圖5 市區出讓土地面積情況 圖6 市區土地成交價款
四、房地產新政對XX年市場影響的分析
（一）房地產新政累積效應得到進一步顯現。XX年四季度以來，我市根據中央精神及時出台了有效的房地產新政，各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，前後共出台四項樓市新政，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免徵年限，並將全額徵收改為差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
（二）房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。XX年下半年末，針對房地產市場出現的房地產開發投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場行銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
（三）城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，XX年，人均達19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處於觀望狀態的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，XX年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意願得到進一步釋放。
五、當前值得關注的三個問題
（一）商品房新開工面積近幾年首次出現連續下降。受XX年商品房銷售持續下降的影響，XX年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據分析，XX年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是部分開發企業對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢；二是由於XX年同期基數增速高(XX年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今後的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。
（二）房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從XX年3月份開始，××市區新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從全市商品房平均成交價格來看，XX年××全市商品房平均契約成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均契約成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區商品房平均契約成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均契約成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區商品房平均契約成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均契約成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發企業加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度；二是土地成交價格明顯拉升，提高了開發企業和購房者房價上漲的預期；三是住宅品質的提高使得建設成本不斷增加；四是市場供給的總量和結構失衡矛盾突出。房地產市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產市場長期穩健發展構成極大威脅，造成泡沫增加。