十三）、商住混合，不利於管理且影響居住 隨著家庭辦公的流行，很多小公司購買住宅樓作為辦公用房，但隨著人們對居住環境要求的提高，商住糾紛也在不斷發生。調查顯示：目前52%的業主不接受商住混合，28%無所謂，20%認可商住混合。現在，商住混合主要存在以下問題： 1、住宅開公司，相互干擾； 住宅和商業用房在使用上有不同的要求。住宅要求安靜、舒適，公司要求熙來攘往。開公司一般伴隨著一定程度的擾民，但擾民後如何管理，物業公司協調、管理不利怎么辦？ 2、住宅開公司，拆掉承重牆開門臉； 對拆掉承重牆開門臉的情況，物業管理公司應承擔管理責任，並對全體業主承擔違約責任，而拆牆人則應承擔侵權責任。 3、住宅開公司，責任如何界定？ 目前，住宅能否開公司，房管部門與工商部門還在互相推，但筆者認為這應屬工商批准事項。而且，住宅的防火、防盜標準與寫字樓是不同的，在商住混雜的情況下，業主的安全如何保證？ 4、商住混合的情況下商用業主與住宅業主相比，對住宅設施（如電梯等）的使用率要高的多，客觀上加快了住宅設施的磨損與折舊。 時下，各小區中雖然因為商住混雜而發生糾紛的並不是很多，但隨著人們對居住環境要求的提高，如果相應的配套立法（工商登記、物業管理等）不能儘快完善的話，這種糾紛的發生會越來越多。 （十四）、物業管理公司存在的問題 1、物業管理公司沒有擺正自己的位置——管家而非主人 在現有的、有物業管理公司管理的小區中，有61%的物業管理公司不能擺正自己的位置——物業管理公司是管家而非主人，以至造成多起業主與物業管理公司的衝突。 2、物業管理公司應加大管理職能，完善管理手段 物業管理公司是全體業主的管家，對全體業主負責，如有個別業主侵犯了其他業主的權利，或從事了危及全體業主安全的行為，物業管理公司應對侵權人提起訴訟或採取其他有效措施加以制止，否則，受害業主可以未履行管理職責（違約）對物業管理公司提起訴訟。 3、物業管理公司的管理水平和人員素質較差 XX年8月14日，北京市小區辦、市國土資源和房屋管理局物業處等部門聯合發布了關於物業管理企業的年審結果，全市41家物管企業被吊銷資質證書（另有14家企業因培訓人員未達標等原因受到警告，並限期整改）。此訊息一經發布，全社會為之關注，普通市民拍手稱快（《北京晨報》XX年8月15日第21版報導）。 目前物業管理的突出矛盾是缺乏高素質人才。由於物業管理行業屬低資本、低回報、低工資的行業，因此，高素質的管理與服務人才很難被吸引進來。統計表明：通過對840餘家物管企業的綜合審查，大專以上學歷人員的從業比例明顯低於房地產開發、推廣等其他領域，而物業管理的重要程度卻絲毫不亞於上述相關領域。因此，市國土資源和房屋管理局物業處處長～認為，目前全市的物業管理行業正處於一個低水平運營的狀態。 （十五）、業主委員會目前存在的主要問題 <一>、目前業主委員會的成立不是很及時有效 從目前的情況來看，63%以上的小區在商品房交付後1~2年內沒有成立業主委員會，原因主要有：第一、沒有人願意負責；第二、業主之間聯繫不夠，沒人牽頭；第三、業主委員會的選舉和委員的推舉透明度不夠或不夠民主；第四、相應的法律法規不配套；第五、原開發建設單位不牽頭，尤其是原物業管理公司與業主發生了一定的衝突時，原開發建設單位更不願履行牽頭的義務，以至業主入住後，長期不能成立業主委員會，業主的民主權利與其他權利長期得不到行使和保障。 <二>、業主委員會的設立與物業管理公司的選聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《關於全面開展組建物業管理委員會工作的通知》京房地物字【1998】308號（下稱308號檔案）規定：居住小區物業管理委員會(以下簡稱管委會)是由小區內產權人、使用人通過產權人大會選舉產生，代表該物業區域內產權人、使用人實施物業管理的主體。成立管委會有利於維護產權人、使用人的合法利益，有利於規範產權人、使用人和開發建設單位或物業管理企業之間的委託代理關係，也有利於物業管理市場的形成和規範。因此，組建管委會是實施物業管理的一項重要的基礎工作。但是，目前管委會的成立及管委會委員的選舉主要存在兩大問題： 1、行政色彩濃厚，業主的自治性體現的不夠 （308號檔案）在1998年就規定，要在全市全面開展管委會的組建工作，初步形成以管委會為主體、以管委會“自治管理”與物業管理企業的“專業化管理”相結合的物業管理體制。眾所周知，物業管理企業“專業化管理”是市場行為，而管委會的“自治管理”是一種自治性的行為，但目前的管委會從成立籌備組到組建管委會，都不同程度地體現出了較大的行政色彩。 這種行政色彩主要表現在： 1）、（308號檔案）規定，各區縣小區辦應當按照市局《關於開展組建居住小區物業管理委員會試點工作的通知》 (京房地物宇【1997】第485號)檔案的要求“指導”小區的開發建設單位和物業管理企業組建管委會。管委會籌備組可以邀請所在地“街道辦事處、派出所”等有關部門參加。管委會成立後，可以聘請上述部門成員為管委會“顧問”。 2）、北京市房屋土地管理局《關於開展組建居民小區物業管理委員會試點工作的通知》京房地物字【1997】第485號（下稱第485號檔案）第二條第（一）款規定：試點小區的開發建設單位、物業管理企業應在區縣房地局、小區辦和小區所在地的街道辦事處的“指導、監督”下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。 3）、（308號檔案）第四條規定：入住率已超過50%的小區，產權人、使用