住宅商品房市場的相關問題與建議 一、前言 隨著住宅商品房市場的發展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規範了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法治國方針的確立，人們對居住及其環境的要求也隨之提高，那種過去計畫經濟體制下，只要有房住而不講究居住軟環境的時代已經一去不復返了。為規範房地產市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權益，開展此次調研。本次調研不同於一般的房地產公司的市場調查。房地產公司的市場調查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時準備購買、準備購買的面積等，其調查的目的主要為開發商把握投資機會與投資方向，目的有很大的趨利性，被調查的主體主要是準備購房者。而本次調研的目的是調研目前房地產市場中存在哪些問題，今後如何解決等，被調查的主體主要是已購房者。 調查人主要走訪了6個住宅商品房小區的部分業主，並從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產報》、《北京晨報》、部分房地產公司的從業人員、部分房地產律師及律師事務所、北京市消協、政府相關職能部門等做了相應的調查了解，在此基礎上提出以下問題與建議，供有關方面參考。 二、住宅商品房市場的相關問題 （一）、在房地產公司的設立階段，註冊資金不到位，房地產企業的資質管理形同虛設 1、據調查統計，目前房地產公司在先期成立階段，註冊資金沒有完全到位的占92%，股東基本未投入註冊資金的占15%；而註冊資金投入量在一半以上的才占50%左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發商進入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業都不同程度地墊資給開發商蓋房，開發商基本上靠預售款來帶動開發的占50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動資金，買受人也只能認倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產。 作為律師，本人曾親歷一個房地產公司的設立：一家民營企業作為股東約定投資2400萬元，占註冊資金的80%；一家國營企業作為股東約定投資600萬元，占註冊資金的20%。但事實上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地註冊了一個註冊資金達3000萬元的房地產公司。這當中不但包括房地產公司設立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1~2個核心人物（或叫幕後人物），主要是他們在操縱、謀劃房地產公司的設立及項目的審批。且公司成立後，原股東往往退出歷史舞台，部分法人股轉讓給個人（或轉讓給幕後人物可以操縱的法人），但無論轉讓給誰，註冊資金還是事實上不到位。 說道這裡可能有人會說，註冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會批，但這個問題業內人士或代為辦理工商登記的某些人會很清楚…… 而在資金不足的情況下，為了運作項目，就只能靠施工企業墊資施工、內部認購、用地做抵押向銀行貸款、採取無證銷售等方式運作。一旦後續資金不到位，要么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導致業主要么得不到房、要么房屋質量得不到保證。 2、房地產企業的資質管理意義不大 目前，房地產開發企業的設立是先進行工商登記，而後由房地產管理部門進行資質認定，但事實上不管房地產管理部門對該企業的資質做何表態或認定，事實上形同虛設。因為工商登記已確立了企業的法人地位，房地產管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業的法人地位和經營行為。 建設部XX年3月29日頒布的《房地產開發企業資質管理規定》第3條明確規定：“房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。”但目前，在市場上銷售商品房的房地產商，有1/4~1/3或者更多沒有資質，有的甚至是成立了4~5年的房地產商。但目前也存在一種見怪不怪的情況———沒有資質的企業，樓盤可能銷售的很好；有資質的企業有時倒出現後續資金不到位、或因為涉及訴訟等情況從而導致爛尾的情況發生。所以，目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或後續資金是否能及時到位。 3、由於部分出賣人未按有關規定向當地教育部門交納“教育配套費”，導致買受人買了房，其子女卻有可能失學。 （二）、部分商品房違法銷售 目前商品房的違法銷售主要表現在以下幾個方面： 1、內部認購 國家已三令五申，明確“內部認購”屬違法銷售，但無論在房展會上，還是在房地產廣告上，均不同程度地存在一定數量的內部認購，目前內部認購在商品房買賣中占6%~10%左右。 2、無證銷售（或此證代替彼證） 《商品房銷售管理辦法》第六條規定：“商品房預售實行預售許可制度。”其他房地產的相關法規也有類似規定。但目前有31%的房地產項目在預售時，沒有預售許可證（當然有一部分在後期補辦了預售許可證），有的項目甚至連預售許可證都沒有申辦就公開預售。筆者在8月份承辦的一個商品房項目中，售樓小姐稱“預售許可證”10月份可以辦下來，但銷售部經理卻拿出另外一個“預售許可證”稱已辦下業主擬預購房屋的“預售許可證”，後經筆者調查，業主預購房屋的“預售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預售許可證”尚未申辦的情況下，當著律師的面（筆者已亮明身份），就明目張胆地用此證代替彼證。 而目前的問題是，對於銷售時手續不全的項目，買受人簽訂了認購書，但在出賣人辦理了銷售手續後，雙方正式簽訂商品房買賣契約之前，買受人反悔並發生糾紛的，法院一般不保護買受人，並認定買賣行為有效。此舉無疑在客觀上縱容了開發商的無證銷售和內部認購行為，使國家的商品房銷售許可制度在法庭上大打折扣。 （三）、虛假廣告及承諾不兌現 1、虛假廣告，誤導消費者 《商品房銷售管理辦法》第十四條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。” 但現實中，房地產開發企業的某些廣告，不但談不上真實、合法，科學、準確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內容，100%真實、合法、科學、準確的幾乎沒有，一般都包含30%以上的虛假成分。 2、承諾不兌現 目前大量的房地產廣告中，包含大量的承諾性內容，
《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣契約中約定。”由此可見，既然是應當，那么作為廣告的發布者——開發商（出賣人），就必須在商品房買賣契約中約定其承諾內容（綠化率、房屋淨高、社區會所、車位等），這是其簽約時的法定義務。但現實中，38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在契約中，68%的出賣人只能約定樓書中的50%左右的內容。因此，應該說，大部分的出賣人在商品房出賣時，或多或少地違反了《商品房銷售管理辦法》第十五條的義務性規定。 （四）、相關媒體的錯誤誘導、炒作 北京西四環附近的“美麗園”項目，曾被《北京青年報》評選為十佳明星樓盤，加之其廣告效應等輔助手段，短期內其樓盤銷售一空。但該項目從去年至今，先後出現了因面積公攤、綠地被侵占等違約或侵權行為而導致100多人的群體爭議，並發生夜裡12點到海淀區政府集體請願的現象。而且，對“美麗園”的業主與開發商群體爭議的問題，《京華時報》、《中國消費者報》、《中國房地產報》、《名牌時報》等媒體曾先後進行過報導，但時至今日仍未解決實質性問題。 應該說，目前中國老百姓對報紙的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報紙，但不可否認的是，由於某些報紙不負責任的報導、評選與間接推薦，消費者上當受騙的不在少數，而問題的關鍵在於，這種評選的真實性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了～？今後是否有必要繼續搞這種活動？ （五）、洽談、簽訂《商品房買賣契約》時，違反公平原則 目前在簽訂《商品房買賣契約》時，經常遇見下列情況： 1、契約條款不能談，尤其是經濟適用房。 建設部XX年8月訊息，去年北京市的經濟適用房開工面積為267萬平方米，XX年全年計畫開工150萬平方米，但截至XX年上半年，實際開發面積僅為34.6萬平方米。由此可見，由於目前經濟適用房開工率較低，供小於求，經濟適用房處於賣方市場，且排隊等號的買受人遠遠超過一萬餘人，加之今年下半年，已發現個別經濟適用房小區出現炒賣經濟適用房的現象，如：天通苑小區。因此，經濟適用房98%的項目中，其契約條款沒有商量餘地，更不能簽訂買受人提供的補充協定，這對保護買受人的利益非常不利。 當然，有人會說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來看，商品房市場不但不規範，且還處於一定程度的賣方市場，加之買受人和出賣人相比，在專業知識等方面均處於劣勢，尤其是買受人已交付了一定數量的定金後，房屋的交易與洽談根本上是不平等的，對於這種不公平的交易，政府及有關部門應該有所作為，尤其是法務部門應該保護弱者，這樣才不會失信於民，社會才能長治久安。 2、《商品房銷售管理辦法》第二十三條規定：“房地產開發企業應當在訂立商品房買賣契約之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣契約示範文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”但在目前的商品房預售過程中，98%的出賣人不能按照該規定，在訂立商品房買賣契約之前，向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》；而對於《商品房買賣契約示範文本》的簽約前明示，也只有67%左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人事先有補充協定的情況下，有84%的出賣人事先不將此協定告知買受人，而當買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補充協定時，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在《商品房買賣契約示範文本》及補充協定之外，還單方制訂某些對出賣人有利的、不可商談的條款。，如：限制買受人對樓宇的屋面使用權、外牆面使用權等。 3、違反法律規定，單方擴大相關法律術語（如不可抗力）的內涵與外延，且這種解釋往往是對出賣人有利的。 4、排斥買受人聘請律師，有的項目甚至聲稱“如果買受人帶律師簽契約，就不賣。”（實際上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為） （六）、實測面積與公攤不公問題 關於實測面積與公攤不公的問題，目前已成為房地產界的一大投宿熱點，筆者也曾就此撰文，並分別刊登在XX年4月10日的《北京日報》和XX年4月18日的《北京晨報》上引起了社會各界較大的反響。目前，該方面的矛盾主要表現在： 1、將不應公攤的部位讓業主分攤； 部分房地產公司為牟取不當利益，將本不應由買受人分攤的部分，比如：出賣人的辦公用房、出租房、營業用房及地下停車場等分攤給買受人，使業主蒙受重大損失。 2、在原有的公攤面積基礎上，讓業主多攤； 由於目前的《商品房買賣契約》附屬檔案二中只標出了公攤部位，既不標出公攤面積總數，也不標出各公攤部位的實際面積數量，這就為出賣人讓業主多攤留下了漏洞。 3、出賣人侵犯買受人的利益，擅自經營公攤面積； 作為公攤面積，產權歸全體買受人共有，但現實生活中，經常出現出賣人將已由買受人分攤的部位出租或交由他人管理，這實際上侵犯了全體業主的共同財產。 4、不告知業主分攤的真實情況和數據（往往套內建築面積縮水，公攤面積加大，且公攤面積的變化幅度超出約定幅度），不向業主出示《商品房銷售面積明細表》（目前新的契約沒有約定），以避免業主退房。《中華人民共和國消費者權益保～》規定，消費者享有知情權。有鑒於此，買受人對其購買房屋的真實情況（比如：測繪部門的實測面積數據）享有知情權，但目前62%的出賣人在交付商品房時不向買受人出示測繪部門的實測面積數據———《商品房銷售面積明細表》，且買受人提出異議時，出賣人往往以各種藉口拒絕或拖延，買受人為獲得真實數據向測繪隊查詢時，測繪隊又不與查詢，買受人聘請律師去查時，測繪隊同樣不與配合。 近年來，因為公攤問題導致集體訴訟或團體爭議的商品房項目不少，比如：美麗園、日月東華、嘉德公寓、聽濤雅園、華興園、都會華庭等，且每個項目涉及的業主平均在100戶以上。 （七）、定金的約定與認購書的簽訂不規範 目前在商品房買賣中，大多數項目是先簽認購書並交納定金，然後在開發商規定的時間內簽訂正式契約。但問題的關鍵是，在出賣人、買受人雙方簽訂認購書並交納定金以後，往往約定如果買受人在規定的日期內未簽正式契約或買受人未