庫存現金管理問題調研報告 篇1
庫存現金是信用社金融服務的不可或缺的交易內容，做好庫存現金管理，是做好金融服務工作的重要保障，是管控風險，案件防範的重中之重，也是提高精細化管理水平，打造效益富社工程的重要保證。然而，目前農信社的庫存現金管理卻存在著此彼問題，不盡完善，有待進一步規範。如何在既保證業務經營中備足現金正常支付，又確保現金安全的前提下做好現金的使用和管理，提高現金使用效率，壓縮非生息資產占比，降低現金庫管風險和業務經營風險，是現階段農信社庫存現金管理中不可忽視的問題。
一、存在的問題及原因分析
（一）硬幣和殘幣堆積。農信社地域覆蓋廣，地理位置偏遠，營業網點多分布在農村地區，經濟、交通、市場、文化、觀念、素質等因素導致硬幣和殘幣市場流通難，呈現出堆積現象。一是硬幣投入難度大，市場使用率低，投放少，回收多。由於硬幣攜帶不便，真假難辨，容易丟失，在農村使用渠道單一，民眾對硬幣有較大的排斥現象，硬幣回籠數量遠遠大於投放數，致使現金庫存量增加，囤積現象凸顯。以我社（四川省岳池縣農村信用合作聯社）為例，全轄共48個營業網點，其中地處農村網點達37個，目前我社硬幣的數量已達10萬餘元之多，存放時間長達1年以上。二是殘幣數量多，損壞程度大。由於農村地區的地理氣候、市場體系、居民素質、現金交易頻繁等因素，致使殘幣屢現不止，屢繳不盡。按照人民銀行殘幣管理規定，金融機構所兌換的殘幣需成捆後才能上繳，但由於幣種的多樣化，加之人力資源短缺，數量不夠的未成捆殘幣就只能積壓在庫房內，日積月累，導致農信社現金庫款量不斷增加，既增加了安全隱患，也減少了收益。
（二）庫存量限額難以預測。一是農村信用社面向“三農”，服務面廣、對象多，代理業務品種繁、金額大，現金供給時間不固定，需求不穩定，無形中給管理部門對各社庫存限額核定增加了難度。二是資金結算渠道欠完善。隨著大小額支付系統、農信銀等網路匯兌業務的開通，農信社的資金結算效率、功能較以往大大增強，但由於屬於農信社自己的、具有現代化支付功能的'銀行卡遲遲未發，這就增加了習慣用“卡”辦理跨行、跨區域業務的客戶使用現金的頻率。三是現代化支付結算業務未有效推廣。廣大民眾對新的現代化支付業務了解不明白，理解不深刻，使用不信任，沒有形成利用新科技結算工具的良好社會氛圍，致使農村地區市場交易中現金交易仍占主流。四是近年來農村金融機構的銳減，而資金需求量呈增長趨勢，客觀上增加了農村信用社庫款管理壓力，這些都給準確核定庫存限額帶來了一定的難度。
（三）庫存現金申報方式安全隱患較大。現階段信用社普遍採取電話申報、鈔車押送方式解決庫存現金余、缺問題，一定程度上增加了安全隱患，上升了經營風險。
1.電話申報存在隱患。一是容易泄密。一方面，信用社工作人員在上班期間進行現金申報時，櫃檯外難免有客戶存在，申報金額、時間等信息易泄露，給不法分子可乘之機；另一方面，在科技時代，信息傳輸過程中可能被不法分子竊聽，進而可能誘發高科技犯罪。二是容易出錯。利用電話申報，準確度有依賴電話線路的好壞，容易出現金額、時間、調入或調出等要素錯誤的情況。一些信用社為了不泄密，採用編譯密碼的方式進行申報，但密碼編譯的複雜性增加了工作人員的操作難度，進而也就可能增加差錯率。三是責任明確較難。電話申報時主要靠姓名詢問或話筒聲音判斷申報人，亂報姓名的情況不能完全排除，失聲情況難免出現，一旦出現誤報、謊報、亂報等違規情況，責任明確及追究難度較大。
2.鈔車押送風險較大。一是鈔車的現金配送、調運任務繁、時間緊、責任重,且農村地區交通條件較落後,地形複雜，多山路，霧雪天氣、自然災害、交通事故等因素潛在著較大的安全事故隱患。二是農村地區地廣人稀，山多樹茂，給犯罪分子進行犯罪活動製造了條件和環境，治安形勢不容樂觀，案件風險不容忽視。
二、對策與建議
（一）減少庫存現金不合理占比。一是加強硬幣使用宣傳，發揮社會各界聯動作用，提高廣大民眾對硬幣的認知度和信任度，形成“硬幣紙幣都一樣，同樣都是人民幣”的觀念認識，積極為硬幣流通創造良好的市場環境和社會氛圍，實現農村地區紙幣單一流通進一步向紙、硬幣混合流通轉變。二是加強硬幣調劑管理，根據庫款的票面結構，及時向人民銀行反映徵求支持，幫助把硬幣向經濟發達地區、大都市進行輸送流通。三是加強殘幣的整點和回籠工作，對成捆的殘幣及時上繳，確保準確性和時效性；對未成捆的進行規範化清理和擱置，提高庫款管理水平，最佳化庫款現金結構。
（二）按季核定庫存限額。農業生產季節性較強，使信用社的現金收支狀況呈現出規律性特徵，如春耕時節現金投放多，回籠少；秋收時分現金回籠多，投放少。為減少不生息資金的占比，根據現金收支的規律性特徵，分析撐握規律，科學統籌，合理規劃，改變信用社庫存限額的一年一定規則，按季、按客觀需要核定庫存現金，減少累贅占款，降低庫款管理風險，提高資金使用效率。
（三）增設sc6000系統庫存現金申報交易。隨著全省各地sc6000綜合業務系統的陸續成功上線，信用社的現代化、科技化、信息化建設不日而語，但現金調送申報交易在此系統中卻未有涉及。試想，如在sc6000系統具備現金申報功能，利用網路進行調送申報。如此以來，文前所述的易出錯、責任追究難、信息易泄露等現金調送風險就遊刃而解，人力資源也將大大節省。
（四）降低現金使用量，提倡現代化支付。農信社以農村為主要業務市場，以“三農”為主要服務對象，客戶多是金融知識相對匱乏的鄉村居民，文化素質相對較低，以傳統的現金支付為主要結算手段，對現代化的匯兌業務、卡業務的了解盲然或一知半解，加之農村地區的現代代支付設備（如atm系統、pos系統等）短缺，致使在農村市場的現金交易量巨大。
針對這樣的情況，信用社工作人員一是要紮實、深入、到位、有效地做好現代化支付方式的宣傳講解，對客戶進行面對面的推出支付新業務、新方式，減少現金交易量，進而降低信用社的現金庫存。二是現金管理規範有序化。對日常的現金交易業務嚴格按現金管理條例進行辦理，能減少現金交易的儘量減少現金交易，能使用轉賬交易的儘量不使用現金交易，堅決實行大額現金提前預約制度和審批制度，提高工作效率，防制案件風險，增強現金管理效能。
庫存現金管理問題調研報告 篇2
一、庫存現金的含義及管理意義
庫存現金是指企業持有可隨時用於支付的現金限額，存放在企業財會部門由出納人員經管的現金，包括人民幣現金和外幣現金。庫存現金與會計核算中“現金”科目所包括的內容一致。它是企業流動性最強的資產，而庫存現金的管理在中小企業保持資金流動性中占最重要的部分。資金的流動性的作用是保證中小型企業可持續發展的決定性因素，如果出現資金斷流中，小型企業將面臨極大程度的企業倒閉危險。庫存現金的管理對於維持企業正常的生產經營管理具有重要作用，但庫存現金也是企業資產中最容易流失的資產，加強庫存現金管理對於企業和國家都具有重要的意義。
二、庫存現金管理的有關規定
(1)嚴格遵守庫存現金限額
各單位經銀行核定了庫存現金限額後，必須嚴格將庫存現金控制在核定的限額內，超出庫存限額的現金必須及時送存銀行，如庫存現金不足限額的，可向銀行提取現金，不得在未經開戶銀行準許的情況下坐支現金。
(2)嚴禁私設“小金庫”和用“白條”抵庫
庫存現金管理
(1)“小金庫”，是指不在本單位財會部門列支列收，私自在單位庫存之外保存的現金和銀行存款。私設“小金庫”是侵占、截留、隱瞞國家和單位收入的一種違法行為，不僅會搞亂各單位正常的現金收支業務，更嚴重的是，“小金庫”還為各種違法亂紀活動提供了溫床，危害極大。因此，國務院歷來強調嚴禁各單位私設“小金庫”。
(2)“白條”抵庫，是指用不符合財務制度規定和審批手續的字條或單據，頂抵庫存現金的做法。“白條”抵庫，使實際庫存現金減少，造成正常業務開支所需的現金不足，各種現金收付業務得不到及時的賬務處理，很容易導致財務管理出現混亂;“白條”未經合法手續審批，隨意支取現金會產生挪用、揮霍和貪污公款等，給不法分子以可乘之機;“白條”一旦丟失，無據可查，給單位或個人都會造成不該有的損失。
(3)單位的庫存現金，不準以個人名義存入銀行
為防止有關人員利用公款私存取得利息收入，也防止單位利用公款私存形成賬外小金庫，單位收入的現金，一律不準以個人名義存入銀行，銀行一旦發現公款私存，可以對單位處以罰款，情節嚴重的，可以凍結單位現金支付。
(4)加強安全防範，確保現金的安全和完整
為加強對現金的管理，除工作時間需要的少量備用金可放在出納的抽屜內外，其餘的都應放入出納專用的保險柜內外，不得隨意存放，更不得攜款回家;單位的庫存現金不得與私人的現款混在一起，也不得將公款借給私人使用;為了確保全全，出納向銀行提取現金，或交存現金，均應採取相應的保全措施等。
三、目前企業庫存現金管理存在的主要問題
(1)隨意使用現金，現金交易頻繁。根據《現金管理暫行條例》規定，除發放工資、獎金、收購單位向個人收購農副產品，支付個人勞動報酬和各種勞保、福利等零星支付可使用現金外，開戶單位之間的往來，必須通過銀行進行轉賬結算，但目前情況是開戶單位使用現金結算極為隨意，一些企業，尤其是承包企業和鄉鎮企業及個體私營企業，攜帶巨款外出結算的現象十分普遍，金額少則幾萬多則幾十萬，甚至上百萬，但很不安全，偶爾會發生被偷盜、被搶劫案件。某些專業銀行和城、鄉信用社為了多拉客戶，採取不正當的競爭，對企業承諾：企業開戶，給予使用現金方便，並保證充足供應。對這些企業來說，用現金做生意比轉賬結算方便得多。因為有些商品和原材料緊俏，非現金不供貨，客觀上迫使該企業搞現金交易。企業需用現金做生意，銀行要拉企業成為客戶以爭業務，雙方之間互有需求，造成企業用現金購貨、收現銷貨的現象非常盛行和普遍。
(2)白條抵庫嚴重。企業在日常經營中發生白條抵庫可謂家常便飯，這些白條多為領導臨時應酬，內部職工和推銷員等出差或辦其他事而借款。不僅借款時間長，而且有些款額高，筆數也很多。個別出納員利用時間差將庫存現金挪作他用，而用白條抵充，有時甚至不能收回外借現金，從而給企業造成損失。
(3)無庫存現金限額。按規定，開戶銀行原則上以開戶單位三至五天日常零星開支所需核定起庫存現金限額，一年核一次，開戶單位如在幾家銀行同時開戶，應以一家開戶行核定的限額為準。可現在所謂限額核定名存實完。在多頭開戶情況下，企業不願主動執行規定，而銀行也不去過問，開戶單位多頭開戶，多頭提現，庫存現金遠遠超過限額，對於多出的部分從不主動，及時地交送銀行。企業內部也不對庫存現金進行定期或不定期盤點。目前，開戶單位庫存現金超過限額的少則幾倍，多則幾十倍，甚至有的現金庫存多達幾十萬。
四、庫存現金管理存在的主要原因分析
1、經濟成份多元化發展因素
庫存現金管理改革開放以來，城鄉集體，個體經濟迅速發展。全國私營、鄉鎮企業總產值占社會總產值三分之一，它的發展客觀上增加了對現金的需用量。私營、鄉鎮企業的基地在農村，其原材料、半成品等來自農戶，而這些商品的購進絕大部分是現金交易。同時，許多規模較小的私營、鄉鎮企業沒有固定賬戶，客觀上促使大中型企業認購他們商品時也使用現金。八十年代中後期，各種合資合營合作企業也得到了迅速發展，伴隨著股份制及股份合作企業的出現和發展，客觀上也增加了對現金用量的需求。而多種形式的承包以及單位內部層層承包，單立賬戶，獨立核算、獨立現金收付，現金的需求更是大幅度地增加，各有關部門一味地強調和注重為企業創造一個良好的寬鬆的外部環境，忽視必要的制約配套制度的執行，特別是現金管理完全被放鬆了。
2、環境因素
(1)社會環境因素，企業間的商品交易中的現金收付比重上升，一些緊俏商品，原材料等非現金不供貨，而以現金結算的價格比通過銀行轉賬結算便宜。
(2)金融環境因素。現階段中國銀行結算制度跟不上形勢發展的要求，資金結算在途時間過長，很不利於企業加速資金周轉，提高經濟效益。這一令企業深感頭痛的問題不能得到有效的解決，就影響企業遵守國家現金管理政策。
3、思想認識偏差因素
錯誤的認識是導致漏洞產生的根源。目前，在中國現金管理工作中主要存在著兩種錯誤的認識：
一種是認為現金管理是計畫經濟的產物，在現時市場經濟條件下沒有存在的必要了。其理由是市場經濟的建立使社會商品交易活動更加頻缺，市場競爭日趨激烈，企、事業單位為加速資金周轉，提高效益，在結算種類上有權作出自己的選擇。如果繼續保留對其現金運用的嚴格約束則不利於企業轉換經營機制和自主權的充分發揮，同時也不利於銀行本身的商業化進程。而且大多數新生的非國有企業對現金使用有著十分嚴重的偏好，“錢是我的，我有自由支配的權力”的認識根深蒂固，對銀行嚴格管理現金支付業務不理解;
另一種是認為現金結算範圍擴大和現金投放量增加是經濟發展的突出表現與客觀需要，人們沒有必要大驚小怪等等。由於這些認識的偏差導致了銀行、企業對現金管理工作產生了鬆懈，忽視甚至排斥的思想，使不少機構原有現金管理制度隱入了癱瘓狀態，縱有保留也多半只是走過場做形式罷了。
4、監管因素
人民銀行的現金管理宣傳和培訓主要針對的是金融機構，而針對企事業等開戶單位的宣傳培訓活動則很少開展。人民銀行作為國家現金管理工作的主管機關沒有充分有效發揮職能作用。制度不全和措施不力使其對轄區內所發生的違規事例處理很不及時，即使最後得到了處理一般也只限於“下不為例”而已，達不到以儆效尤的目的.。作為國有商業銀行和非商業銀行的金融機構，為了爭存款，攬業務、拉客戶，不惜以放鬆現金管理為代價來“招凰引鳳”，另一方面，社會監管系統信息傳遞不靈，如企業實行效益工資後，社會勞動人事部門，一般僅與企收保持單線聯繫，很少再給有關銀行送報《工資基金冊》，企業單位的人數、工資基金總額及其浮動幅度等，銀行很難確切掌握。同時，部分集體單位本身己取消了《工資基金冊》，當企業用現金時，現金支票上註明“工資”用途的，銀行只有認可。
5、《現金管理暫行條例》缺陷因素
現行的《現金管理暫行條例》是19xx年頒布實施的，時隔七年，經濟環境發生了很大變化，《條例》本身著實存在不少缺陷，有待完善。
①《條例》沒有將承包單位、私營企業、鄉鎮企業以及個體工商戶等考慮在內，伴隨這些開戶單位迅速發展，數量眾多，現金結算有增無減。
②現金使用範圍規定過於狹窄，與人民幣作為無限清償貨幣套用於一切債權債務的清算實際情況相矛盾。
③結算起點1000元偏低，阻礙了正常的商品交易。
④原則上以開戶單位三至五天的日常零星開支所需核定庫存現金限額，在物價大幅度上漲情況下，通貨膨脹的今天已嚴重偏離實際，根本不夠周轉使用。
《條例》本身的缺陷和不足，導致現金管理的各種問題伴隨經濟發展而越發突出。
五、加強企業庫存現金管理的措施
1.加強企業現金管理。
(1)加強對企業單位大額支現的櫃檯監管審查，建立大額提現支現的登記申報管理制度，堵住大額支現漏洞。考慮是否可採用適當收費徵稅的辦法來調節企業大額用現行為，對除工資、農副產品採購用現外，其他用現，按金額收取一定比例的用現手續費和用現稅金，使企業用現比轉賬付出更大的代價，迫使企業自動放棄使用現金，主動採取轉賬結算方式。
(2)加強庫存現金限額管理，要堅持庫存限額一年核一次的原則，並以一家主要開戶行核定為準。
(3)把控制企業坐支、套取現金、大額支現擴大消費支出作為現金監督管理的重點。
(4)嚴格開戶管理，堅決糾正無證開戶隨意支現現象。
(5)當前企業和有關部門應配合中央認真抓好“小金庫”清理工作，並以此為突破口，狠抓現金管理工作。
2.事後檢查，保障現金的安全性、完整性、合法性和效益性。
(1)庫存現金的安全性控制。賬實盤點控制。即對庫存現金、銀行存款等進行定期盤點，日清月結，嚴禁擅自挪用、借出貨幣資金，嚴禁“白條”抵庫，確保企業資產賬實相符。如銀行存款餘額調節表的編制就是實施賬實定期盤點控制。庫存限額控制。核定企業每日庫存現金餘額，超過限額的貨幣資金及時送存銀行。這樣做既可降低貨幣資金被盜風險，還能高度集中貨幣資金，便於統籌使用。崗位分離控制。將不相容崗位分離，相互制約、相互監督。比如，出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權債務賬目的登記工作，不得編制銀行存款餘額調節表;出納人員連續工作應不超過三年;空白支票、密碼與印鑑的保管必須分離;實行迴避制度，單位負責人、會計主管人員的直系親屬不得擔任出納工作;嚴禁未經授權的單位或個人辦理貨幣資金業務及直接接觸貨幣資金，經辦人只能在職責範圍內，按照審批人的批准意見辦理貨幣資金業務。
(2)庫存現金的效益性控制。服從企業財富最大化的財務管理目標，合理、高效地持有和使用資金，實現資金的保值增值。
3.健全監督體系，即健全金融與社會兩套監督體系
(1)應著重加強中央銀行對金融業的監督能力，同時建立金融同業間相互監督制度。重點是強化檢查和處罰，可採取日常檢查和突擊檢查相結合的方式，處罰應高金額，能起到罰一警十的效果。
(2)對企業的社會監督考慮到企業與商業銀行的利益關係，其監督權應主要由財政、審計、監察、企業主管部門並聯合社會審計機構去從嚴執行，對企業違犯現金管理規定也應處以重罰。同時，在企業內部應從建立健全現金內部控制制度。對於違犯現金管理規定建立舉報制度，對舉報有功者給予獎勵。
(3)統一管理，相互配合。由人民銀行統一現金管理，商業銀行、工商、稅務、財政、審計、監察、企業主管等部門配合管理，相互協調，做好現金管理工作。庫存現金在企業中起著很大的重要，但也要對庫存現金管理做好合理的安排和健全的制度，才能讓企業的經營會更好，收益會更高，企業更強大。
綜上，現金在人們的日常生活、經濟活動、社會活動中具有不可或缺的重要作用，是管理階層關注的重點，也是許多人嚮往或追逐的目標。隨著市場經濟的不斷發展和完善，現金必將成為企業管理的重中之重。對於現金流通中管與貪、防與漏的博弈，一直是人類社會道德、制度、法律等關注的焦點。！
庫存現金管理問題調研報告 篇3
近年來，隨著我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在x高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由於物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯後，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需採取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建築面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在後院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處於自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶民眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
(一)準入門檻低，服務不規範。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，註冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限於看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閒雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防範流於形式，失盜事件屢有發生。
(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了鹹陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，民眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑑西安、鹹陽經驗，對水、電等實行智慧卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。
(三)基礎設施不健全，物業公司不願管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位後院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由於受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不願進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用後，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恆海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最後進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住後，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。
(四)業主結構多元化，維權主張難統一。由於業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意願相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意願不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什麼權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不願交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)巨觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關係。有的小區因房地產市場不景氣，建成後入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照契約約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由於沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關於進一步加強物業管理的檔案精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對於我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
(一)積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關係的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然後按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便於協調部門關係，提升物業監管水平。
(二)嚴把物業服務企業準入關。凡是進入x縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門註冊登記，對於不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對於新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規範的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規範制約物業服務企業行為，便於調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
(三)加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、民眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今後相當一個時期，物業服務在我縣可能屬於微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。
(四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智慧卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一併納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什麼障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造後聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結餘定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
(五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對於提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過採取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，採取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規範並逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬體缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。