交付首付款，出賣人有權單方沒收買受人的定金（但卻不約定出賣人違約後定金的雙倍返還條款），而買受人在簽訂了這樣的條款後，基本上就失去了主動權並被套牢。且新版的《商品房買賣契約》根本沒有關於定金的條款，導致認購書與《商品房買賣契約》銜接不上。而且，正式契約簽訂後，認購書往往被出賣人收回，這樣，買受人手裡沒有了定金的證據，想行使定金權利也不可能了。 應該說，在簽訂正式的《商品房買賣契約》之前，簽訂認購書是照搬香港的習慣做法，但在我國法律中並沒有這項前置性的程式規定，且從以往的售樓過程中可以看出，買受人簽訂了認購書、交了定金以後，往往被套住，如果不打算購買該幢樓宇，就要冒損失定金的危險。 （八）、銷售與物業管理不銜接，出賣人與物業管理公司互相推諉 《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售（包括：現售、預售）時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣契約時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協定。”但事實上，出賣人不但不與買受人訂立有關物業管理的協定，甚至以各種藉口推脫。目前有89%的商品房項目在銷售時，買受人未能與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協定，70%以上的買受人沒有看到物業管理公約等物業管理檔案、契約，而且，往往是出賣人不同意簽訂，導致交房時，業主與物業管理公司發生爭執。 （九）、買受人自己的法律意識談泊，應加強宣傳 據統計，目前買受人在購房時自己聘請律師的不到2%，大多數人認為：目前新版的《商品房買賣契約》是國家制訂的，以為很全面了，認為新契約可以保護自己的利益（不知道出賣人已經在契約條款上做了相應的文章），且大多數人在購房時有一種從眾心理———大家都這樣簽了，我也這樣簽算了。而且，有時出賣人誘導買受人——要么聲稱售樓處有出賣人替買受人請的律師，可以解決買受人的法律疑問並幫助買受人簽訂買房契約（但售樓處的律師是出賣人的律師，不可能站在買受人的立場，更不可能維護買受人的利益，更有甚者，個別律師事務所還向買受人收取律師費，並從收取的律師費中向出賣人返還一部分，這樣的律師事實上違反了《律師職業規範》中關於“雙向代理”的規定，且應受到懲戒）。 （十）、在商品房的交付階段，房屋質量出現問題 目前房屋交付時主要存在以下與質量有關的問題： a、 房屋裂縫；b、地基沉降；c、頂棚漏水；d、牆皮脫落等 但上述問題，從法律或住宅設計規範上講，除地基沉降以外，一般不屬於房屋結構質量問題，但目前的房地產法律中，除房屋結構質量問題外（該問題危及房屋安全，一般不影響房屋的使用），尚沒有約束房屋外在質量（外觀、牆皮脫落、裂縫等）的標準，導致房屋使用時大打折扣，使買受人經常為漏雨、牆皮脫落等瑕疵而苦惱或奮戰。 （十一）、交付時變更原設計、規劃，或將已被業主分攤的部位（應歸全體業主共同所有）規劃、設計變更為其他設施（事實上規劃部門也侵犯了業主們財產的共同所有權） 近期，因為開發商改變規劃，將沙盤中的綠地變形縮水或改建成停車場、商場，增建住宅樓或增加層數、縮小樓間距以增大容積率，不按照原規劃對小區進行建設，包括原規劃中的配套設施，且規劃部門也將原規劃修改，導致出賣人的先期承諾不能兌現，從而引發群體爭議的事情不斷發生。主要體現在： 1、改變原規劃，尤其是對原規劃中配套設施（託兒所、幼稚園、中心社區、人工湖等）的變更； 2、將已被業主分攤的部位（應歸全體業主共同所有），規劃、設計變更為其他設施（事實上規劃部門也侵犯了業主們財產的共同所有權），同樣侵犯了全體業主的共同權益。 應該說，業主們在買房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規劃、綠化、會所、物業管理、人文景觀等，當然這些條款很多業主在簽契約時並未將其約定在契約里，司法實踐中也不保護，但事實上這是對業主居住環境權利的一種侵犯，因為出賣人賣房時不但將其作為廣告宣傳，而且是出賣人的一個賣點。而買受人在購房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規劃、綠化、會所、物業管理、人文景觀等，買受人的房價中應該也包括了這些軟環境的因素。因此，一旦出賣人不履行這些承諾，法務部門又不保護業主的訴訟請求時，應該說這是對業主居住環境權利的最大侵害，客觀上也是對出賣人虛假承諾或虛假廣告的一種縱容。（目前，因改變規劃導致爭議的項目主要有海淀區的美麗園、朝陽區的望京大西洋新城、順義區的雙裕小區等，且大西洋新城、雙裕小區已就此向有關部門提起了行政複議。） 作為法務部門及政府有關部門應該很明白，買受人與出賣人相比，無論在簽訂商品房買賣契約，還是在發生爭議後的訴訟或仲裁中均處於劣勢，且出賣人在銷售商品房時，又或多或少地存在虛假成分，因此，法務部門無論從保護弱者的角度，還是從公平原則出發，應當將出賣人的虛假成分予以考慮，並充分保護弱者的合法權益，因為在整個交易過程中，出賣人違反了誠實信用的原則，所以出賣人就應當對其不誠實的行為承擔相應的法律後果，但目前的司法實踐令大多數消費者遺憾…… （十二）、交樓標準不明確 目前，出賣人為了不承擔或避免承擔延期交房的違約責任，只管交樓、忽視環境及配套設施的完善，以至買受人在入住後的相當一段時期生活在一個大工地里，生活質量沒有保障，根本享受不到一個業主的權利。統計表明：92%商品房項目的一期工程，業主入住時配套設施尚未建成，且一般要等二年左右的時間才會遠離工地的噪聲。 此外，商品房交付時，出賣人為了避免買受人退房，侵犯買受人的知情權，最普遍、最要害的是不向買受人出示應向其出示的檔案———《測繪部門實測面積檔案》或《竣工驗收備案表》等表明房屋面積或房屋質量的檔案。實踐中，在出賣人交房時，套內面積往往比契約約定的面積小，而公攤的面積往往比契約約定的面積大，這樣依據契約約定，買受人有可能會行使退房的權利，為了避免買受人退房，出賣人往往在交付時故意不告知買受人真實情況，導致買受人在受蒙蔽的情況下入住，現實中約有62%的出賣人在交房時不告知買受人真實情況，有的買受人在入住後幾年以後才得知真實數據。但此時其權利往往因過時效而喪失。 （