物業管理調研報告

隨著城市建設和城市改造工作的開展，物業管理行業正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規和部門規章對物業管理行業進行立法和規範，各地方法規對物業管理的規定都不一致，且內容簡單不具體，使物業管理的內涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產生糾紛並不便處理，以下筆者就物業管理的性質、物業管理企業與服務對象的相互關係以及物業管理糾紛的處理作粗淺探討。 一、物業管理的性質以及與一般服務契約的區別 物業管理，即“區分所有建築物的管理”①，是指由政府規定的對配套設施比較齊全的原有住宅區和新建住宅區以及配套設施比較齊全的大廈、工業區等物業進行管理服務的活動。就物業管理行為產生的法律關係分析，既具有行政法律關係的特性，又具有民事法律關係的特性，如從法律關係產生來看，物業管理行為是地方法規和部門規章的強制性規範；從法律關係的內容來看，物業管理的項目範圍由地方法規和部門規章及規範性檔案事先界定；從法律關係的權利義務實現上看，物業管理的收費依據和標準由政府物價部門規定或遵政府物價部門指導等。但從其本質特性看，物業管理行為屬於民事法律行為，理由是： 1、物業管理行為是一種服務活動。是由物業管理企業為業主委員會及業主提供的包括財產維護、環境衛生、綠化管理、公共秩序、安全防範、交通消防等項目的有償服務行為。是平等主體之間產生的法律關係，沒有管理與被管理的關係，雙方主體關係中不具有服從性、隸屬性。 2、物業管理是由政府規定的服務管理活動，不是行政機關對行政管理相對人實施行政管理。建設部《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關法規都規定了住宅小區應當成立管理委員會並實行物業管理，物業管理服務中的被服務主體——業主，雖然對是否接受物業管理服務不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務。如《江蘇省物業管理條例》就規定“物業交付使用後，業主或業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，並簽訂物業管理契約。” 3、物業管理是國際通用的區分所有建築物的管理服務活動。目前我國法律、行政法規和部門規章對“物業”範圍尚未作統一界定，《上海市居住物業管理條例》規定“居住物業，是指住宅以及相關的公共設施。”《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定“所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”《珠海市住宅小區物業管理條例》定義為“物業，是指住宅小區的各類建築物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。”雖然各方法規及規範性檔案對“物業”的表述不相一致，但對概念內涵和外延和認識基本相同，即物業，就是“區分所有建築物”，是指住宅以及相關的公共設施和場地。物業管理就是管理物業的服務，而不是“人居管理”。 物業管理行為雖然屬於民事法律關係範疇，但作為一種新型民事法律關係，物業管理 契約與一般服務契約有明顯區別： 1、契約對方的過渡性。新建物業出售前，物業管理企業的服務對象是建設單位，即物業管理契約的前期相對方是物業管理企業和建設單位。物業交付使用後，物業管理企業的服務對象是業主或者業主委員會，即物業管理契約的相對方是物業管理企業和業主或者業主委員會。 2、管理服務的強制性。一般服務行為的產生是被服務對象選擇的結果，即被服務對象選擇是否接受某種服務，同時也可以選擇由誰來提供服務。而物業管理服務中的被服務對象——業主，雖然可以選擇由誰來提供管理服務，但由於住宅小區應當實行物業管理是地方法規和部門規章的強制規定，故對是否需要實行物業管理卻不能選擇。 3、服務內容的廣泛性。物業管理服務是一種人居服務，涉及到財產、環境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務內容的廣泛是一般服務契約所不能及的。物業管理服務按who（國際保健機構）設定的居住環境基準，至少包括以下內容： （1）火警防範，如加強消防設備、防火設施的管理； （2）清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外牆洗刷等； （3）公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備等的定期檢查； （4）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的的枝葉等。 4、服務對象的抽象性。物業管理服務的對象不是單個具體的業主，而是服務區域內的所有業主。物業管理服務契約通常是由業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂，業主委員會執行業主大會的決定，業主大會的決定並不是所有業主的意志，只是過半數以上業主的意志，業主大會的決定，只要不與法律、法規、規範性檔案相牴觸，對物業管理區域內的全體業主都具有約束力。 二、物業管理企業與業主委員會及個別業主之間的關係 物業管理企業是具有一定物業管理資質，經過工商行政管理部門核准，領取營業執照的法人企業。業主委員會是由全體業主選舉產生的，執行業主大會決定並對其負責的，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益並履行職責的自治組織。建設部在1994年《管理辦法》中稱管理委員會，後於1998年建設部、財政部在《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中改稱為業主委員會。物業管理企業與業主委員會是契約雙方平等的當事人，之間的關係是服務與被服務的關係。物業管理企業按照法律、法規、規章以及與業主委員會的約定，制定物業管理服務的工作制度，為全體業主提供標準規範的服務，收取合理的管理服務費用，並受業主委員會的監督。業主委員會代表全體業主選聘或解聘物業管理企業，負責與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理契約，審定物業管理企業的年度工作計畫和物業管理重大措施，監督物業管理企業的管理服務活動，督促業主遵守和履行物業管理服務契約的約定及有關規定。在物業管理企業違約的情況下，代表全體業主對其提起民事訴訟。 物業管理企業與單個業主和全體業主是個別與一般的關係，業主委員會履行物業管理服務契約依賴於每個業主對物業管理服務契約約定的遵守和履行，物業管理企業服務於全體業主

為推動和規範我縣住宅小區物業管理工作，提升物業管理服務水平，為居民營造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的家園，使我縣環境創優工作再上一個新台階，XX年8月份，縣政協經濟農業委員會組織部分委員聯合商務局、建設局等單位，深入我縣住宅小區，通過走訪和座談的形式，對我縣住宅小區物業管理情況進行了專題調研。現將調研情況報告如下：

一、我縣的物業管理行業現狀

1、 物業服務行業情況：

我縣的物業管理行業起步較晚，XX年楓丹白露小區開發建設，我縣第一家物業服務企業進駐楓丹白露小區。 XX年我縣開始辦理物業管理資質，目前，有三級資質的物業服務企業4家(可可居物業、金色家園物業、御城物業和申嘉物業)，正在辦理資質申報手續2家(鶴寶物業和依林家園物業)，從業人員83 人，還有9家物業公司正在辦理前期資質。

2、住宅小區的類型：

我縣的住宅小區大致有以下五種類型：一是縣直單位的集資建房，這類房屋占我縣住宅的45%;二是開發商建設的開發小區，目前已入住並開始運行的開發小區有楓丹白露、錦泰花園等5家，約占我縣住宅的25%，在建的住宅小區還有11家;三是“小產權房”，即由村民集體組織或個人在集體土地上建設的房屋，這類房屋占我縣住宅相當的比重，約我縣住宅25%。四是廉租房和經濟適用房，我縣共建兩個小區，一個已入住部分居民，另一個正在建設中。五是商務局下轄的七個居民小區，後兩種住宅類約占5%。

3、物業管理情況

開發商建設的的五個小區中，鶴鳴花園小區992套住房已入住830戶，由鶴寶物業公司管理，管理人員19人，人均月工資400-500元，年戶交物業費360元，管理相對規範;楓丹白露小區746戶，由東潤物業公司管理，管理人員23人，物業收費標準0.32元∕平方米∕月，月工資700元左右，目前存在問題較多;龍辰小區一期476戶，入住110戶，入戶率30%，物業管理人員24人，物業費標準月均0.4元/平方米∕月; 錦泰花園756戶，物業管理人員10人;荊山鳴邸168戶，物業管理人員5人;屬於開發商前期管理，暫無物業公司進駐。

為全面了解我市物業管理行業發展狀況，及時掌握行業動態發展信息，進一步研究解決行業發展中的新情況、新問題，推動物業管理行業健康長足發展。根據市委、市政府主要領導指示精神，市房地產管理局會同阜城三區及市經濟技術開發區物業行政主管部門對城區部分企業、單位以及住宅小區等涉及物業管理的有關區域進行了專題調研，先後組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業管理成熟經驗進行學習，現將有關調研情況報告如下：

一、物業管理行業基本情況

連線千家萬戶的物業管理是城市管理和社區服務的重要組成部分，為城市小區和單位清潔衛生、養護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務，已成為替政府分憂、為城市貢獻、促社會和諧的重要行業。隨著近年來工業化、城市化進程的不斷加快，物業管理經歷了從無到有、從不規範到較為規範、從單一管理服務到多方位經營服務的發展階段，物業管理的服務範圍、內容和領域不斷拓展，物業管理行業得到較快發展，對於最佳化城市生活和工作環境、增加城市就業崗位、拉動經濟成長發揮了重要作用。

1、物業服務企業數量從少到多，行業規模不斷壯大。經過近幾年突飛猛進的發展，截至目前，全市物業服務企業已發展到130家（國企19家、民營企業111家），其中，二級資質企業2家，三級資質企業99家，暫定三級資質企業29家，外埠物業服務企業到我市登記備案的4家，物業服務企業數量位居全省地級城市前列。全市物業服務企業從業人員1萬多人，其中1820人取得物業管理崗位證書和專業管理技術職稱，其餘大部分為物業管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬於典型的勞動密集型行業。

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

一、基本情況

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業市場3家。集貿市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建築面積約23萬平方米，市場內共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚沖大市場和旺業大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場基本情況調查表)。

二、現行管理模式

我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業投資興建，其餘10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤後由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業單位，現有事業編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發建設市場的企業聘請物業公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮。三是開發建設市場的企業聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業大市場。聘請人員工資由企業自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚沖大市場。

社區物業管理是油田經濟的重要組成部分。隨著油田改革的不斷深化，上市與存續部分實現了分開分立和獨立核算，按照集團公司關於社區改革的指導意見，社區物業走什麼樣的發展路子，如何實現社會化、企業化、市場化、專業化，成為油田改革中迫切需要解決的重要問題。本文擬結合油田社區物業管理的實際情況，根據石化集團公司關於社區改革的指導意見，就今後社區物業管理的發展模式作一初步探討。

一、油田現行社區物業管理模式的基本特點

勝利油田地處鹽鹼荒灘，經過幾十年的開發建設，已成為我國東部地區一個重要的石油工業基地。由於油田生產的分散性和艱苦性，在油田開發建設過程中，按照“有利生產、方便生活”的原則，逐步形成了散布於百里油區的工業和物業布局。在原來的計畫經濟條件下，油田職工住房都是企業自建、自管，並配套建設了包括基礎教育、醫療衛生、文化體育、生活服務在內的企業辦社會體系。1997年，勝利油田在借鑑國內外社區管理和物業管理經驗的基礎上，將企業辦社會部分整體剝離，在全油田範圍內按區域劃分先後成立了10個社區管理中心，油田物業管理在社區層面上實現了專業化。從近幾年的運轉情況看，社區成立以後，油田物業管理作為一個新興的行業走上了正確的發展軌道，目前已形成一定的經濟規模。從整體來說，現行社區物業管理模式具有以下特點和優勢：

1、以專業化為基本取向的管理體制改革，使物業管理作為一個系統占有了重要地位。原來油田的職工住房建設與管理以及教育衛生等，分散於各個二、三級單位，是作為生活後勤來對待的，只是生產的後勤保障，其地位得不到應有的重視，作用得不到充分發揮，發展基本處於一種被動性的自髮狀態。在許多人眼裡，生活後勤是“養老院”，是“包袱”，是難以解脫的沉重負擔。特別是八十年代以來，隨著職工住宅建設的迅猛發展，住房管理越來越成為油田各單位不得不認真重視的一個迫切問題。尤其是有些辦社會負擔重的單位，非經營性支出越來越高，嚴重影響到生存和發展。社區成立以後，把原來分散於各個單位的辦社會部分集中起來，實行條塊結合的矩陣式專業化管理模式，並在全局平衡的基礎上保證社區運轉的基本投入，一方面使主營單位能夠輕裝上陣，集中精力辦好主營業務，另一方面，從社區本身來說，也第一次有了自己明確的管理範圍、管理對象和管理內容，原來分散於各單位的“副業”成為集中於社區的“主業”，有力地促進了社區工作的發展。在社區的努力和各方面的大力支持下，油田物業管理水平有了明顯提高，物業管理從規模到內容都成為油田工作的重要組成部分，社區經濟也成為油田經濟中不可缺少的重要板塊。

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區物業管理情況開展調研，先後聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關於住宅小區物業管理情況匯報，專門聽取了提出社區建設和物業管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區主任、業主委員主任、物業公司經理參加的六個座談會，全面了解了社區物業管理工作。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網路。隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個，生活小區126個，社區常住戶數61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農村和外來人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為複雜，如何領導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會管理的重要課題。社區管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯繫結對社區制度，明確了社區物業管理主管部門——市建設局，並在市建設局設立物業科，專門負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，並注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，為社區工作開展奠定了組織保障。

2.加強指導，推進工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區工作的指導，著力推進社區物管工作。兩個街道積極理順各種關係，明確社區管轄責任，及時指導組建小區業主委員會，對每個新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開發樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業主委員會主任。兩個街道通過指導協調、監督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調停化解，問題在一線積極尋求解決，穩定工作在一線得到較好落實。

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

一、基本情況

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業市場3家。集貿市場的總占地面積約16 萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建築面積約23萬平方米，市場內共有門面 約1650間，已出租 約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750 戶。在區域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚沖大市場和旺業大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場基本情況調查表)。

二、現行管理模式

我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業投資興建，其餘10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場XX年3月市場辦管脫鉤後由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業單位，現有事業編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發建設市場的企業聘請物業公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮。三是開發建設市場的企業聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業大市場。聘請人員工資由企業自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚沖大市場。

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。根據區政協的安排，我們開展了城區物業管理的調研。

一、城區物業管理的基本情況

總體看，我區物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）城區物業企業現狀

我區物業管理從90年代初期開始起步，至今已有近XX年的發展。據調查，截至XX年底，在我區註冊的物業企業共有197家，其中一級資質企業3家，二級資質企業15家，三級資質企業179家，從業人員1XX餘人，管理人員1897人。外區物業企業在本區開展服務的約50家，從業人員約2850人。

（二）城區物業發展現狀

目前，全區共有物業管理小區389個，管理房屋3575萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我區新建住宅小區共有389個，房屋建築面積為3075萬平方米，住宅套數有34萬餘套，住宅成套率為100%，物業管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區獲得全國物業管理示範（優秀）小區稱號；天驕俊園等11個住宅小區獲得市物業管理示範（優秀）小區稱號；富悅新城等32個小區獲得區級物業管理示範（優秀）小區稱號。

2、老小區的物業發展現狀。老小區主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類。

隨著我市總體經濟形勢的增長，物業管理行業也進入了快速發展時期。目前，我市物業管理企業已達400多家，從業人員近萬人。雖然與其他兄弟城市相比較，我們存在著幾點優勢，但也還有很多不足之處。

一、我市物業管理行業存在的優勢

1、建立前期物業管理招投標機制

為規範物業的前期管理，建立通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的機制。我市下發了《關於做好貫徹實施<物業管理條例>有關工作的通知》等相關檔案對前期物業管理做了明確規定。並率先組建了物業管理招投標專家庫，即瀋陽市物業管理招投標評審委員會，主要負責主持物業管理企業對物業管理項目的評審工作。還聘請業務精，能力強的資深律師組建法律顧問團，為招投標工作的順利開展，打好堅實的法律基礎，充分體現了物業管理市場競爭機制的“公開、公平、公正”原則。去年成功的組織了“中街北苑”等多個前期物業管理招投標項目。從而改變了我市物業管理的委託制為聘任制，打破了誰開發、誰管理的壟斷局面。

2、完善物業管理企業資質的審批、年檢制度。

為了加強對物業管理企業的資質管理，根據《物業管理企業資質管理辦法》我市下發了《關於印發瀋陽市新設立物業管理企業資質核定辦法的通知》嚴格按照規定對新設立的物業管理企業進行審核。同時，實行分級審批制度，即先由各區房產局進行初審，然後再由市房產局進行審查。並不定期對物業管理企業資質進行突檢，業已對17家臨時資質期限已滿，尚未向市、區物業行政主管部門申請三級資質評定的物業管理企業，對其物業資質予以取消。並對那些服務意識不好，只收費不服務、屢遭投訴的劣質物業管理企業進行警告。通過對我市物業管理企業資質的清理、整頓，規範了物業管理企業行為、有效解決民眾投訴保證了物業管理的服務質量，淨化了物業管理市常

隨著管理局對油田社區的費用補貼的逐年減少，社區賴以生存的費用補貼也即將走到盡頭，到XX年費用補貼將為零。費用的大幅縮減，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落 其中物業管理方面費用缺口最大，受衝擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現實，作為社區主業的物業管理今後如何生存、發展，如何真正走向市場，實現產業化經營，市場化運作。帶著這一問題，我們對玉山物業公司的9個四級單位進行了深入調查和分析。 一、油田社區物業管理的基本定位 1997年管理局推行社區改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實行區域化管理、社會化服務。因此，社區是在分離主業辦社會職能、分流企業富餘人員的大背景下成立的。作為社區的重要組成部分之一，物業管理公司一直是在計畫經濟中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務，隨著這種變形的運作模式的不斷循環，物業公司的管理服務也在不斷擴大，項目不斷增多，但經濟效益卻在逐步下降。這主要是由於當初對水、電、氣、暖、住房、環衛、綠化等方面物業的有效投入，逐步變成主業單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導致經濟效益下降。 從目前的實際情況看，物業公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務職能。這些職能的確定現在看來帶有很大的計畫性，還保留著計畫經濟體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業管理公司。與真正意義上的市場化運作相比，油田物業公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產生了概念模糊，存在偏差，認為自己是管理局和社區成立的物業管理單位，專門負責管轄各小區的物業管理，住戶理應接受管理。而真正市場化運作的物業公司所提供的服務與業主的需求之間應是不斷更替、互動的過程，二者之間的關係是服務的提供者與享受者的關係。因此，物業管理既是一種物業上的管理行為，同時，它也是一種物業上的服務行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業管理公司的生存和發展創造了更加廣闊的空間，決定了物業管理企業的生存必須建立在市場競爭的基礎上，以市場為導向，把握競爭優勢，找準市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產業化經營的新路子。 二、玉山物業公司在市場化道路上所取得的成績 玉山物業管理公司作為油田物業行業的一條巨龍在同行業中處於領先地位，在物業管理市場開拓方面進行了有益的探索和實踐，同時也取得了一定的效果和經驗。 1、增強了品牌感召力。品牌是公司綜合管理、經營服務、公眾信譽等多種因素在廣大業主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認可，帶來可觀的經濟效益，而且可以作為物業公司長遠發展和規模效益的堅強後盾。因此，公司決策層以“達標、創優、爭強、奪牌”活動為載體，著力夯實所屬9個基層單位的基本功，努力強化自身的造血功能，大力實施了品牌戰略，先後培育了一個名牌物業站，一個行業一強隊，2個管理局優秀基層隊，提高了基層的管理服務水平，樹立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒適和心理的滿足，增強了服務品牌感召力。 2、增強了綜合管理能力。勝中社區機構整合以後，新的玉山物業公司將服務方法、操作規程、經營理念、發展戰略、人力資源等進行了系統、規範的管理，並平衡了公司內部的各種關係，將管理意圖貫徹、落實到每一個崗位、每一名員工，變多方面的壓力為協調一致的動力。結合iso9001質量管理標準，切實加強了公司的基礎規範管理，靠系統化的制度培育了職業管理層，淡化了個人管理色彩，減少管理隨意性，通過管理流程的整合和最佳化，提高了管理的程式化和標準化水平，實現了最佳管理目標。 3、增強了參與競爭能力。物業管理行業的競爭在比管理水平、比資金實力、比管理規模的同時，已經上升為真正市場化運作基礎上的持續競爭。企業要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力。為錘鍊隊伍駕馭市場的能力，公司建立了以物業站為甲方、專業隊為乙方的內部模擬市場運行機制，使物業站和專業隊都增添了無形的壓力。在薪金的分配激勵機制上，公司制定了系統、全面的考核標準，採取了崗位係數與日常考核結果相結合的辦法，較好地發揮了經濟槓桿的調節作用，積極的營造了有序的競爭氛圍，增強了公司各單位的競爭能力。目前，公司依靠過硬的技術，優質的服務，在外部市場贏得了良好的信譽。通過幾年來的不斷努力，公司先後成功地承攬了東營區人民政府、東營區人民檢察院、東營區地稅局等地方政府和油田明珠廣場、勝利日報社、大明油氣公司等十多個單位的住宅和非住宅物業管理業務。僅XX年上半年，公司便以優質的服務贏得了130萬元的市場份額。 三、所存在的問題 1、市場機制、競爭機制不規範。 由於社區改革不夠徹底，原屬主營單位的經營場所沒有完全移交社區，形成了主營單位與社區搶占市場的局面，市場秩序有待規範。而且部分主營單位在分離綠化、維修等後勤人員後，又出現了重上機構、自建自管的現象。另一方面，受地域管理和客觀因素的影響，全局範圍內的跨區域物業市場競爭格局還沒有完全開展。目前油田物業管理市場發育緩慢，絕大多數物業管理仍由主管部門按區域委派或指定物業管理企業進行管理。物業管理企業在這種情況下既無壓力、又無動力，更難以形成由於競爭帶來的危機感，阻礙了物業管理市場的健康發展。 2、管理和專業人才匱乏。 油田社區是後勤體制改革的產物，是分離富餘人員的集合體。從其它行業轉行從事物業管理的人在目前的物業管理企業中占據大多數，真正懂經營、能經營、會經營、善經營的人才缺乏，而且由於油田物業管理髮展時間較短，尚未建立統一的行業管理標準和行為規範，從業人員的素質參差不齊。加之一些管理人員觀念轉變不夠，對自己正從事的職業沒有清楚的認識，甚至擺不正自己的位置，缺乏對市場的理性認識，看不到物業管理市場的廣闊前景，影響了對物業管理市場的開發。 3、人工成本高，負擔過重。 近幾年來，油田物業管理企業已經成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業的一個後勤服務單位，人工成本過高、負擔過重是油田物業單位的一個普遍現象。目前玉山物業公司現有員工351人，況且今年總費用較往年有大幅的減少，在一些小規模市場的開發上出