以下提供一篇調研報告給大家參考！
隨著市場機制的不斷完善，不動產物權的資產價值越來越被人們重視和利用，為此，不動產物權的登記管理部門——房地產管理部門的管理重點也相應地從單純的由產權人申請的產權保護登記，進一步發展了由各債權人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權人防止債務損失的鎖定媒介，越來越顯現出其重要的市場保護作用。
1做好查封土地登記工作的意義
（1）通過不動產登記部門對查封土地進行登記，有利於人民法院執行工作的順利進行：一方面有助於執行部門及時保全債權人利益，另一方面有助於不同的執行部門對宗地查封情況進行查詢，根據查詢結果，決定對同一宗地是否輪候查封。
（2）根據《物權法》，不動產物權的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記後才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內不準改變，土地權利人任何惡意轉讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉讓登記和抵押登記）。
（3）按照法釋［XX］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動產物權登記發生物權的變動應該公示的規定，建立查封登記信息共享，將查封登記結果公示，避免被執行人的惡意行為而產生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。
（4）根據《擔保法》第37條、《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押。查封登記結果公示可以為金融部門核定借款人信譽度、決定是否放貸提供依據。
2土地查封登記的法律依據
對不斷增多的涉案不動產資產的保全、變現和轉移問題，《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[XX]5號），具體規定了房地產的預查封登記、查封登記和輪候查封登記。《國物權法》規定，不動產物權的變動必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記後才能對抗第三人。國土資源部XX年40號令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的範疇，將查封登記明文規定為一種登記類別，並具體到九項條款就土地查封登記做出明確規定。查封登記，是不動產登記機構協助人民法院動用國家強制力維護社會公平正義重要的法律舉措。
3做好土地查封登記工作的建議
3.1建立嚴格的土地查封登記制度
（1）應當根據《物權法》、《土地登記辦法》、法發[XX]5號、法釋[XX]15號，國土資源管理部門與人民法院根據當地實際制定切實可行的工作辦法和程式，便於執行和操作。
（2）由於一宗地可能涉及不同地區或不同級別的人民法院執行部門，鑒於土地的屬地管理，關於土地查封的情況最終匯集在當地國土資源管理一個部門，國土部門要對各種查封包括預查封、輪候查封以及不同執行單位的查封進行詳細的登記，便於查詢。