面貌，促進了鄉鎮經濟的健康發展。政府在基礎設施建設上的資金投入，增強了城市的服務功能，城鎮地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取，最終回歸社會用於城市建設再投入、再升值，但由於土地市場建設不規範，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鑽空子，最終成為政府投資土地上的受益者，作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報，造成了國有土地資產的白白流失。
為了強化政府管地權威，使政府高度壟斷土地一級市場，國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》(國辦發[]15號)檔案下發後，宜陽縣人民政府及時下發了《關於實行建設用地五統一的通知》(宜政文[]61號)，明確了征地是政府的專有權利，禁止用地單位與農村集體經濟組織自行協商用地，對建設用地實行統一規劃、統一徵用、統一開發、統一按項目供地、統一管理。縣政府根據土地利用總體規劃和城市規劃，制定土地利用年度計畫和年度規劃，控制建設用地供應總量，按照合理配置、有效利用土地現狀的原則，編制建設用地區域的詳細規劃，確定開發強度、地塊用途，統籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計畫實施統一徵用，根據建設用地的位置、用途、數量制定征地方案，每年分批次上報，經批准後，依照有關規定和法定程式，對被征地單位予以補償，向用地單位供給土地。政府統一征地，實行一個渠道進水，從源頭上扭轉了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量，既保護了耕地，又能保證被征地農民的補償費及時足額到位，不損害農民的利益。而且良好的用地環境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業。先後有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恒基鋁業公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業落戶我縣，縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個，提供土地3000餘畝，達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的，為我縣經營城市土地打下了堅實的基礎，促進了縣域經濟的發展。為規範土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣範圍內未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質的單位和個人，依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80餘宗，補繳土地出讓金160餘萬元，把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑑外地經驗，大力推行土地有償使用制度，在推行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試，努力建設土地有形市場，但因種種原因，效果並不明顯。
二、我縣土地市場的特點
(一)政府對土地一級土地市場實現了高度壟斷
我縣在對建設用地實行“五統一”管理之後，政府調控土地一級市場的能力增加了，“一個龍頭進水，一個龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協商用地的行為。特別是北城區建設的用地秩序得到規範，區域發展所需的建設用地，嚴格按照土地利用總體規劃、城市建設規劃及《北城區詳細控制性規劃》來調配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發的民眾上訪事件的發生。
(二)土地市場機制不健全
隨著我縣固定資產投資的逐年增高，由此帶動了百業興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上，存在許多不足之處，主要表現在：一是政府調控土地市場的力量薄弱，應該由政府掌握和調控的城鎮建設用地供應量、閒置、存量土地的數量，沒有實質性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區存量土地的盤活，以及實現土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購儲備機制不健全，沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構，對縣域閒置、低效應納入儲備庫的用地，僅限於“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進行有效的調控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現。
(三)招拍掛出讓效果不明顯
近年來，我縣雖然嘗試了對經營性用地採用招拍掛方式出讓土地使用權，但由於土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經營性用地招拍掛的效果並不明顯。據不完全統計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府基本無收益。相對於其他市縣(區)來說，明顯處於落後狀態。應該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩定，開發商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規範獲取土地的途徑的認知度較低，一方面給不法開發商造成了可乘之機，土地隱形交易的現象依然存在;另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應有的威信，還影響到投資商的信心。
三、規範土地市場建設的意義
(一)有利於政府巨觀調控
作為政府部門要根據經濟社會發展計畫和各項專門的規劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為基礎環節之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規進行規範。規範和有序的土地市場有利於政府對土地資源和社會資源以及經濟建設的巨觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地後備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此，只有規範土地供應渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產安全，也才能保證可持續發展有較為充足的土地資源。
(二)有利於節約土地資源，實現集約利用
對投資者來說，在規範管理的環境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閒置。特別是宜陽縣正處於城市化、工業化的進程中，耕地的減少伴隨著城市化、工業化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可避免的。工業化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統一管理，最終使國家受益、企業和個人投資者受益。
(三)有利於增加財政收入
相對於各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權，開創了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”後的兩年間，方城縣拍賣出讓城區國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先後用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發展新的工商業服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮發展的新路子。
(四)有利於為城鎮建設籌集資金
我縣的經濟基礎薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面，大面積供應熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發展，那就會使宜陽縣的經濟發展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區域自身的造血功能，增強自身的發展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現的，土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨著城市建設的發展，環境的最佳化，區位優勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權，更為重要的是，他要繼續投資搞基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權後，再投入數倍於土地出讓金的建設資金，無形中又帶動了區域經濟發展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善後，周邊地區的地價明顯高於其他地區，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區。據宜陽縣城鎮國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元，如果經營管理得當，就會為城鎮建設提供充足的資金。
四、關於培育和規範土地市場的建議
規範的土地市場是地方經濟發達與成熟的重要標誌，只有規範有序的土地市場，才能促進經濟的健康發展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的巨觀調控。如果土地市場不規範，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟發展的貢獻，而且影響經濟的運行質量，滋生腐敗現象，影響社會穩定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以下幾方面規範土地市場建設：
(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制
建立土地收購儲備制度，是規範土地儲備運行，增強政府調控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：
一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統一歸政府調配。並通過招拍掛等形式有計畫的出讓供地，從而盤活土地資產，促進土地交易市場規範、有序健康地發展。
二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購土地，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然後通過招標、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。
三是加大土地收購儲備和開發力度。土地儲備的目的是調節市場供應，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現以市場配置土地資源，以供給引導需求。對土地的收購儲備，可以採取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發和經營性項目建設的土地，以及政府應依法收回、收購的土地，實行實物儲備，納入土地儲備庫;二是規劃紅線儲備。按照土地利用總體規劃和城市建設規劃以及城市建設需求，對劃入城市規劃區範圍內的土地實行紅線儲備，嚴格按規劃供地。特別是對城市規劃範圍內的經營性用地，嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急於收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊，採取信息儲備，待時機成熟時，有計畫的收回、收購、開發、出讓。
在儲備用地的同時，土地收購儲備中心要在縣計畫、城建、財政等部門的配合下，加大土地開發力度，將儲備生地變為熟地後，有計畫的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應上的主導地位，明晰城鎮土地的產權關係。
(二)大力推行土地使用權招拍掛出讓制度
土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”，也是檢驗房地產開發商市場運作水平以及實力與資質的試金石，對房地產開發企業必將起到優勝劣汰的作用。隨著土地市場建設的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場競爭態勢，由市場確定土地價格，實行“物競天擇”是市場發展的內在要求。要實現對經營性用地全部實行有償供應，必須把握好四點：
一是堅持土地市場的高度統一。對舊城區的經營性用地以及北城區控制性規劃範圍內的經營性用地必須納入縣政府統一供應渠道，實現一個“口子”向市場供地。
二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經營性用地主要採取掛牌出讓方式，在一定程度上消減了開發商參與競價的積極性。所以，在經營性用地公開出讓方式上，要把握住拍賣出讓方式的優勢，由掛牌報價演變為現場競價，激發開發商的投資積極性。並通過正確的引導，使開發商認識到，在土地市場的競爭中，誰率先進入市場，誰就贏得了主動權，只有通過招拍掛方式，才能依法取得土地使用權。同時，把招拍掛出讓方式逐步引向深入，由商業用地逐步發展到工業和居住用地，對除法律規定可以進行劃撥供地以外的各類用地，逐步嘗試全面推向市場，增加政府收益。
三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉讓、出租、抵押之前，必須經過地價評估交易中心評估作價;特別是對經營性用地要按照標定地價，確定宗地的，防止出讓價格過低。然後，通過競價方式，提升土地的產出效益。
(三)建立土地有形市場，創造良好的土地市場環境
一個地方投資環境的好壞，關鍵看這個地方的經濟環境和市場環境，也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環境。所以，要實現由市場配置土地資源，由市場選擇土地使用者，由市場決定地價，就必須建立土地市場交易場所，公開交易信息，增加交易機會，降低交易成本，保證交易順暢，接受社會監督。政府只有採用適應市場經濟的全新定位，才能為經營土地提供良好的外部環境。
(四)嚴格按計畫、按規劃供地，控制建設用地供應總量
要保障土地資產管理和土地市場建設的健康發展，只有依法用市場機制供應土地。國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定了土地供應要公開供地計畫、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結果，這是供地必須遵循的原則。所以，在土地供應上，必須嚴格控制建設用地供應總量，要按規劃、按計畫供地，任何建設用地必須安排在土地利用總體規劃確定的建設用地規模範圍內，將耕地轉為建設用地必須符合土地利用總體規劃和年度計畫。嚴格界定有償和劃撥範圍，該有償的有償，該劃撥的劃撥，利用經濟的、法律的、行政的手段，引導用地行為從粗放型向集約型轉變。同時，牢固樹立保護耕地、集約用地的意識，著眼於存量土地的整理和盤活，重點立足於城鄉結合部的土地整理、舊城區的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金，但從長遠來看，也提升了舊城區的土地價值量。在北城區的開發上，要以戰略的眼光，合理確定北城區的土地利用結構，要按照土地利用總體規劃和城市建設規劃供地，防止城市盲目向外擴展，做到既有量的控制，又有結構的變化;對縣域工業用地，要留有一定空間，根據區域發展戰略，注重投資強度，提高產出率。
土地作為城市的資源性資產，這個資產經營的好壞，直接關係到城市的建設和發展。只有以科學的發展觀為指導，使合理用地、集約、節約用地變成實實在在的行為，在土地市場建設和發展中，積極探索，改革創新，著力搭建以人為本，公平競爭的用地平台，建立更加規範有序的土地市場秩序，才能走出一條新形勢下用好土地資源，經營土地資產，服務縣域經濟持續健康發展的新路來。