某縣土地儲備工作調研報告

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的最佳化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處於優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的衝擊，這顯然不利於城市經營土地市場的健康和有序發展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規範土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓後國土收益的及時回收，更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應將可劃出用於實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預算體系內，並可視土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關係，或者利用國家對土地儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，主動地與當地信貸部門聯繫給予資金上的扶持，並在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。

二是要積極拓展並選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成後，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

1、土地徵用。近幾年的城市化發展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠徵用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合徵用條件的集體土地，必須在完善土地徵用手續成為國有土地後，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”後即可採用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現行的有關法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續期或申請續期未經批准的土地，閒置土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權後無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地，可以收回後入庫。但從實際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般採取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急於開發的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預約收購(即協定收購或契約收購)。對企業搬遷地塊、破產企業變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購契約後，其土地進入土地儲備庫，供地後，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

5、土地置換。對於企業、村莊整合改造土地，可以採取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規劃紅線儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點區域中限於人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門可直接將規劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規劃紅線儲備。

7、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟後再轉為其他方式儲備。

三是要做好相關部門間的協調問題。主要是做好城建規劃與法務部門的協調問題。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，尤其要著力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，並向社會公示，接受社會監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產處置的前導，成為推動土地市場良好發育的動力。

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