土地流轉調研報告 篇1
穩定和完善土地承包責任制，是黨的農村政策的根本體現，是保障農民權益、促進農業發展、保持農村穩定的基礎。在穩定土地家庭承包經營的基礎上，允許土地使用權合理流轉，是農業發展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經營的基礎上，通過土地使用權流轉，實現土地資源合理最佳化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
一、ww縣土地使用權流轉現狀
元謀縣地處金沙江乾熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總人口206528人，其中農業人口185884人，是一個典型的農業縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權流轉的農戶數達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
二、土地使用權流轉的主要形式和期限
（一）無償轉讓。是指土地承包戶轉讓土地使用權不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地契約中規定的應盡義務。這種土地流轉一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節性或長年在外經商或打工，但仍捨不得丟掉土地，不願放棄土地的承包權。對自己土地進行流轉的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉方式在全縣土地使用權流轉中所占比例較小。
（二）有償轉包。指土地受讓方除承擔承包契約中規定的應盡義務外，還要給出讓方一定數額的實物（糧食）補償或經濟補償，出讓方不負責任何生產費用，補償數量由雙方協商確定。以這種方式流轉的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經濟組織或農戶通過簽訂經濟契約，在一定時間內將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農戶、外地客商、農業龍頭企業或種養殖能手等，以達到提高土地經濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調整的機動田（地）租賃出去。另一種是經過村民會議討論同意，村、組集體經濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統一划出一片租賃給承租方種植生產優質高效農產品。這是我縣土地流轉的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉的土地有23879畝，占全縣土地流轉總面積的31%。
（四）股份合作。是指在明確農村土地集體所有權、穩定家庭承包經營權的基礎上，由有資金、技術、管理實力的大戶和農業企業牽頭，農戶以耕地使用權作價入股參與股份合作聯營，組成利益共享、風險共擔的經營聯合體，共同發展特色種養業。全縣以股份合作方式流轉的土地有28360畝，占全縣土地流轉總面積的37%。
（五）拍賣。是指村、組集體經濟組織將土地使用權通過公開競價一次性長期轉讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉方式。全縣以拍賣方式流轉的土地有11753畝，占全縣土地流轉總面積的15%。
從流轉的期限上來看，承包耕地的流轉期限大多為短期，“四荒”資源流轉期限多為長期。全縣土地流轉期限在10年以下的有1346畝，流轉期限在10－20年的有939畝，流轉期限在20年以上的`有74831畝。
通過各種形式流轉的土地主要用於發展種植業，栽種各種高產優質蔬菜、經濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業和養殖業有機結合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經濟效益。
三、土地使用權流轉的作用
合理的土地使用權流轉有力地促進了農業農村經濟的發展，產生了積極的作用：
(一)促進了農村富餘勞動力轉移
土地使用權流轉促進了農村剩餘勞動力向高效益行業合理流動，使一大批從事農業的農戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產業的發展，加快了城鎮化進程和農民增收的步伐。據初步調查，到20xx年底，全縣農村勞動力轉移達4512人。
(二)促進了招商引資，提高了農民素質，更新了觀念
土地使用權流轉促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術和管理經驗，不僅帶動了當地的資源開發，為開展精品農業、現代農業創造了條件，而且促進了傳統農業向現代農業轉變，提高了農村經濟效益。農民通過土地流轉，主動到土地受讓方打工，不僅學到了先進的耕作技術、管理經驗和引進優良品種、發展高價值特色種養業的方法，而且還看到了調整產業結構、發展設施農業、搞產業化生產經營的成果，增長了知識，更新了觀念。農業產業結構調整奠定了基礎BR>(三)促進了農業規模經營，提高了農業產業化水平
土地流轉不僅使土地逐步向種養能手、龍頭企業、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農村，促進了農業的規模經營，拓展了部分農業龍頭企業的發展空間，而且還有利於農村土地資源的最佳化配置，從而帶動了農村其他生產要素如勞動力、資金、技術等資源的最佳化配置，以小丙嶺高新農業示範區和中山葡萄基地為代表的高新農業和設施農業迅速崛起，有效的提高了流轉土地的利用率和產出率，提高了農業產業化水平。
(四)促進了農民增收
土地流轉既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農業企業中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發有限公司除了每年按契約規定付給農民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農戶做小工，實行企業化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常僱工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
四、土地使用權流轉中存在的問題
（一）部分民眾對土地使用權流轉認識不足
部分民眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發或不願開發的土地（主要是“四荒”土地），寧願讓土地荒著，也不願讓他人來開發。這種落後的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權的流轉。
（二）土地使用權流轉行為不規範
目前，ww縣土地使用權流轉多以村集體和農戶自行轉讓為主。部分農戶在土地流轉過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權利義務關係，包括土地轉讓金支付方式、轉讓期限等，而沒有以規範的書面契約的形式明確下來，這給土地轉讓雙方在土地使用過程中發生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權流轉過程中，以村集體領導班子決策為主，廣泛徵求意見，統一民眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分民眾在土地流轉中行動遲緩，甚至產生消極牴觸情緒，影響了土地使用權合理流轉的步伐和進程。
（三）土地使用權流轉尚處於自發階段
就本質上來說，土地具有社會保障功能和就業功能。由於元謀縣第二、三產業不發達，許多農戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數農戶始終把土地視為命根子，不願輕易放棄土地的承包權和經營權。從總體上來看，土地流轉多數是在農戶間自發進行的，還處於無序狀態，作為土地發包方的村（組）基本不過問。
（四）部分優惠扶持政策、措施落實不到位
為鼓勵土地使用權的合理流轉，特別是“四荒”土地使用權的流轉，縣委、政府制定出台了大量的優惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉中來，共同開發治理“四荒”土地。但由於各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出台的部分優惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
五、土地使用權流轉的對策措施
（一）加大政策宣傳力度，不斷提高民眾對土地使用權流轉的認識
針對在土地使用權流轉中，部分民眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權流轉政策的宣傳，特別要向民眾講清土地使用權尤其是“四荒”土地使用權轉讓的重大意義，耐心細緻做好民眾思想工作，幫助民眾樹立“你發財，我發展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
（二）加強領導，進一步規範土地流轉行為
目前，部分村集體和農戶在土地使用權流轉中，還存在流轉程式、流轉行為不規範的現象。因此，對農村土地使用權的流轉工作，必須加強領導，加大工作力度，正確引導和規範農村土地流轉工作。各級政府要切實執行黨的土地承包政策，監督土地的合理使用，為土地流轉及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農業行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉的指導和管理工作，要加強對土地流轉情況的調查研究，掌握動態，指導土地流轉契約的訂立，及時辦理因土地流轉引起的契約的變更和解除，妥善處理好土地流轉糾紛，努力規範土地流轉行為。
（三）建立土地流轉機制和市場中介組織
針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規範程式合理流動，這樣既有利於土地承包關係的長期穩定，又有利於推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉（鎮）經營管理站為依託，建立土地流轉服務中介組織，穩步發展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律諮詢等項目服務。鄉（鎮）經營管理站要充分利用主管土地承包契約的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規則，切實保護當事人雙方合法權益，幫助農民用活土地使用權，提高土地經營效益。
（四）統籌規劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處
土地使用權的流轉是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統籌規劃的基礎上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發揮生態恢復、農業綜合開發、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發大戶進行扶持。涉農部門要利用自身技術優勢，幫助大戶搞好科學規劃、科學管理，使之儘快產生經濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示範帶動工作
我縣在土地使用權流轉中，由於充分調動了社會各階層的積極性、創造性，先後湧現出了一大批租賃承包、開發治理“四荒”，創辦基地，發展優質高效農業的生產能手和外地客商。在他們的艱苦創業、精心管理下，基地已獲得了良好的經濟效益和社會效益。同時，也給流轉農戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術和管理經驗，部分農戶已開始自己創業。對於這些成功的例子，要善於總結經驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示範引路工作，讓更多農戶認識到土地流轉給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自願地加入到土地流轉中來。
（六）積極探索實踐土地流轉的新途徑
各級各部門要在堅持農戶自願的基礎上，結合當前農村專業協會篷勃發展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經營）等土地使用權流轉的新途徑和新方法，使土地使用權逐步向具有較高生產種植技術的專業化公司、協會、經紀人集中，實現土地的規模化、集約化、專業化經營，不斷提升土地產值和經濟效益，帶動農業增效、農民增收。
土地流轉調研報告 篇2
位於，總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由於種種原因急劇下降，導致大量農田處於拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業示範園區，有力促進了農民增收。土地流轉是xx市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產權登記與確認
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標，村裡有個300座居住房的小區，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足民眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經過的程式有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其餘162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了契約，確立了債權關係。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府檔案規定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協定後，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出台政策，允許買賣房產、宅基地，並適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續。
三、土地承包經營全流轉
（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理並以每畝每年300元的價格（以當年500斤穀子的市場價格折算），27年的期限（以農戶簽定轉包協定時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業，用以建設江鏡農業園區。在此過程中，發現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地後，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，民眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業，當樹木成長到一定時期後，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定契約時，是由鎮政府與企業簽定，期限為27年。然而只有30的農戶同意轉包期限為27年，大部分農戶對此長時間的轉包並不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有：①政府統一整理土地後，進行統一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用於建設農業園區。③在土地流轉過程中，要尊重農戶的意見，農戶自願，才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一徵用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用於建設革命紀念館。由於酒店村靠海，因此村里還有一塊3000餘畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農戶。
五、農村產權市場建設
目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣，價格應由鎮、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農戶的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程式要有幾個規範的基本程式，如農民自願等。
3、在土地審批環節，手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
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土地流轉調研報告 篇3
近年來，全縣各地在堅持穩定農村土地承包政策的前提下，積極引進業主,不斷探索和創新土地流轉機制，推進土地集約化經營，有效地促進和帶動了農村產業結構調整和農業產業化經營,促進了土地資源向土地資本轉變。為深入了解全縣土地流轉和經營狀況，對全縣土地流轉情況進行了調查，並就目前土地流轉中還存在的問題及對策進行了探討。
一、基本情況
二、主要形式
3、借用。承包農戶將土地承包經營權無償借給他人使用，借用人無需向出借人支付土地承包經營權的使用費，農業稅仍由原承包人承擔。涉及農戶500餘戶，1500餘人，土地面積1000餘畝，約占流轉面積的6%。
4、入股。承包農戶在自願的基礎上，將擁有的土地使用權作價入股，與其他生產要素相結合，組建股份制或股份合作制企業。如雙河鎮銅鑼、佛頭、大佛、筆架、犁頭、楊柳等8個村社，通過土地入股，建立股份合作制茶場，經營收入在扣除應交稅費和成本後，按股分紅，農戶還可應聘進企業務工，獲得勞動報酬。
三、存在的問題
從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處於探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業綜合效益起了積極作用。但由於土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問題：
(一)政策宣傳不到位，民眾思想認識有待提高。一些鄉鎮政府沒有把推進農村土地流轉放到推進農業產業結構調整和增加農民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，民眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶和部份土地承包業主對推進土地流轉還存在三怕：一是部份農民怕土地轉包出去後，自己喪失了土地經營權，沒有了生活的最低保障線，因此部份農民外出打工後，寧願土地荒蕪也不願轉包出去。二是部份業主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規模搞開發。
(二)土地流轉的管理機制、服務機制不健全，制約了土地流轉的進程。當前土地流轉大都是民眾的自發性行為，缺乏約束力和規範性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村社沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問題上采勸一刀切的簡單化操作方式，個別村社強行要求農民退出承包地統一轉包給業主，民眾對此不滿意，甚至引發了新的乾群矛盾。
(三)土地集中成片流轉難，業主開發難成規模。在農村家庭聯產承包制下，土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計畫性、規模性之間存在矛盾。由於推行土地家庭聯產承包責任制後，業主在實施土地規模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥，而使土地規模化流轉難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規模經濟的發展。
(四)融資困難，業主開發資金匱乏，制約了土地流轉的規模。大面積承包土地從事高效農業開發需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到貸款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部份業主在土地開發上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。
(五)部份土地流轉契約不規範，容易產生契約糾紛，影響農村社會、政治穩定。突出表現為一是契約的主體不合法，《農村土地承包法》明確規定家庭承包經營土地流轉的主體是農戶，集體四荒地流轉的主體是農業社，而部份業主承包土地時不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協定，致契約的主體不合法，不能生效。二是契約承包期限不合法。協定中簽定的土地流轉的期限超過了第二輪土地延包期的剩餘期限，致使契約無法履行。三是部份業主借土地流轉改變了土地所有權的性質和土地的農業用途，致使契約不合法。這三種表現形式都會造成維繫農戶與承包經營戶、業主之間土地承包關係的協定無法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場經濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最後生活底線的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農村穩定。
四、對策建議
(一)解放思想，轉變觀念，切實解決好認識問題。
土地流轉是農村產業結構調整的重點內容，是實現規模農業、效益農業，推動農業產化經營的前提和基矗土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻止土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經濟意識，摒棄搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義等思想觀念，牢固樹立發展的觀念、創新的觀念、市場的觀念、效益的觀念。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放推進農業產業化經營和發展農村經濟這個大局來認識，正確引導規範，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發揮好、引導好。
(二)加強引導和規範，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制的問題。
正確引導和規範是加快土地流轉速度的關鍵。為此我們要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實做好土地流轉示範工作。在平等、自願、互利原則下，通過公司加農戶、業主加農戶等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點，以點帶面，滾動發展，進一步加快農業產業化經營。同時，要堅決杜絕一刀切、運動式、簡單化的操作處置。二是要環境促。加強軟硬環境建設，對運用土地流轉進行優勢產業和新興產業立項開發的，給予資金、技術、稅費等方面的傾斜。同時，要抓好市場建設，疏通流通環節，縮短小生產與大市場之間的距離，讓農民、業主有想頭、有幹頭。三是要服務幫。加強信息服務、科技服務，為農民、土地承包戶提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的諮詢和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。
(三)科學規劃、統籌安排，切實解決土地流轉的規模問題。
現代經濟越來越朝著規模經濟的方向發展。沒有規模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問題。解決土地流轉規模問題，首先，地方鄉村兩級在完善土地承包經營責任制時要統一規劃，科學安排。其次，要做好四荒土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開發，非耕地的廣度開發上下功夫。第三，要在充分尊重農民自願的基礎上，以土地託管為載體，對撂荒土地進行統一規劃和開發。建立土地信託服務中心，對擬流轉的土地集中統一管理，使之形成規模開發。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發揮農民、業主的主動性和積極性，依託資源優勢，發揮比較優勢，突出土地流轉的規模經營，體現規模效應，促進土地合理、有序流轉。
(四)加大資金扶持，切實解決好業主開發資金匱乏的問題。
生產啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開發，比較效益高，優勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要積極給予貸款支持。二是積極向上爭取專項資金。政府要加大農業資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業、規模農業的優先投放資金。三是通過公司、業主的投入解決資金問題。採取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業主和農戶共同投入資金搞高效農業、特色農業，從而降低業主和農戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。
(五)加強對契約的規範管理，切實解決好土地流轉契約不規範的問題。
當前，農民與承包經營戶、業主之間的承包關係都是用契約來維繫，而且大部分契約又具有不規範性、不穩定性和鬆散性。因此，在推進土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規範管理，進一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守契約協定，積極做好法律諮詢和法律服務。另一方面，要切實加大《契約法》、《農業法》、《農村土地承包法》等法律法規的宣傳力度，增強農民的法律意識，規範雙方的履約行為，促進土地流轉健康有序發展。
土地流轉調研報告 篇4
土地是農業發展最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯產承包責任制，使農村土地的經營權從所有權中分離出來，曾極大地促進了農業和農村經濟的發展，但隨之也產生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農村改革發展的快速推進，在穩定家庭承包經營的基礎上，以市場為導向，堅持“依法、自願、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農業生產要素、促進農業產業化發展的有效途徑，是促進農業專業化、規模化經營的現實選擇，將有力推動我縣農業產業化發展和城鎮化建設進程。
一、我縣土地流轉基本概況。
我縣有農業人口31.87萬人，勞動力16.73萬個，耕地總資源58.45萬畝，二輪延包時，全縣農戶共承包土地48.66萬畝。據不完全統計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農戶1452戶。通過調查，我們發現，全縣農村土地流轉呈現如下特點：
(一)流轉方式多樣化。
從全縣土地流轉情況來看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式並存。
一是轉包(含代耕滿一年的)，大部分外出務工家庭採取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉包給轉入戶，轉包條件和利益關係雙方達成口頭協定，也不經過發包方，只是一年一定一結算。具體數據暫時無法統計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進行掠奪式經營。
二是租賃，採取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉青龍嘴村、乾壩村，高羅鄉九間店村、埃山村470戶農民將736畝土地承包經營權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地;曉關鄉茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優質茶葉基地200畝。農戶每年可從中獲得350——500元/畝的租金收入。採用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉酉源蔬菜專業合作社吸收青龍嘴村100戶農戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農戶每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農民與企業(合作社)聯成利益共同體，農民受益較大，但其收益受企業(合作社)的經營狀況影響較大，農民對此持觀望態度。
四是轉讓，登記面積274畝。如萬寨鄉移民通過轉讓從當地農戶手中獲得土地承包經營權，從而擁有穩定的生活來源，當地農戶在轉讓土地承包經營權時，已經有比較穩定的非農收入，通過轉讓土地承包經營權後，又得到了經濟補償用於擴大二三產業。通過轉讓，解決部分土地二輪延包後移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩定。
(二)經營模式多元化。
我縣農村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經濟發展規律的一些農業規模經營模式：
一是專業合作社經營模式。全縣共有各類農村專業合作社54個，其中種植業專業合作社49個。如李家河鄉二虎寨村精品柑桔白柚專業合作社，流轉500多畝土地用於規模經營。
二是農業公司化經營模式。農業產業化龍頭企業圍繞建立農產品原料基地，採取公司+基地+農戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發展苗圃基地。
三是專業大戶經營模式。全縣種植面積在50畝以上的經營大戶50多戶，流轉面積達4000多畝(流轉面積末完全登記)。如李家河鄉燕子溪村農民朱道，流轉土地80畝，用於種植柑桔。
(三)發展效果明顯化。
近年來，隨著農村勞動力向二、三產業轉移，農村土地流轉規模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農村土地合理流轉，促進了土地資源的最佳化配置和合理利用，提高土地產出率。
從調查的情況來看,業主把土地主要用於發展果園、蔬菜、藥材和農產品深加工原材料生產基地，對發展適度規模經營，推進農業產業化發展起到了示範作用。如李家河鄉二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害後仍然採摘白柚兩萬多個，進入豐產期後，年均可採摘白柚20萬個，收入可達30多萬元;種植大戶黃禹福，在椿木營鄉租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農戶200多戶，發展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示範、基地帶動下，全縣已發展菸葉72990畝，茶葉78390畝、水果95130畝，藥材53280畝，農業產業化已初顯規模。
二、我縣農村土地流轉存在的主要問題。
1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉變。
一方面，部分幹部存在怕麻煩的思想，不願意引導農民進行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農民對土地的所有權、承包權和經營權三者之間的關係模糊不清，對土地流轉的相關政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經營，也不願輕易流轉。
2、流轉機制不完善，流轉信息不暢通。
缺乏中介服務組織和土地流轉平台，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶和產業業主難以集中成片流轉。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農業用途。
有的借土地流轉之名隨意改變土地的農業用途，基本農田不能得到有效的保護;有的流轉耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經營方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動力不足。
農業生產投資量大，農作物生產周期長，見效慢，當前農業規模經營缺乏相應的資金、政策配套，難以調動生產大戶進行規模經營的積極性，阻礙了土地承包經營權流轉的步伐。
5、轉移勞動力就業不穩定，影響了農村土地流轉進程。
目前，土地對農民兼有生產和社會保障雙重功能，當農民非農就業能力低時，種地仍然是農民謀生的首選之計。即使進行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方採取短期經營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規模化經營和產業化經營。
三、鼓勵土地合理流轉，發展我縣農村土地適度規模經營的建議。
(一)搞好宣傳發動，統一思想認識。
認真學習、宣傳、貫徹黨的__屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產業的發展，堅持“依法、自願、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層幹部“怕找麻煩”的顧慮;加強土地流轉政策的宣傳，引導民眾轉變“自給自足”的生產理念，樹立“規模經營、共同發展”的思想;加強土地流轉典型事例的宣傳，創造良好的輿論環境。
(二)建立服務體系，規範流轉行為。
推進土地流轉，發展土地適度規模，應建立“政府搭建平台，業主選準項目，中介搞好服務，農民共同發展”的土地流轉體系。
1、建立健全組織領導體系。
堅持以產業為依託，以業主為主體，發展土地流轉中介服務組織，搭建土地流轉交易平台，做好土地流轉政策諮詢、信息發布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉提供全程服務。
2、建立健全政策支持體系。
制定相應的激勵措施，在資金、技術、稅收等方面給予優惠。一方面，引進有實力的農業龍頭企業、種植大戶、社會資本到我縣投資經營，另一方面，培育本地懂技術、有管理經營能力的種植能手承包經營。如對連片成塊進行土地流轉和規模經營的農用地，建議將其優先列入土地整理、基本農田建設等項目中去，對經營業主按其經營規模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規模經營的積極性，從而推行土地產業化、規模化、集約化經營，發展現代農業。
3、建立健全監督管理體系。
首先要規範土地流轉契約文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩定。在現有流轉契約的基礎上，建議將土地流轉費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現象出現;明確土地流轉後到期還地於民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理後原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉後用途的監管。相關部門要做好協調配合，對流轉後擅自改變農用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4、建立健全調解仲裁體系。
流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛範圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質具有多元性、糾紛的原因具有複雜性的特點，要求必須有一支業務素質較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農地流轉糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會保障體系。
沒有土地，農民就缺失安全感，而要讓農民解除後顧之憂的基礎就是社會保障。對自願進城的要在就業方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業能力。對遷居城鎮,並放棄了承包地、宅基地的農民,低收入家庭應享受城市最低生活保障;在戶籍制度上應消除城鄉差別，讓農民進城後能夠享受到與城市居民同等的教育、醫療、住房、養老，至少能保證農民進城的基本生活。
(三)發展合作組織，促進規模經營。
發展農民專業合作經濟組織，鼓勵農民以土地承包經營權、入股，提高農民組織化程度。
一是催生新型市場主體，推進農業標準化生產，發展規模經營。
二是農民可以通過土地入股參與分紅得到收益，並讓轉出土地的農民成為新生產業主體的農業工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
(四)推進城鎮建設，促進勞力轉移。
不斷提高城鎮化水平，使已轉移勞力擁有穩定的非農收入來源，從而實現農村土地合理流轉，推進全縣農業生產的規模化、產業化、集約化經營。通過“陽光工程”等項目對農村勞動力進行轉移培訓，提高農村勞動力素質，增強農村勞動力就業層次，加速農村勞動力轉移步伐，帶動農村土地流轉，實現“人走在先，流轉在後”的目標。
土地流轉調研報告 篇5
土地承包經營權流轉是穩定和完善家庭承包經營制度的重要舉措，是推進農業產業化結構調整、發展農業規模經營、解決農業效益低下的必然選擇。近幾年來，如東縣各地在引導和推進土地承包經營權流轉方面進行了一些有益的嘗試，也取得了一定的成效，但總體來說，流轉規模不大，進展減緩，效益不高，與現階段農村生產力發展水平不相適應。如何正確理解和把握黨和國家的土地承包法律、政策，引導和保護農民土地承包經營權流轉的積極性，順應形勢，因地制宜，因勢利導，加快推進農村土地承包經營權流轉是當前農村經濟發展中亟需研究和解決的重要課題。
一、土地承包經營權流轉的現狀和特點從如東縣情況看，土地承包經營權流轉呈現以下特點：
1、土地承包經營權流轉進程呈減緩趨勢。據統計，至20xx年5月底止，全縣累計土地流轉面積為5.65萬畝，占總承包面積4.6，僅比去年底增加0.92萬畝，上升0.8個百分點。50畝以上連片流轉50塊，4560畝，僅比去年增加6塊，增加面積為1742畝。
2、土地承包經營權流轉形式呈趨多樣性，但仍以互換、轉包、轉讓為主。其中轉包1.71萬畝，占總流轉面積30.3，互換2.06萬畝，占總流轉面積36.5，轉讓1.25萬畝，占總流轉面積22.1，而租賃、入股等形式的流轉僅占17.1。
3、土地承包經營權流轉呈明顯的區域性。不同地區土地流轉的規模、用途不同。鎮郊周圍村土地流轉快於內地村，勞動力轉移比重大的村土地流轉快於純農勞力較多的村，農業產業結構調整快的地區快於以稻麥種植業為主的地區。
4、土地承包經營權流轉收益的不均衡性。互換、轉包、轉讓絕大部分屬於無償流轉。而租賃、入股等流轉形式中，由於地區性、行業性和流轉用途的差異，流轉收益存在很大的不均衡性。租金標準高的多達1000元/畝，低的不足200元/畝，形成了利益分配的不合理、不規範。
5、土地承包經營權流轉的動因從以解決勞地矛盾為主開始轉向項目建設和產業結構調整，但部分仍處於自發自流狀態，流轉隨意性較大，從而帶來了流轉程式的不完善和流轉效益的低下，也給社會穩定造成了一定的隱患。
二、影響土地經營權流轉進程的主要因素
1、思想認識上的誤區制約著土地流轉。一些農村基層幹部片面理解中央的土地承包政策，將穩定農村土地承包關係與承包經營權流轉完全對立開來，認為延長土地承包期30年不變是土地承包經營權流轉的障礙，只有徹底打破家庭經營才能解決農村土地市場的建立，才能推進農業產業化和規模經營，因此在實際工作中形成兩種傾向，一是無所作為，放任自流，把土地流轉中所必須遵循的農戶自願原則完全看成農民的自主自發行為，疏於管理和服務，對土地流轉情況胸中無數，底數不清，又對土地流轉中出現的新問題研究不夠，引導農村勞動力轉移的辦法不多，缺乏必要的推動措施，從而使土地承包經營權流轉處於無序狀態。二是行政包辦代替，違背農民意願，無償或低價強行推動流轉，熱衷圈地搞政績，侵犯農民的土地承包經營權。
2、中介服務滯後，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。雖然各鎮建立了土地流轉服務中心，但大部分有名無實，只在農經部門掛掛牌子，由農經站抓抓數字統計，真正按照市場經濟運作要求，充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規範嚴密的土地流轉市場運作機制尚未完全形成。
3、農民的小農經濟意識阻礙著土地經營權流轉。絕大多數農民還是把承包地作為自己主要的生產資料和最終的生活保障。儘管目前農產品供求矛盾日益突出，農業效益比較低下，農民的種田積極性有所下降，有部分勞力已開始轉向農外產業並獲得一定的收入，但由於勞動力轉移的流轉性和收益的不確定性，農戶寧願粗耕粗放，賠本經營，也寸土必爭，不願放棄土地承包經營權，對土地流轉存有戒心，把土地看成了“保命田”、“退路田”。農民濃厚的戀土情結、保守思想在一定程度上阻礙了土地經營權流轉的進程。
三、加快推進土地承包經營權流轉的對策措施
土地經營權流轉快慢和規模大小，在一定程度上也反映出一個地區農業生產力發展水平和發展趨勢。正確分析形勢，堅持因地制宜，合理引導推動，有助於加快土地流轉進程。
1、加深政策理解，認清土地流轉的必然趨勢，引導、保護農民參與土地流轉的積極性。
實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨在農村政策的基石。農戶承包地經營權流轉必須在長期穩定家庭承包經營制度的前提下進行。但穩定土地承包關係與鼓勵農戶在承包期內承包經營權流轉並不矛盾。健全土地流轉機制，實現土地資源的有效利用是以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的完善和發展，它不僅不會動搖雙層經營體制，反而會有助於這一制度的長期穩定。一方面，要切實防止不顧條件、違背農民意願、包辦代替、強制命令、侵害農民利益的現象和行為；另一方面，也要因地制宜，因勢利導，循序漸進，堅持政策疏導，轉變農民觀念，提高農民素質，千方百計調動和激發農民主動積極參與土地流轉的積極性和熱情。對二、三產業比較發達，大量農村勞動力轉移到農外產業，有穩定的勞動崗位和收入來源，農戶已缺乏種田積極性的地區，要積極引導土地流轉，實行規模經營，提高土地集約化經營程度。凡有利於農業結構調整、有利於提高土地產出率和勞動生產率、有利於農村經濟發展和農民增收的土地流轉形式都應提倡和鼓勵。對目前暫不具備條件、不適宜大規模流轉的地區，要盡力為農戶間自願、合理流轉創造條件，提供方便，加強指導。
2、切實轉換職能，改變工作作風，發揮村級組織的管理協調作用。農戶是市場經營主體，承包土地是否流轉，以何種形式和什麼樣的補償形式流轉，最終由農戶自己決定。但這不等於村級組織在土地承包經營權流轉中無所作為。村級組織對土地流轉的引導和管理負有重要的責任，發揮著不可替代的作用，既不能強制推行，統包統攬，又不能放任自流，聽之任之。從目前情況看，村級組織的具體作用表現為：一是提供信息。及時掌握本地區農民的流轉要求和思想動態，提供流轉項目，為流轉雙方牽線搭橋。二是服務協調。對土地流轉中的個案問題及時進行協調疏導，化解矛盾，消除不安定因素。對土地流轉後農業就業及選擇新的增長渠道提供信息，因勢利導，不斷增強抗禦市場風險的能力。在實行規模流轉時，對個別農戶可採取以流轉促流轉的辦法。三是監測管理。對土地流轉過程及流轉后土地利用情況、經營效益進行嚴密監測，發現問題及時採取相應對策，確保農民利益不受損失。
3、強化服務，最佳化環境。農戶土地承包經營權流轉是生產力發展的必然趨勢，但農戶作為市場經濟主體，缺乏市場對土地供需情況及發展趨勢的了解，缺乏應付市場不確定風險的能力和手段，必須依託於有關中介服務機構。因此，要努力形成自下而上、網路狀、多功能、緊密型的中介服務體系。建立以農經部門為依託，農林、土管、城管、綜治等相關職能部門參加的土地流轉中介服務機構，實行緊密型組合、市場性運作、科學化管理，為土地流轉創造更為廣闊的服務空間。土地流轉中介服務機構的職能可包括：制訂土地流轉規劃，建立土地流轉信息系統，收集發布土地供需信息；規範土地流轉程式，統一辦理土地流轉契約（協定）；組織開展集體土地流轉收益評估，研究制訂並發布土地流轉的指導性價格，協調各方利益；進行項目推介等。
4、總結經驗，典型引導。不斷發現、總結、推廣土地流轉的成功典型經驗，利用各種方式，讓更多的農民了解土地流轉的成功典型及其效果。加強對土地流轉工作的調查研究，積累經驗，積極引導，穩步推進。充分發揮種田大戶、投資開發者和流轉收益戶的示範引導作用，促進土地規模化經營，通過召開土地流轉研討會、現場會等形式，加大工作推進力度。在不斷總結、推廣經驗的基礎上，把農民民眾的創造和實踐上升到理性認識，用典型引導、項目牽動，促進承包土地合理、規範、有序流轉。
土地流轉調研報告 篇6
近年來，隨著農村經濟發展、農業產業結構調整和農村勞動力的轉移，農民對土地的依賴性越來越小;同時，很多養殖大戶、專業合作經濟組織和農業龍頭企業通過土地流轉、擴大經營規模的願望越來越強烈，土地流轉應運而生。特別是xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農業結構調整、土地流轉和生態旅遊三篇文章打捆一起做”的總體部署，依託龍頭企業、產業化合作社及種糧大戶，採取公司租賃、合作社承包、農戶自發流轉等形式，按照依法、自願、有償的原則，強化引導，示範帶動，促進了土地流轉規模化經營。為進一步推進我縣農村土地有序流轉，建立健全土地承包經營權流轉管理和服務，促進農業規模經營和農民增收，根據縣領導指示，農業局組織人員對全縣農村流轉情況做了專項調研，現將調研情況匯報如下：
一、土地流轉相關政策
農村土地承包經營權流轉是指農村土地承包期內，承包方以轉包、出租、互換、轉讓等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業生產經營，簡稱農村土地使用權流轉或土地流轉。xx年3月 日實施的《中華人民共和國農村土地承包法》第五節第三十三條規定土地流轉應遵循的原則：
（一）平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；
（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；
（三）流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；
（四）受讓方須有農業經營能力；
（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。 xx年3月 日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定，承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳；承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
二、我縣土地流轉的現狀
我縣共有 6個鄉鎮3 8個行政村，農業人口50.2萬人，耕地面積46.7萬畝。人均0.9畝。目前全縣已實現農村土地流轉57747畝，土地流轉率達 2%。其中，轉包27 4 畝，占47%；出租 9634畝，占34%；轉讓3465畝，占6%；互換23 0畝，占4%；入股xx55畝，占2%；其它流轉形式4042
畝，占7%。流轉入企業面積 5974畝，流轉入合作社面積3449畝，流轉入農戶面積38 95畝，流轉入其它組織面積 29畝；500畝以上的地塊 24宗合計2927 畝。xx年新增土地流轉面積30 05畝，其中500畝以上的地塊 9宗合計 9 90畝。
分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個特點： 一是從流轉方式看，主要以出租、轉包為主，占流轉土地總量的8 %，以轉讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉土地總量的 9%。二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在車村、田湖等二三產業發展較好的鄉鎮，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉鎮。三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，出現了河南綠色陽光林業有限公司、嵩縣金鴻牡丹種植有限公司、洛陽春艷牡丹生物科技有限公司等縣外企業來我縣承租土地的現象；四是從流轉主體看，土地正由農戶間流轉向農戶與種養大戶、農民專業合作 組織、農業龍頭企業等流轉，目前全縣流入專業合作社及龍頭企業的土地面積 9423畝，占流轉面積的34%。五是土地流轉組織化程度逐步提高，我縣及 6個鄉鎮均成
立了土地流轉服務中心，加強對土地流轉工作的指導和服務工作，土地流轉正從農民自發流轉向有組織規模化流轉轉變。
三、土地流轉工作主要做法
一是成立組織，建立服務網路。縣政府成立以副縣長為組長、有關部門為成員的土地流轉領導小組，領導小組下設土地流轉服務中心，負責印製全縣統一規範的土地流轉契約，構建完整的流轉信息網路，收集發布農村土地流轉信息，建立完善土地流轉台賬，監督土地流轉契約的履行；各鄉鎮依託現有的農業服務中心，成立了土地流轉辦公室，行政村也成立了土地流轉服務組織，具體指導土地流轉工作。
二是制定方案，出台優惠政策。為推進土地流轉速度，規範土地流轉行為，根據（洛發【xx年農村土地承包經營流轉工作實施方案》，明確了今年工作的目標任務，提出了工作重點及保障措施。方案提出“縣裡列出專項資金，重點對集中流轉500畝以上、流轉期限5年以上的龍頭企業、農民專業合作社和種養大戶給以扶持，每畝一次性給予補貼 00元。對及時成 立土地流轉服務機構，並順利開展工作、取得一定成效的鄉鎮，年底給予一定獎勵。”
三是多種形式，加快流轉速度。在流轉形式上，有的是政府負責從民眾手中統一租來土地，然後通過拍賣的方式，承包給有實力的企業經營；有的是採取農民自發流轉、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實現經濟效益、社會效益和生態效益的統一。
四是規範程式，保障農民合法權益。縣、鄉、村土地流轉服務中心具體負責指導農戶和業主簽訂流轉契約，監督土地流轉的履行，調解土地流轉糾紛；縣成立土地流轉仲裁委員會，調解仲裁鄉村難以調解的土地流轉糾紛，切實保障農民合法權益。
四、土地流轉工作取得的成效
一是促進了農業規模化經營。土地流轉改變了一家一戶分散經營的狀況，推動了土地的適度經營規模，增強了農業生產的組織化程度，加快了農業產業結構調整步伐。xx年我縣新增土地流轉面積呈現“政府引導、集中連片、程式規範”等特點。今年新增土地流轉面積30 05畝，其中連片500畝以上的 9 90畝。主要地塊有河南綠色陽光林業有限公司 與車村鎮天橋溝村、下廟村、銅河村三個村簽訂流轉面積2324畝，用於種植玫瑰、薰衣草；洛陽春艷牡丹生物科技有限公司與車村鎮車村村、水磨村、佛坪村三個村簽訂流轉面積2800畝，用於發展牡丹、花卉苗木等產業；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車村鎮孫店村簽訂流轉面積 040畝，用於發展牡丹產業；嵩縣金農農業開發專業合作社與車村孫店村簽訂流轉面積650畝，用於發展花卉、苗木產業；嵩縣源生中藥材專業合作社與車村等村簽訂流轉面積736畝，用於發展原生柴胡等中藥材產業。
土地流轉調研報告 篇7
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農戶自願的原則將經營權（土地使用權）轉讓給其他農戶或其他經濟組織，並經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉契約的行為，土地流轉是家庭承包經營制度的發展，是農村土地規模化經營的客觀要求。近年來，我縣農村土地流轉對解決農村土地閒置、耕地拋荒、農民專業合作社和家庭農場發展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現狀
（一）流轉速度加快，漸具規模。自19xx年農村土地二輪承包以來，我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%， 比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉的農戶1。51萬戶，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉的農戶占家庭承包經營總農戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
（二）流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。
1、以流轉主體為標準，可分為農戶與村委會之間的流轉和農戶與農戶之間的流轉。其中以農戶與農戶之間的流轉為主，農戶之間的流轉面積為10。81萬畝，占總流轉面積的83。9%；流入合作社的面積0。96萬畝，占總流轉面積的7。5%，流入企業、大戶或其他的面積1。11萬畝，占總流轉面積的8。6%；
2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主，約占總流轉面積的90。0%；
3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5。37萬畝，比上年增加1。47萬畝，增長38。0%；轉讓流轉面積1。19萬畝，比上年減少0。04萬畝，下降3。6%；互換流轉面積1。69萬畝，比上年減少0。41萬畝，下降19。4%；出租流轉面積4。21萬畝，比上年增加2。07萬畝，增長96。7%；股份合作及其他形式流轉面積0。42萬畝，比上年減少0。25萬畝，下降37。3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41。7%。轉包中又以外出打工或經商農戶，將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。此外，還有農戶將土地轉包給種植、養殖大戶以及集體向農戶反租轉包等形式；
4、以流轉規模為標準：一是流轉規模過千畝的，現有3個，分別是三岔河領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規模在200—1000畝之間的，現有14戶，流轉面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安壋、安凝、焦圻等鄉鎮，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規模在100—200畝之間的，現有41戶，流轉面積0。76萬畝，全縣每個鄉鎮都有，其中較多的有官壋、安豐、安昌和安宏等鄉鎮。四是其他流轉屬於小規模流轉，戶數多，基數大，達10萬畝。
（三）大戶發展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩的優勢，生產產品質高量、適銷對路的農產品，從而提高產品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮羅洲村湘北蔬菜合作社，於20xx年12月成立，註冊資金162。32萬元，註冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租戶簽訂契約的有75戶，60個出租戶屬於口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經營收入1088萬元，淨利潤55萬元左右，由於收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮20xx戶農戶種植蔬菜1。08萬畝，每畝產值達0。45萬元。
二、當前農村土地流轉存在的突出問題
（一）土地流轉行為不規範。 目前土地流轉大多是農戶間自發進行的，比如無力或不願經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包契約關係不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉契約的耕地流轉面積為5。10萬畝，占總流轉面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉契約的占60。4%，其中，既無書面協定又無口頭約定的約占10%；而經過鄉鎮農業承包契約管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證後流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協定，但也存在手續不規範條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規定，一旦出現糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經營權流轉價格評估機構，對於農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無序性。
（二） 土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協定，協定上規定了流轉期限，但由於土地流轉金大多是一年一付，有的農戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協定，有的大戶由於管理或技術或市場原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農戶隨即就終止了流轉協定，因此土地流轉不穩定，期限短，不利於土地流轉後農業的長遠規模發展。
（三）土地流轉中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發進行的土地流轉，對承租方農業經營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經營風險保證金。在土地流轉後，流轉業主一旦經營上出現失誤，無法履約，常常給參與流轉的農戶造成巨大的經濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農民和當局承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉契約的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。
（四）土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統一規範的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產要素的合理流動和最佳化配置，限制了土地流轉區域範圍，制約了農村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產評估機構、委託代理機構、法律諮詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發育及土地承包經營權流轉的健康、有序進行。
（五）土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程式、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，土地流轉主管部門雖然制定有規範的操作規程和土地流轉契約文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉鎮農經機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。
三、影響農村土地流轉的原因分析
（一）當局角色定位不明晰。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉後農民出路的規劃，對可能出現的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農民意願的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農民流轉意願不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意願不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對於絕大多數農民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障， “有些農民即使轉移到了二、三產業，由於失業的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最後的退路，寧肯粗放經營，甚至不惜拋荒棄耕，也不願意轉移出讓”。其次，農民轉移就業空間小。“土地流轉的速度應該與工業、第三產業就業崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩餘勞動力能力不足導致農民轉移就業不暢，不願放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出台和新農村建設的實施提高了農民對土地價值的預期，致使流轉意願不強烈。
（三）土地流轉後資金與技術支持不足。土地流轉後，要實現規模化生產、集約化經營，必須進行資金投入和技術支持。經營者開發資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經營者大面積承包土地後從事高效農業開發，後續發展中需要較大的資金投入。
（四）土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計畫性、規模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是最佳化資源配置，實現土地規模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經營，而且農戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經營方式，難以實現土地成片集中流轉。而且業主在實施土地規模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規模化流轉難產，制約了規模經濟的發展，阻礙了土地的規模化經營。
四、推進農村土地流轉健康進行的對策思考
（一）建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自願有償的流轉原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農村土地流轉。對於當局和村級組織來說，只能是進行政策導向，創造發展環境，加強服務管理。其次，要把握規模的“適度”。因此鄉鎮要成立農村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民民眾在自願、有償的前提下開展農村土地承包經營權的流轉工作，認真解決農村土地承包經營權流轉工作中的新情況、新問題。
（二）積極培育規範化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規範的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務平台，建立農地流轉信息庫，開展信息諮詢、評估、協辦手續等服務；二是建立農地流轉信息網路，使廣大農戶和有意投資農業的經營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯繫，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制。“根據市場供求、巨觀經濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態價值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長機制，保障農民收益能隨經濟的不斷發展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉的規範化管理。一是要處理好土地流轉促進農業綜合開發與保護基本農田的關係，處理好土地開發與保護民眾權益的關係。把各種流轉方式納入規範化管理，確保交易雙方權利和義務明晰；二是要切實做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或超越農戶對外簽訂流轉契約，依法保障農戶對承包土地的占有、使用、收益等權利；三是要制定規範的土地流轉程式，提供規範格式的土地流轉契約文本，實行流轉契約登記備案制度，確保土地流轉規範有序；四是要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農業用途的現象。
（四）加快發展多種形式的土地流轉規模經營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創新能促進農村生產力解放和提高的規模經營主體。首先，大力培育以家庭農場和新型農民專業合作社為主的規模經營主體，努力形成“規模化家庭經營+農民專業合作社”的新型農業生產經營體制；其次，加快構建服務“三農”的金融平台，積極探索信貸支農的重點，適度降低支農信貸利率。
（五）建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴於農村配套保障機制的完善。農業是高風險低收益的產業，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經濟因素的影響。
土地流轉調研報告 篇8
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閒置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規範農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現狀
從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了“規範、有序”的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉契約，建立規範的土地流轉制度，完善契約檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉契約、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18.8萬畝，占耕地的97.4％；承包農戶3.78萬戶，占總農戶的99.7％；簽訂土地承包契約3.6萬份，契約簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3.78萬本。全縣土地流轉面積3.4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1.18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽契約近3萬份，契約一式四份，登記和簽訂率達96％。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。
1、規範了土地流轉契約，幹部民眾滿意。自發流轉存在著契約不規範，協定不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的契約文本，規範了土地流轉契約，並對過去存在的口頭協定，不規範契約重新進行了補簽，規範建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村幹部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務於二、三產業。據統計，土地流轉後全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。
3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和“四荒”經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規模化、產業化、企業化方向發展。
4、加快了現代農業的進程。土地流轉後，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32台,插秧機8台，拋秧機2台，便型拖拉機22台，有效地提高了勞動生產率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照“規範、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規範了土地流轉程式，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經常化、規範化軌道奠定了基礎，積累了經驗。
三、存在的問題
l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽契約不重要，以口頭協定代替契約，有的流轉後再簽契約，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組幹部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(鎮)和村組幹部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關係農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村幹部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網路化、多功能的中介服務體系。由於土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，並限制了土地流轉的區域範圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程式不規範。有的地方即使簽訂契約也存在手續不規範、條款不完備的問題。這既容易導致承包關係混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
四、對今後完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳，統一思想。要在幹部民眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列檔案精神，通過政策宣傳和細緻的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民民眾的法律意識和參與意識。要充分認識規範土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機製取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關係的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規範土地流轉是—個經常性工作，把規範土地流轉工作納入經常化、規範化軌道。
2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意願的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；二要規範建制抓流轉。引導簽訂規範的土地流轉契約，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今後凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規範的土地流轉書面契約，建檔保管，以解決農戶土地流轉的後顧之憂，建立穩定的流轉關係，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示範輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵幹部向農民租田搞示範，通過“做給農民看，教會農民乾”的引導方式，帶動農民自願轉租承包耕地。並且政府要拿出一定專項資金用於扶持大戶發展適度規模經營，主要用於農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規範土地流轉基本操作規程，實行程式化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委託土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協定的農民，指導和幫助按要求籤訂契約。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉後的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉契約管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉契約，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包契約管理部門要加強對流轉契約的審查、監督，對契約的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規範化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織。可由農辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立“土地信託服務中心”，鄉鎮一級設立土地信託服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信託服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規模化經營的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的後顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
土地流轉調研報告 篇9
行政村位於鄉北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
一、村土地流轉現狀
目前，該村土地經營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農戶與村留守種植農戶之間的土地經營權流轉，到20xx年底，全村土地經營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶183戶，占全村總農戶數的63%：其中較大宗土地經營權流轉3起，流轉土地農戶32戶，占流轉土地農戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其餘為農戶之間零星的土地經營權流轉。
二、村種植專業合作社規劃及運行情況
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉創業能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業合作社聯社”。
合作聯社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶35戶，入社農戶基本為村留守種植農戶，共流轉土地1247畝。採取自願入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯社統籌建設育苗棚,購買化肥、農藥等。
種植專業合作社採取集中連片種植，統一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調動了部分有想法，想致富的農民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經濟發展，並增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經營模式，促進該村傳統農業開始向現代農業邁進。
三、存在的問題
少數村幹部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經營權，影響自己的利益，加上農民的戀土情結，寧願粗放經營，也不願轉出去。
農村土地流轉還處在自發階段，各方面的利益關係缺乏調整的法律依據。政府部門要制定、完善和出台指導土地流轉的政策性檔案和農村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規可依，有章可循。
資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農村建設和城鄉統籌為出發點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業合作社聯社”現有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
土地流轉調研報告 篇10
近年來,我區堅持以科學發展觀為指導，積極探索和創建農村土地流轉新機制，本著“積極發展、因地制宜、探索嘗試、逐步規範、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自願、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業規模經營，加快了農業經營轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業企業、農民專業合作社、種養大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業用地，而且基本上用於種植業，99.8%的流轉土地用於發展農業生產，用於種植業的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用於養殖業的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發流轉土地的發展態勢，及時把握經濟社會發展階段、市場經濟發展規律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業的發展趨勢，講解效益農業的發展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開春耕備耕暨土地流轉現場會，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經營權流轉、農業規模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業規模經營的政策措施，動員全區各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網路化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉台賬簿》，並通過農業信息網和農民信箱網站對外發布，搭建起土地流轉的服務平台。現正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務網路，為規範土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業政策扶持等措施，培育了一批規模農業經營主體。到現在有區級以上農業龍頭企業91家，農民專業合作社412家（其中工商註冊的350多家），種養大戶大量湧現，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養生豬50頭以上養殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養禽戶126戶。這些農業企業和大戶的發展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業結構調整、農業適度規模經營和生態特色農業的發展。
4、創新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節性流轉方式，解決季節性拋荒問題。土地流入主體在冬閒季節，根據生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿蔔，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性拋荒問題，又給農閒期農業勞動力增加了就業途徑，還提高了土地產出效率。二是創建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個典型的農業村，全村現有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉託管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻穀的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節流轉託管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統一”服務。
5、規範管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經營權委託流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉契約》樣本，下發各地參照執行，到目前，簽訂書面契約的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍採用以稻穀計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規範，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開闢了農民增收的良好途徑。承包土地流轉後，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻穀的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉後有400餘人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年僱工2600多人次，發放工資10萬多元。
2、增加了農業投入提高了生產效率。土地規模經營實現了農業投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發農業，紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20xx年以來溫嶺老闆和區林氏精品西瓜專業合作法在官塘、岩頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。
3、增強了農業科技創新能力。土地集中連片經營，為農業科技試驗示範創造了條件，有利於土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣套用，促進了農業品牌建設。全區有 75 個名特優農產品註冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優質農業新品種試種示範順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛套用。
4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依託糧食合作社，建成了萬畝高標準優質稻米基地，為國家提供優質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計複種面積17314畝，複種指數為225.86%。同時實現了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業戶，擁有大型耕作機38台，小型耕作機300多台，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
5、推動了農業轉型升級發展。隨著土地流轉的加快，農業企業、農民專業合作社和種養大戶有了更大的創業平台，他們在適度規模經營的基礎上，大力發展特色農業，有力加快了農業產業化進程。蓮花鎮加速推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業發展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優質葡萄園。土地流轉促進了主導產業和特色產業的規模化發展，帶動了一批具有一定地方特色和規模優勢的“一村一品”專業村。茭白專業村、吊瓜專業村、枇杷專業村、無公害蔬菜專業村、高山蔬菜專業村、生薑專業村等“一村一品”專業村，在全區各地紛紛湧現。
三、存在問題
（一）部分農民用地觀念相對滯後。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，儘管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
（二）土地流轉基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數農戶不願流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
（三）土地流轉矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出台了支農相關優惠政策，取消農業稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶現在想要收回耕地使用權，但轉入方不願意改變契約，從而產生矛盾和糾紛。
（四）土地流轉期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
（五）土地流轉操作程式不夠規範。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面契約或簽訂契約不規範的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的契約反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程式、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自願、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細緻地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自願、有償”的要求搞好土地流轉。
（二）強化農業招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網路渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。三是加大龍頭企業、專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
（三）強化服務職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區成立土地流轉工作領導小組，領導全區有序開展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務中心（設在區農業局），負責流轉工作的指導、協調和政策、信息諮詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發布，指導契約簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好契約簽訂、建立信息台賬，並做好相關服務工作。
（四）加強耕地流轉管理、切實維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協定，並報所屬村集體經濟組織和農村土地承包契約管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩餘承包期。進一步提高土地流轉契約簽訂率，並由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
（五）依法規範運作，探索創新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以民眾自願為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉後，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉後，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋樑。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的契約簽訂、鑑證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規範有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息資料庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規範，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
（六）制定激勵政策，加大推進力度。研究制定《區農村土地承包經營權流轉規範化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鈎。區財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
土地流轉調研報告 篇11
最近，我就全市農村土地流轉情況進行了專題調研。總體上看，我市農村土地流轉發展態勢良好，但存在的問題不容忽視，必須加大力度，規範管理，促進我市土地流轉健康有序發展。
一、當前我市農村土地流轉的現狀和特點
近年來，我市把積極推動農戶承包土地的經營權流轉，作為調整農業產業結構、發展現代農業和規模農業的主要措施來抓，取得了較好的成績。截止20xx年底止，全市農戶承包土地經營權流轉面積達98.37萬畝，占全市農用地總面積的10.7％；出讓承包土地經營權的農戶達到9.07萬戶，占全市農戶總數的12.91%，全市農村土地流轉呈現流轉形式多樣化、經營主體多元化、地區發展差異化的特徵。
1、流轉形式多樣化。表現為轉包轉讓的比重最大，租賃次之，其餘依次是入股和拍賣。一是轉包。這是一種短期的、季節性的流轉方式，一次流轉時間一般在一年以內。如茶陵縣煙稻產業區烤菸種植一般採用這種流轉方式，上半年烤菸種植大戶轉包部分農戶承包耕地種植菸葉，下半年由原承包戶繼續種水稻。轉包占全市農村土地承包權流轉總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過承包期，"四荒"資源及林地租賃可達到30年，甚至更長。目前租賃占全市農村土地承包權流轉總面積的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包農戶以自己的承包耕地經營權作為股份，融入合作社或農業企業，實行按股分紅；勞力參與生產，領取工資。承包農戶獲取股份分紅和勞務工資雙重收入。如攸縣網嶺鎮北坪村金嶺農民經濟合作社。全村24個組中20個組，450戶農戶、1600餘畝連片耕地加入合作社。
合作社保證每年400斤稻穀/畝的最低保底收入返回給農戶，農戶還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣。村組將種植條件差，常年無人耕種的"四荒地"收歸集體，由集體統一連片重新開發，收入歸集體所有，開發後也可成片拍賣發包，這是丘崗地開發的主要形式。"四荒"資源、水面或原村級集體所有的土地使用權也是通過拍賣，拍賣期可達到50年或更長。五是託管、互換等其他形式達18.66萬畝，占18.97%
2、經營主體多元化。表現為農業生產專業大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業和其他經濟單位成為流轉土地的受讓主體。一是專業大戶經營流轉土地。全市受讓100畝土地以上的經營大戶有359家，經營100畝耕地以上的經營大戶有97家，經營林地面積在1000畝以上的大戶有43家，農業生產專業大戶的流轉土地占總面積的11.8%。二是專業合作組織經營流轉土地。全市有146家農民專業合作組織參與了土地經營流轉。如攸縣大和諧農業生產服務專業合作社由11個村50名社員自願聯合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業3家，規模種植示範戶30戶，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農戶人平增收近200元。三是農業加工企業經營流轉土地。全市先後有129家農業加工企業採取"公司+基地"的模式，積極融入農村土地流轉，經營受讓土地4.9萬畝，建設農業產業化基地。如醴陵市保豐農業發展股份公司以市農業局為技術依託，實行機械化操作，今年發展優質稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴大到3000畝，有力推動了農業規模經營發展。四是其他經濟主體經營流轉土地。由於工商企業參與農村土地流轉，初步形成了股份制企業和個體、私營企業等不同市場主體共同參與、投資農村土地流轉市場的格局。據初步調查，目前全市土地流入的家庭和工商企業、事業單位等達10萬多戶，涉及的農戶達到8萬之多。
3、地區之間的差異化。表現為經濟發展越活躍，農村土地流轉需求越旺盛，土地流入經營的形式越多，效益越高。首先是流轉規模差異明顯。從全市五縣市來看，流轉面積最大的攸縣達15.4萬畝，占農用地總面積的6.16%；相對最少的炎陵縣流轉面積2.9萬畝，僅占農用地總面積的1.42%，相差5個百分點。其次是流轉的價格相差較大。由於受地域、用途、效益和非農產業比重等因素影響，流轉價格差異很大。全市農村耕地流轉畝均租賃價格達到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉林地價格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區縣市內部分析看，越是農業生產效益高的地方流轉價格高。第三是土地流入經營形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉後經營形式上形成了以休閒農業為主，加工業、市場服務業、規模種養業等共同發展的格局，其土地流轉的效益相對較高，有的高達800元/畝。
二、當前制約農村土地流轉的主要因素
經調查分析，當前制約農村土地流轉主要存在四個因素。
1、觀念滯後、社保不力--流轉意願不強。一是少數農民思想保守。受小富即安思想或對政策理解不透的影響，擔心土地長期流轉於自身利益不利，不敢與經營戶簽定長期流轉契約。特別是一些近城農民考慮建設征地利益問題，寧可拋荒也不願流轉給別人耕種。二是部分農民對土地依賴性強。長期以來，農民都是以土地作為生存和就業的保障。特別是一些年齡偏大、缺乏務工技能的農民，更是依靠土地養家餬口。三是農民就業和社會保障乏力。一些進城務工經商的農民，擔心崗位和社會保障不穩，把土地作為今後生活的退路。甚至連一些長期在城市工作、甚至有住房的農民，也不敢放棄土地。如xx縣一吳姓農民，在做蔬菜生意十七年，收入十分可觀，全家均在城市生活，但家裡的土地只是委託親屬耕種，對放下土地仍有顧慮。
2、規章缺少、監管缺位--流轉規範不夠。當前我市土地流轉中的不規範行為突出表現為"三多三少":農民自行流轉多,報村鎮批准備案少；口頭協定多,書面協定少；協定責權不明的多,明確的少。調查顯示,目前全市有流轉契約的僅占25%,真正責權明確、條款完整、內容全面的契約流轉少之又少。其原因：一是缺乏操作性強的流轉規則。如沒有相應的具體的規範操作程式，統一編制的流轉契約書，科學的土地流轉價格體系等等，使土地經營權流轉無從下手。二是缺乏中介組織服務平台。全市僅醴陵清水江等個別鄉鎮開始成立農村土地流轉服務中心外，絕大部分縣市區、鄉鎮農村土地中介機構一片空白，土地流轉供求雙方信息不暢。三是缺乏有效管理和監督。雖然《農村土地承包法》明確規定縣級以上地方政府農業、
林業等行政主管部門分別負責本行政區域內農村土地承包及承包契約管理，鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包契約管理，但受多方面影響，相關部門和鄉鎮只對土地矛盾糾紛進行處理，而對農村土地流轉缺乏有效的引導、規範與監管，土地流轉大多處於自髮狀態。
3、層次較低、方式單一--流轉效益不高。突出表現為"三低"。一是土地流轉比重低。據調查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流轉比重分別為11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流轉的土地真正進入了專業化生產、公司化經營的只有11%左右，遠落後於江浙等東部先進地區。二是流轉層次低。當前，農村土地流主要是轉包、出租兩種方式，占流轉總面積的60%以上，農民只得到單一而且低廉土地租金，農民收益較低。而股份合作等新形式全市僅2.7萬畝，為流轉總量的3%。三是流轉集中程度低。土地分戶經營的分散性、兼顧性與土地流轉的計畫性、規模性之間的矛盾，土地流轉集中程度低。有時往往因為一戶或幾戶條件談不妥，就使業主難以實施土地成片規模流轉。全市最大種糧大戶攸縣符和平租賃耕地810畝，分散在新市、大同橋兩鎮21個村的125戶農戶，土地流轉的分散,降低了農業規模效益。
4、設施較差、主體不足--流轉基礎不牢。一是基礎設施條件較差。全市仍有相當部份的農田水利設施落後，特別是山區農田的交通、地塊狀況很不利於土地規模經營。二是經營主體規模不大。受農村經濟發展水平影響，農業產業化發展滯後，作為土地流轉主體之一流入方--龍頭企業、種養大戶總量明顯不足，全市參與土地流轉的農業加工企業僅129家、合作組織146家，不能滿足全市大規模土地流轉的需求。三是承包關係的不穩性。部分村級組織隨意調整土地，無視"土地延包三十年不變"的政策，"三年一小調，五年一大調，一年調一次"。這些造成維繫農戶與承包經營戶、業主之間土地承包關係的協定無法生效和履行，導致承包關係不穩定，阻礙土地流轉進程。
三、對推進我市農村土地流轉的措施和建議
1、積極探索，創新流轉方式。要在穩定完善農村家庭承包經營制度，按照"三個不得"，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益的原則，鼓勵多形式流轉土地。農戶在流轉承包土地時，可以採取轉包、轉讓、出租、互換、入股以及其它法律法規規定的方式進行。要大膽創新、學習借鑑各地先進經驗，積極探索農戶自願聯合流轉、農戶委託流轉、土地股份合作社等多種土地流轉形式。如保豐公司採取的以土地入股、以現金抵租、以實物抵租、公司免費租種早稻，晚稻返回農戶耕種的租用模式。支持集體經濟組織參與土地流轉。如醴陵市清水江鎮土地流轉託管中心模式。充分發揮農村合作經濟組織在土地流轉中的作用。如攸縣北坪金嶺合作社以農戶土地承包經營權入股進行合作生產，連片開發經營流轉土地的模式。打破行政區域，鼓勵以整村、聯村為單位進行土地流轉，如新市鎮種糧大戶符和平租用新市、大同橋兩鎮21個村125戶農戶810畝耕地的聯鎮聯村租賃規模化發展模式。同時探索有效的流轉辦法。如外出務工的農民可以通過集體經濟組織託管承包土地，可由村集體代為流轉，流轉收益歸原承包方；鼓勵從事二三產業的農民在自願的基礎上將承包土地的剩餘承包期一次性流轉出去，接轉方經原承包者同意可以將取得的土地再流轉等。總之，只要符合"三個有利於"、符合"三個不得"原則，就要不拘形式，不論性質，大膽闖、大膽試，創造土地流轉新路子。
2、加強管理，推動流轉有序進行。一是抓緊制定流轉發展規劃。尤其依據產業發展規劃做好土地流轉工作。各鄉鎮、村的土地流轉要圍繞設施農業、休閒觀光農業、特色農業等抓好布局。106國道和主要公路沿線的農業走廊和特色種植基地、休閒農業觀光園、科技示範園和"一村一品"專業村等作為土地流轉發展的重點，形成"村為點、鎮為線、區為面"的土地流轉新格局。二是保障流轉雙方的利益。積極開展換髮承包土地經營權工作，力爭在今年底之前完成全市農戶土地承包經營權換髮證工作；同時，加快推進集體林權制度改革。嚴格農村土地流轉的民主程式和行政報批程式，依法簽訂土地流轉契約並建立備案制。加強土地流轉收益分配的管理，嚴格控制土地流轉的經營內容，依法保護流轉雙方利益，促進土地流轉健康有序進行。
3、扶持引導，促進土地向大戶集中。要儘快出台扶持農村土地流轉相關政策性檔案，制定並落實好土地流轉中用電、用地、稅收等優惠政策。一是加大財政扶持力度。各級財政每年要在支農資金中安排一定額度，用於鼓勵農村承包土地流轉，壯大規模經營主體，培育重點產業、發展龍頭企業及興辦各類合作經濟組織。對農村合作經濟組織入股土地以及規模經營大戶流轉集中土地達到一定規模給予一次性獎勵。對縣市區農村土地流轉進行目標考核，重點培育一批農村土地股份合作社。二是強化金融信貸支持。各級金融部門要制訂支持農村土地流轉的信貸政策，允許農業產業化龍頭企業、農民專業合作組織和規模經營大戶採取土地承包經營權證進行抵押貸款。對業主流轉開發初期緊缺的資金，銀信部門應積極給予信貸支持。允許土地規模經營企業和種養大戶修建直接用於種養業生產、管理、服務的非永久性建築物，並給予收費優惠。三是整合涉農資金和資源。進一步整合各部門的涉農資金，促進涉農項目資金向土地流轉大戶、龍頭企業和專業合作組織傾斜。對土地流轉開展較好的地方，優先安排土地整理項目和農業綜合開發項目，著力提高涉農資金的使用效率。
4、夯實平台，規範土地流轉運作。建立健全政府和市場兩個流轉服務平台。政府平台主要是建立健全農村土地流轉的專門機構。建議縣級經管局加掛土地流轉服務中心牌子，鄉鎮成立土地流轉服務站，村級成立土地流轉託管站，賦予其職權，負責抓好農村土地流轉指導、協調、監管工作，包括出台土地流轉的具體實施意見；加強流轉審批程式、契約簽訂簽證、流轉登記備案及檔案管理等工作；建立協調處理機制，調處農村土地流轉中的各類矛盾和糾紛；培育流轉紀經人、健全土地流轉社會保障制度等，為推進土地流轉
創造良好的法制環境、信用環境、服務環境。市場平台主要是成立流轉中介服務組織。按市場化規則有效配置土地，推行農村土地經營權價值評估機制，評估使用權市場價格，實現公平交易。建立土地流轉供需和市場價格等信息庫，為土地流轉供銷雙方提供信息服務，降低流轉交易成本，提高土地流轉交易的成功率。搭建經營項目、生產基地與流轉土地之間的橋樑，打造全省、全國知名的農村土地流轉對接服務品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而無憂，流出活力。
土地流轉調研報告 篇12
調查表明：全市農村土地承包經營權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
我市土地流轉呈現出以下幾個特點：一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過去農戶之間的轉包為主，逐漸轉變為轉包、互換、出租、轉讓等多種形式並存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著農村經濟的發展，農村土地流轉已不僅僅局限於農戶之間，種養大戶、龍頭企業、農民專業合作組織已經全面參與，使農村土地流轉主體趨於多元化。據統計，目前流入種養大戶的土地有3.57萬畝，占流轉面積的41.6%；
流入到農民專業合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農業龍頭企業的有0.35萬畝，占4.1%。三是流轉面積規模化。土地流轉由以前的分散零星流轉開始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市湧現出以合作社、種植大戶、龍頭企業等為主體的100畝以上種養殖大戶179家，農民專業合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務合作社、金集鎮的益民新型農業合作社流轉土地2500多畝，種植大戶承接流轉的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過5000畝。四是流轉程式規範化。通過完善制度、開展培訓、加強宣傳、搭建平台等一系列措施，我市土地流轉程式進一步得到規範，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，20xx年全市共簽訂土地流轉契約3946份，契約面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上採用了統一提供的規範性文本，土地經營權證、流轉契約都在鎮土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務組織化。隨著市、鎮、村三級管理服務網路體系的建立，我市土地流轉已經開始由自發、口頭形式向規範化、組織化發展。目前，我市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農村土地流轉工作領導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務中心。15個鎮（街道）都成立工作領導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務大廳增設了服務視窗，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問題
1、提高了土地利用效率。實行農村土地適度規模流轉後，促進了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務社集中流轉土地近3000畝，通過小田改大田等措施對部分土地進行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進了農業規模經營。開展農村土地流轉，滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的專業大戶集約經營土地的願望，實現了生產要素的合理配置，使土地經營權向專業大戶、合作社等規模經營主體集聚，擴大了規模經營面積，形成了一批具有一定規模的農產品基地。大通鎮的項永祥戶原是跑運輸的，積累資金後，通過參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產基地。冶山鎮張獻國辦企業有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉後的土地5000多畝，除了進行水稻、玉米種植外，還引進了太空蓮藕、油桃等經濟作物，引領當地農民向高效特色農業方向發展。
3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出後，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經工經商，或外出務工，或在本地企業就業。金集鎮益民新型農業專業合作社有700多戶農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻穀，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉後的農民務工經商、外出打工戶均增加收入5000多元。
4、培育了新的經濟主體。以農民專業合作社和有實力的種養大戶為主的經營主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事
服務等合作社數量不斷增加，有力地推動了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶，20xx年從市良種場流轉土地504畝，與有關企業實行訂單生產，一年純收入達到30多萬元，已經成為名副其實的種植大戶。
5、加快了農村勞動力轉移。通過農村土地承包經營權的流轉，使很多農村勞動力從土地中解放出來，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的後顧之憂，使更多的人從事二、三產業或外出打工。據統計：全市20xx年離土不離市的農業勞動力約12萬人，占全市農業總勞動力的38%。
據調查，目前影響土地流轉的主要問題有以下三個方面：
一是傳統思想觀念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務工、經商，也捨不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個別鎮村認識不到位。一些鎮村幹部對於通過土地流轉發展現代農業，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程式不規範，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進土地流轉的意見和建議
1、強化責任，充分調動鎮村幹部積極性和創造性。在農村土地流轉的進程中，鎮村幹部的作用發揮非常關鍵。他們熟悉農戶家庭現狀、當地的產業特點、勞動力的流動狀況、農民的思想動態，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經營權流轉工作，把建立土地經營權流轉機制，促進土地經營權的有序流轉作為深化農村改革，實施機制創新的重要內容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實際，制訂一些促進土地流轉的措施，落實鎮村幹部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計畫，分解到各地並列入考核內容，對成績突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經營的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程式家喻戶曉，為土地流轉創造良好的輿論氛圍和政策環境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業和生存的手段，更是一筆可以利用的資產，從而提高農民民眾參與土地流轉的積極性和主動性。三要提高基層幹部“以地生財”的意識，引導農民民眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進農村土地流轉工作合理、健康、有序開展。
3、強力推進，大膽創新土地流轉模式。根據全市農業發展實際，大膽創新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產出率。一要大戶示範帶動。大力培育種植、養殖大戶，依靠大戶的示範效應，促進農村土地流轉。二要合作社合力帶動。大力發展農村專業合作經濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動。要大力引進有實力的農業龍頭企業到我市興辦特色農業、休閒農業、觀光農業。四要科研單位帶動。通過實行優惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專院校租賃農民土地，建設產業生產基地和科研基地。五要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農場和合作農場，為發展設施農業和高效農業創造條件，打好基礎。
篇二：土地流轉調研報告(定稿)
關於我縣土地流轉情況的調研報告
（草案）
政協獻縣委員會辦公室
我國經濟社會經過30年改革開放的發展，曾經激發億萬農民生產積極性的家庭聯產承包責任制，從某些地域來看越來越顯現出了阻礙生產力發展的態勢，隨著新型的生產關係的進一步確立，必將迎來新一輪土地由分到合的轉變。這次土地流轉，被稱作新中國的間自願協商的土地互換等不包括在內。流轉的土地主要用於農業規模經營，部分流轉土地以種植棉花、辣椒等經濟作物或發展林業為主，產出效益較低。
綜合分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個特點：一是從流轉方式看，主要以反租倒包、轉包為主，占流轉土地總量的94%，以轉讓和互換為輔，占流轉土地總量的6%；二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在諸如十五級、本齋、淮鎮、河街等工業發展較好的鄉鎮，或者像段村鄉大村大窪、臨河冉三角千畝大方、農場梅莊大窪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，還產生了外地來我縣承租土地（承租面積300餘畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區承租土地情況（承租面積約1.4萬畝）；四是從流轉主體看，土地正由農戶間流轉向農戶與種養大戶、農合組織、農業龍頭企業等流轉，目前全縣80多個種養能手、專業組織共承租流轉土地1.5萬畝。
二、開展土地流轉給我縣帶來的變化
土地流轉對改造我縣傳統農業，最佳化農業農村經濟結構和促進經濟社會發展產生了巨大而深遠的影響：
一是土地規模經營水平顯著提高。形成了規模經營、特色突出的棉花種植基地、果樹種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專業生產區。全縣共有規模經營土地1.5萬畝，土地效益是流轉前的6倍。西城伊莉莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農戶”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬元，是以前傳統種植的20倍。
二是湧現了一些種養大戶。如縣電力局職工李華、臨河鄉幾名幹部等嘗試的經營機制靈活的新型農業經營模式，吸引了很多縣內外種植戶前來學習取經；陌南孝舉的盛達莊園、韓村孔馬坊的生態果園、淮鎮中街的葡萄園等園區，引進優質品種，推廣科學種管方法，帶動了一批農民致富。這些種養大戶為推進我縣農業現代化，推廣現代農業技術，積累了寶貴經驗。
三是加快了勞務輸出步伐，推進了城鎮化建設。土地流轉把農村勞動力從土地上解放出來，成為了產業工人，加快了城鎮化步伐。據統計，我縣勞務輸出人數近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達到6.6萬人，實現勞務收入3.3億元。我縣城鎮人口近兩年增加了3萬人，多從事二、三產業，提高了我縣城鎮化水平。
四是摸索出了農業產業化模式。企業與農戶用契約訂單把家庭經營過渡到“公司+農戶”、“科技+農戶”、“基地+農戶”等形式，讓農民接受企業現代經營理念和制度化管理方法，按照市場信息、經營戰略、經營目標實施標準化生產。
五是增加了農民收入。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場風險和自然風險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業務工中獲取勞務收入。據初步估計，每畝流轉地年平均租金以300元計算，而一畝地種地一年純收入不過500元，除此之外，農民還可以從務工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。
當前，無論從上級政策還是全縣的形勢看，土地流轉適逢良好機遇，我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，通過促進土地良性流轉，加快全縣經濟社會發展的步伐。
三、當前土地流轉出現的問題
土地流轉是農業農村經濟體制改革深入發展過程中出現的新事物，是經濟社會發展到一定階段的必然產物。在實際運行中農村土地流轉也面臨著一些困難和不容忽視的問題。
1、認識不足，重視不夠。
一是部分基層領導幹部重視不夠。認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，與鄉鎮村無關，不加強管理，對之採取聽之任之的態度。沒有充分認識到發展適度規模經營對發展現代農業的推動作用，認識不高，支持、引導、服務不夠。怕推進土地經營權流轉實行規模經營被認為是否定家庭聯產承包制度，進而承擔政治風險；同時也擔心引起新的矛盾，進而影響農村社會穩定，因此缺乏開拓創新精神。
二是農民觀念陳舊，顧慮多，風險意識差。在現行的政策下，農民進行無代價生產經營的同時，還可享受國家的惠民補貼，導致農民固守家園、溫飽即滿思想比較濃厚，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不願流轉。同時，農民受資金、技術市場、文化素質等因素困擾，進城務工或發展畜牧養殖、二三產業較難的現實，不敢把土地流轉出去。此外，由於農村養老、醫療保險等事關農民生存的社會保障體系不夠健全完善，農村土地很大程度上擔負著農民的社會保障功能，農民怕失地後生活無著落。
2、種養大戶偏少，流轉願望帶動作用有限。農村缺少具有現代經營理念的致富帶頭人。真正懂經營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術等限制，擴大經營規模貸款難，購買先進的機械設備缺資金，現代的生產技術掌握不多，制度機制管理、科學管理也跟不上，限制了規模經營的進一步發展。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程式不完善。土地流轉工作尚處於起步階段，沒有形成完整規範的流轉程式，多為口頭協定，統一規範具有法律效力的書面契約少，缺乏科學管理。二是流轉制度不健全。流轉沒得到有關單位簽證，沒有建立起規範的土地流轉檔案，土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關部門提供的數據，近兩年我縣因土地流轉引發的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢。三是農村土地流轉契約的簽訂不規範。表現在面積不實、土地流轉期限超期、承包費沒有考慮物價變化因素等方面。
四、措施和建議
土地流轉問題是一項綜合性、動態發展的系統民生工程，需要在中央的引導下不斷發展完善。現結合我縣土地流轉現狀，提出以下建議：
一是學習宣傳政策。政府有關部門要不斷加強土地流轉政策學習，將當前這一惠及三農的政策落到實處，嚴格遵循“依法、自願、有償、有序”的原則，將土地流轉工作與農業增效、農民增收、農村繁榮相結合，與目前農民工返鄉創業、發展民營經濟相結合，與實施建設社會主義新農村相結合。要採取多種形式宣傳黨的__屆三中全會精神和土地流轉政策，讓農民了解政策、消除疑慮、推進土地流轉。通過學習宣傳，讓政府部門、社會各界了解土地流轉的大勢，協調配合，支持、投身土地流轉工作。
土地流轉調研報告 篇13
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點
我縣現有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮水市村唐義成承包本村320餘畝耕地，用於發展烤菸和糧食生產。清水橋鎮平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉範圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經營主體從單戶轉向合作社,經營從種糧為主轉向發展糧食與優質高效農業並重。20xx年全縣850戶種糧大戶經營耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,託管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經營耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,託管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現。一是促進了農村產業結構調整。全縣流轉的土地中，80%用於發展烤菸、糧食、蔬菜、生豬、工業原料林、中藥村、油茶、水果等優勢產業，做到了優勢產業不斷發展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮、水市鎮、保全鄉、太平鎮等鄉鎮新增烤菸種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤菸的主導地位。九疑山瑤族鄉太平村村民以700餘畝耕地的經營權入股，發展優質臍橙，形成了“一村一品”的產業格局。二是擴大了農業規模經營。目前，我縣土地流轉規模在10畝以上的有4萬多畝，規模經營戶已達20xx戶以上，烤菸生產逐步轉向大戶為主。三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創造了新的就業機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了後顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農業適用新技術、新品種、新農機的推廣套用。通過土地流轉形成的規模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均採用了先進適用的新農機、新技術和優良品種，有的甚至聘請了專業技術人員。
二、存在的問題
1、流轉規模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業產業的壯大，沒有達到產業“攪”活土地流轉，土地流轉促進產業壯大的效應。
2、流轉行為不規範。農村土地流轉多以農戶間自發流轉為主，以口頭協定進行流轉的多，簽訂正規書面協定或契約的少。有的即使簽訂了書面協定，內容也很簡單，形式不規範不健全，經過村集體統一組織並報上級主管部門備案的極少。流轉不規範給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借契約不規範而索回土地經營權現象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，民眾意見大，引發上訪事(案)件，造成不穩定因素。
3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限於本鄉鎮的村、組範圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利於土地的可持續利用。而且，由於產業化經營程度不高，土地流轉形成的規模化經營、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優、珍、稀、奇等種養、開發少。
4、流轉環境不優。一些農戶對土地流轉經營戶生紅眼病的情況仍然存在，採取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉市場還沒有形成,流轉信息不暢,土地評價缺乏依據,農民諮詢沒有門路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉鎮農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監督職能也沒有完全落實到位。
6、農業產業化經營程度不高，從事農業開發和經營的投資者偏少。農業比較效益差，農業生產投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規避風險的能力弱，因此，從事開發和經營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業，大部分農產品加工企業停留在作坊式的生產經營階段，農產品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農民增收少。
三、對策和建議
加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業產業化經營、發展現代農業和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進程，提高農村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《契約法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自願、有償、規範。縣、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示範點，通過典型示範，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。
2、加強監管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實做到三個規範：即規範土地流轉程式、規範土地流轉契約和規範土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農村土地流轉中介服務體系，即鄉鎮成立農村土地流轉信息服務中心和契約糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、法律政策諮詢、提供流轉契約文本、建立土地流轉檔案、調處契約糾紛等服務，實現依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉鎮農村土地糾紛調處機構，著力解決各類農村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業創造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，為農村土地流轉創造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農民的後顧之憂，使農民放心走出去，進而為農村土地流轉創造良好的條件。三是要大力發展農民專業合作組織。充分發揮農民專業合作組織在資源整合，帶動農戶搞規模經營的方面的積極作用。引導有能力的農民專業合作組織，探索農戶土地入股等流轉方式，自創品牌，擴大規模，自主開發經營農業項目。大力扶持農業龍頭企業、農民專業合作社、專業購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農村土地的流轉。四是大力發展烤菸、水果、蔬菜、速生豐產林、牲豬等優勢主導產業，擴大板塊規模，增強對農村土地流轉的吸引力。
4、加強領導，協調配合，不斷最佳化農村土地流轉工作環境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉鎮兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協調、統一領導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創新農村經營管理制度、發展現代農業、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發揮職能作用，加強協調配合，進一步最佳化農村土地流轉工作環境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監管，並通過土地整理、農業綜合開發等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規模經營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統籌城鄉勞動就業及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經管部門要加強業務指導，保障必要的工作經費，農業、畜牧、農機、林業等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農村土地流轉。
土地流轉調研報告 篇14
**縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規模，並積累了豐富的經驗。為了進一步探索**縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。**縣共有40個鄉鎮，839個村，25萬農戶，77.1萬農業負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包契約23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶4.6萬戶，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉鎮，走訪了部分村組幹部和農戶，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地;二是勞動力進城經商，不便經營土地;三是種田效益不高，不想經營土地;四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不願放棄承包權，只願出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是託管。一些外出務工或經商的農戶，將承包的土地部分或全部委託給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協定，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發包方認可並且未辦理任何手續，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑑證達成協定，多為口頭協定，一般也未經過發包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協商達成協定，原承包關係不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農戶或本村組以外的單位和個人用於開發性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業戶的後顧之憂，而且擴大了種地農戶的發展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發展。這種流轉機制，使從事非農業的農戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事二、三產業等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農村產業結構的合理調整。三是推動了農業產業化規模經營。目前全縣已有規模經營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農戶經營規模擴大以後，有的發展優質稻生產，有的發展菸葉、果蔬等。鄭家驛鄉高岩村朱明春發展種植優質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創新了經營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑藉與外地的行銷渠道和合作關係，利用當地資源發展自己的事業，為振興經濟起到了典型引路和示範推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農民和打工成長起來的民營企業家。
二、存在主要問題
在調查了解中，我們還發現**縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層幹部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯後，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程式上隨心所欲，制度不完善，管理不規範;四是對土地流轉，發包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續，多為口頭協定，私下流轉屬於個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發生糾紛，無法調處，導致部分農戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面採取對策措施。
一是認識要統一。**縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現代化農業經濟轉變的重要途徑;是為從事農業生產的農民獲得更多的土地，發展規模農業、效益農業，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現“自願、依法、有序”。
二是運作要規範。所發生的土地經營權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程式辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉契約簽訂、鑑證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實。農村承包契約管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包契約管理機構建設，進一步明確土地執法主體、並賦予相關的管理權力和執法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業大戶、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統，使土地從隨意無序流轉向有序規範流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發揮流轉中介的核心作用，協助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓契約及資料歸檔等工作。