表現之四:交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起,面積達89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。
表現之五:拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市gdp增加值14%,帶動相關產業產值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
對今後市場的預測:
---—從購房能力看
伴隨著經濟成長,城鎮居民可支配收入逐年增多,XX年到XX年,城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由於股市長期低迷,銀行利率多次下調,而房地產業保值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關係看
根據城市總體規劃,城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,a市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表:
項目
套數 建築面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500
22
1400
寶山路
新華小區 785
8
1344
黃河街
銀河小區 170
1460
銀河街
成光小區 130
1400
學院路
太陽神小區500
6.9
1508
英雄路
部分商業網點詳細情況
項目
面積㎡
單價元/㎡
位置
滙豐花園 40~~80
4000~5600
新城區
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區 36~~50
6800
建設路
桃園小區 車庫
550
秋浦路
荷花村
車庫
550
建設路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構,其中4棟5層住宅樓房(實驗國小職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,