商品房購銷契約爭議

惠州仲裁委員會根據上列當事人之間簽訂的no ：019987號《商品房購銷契約》中的仲裁條款和申請人提交的仲裁申請，於XX年11月30日受理了本案，受案號為[XX]惠仲第59號。申請人向本會預交了仲裁費人民幣2706元。

本案審理程式適用XX年12月1日起施行的《惠州仲裁委員會仲裁規則》(下稱《仲裁規則》)。

根據《仲裁規則》的規定，本會向被申請人送達了仲裁申請書及相關證據材料，並向雙方當事人送達了《仲裁規則》、《仲裁員名冊》、《選定仲裁員的函》及《當事人仲裁活動權利義務告知書》等材料。仲裁庭組成通知、開庭通知也由本會工作人員當面提交被申請人，被申請人及其職員分別於XX年12月28日和XX年12月27日簽收了通知。

申請人與[XX] 惠仲第59-74號案等總計16宗案的申請人於XX年12月5日共同向本會提出，因與同一被申請人簽訂的《商品房購銷契約》所產生爭議，仲裁請求相同，各申請人之間只是面積差價款，利息及逾期辦理房地產權證違約金的具體數額不同，請求將16宗案件合併審理並適用普通程式。被申請人於XX年12月18日書面同意申請人的提議。本會於XX年12月26日決定對上述16宗案件合併審理並適用普通程式。

根據《仲裁規則》的規定，在本會仲裁員名冊中被申請人選定徐xx先生為仲裁員，申請人選定劉xx先生為仲裁員。本會主任指定xx先生為首席仲裁員。以上三人於XX年12月27日組成仲裁庭審理本案。

根據《仲裁法》和《仲裁規則》有關規定，仲裁庭於XX年1月11日在本會開庭審理本案。申請人及其委託代理人張xx律師、魏xx律師、張xx、曾xx、羅xx到庭。被申請人委託代理人姚xx律師、譚xx律師、林xx到庭。庭審中，雙方當事人就對方提交的證據的真實性與關聯性不表示異議,分別陳述了仲裁請求與事實理由、答辯，回答了仲裁庭的詢問，作了最後陳述。庭審後雙方的代理人提交了代理詞。

XX年4月26日〔XX〕惠仲裁第59號裁決書出具後，被申請人向廣東省惠州市中級人民法院(下稱“惠州中院”)申請撤銷該裁決及與之併案處理的總計16份裁決。

XX年9月12日惠州中院向惠州仲裁委員會出具(XX)惠中法民二初字第151-1號通知書(“中院通知書”)，提及被申請人：

申請撤銷惠州仲裁委員會作出的[XX]惠仲第59號、[XX]惠仲第60號、[XX]惠仲第61號、[XX]惠仲第62號、[XX]惠仲第63號、[XX]惠仲第64號、[XX]惠仲第65號、[XX]惠仲第66號、[XX]惠仲第67號、[XX]惠仲第68號、[XX]惠仲第69號、[XX]惠仲第70號、[2o05]惠仲第71號、[XX]惠仲第72號、[XX]惠仲第73號、[XX]惠仲第74號等十六宗仲裁裁決乙案，本院經審查認為，惠州市房產局核發的房地產權證上標註的“另有小區分攤”項目屬於房地產權登記部門的登記行為;雖然房地產登記部門已通知涉案的各位被申請人即18位(筆誤，實為16位--仲裁庭)業主到房產部門更改“另有小區分攤”之內容，但貴會作出仲裁時，房產證的上述內容並未改變，且到目前為止尚有部分房產證的上述內容亦未更改。因此，在房地產管理部門對其發放的房產證“另有小區分攤”之內容沒有具體取消前;貴會就作出上述16份裁決書是不當的。為此;本院依照《中華人民共和國仲裁法》第六十一條規定;特通知貴會自本通知送達貴會後60天內對上列仲裁案件重新仲裁。貴會重新仲裁期問，本院將依法中止撤銷程式。

依據惠州中院的通知，惠州仲裁委員會分別於XX年11月10日和16日向仲裁庭和雙方當事人發出重新仲裁的通知，接著又發出開庭通知。

仲裁庭於XX年12月12日開庭，雙方當事人或代理人依時到庭。開庭時，被申請人提出要求仲裁庭迴避的申請。為了尊重被申請人表達意見的權利，仲裁庭中止審理,將被申請人的申請交惠州仲裁委員會，由其做出決定。

惠州仲裁委員會於XX年12月12日做出決定，認為：依照最高人民法院的有關規定，重新仲裁的義務由原仲裁庭承擔，不同意被申請人的要求。依照惠州仲裁委員會的決定，仲裁庭於XX年12月21日開庭。開庭通知已送達雙方當事人。

庭審時，申請人的代理人張梅蓉、曾雙杏、張寶貴和魏忠平到庭;被申請人的代理人譚耀強與林春燕到庭。

仲裁庭依照惠州中院的通知限定的問題進行審理，聽取當事人的陳述與辯論，並審核了申請人提交的經變更了的房產證內容。

本案現已重新審理終結，仲裁庭依法作出裁決。

現將本案案情、仲裁庭意見及仲裁裁決分述如下。

一、案情

XX年4月6日，申請人作為買方和乙方與被申請人作為賣方和甲方簽訂了no.019987《商品房購銷契約》(下稱“契約”)，由申請人購買被申請人惠州市東湖花園3號小區305棟1072房。契約與爭議有關的主要條款如下：

第2條商品房面積：乙方向甲方購買商品房(下稱該商品房)建築面積100.15m2。

第4條價格與費用：該商品房不屬於政府定價的商品房。按建築面積計算，該商品房單位售價為人民幣每平方米2318元，總金額為人民幣貳拾叄萬貳千壹百肆拾壹元。

第7條優惠價：乙方在XX年4月6日前付清全部房價款的20%，甲方給予乙方占付款金額5%的優惠，即實際付款額為人民幣貳拾貳萬零千捌伍百叄拾肆元整。

第28條本契約在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由惠州市仲裁委員會仲裁。

雙方當事人在簽訂契約的同時簽訂了《東湖花園三號小區商品房購銷契約補充協定書》(下稱“補充協定”)，與爭議的有關條款如下：

第3條甲、乙雙方同意，原契約第19條變更為在正常情況下，甲方應在樓宇(即契約中規定的商品房--仲裁庭)交付使用之日起二十四個月內為乙方辦理好房地產權證，辦證手續費及契稅費按政府有關規定收取。

第7條甲、乙雙方同意，原契約第5條變更為：乙方向甲方購買的商品房，以建築面積(即實得建築面積加公共部位與公用房屋分攤面積)為契約銷售面積，並以此計算銷售金額。由於契約銷售面積是以圖紙尺寸為計算依據的，因此，雙方同意契約銷售面積有不超過±1%的誤差率。樓房正式交付使用後，如契約銷售面積與實際面積的誤差超過±1%時，雙方應按實際面積多退少補(以房產證核發麵積為準)。

簽訂契約的當日，雙方簽訂了《裝修標準及材料明細表》(下稱“明細表”)，其中包括了甲方統一提供的一些設施和收取的費用：有線電視系統費150元、對講系統970元、電話線位500元、住戶專用信報箱250元、建檔材料費100元等(均為人民幣，以下未標明幣種的金額均為人民幣--仲裁庭)。

發生爭議，申請人提請仲裁，訴稱，契約簽訂後其向被申請人交付了全部購房款。但XX年領取的房地產權證(下稱“房產證”)顯示，房屋的建築面積為94.39 m2，比契約約定的面積少5.76m2，面積誤差比為-5.75%, 即被申請人多收款12683元。房產證顯示被申請人將小區分攤面積6.65m2也列入公攤面積計算，違反了建設部(於1995年9月8日印發的)《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》(下稱1995年規則)的規定。被申請人遲延562天辦理申請人的房產證，還多收取或無根據收取有線電視系統費，對講系統費，電話線位費。專用信報箱費和建檔費等總計1970元。因此申請人請求裁決被申請人：

1、返還實際建築面積與契約約定建築面積之間的差額5.76平方米的購房款12683元及利息4209元(自簽約之日暫計至XX年11月29日，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算);

2、支付逾期辦理房產證的違約金23797元(計至房產證登記之日，至被申請人交付房屋後24個月始算，違約天數為562天，利率同上);

3、返還多收取的費用總計1970元;

4、本案仲裁費用全部由被申請人承擔。

被申請人提交了答辯，庭審後其代理律師提交了代理詞，兩者所論述的問題一致，但後者較詳盡。故主要摘自後者的論述，要點如下：

1、申請人對商品房的建築面積計算有誤

a.申請人的房產證登記的住宅(即契約規定的商品房--仲裁庭)建築面積為94.39 m2(其中套內建築面積84.04m2，共有分攤面積10.35 m2)，另有小區分攤6.65 m2，總建築面積101.04 m2。契約及補充協定約定的總建築面積為100.15 m2。兩者相比，房產證登記的總建築面積比契約約定的總建築面積大0.89 m2，誤差不超過1%，在補充協定規定的誤差比率範圍內。

b.契約標的之總建築面積為實得面積與公共部位、公用房屋分攤面積之和，房產證中顯示的共有分攤面積與小區分攤面積不含已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程，共有分攤面積與小區分面積系不同的分攤面積，均屬於東湖花園三號小區公共部位與公用房屋分攤的面積，兩者沒有重複，其產權人分別為申請人所在棟全體業主及小區全體業主，對此惠州市房屋測繪所出具的分攤面積計算書已作了明確、具體的說明。因此小區分攤面積屬於契約約定的總建築面積的一部分，該約定符合公平原則並不違反建設部1995年規則第9條規定的公用建築面積計算原則及其它調整商品房公用建築面積分攤關係的相關法律、法規、規範的規定，且小區分攤面積的公共部位與公用房屋等建築物事實存在並由三號小區全體業主實際受益，惠州市房產管理局亦已明確其產權屬於三號小區全體業主共有，可辦至三號小區全體業主或業主委員會名下。

c.契約約定的總建築面積包括“小區分攤面積”的事實亦可以從契約約定面積與房地產權證登記的差異比例得到證實。16戶業主中12戶的面積差異不超過1%，屬雙方契約約定許可的差異。

d.公共部位與公用房屋分攤面積在房產證中分為共有建築面積和小區分攤面積屬於房產管理部門登記規範重大變化所致，並不影響契約當時關於銷售總建築面積的約定。申請人房屋所在的東湖花園3號小區是自1999年開始銷售的，銷售之日至辦證期間房屋產權登記規範發生了重大變化。惠市房函[XX]95號復函已足以說明。由於這一變化，導致房地產權證登記部門指定使用的《商品房購銷契約》與核發的房產證關於面積的表述所使用的術語不一致，引發業主誤解。

2、關於逾期辦證的問題

a.房產證逾期辦理雖屬事實，但非因被申請人的責任。

補充協定第3條約定，因政府規定辦證稅費中部分由開發商承擔，部分由業主承擔，且規定辦證費須在房產證辦妥前繳交，說明申請人有支付辦證稅費的義務及繳交辦證費為房產證辦理的前置條件。被申請人雖於XX年2月21日至XX年6月11日期間分別將房屋交付給申請人使用，但申請人分別於XX年12月22日至XX年7月18日方才陸續繳交辦證費，因未及時交費，被申請人曾在小區內進行公告催交辦證費，這一事實在仲裁庭開庭審理時申請人已認可屬實。因申請繳交辦證費前置義務未及時履行，後置辦證義務可暫停履行。

b、惠州市房產管理局在受理提供的辦證資料後1年多才陸續出證，屬於房產部門原因所致。

逾期辦證是因申請人未及時交納辦證費用及房產部門延誤辦證所致，根據《廣東省高級人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件若干問題的指導意見》第2條的規定，被申請人只有在因自身原因導致逾期辦證，才承擔逾期辦證責任。

3、即便被申請人需承擔違約責任，亦缺乏支付違約金事實依據

a.在契約中並未約定逾期辦證的違約金。

b.根據《中華人民共和國契約法》(下稱《契約法》)第113條、114條的規定，違約金規定的原則是彌補給當事人造成的實際或可預估的損失，違約金過多高於實際損失的，當事人可請求人民法院或仲裁機構予以減少。在本案中，16戶申請人中有12戶是以銀行貸款形式支付房款，對此契約可為證，且至今未還清銀行貸款。此類業主的房產證需辦理房屋抵押登記手續並由貸款銀行保管房地產權證原件直至還清貸款本息，按銀行規定，此類業主在未還清貸款前不得對房屋進行轉讓、抵押、贈與等處分權，只可行使占用、使用及收益權，不存在所謂的抵押借款或轉讓問題。對於一次性付款的申請人而言，而且惠州市在XX年9月1日前，即便房屋的房產證未辦妥，亦可通過購房契約的轉讓(原以銀行貸款付款的客戶轉讓前需先還清銀行貸款)，將房屋的權益轉讓並獲益，房產證是否辦妥，根本不影響申請人對房屋權益的轉讓。至於一次性付款的申請人所說的抵押借款，被申請人至今未接到過一次性付款的申請人因逾期辦證導致其不能抵押給其造成損失，並提出索賠的任何主張及依據，說明在此期間一次性付款的申請人或未有抵押的要求或是逾期辦證未對其造成實際損失。此外，本案中，房屋已按約定交付給申請人使用，申請人亦已入住多年，無論是以銀行貸款支付購房款還是一次性付清購房款，逾期辦證均不影響其對房屋占用、使用及收益權。

c、《最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關於逾期辦證的違約責任亦只是規定“契約沒有約定違約金或損失數額難以確定的，可以按照已購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”，並不是必須按此規定支付違約金，有關逾期辦證的違約金應遵循《契約法》有關違約金用於彌補損失的原則，因此上述司法解釋有關逾期辦證違約責任的規定僅在給守約方造成損失時適用，本案中申請人所購房屋的房產證雖逾期辦妥，但並未給申請人造成損失，不應適用該規定。

4、關於其他費用1970元的問題

a.該部分費用系契約中明確約定的，不違反國家法律、行政法規的強制性規定，且被申請人在交付使用前已完成了該部分設施。可視對講系統，試用後質量、效果不穩定，為廣大業主利益，被申請人選用了現在的系統，該系統造價與可視對講系統持平，亦在房屋交付使用前完成並移交給申請人使用，申請人在此前亦從未提出過異議。

b、申請人在收樓及使用設施後一直沒有異議，在長達3、4年後，又要求返還該部分費用1970元，依據《契約法》第55條規定，已超過該條規定的一年期限。依據《中華人民共和國民法通則》(下稱《民法通則》)第135條規定，已超過該條規定的兩年訴訟時效期限。因此，無論申請人主張撤銷契約，還是主張違約，均已過法定時限。

申請人的代理律師提交的代理詞要點如下：

1、基本事實

本案證據顯示及庭審查明的基本事實是：

a.被申請人將契約約定的總建築面積包括其認為的另有小區分攤面積作為銷售面積，但各申請人房產證中登記的建築面積在不包括另有小區分攤面積的情況下，全部少於雙方契約所約定的總建築面積，其中差額最少的是5.7m2，差額最多的則達14.4m2。

b.被申請人也承認東湖花園三號小區為整個小區服務的架空層、為整個小區服務的公共用房、腳踏車房及非獨立使用的地下停車庫等公共部位，其所有權屬全體業主共同共有。

c、被申請人將所有權歸全體業主同共有的“另有小區分攤”面積擅自分割為小區業主私人所有並作為銷售面積的一部分。

d、被申請人違反契約約定，為申請人辦理房屋所有權證的期限全部超過了“自房屋交付之日起24個月辦妥”的期限。

e、被申請人單方改變契約約定，將雙方約定的安裝可視對講系統更換為一般對講系統，被申請人仍按可視對講系統的標準向各申請人收取安裝費用。郵電部門免費為全體業主安裝了信報箱，被申請人從中收取費用。

2、仲裁請求合法

a、各申請人房產證中登記的建築面積均少於補充協定第7或第8條所約定的總建築面積，根據此約定，被申請人應當向各申請人返還誤差面積相應的購房款;同時，我國《契約法》第113條規定：當事人一方不履行契約義務或者履行契約義務不符契約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括契約履行後可以獲得的利益，但不得超過違反契約一方訂立契約時預見到或者應當預見到的因違反契約可能造成的損失。現各申請人以誤差面積的購房款作為基數要求賠償以中國人民銀行規定的同期同類貸款利率計算的利息損失合法合理。

b、雙方雖未約定辦證逾期違約的賠償計算方法，但最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條明確規定：契約沒有約定違約金或者損失難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因而各申請人按照已付購房款總額和中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約損失，合理有據。

c、《契約法》第63條規定：執行政府定價或者政府指導價的，在契約約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計算。被申請人向各申請人所收的有視電視系統等費用都是政府定價或者政府指導價，但被申請人卻超過規定多收取了費用，有的則是沒有收費根據，如專用信報箱費，有的則是進行了單方變更，如閉路電視監控系統改變成為普通對講系統而多收取了費用。上述多收取的費用，被申請人均應向各申請人返還。同時，《民法通則》第92條規定：沒有契約根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。被申請人所多收取的各項費用都沒有合法根據，顯屬不當得利，須返還多收取的費用。

3、被申請人的答辯理由均不成立

a、關於“另有小區分攤”可以進行出售的答辯意見沒有法律根據。

1995年《規則》)第8條關於“公用建築面積”的組成部分中並沒有“另有小區分攤”的項目;公用建築面積已包括“為整棟服務的公共用房和管理用房建築面積”，即被申請人所言架空層、公共用房等“另有小區分攤”面積，已包含在銷售時已被作價的“分攤的公用建築面積”之中;契約和補充協定中也沒有約定被申請人將“另有小區分攤”出賣給申請人，“另有小區分攤”的含義至今為止都是被申請人單方的理解和解釋;國務院《物業管理條例》第27條明確規定建設單位不得擅自處分業主共用部位的所有權或使用權;被申請人承認“另有小區分攤”屬全體業主共同共有，但其將業主共同共有的部分處分為小區業主私人所有。《民法通則》第71條規定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。即在法律上權利人只有對自己擁有所有權的財產才可以進行收益和處分，同時共同共有與私人所有是兩個根本不同的法律概念，被申請人在未經全體業主同意的情況下，將全體業主共同共有的財產進行處分變為業主私人所有，其處分屬違反法律的強制性規定屬於無權處分。

被申請人認為各申請人只有對公有面積付款之後才能擁有全體小區業主的共同共有權，該說法沒有任何法律根據，全體小區業主對小區架空層、公共用房、未獨立使用的地下室等擁有共同共有權是法律規定的法定形成權，不以各個業主是否對該共同共有面積付款為前提。

被申請人認為應當尊重契約自由原則，即尊重雙方關於“另有小區分攤”買賣的約定，但尊重契約自由是以不違反法律、行政法規的強制性規定為前提，因此被申請人認為應當尊重契約自由的抗辯理由也是不能成立的。

被申請人將補充協定中總建築面積中的“公共部位與公用房屋分攤建築面積”單方面理解為即是申請人房產證中的“公有分攤面積與另有小區分攤”沒有任何事實依據和法律根據，由於是被申請人提供的統一格式契約，應當根據《契約法》第41條關於對契約理解條款的規定對補充協定總建築面積中的“公共部位與公用房屋分攤建築面積”作出對被申請人不利的解釋，或者至少按照《規則》中關於“公用建築面積”的本來含義對“另有小區分攤”作出符合原義的合理解釋。

b、被申請人關於辦房產證逾期違約的相關答辯理由是錯誤的。

《契約法》對違約採取嚴格責任原則，即只要存在違約的客觀結果，則該違約行為人無論是由於主觀原因或是客觀原因或是由於第三方的原因造成違約，違約行為人均應向對方承擔違約責任。本案中被申請人為各申請人辦理房產證已超過了雙方約定的辦證期限是明顯的法律事實，因此被申請人應當承擔違約責任有事實根據。

最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣方應當承擔違約責任：(一)商品房買賣契約約定的辦理房屋所有權登記的期限。因此被申請人承擔辦證逾期違約責任有法律根據。

被申請人認為辦理房產證雖然存在違約，但並未造成各申請人的實際損失，因而無須支付違約金的抗辯理由沒有任何法律根據。同時由於各申請人沒有及時獲得房產證，致使各申請人在行使房屋轉讓權、房屋租賃權、房屋抵押擔保權等權利時受到極大限制，有時甚至喪失了商業機會，這種結果實際上也是對各申請人實體利益的潛在損害。

被申請人認為是由於各申請人遲延交付辦證費才導致了遲延辦證，該種說法與雙方契約的約定不符，因為雙方並沒有約定只有在各申請人交繳辦證費後被申請人才辦理房產證，雙方僅約定了辦證期限而沒有附加任何條件。

被申請人還認為是由於惠州市房產管理局的原因才導致辦證違約，因而不應承擔違約責任的說法沒有法律根據。《契約法》第121條規定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。即使是由於惠州市房產管理局的原因導致辦證逾期，被申請人仍應向各申請人承擔違約責任。

c、關於被申請人多收取的其他費用。

雙方雖然在契約中對各種收費作出了約定，但約定應以合法性為前提，否則不發生相應的法律後果。但本案的事實表明，被申請人向各申請人收取的部分收費項目沒有合法性，被申請人多收取的費用屬不當得利，應當向各申請人進行返還。

關於有線電視系統費。惠州市人民政府物價局惠價[XX]11號檔案明確規定：有線電視系統初裝費每戶為350元，但被申請人卻收取了500元，多收取的150元屬違規收費。

關於對講系統及閉路電視監控系統費970元，雙方在契約中作了明確約定，但被申請人單方改變為普通對講系統並且延續至今，被申請人多收取的費用應向各申請人返還。

關於專用信報箱250元。國務院《物業管理條例》第45條規定：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。在各申請人提供的證據中，廣東郵政物流配送服務有限公司惠州分公司免費為東湖花園三號小區各住戶設定專用信報箱，既然行政法規規定供水、通訊等單位是向最終用戶收取有關費用，那么供水、通訊等單位作出的免費承諾也應是向最終用戶作出的，而不是針對小區開發商作出的承諾，因此被申請人認為是通訊單位向其作出免費承諾，其有權再向各最終用戶即各申請人收取專用信報箱用250元沒有事實根據和法律依據。

建檔資料費100元,被申請人承認是東湖花園三號小區的物業管理公司為物業管理方便而對各業主進行建檔，因此被申請人收取該項費用沒有事實根據和法律依據。

綜上：本案中各申請人的房產證中登記的建築面積少於雙方契約約定的總建築面積已是法律事實，被申請人應當根據雙方契約的約定和相關司法解釋的規定返還相應的購房款及支付相應的利息;被申請人辦證違反雙方契約約定的辦證期限也是明顯的法律事實，被申請人應當按照司法解釋的規定向各申請人支付違約賠償金;被申請人向各申請人多收取的其他費用或沒有法律根據，或違反雙方約定，或超政府規定收取，其所得顯屬不當得利，根據相關法律規定應向各申請人返還。

在重新仲裁中，申請人沒有改變請求;雙方當事人沒有改變對爭議問題所持的立場與觀點。

就“另有小區分攤”問題，雙方均表達了見解。

申請人的意見要點：

在更換的房產證中， “另有小區分攤”不復存在;申請人請求的是契約規定面積與房產證登記面積之間的差額部分;契約中沒有 “另有小區分攤”的約定。

庭審前被申請人的書面意見要點：

1、關於“另有小區分攤”

銷售東湖花園三號小區商品房時，系按房產登記部門要求採用國家建設部、工商行政管理局編制的《商品房購銷契約》(“銷售契約”)。這一契約與現行的廣東省建設廳、廣東省工商行政管理局編制的《商品房買賣契約》(“買賣契約”)有一個很大的區別，前者沒有要求填寫分攤面積明細，後者則要求填寫分攤明細。銷售契約與現行的房地產權登記規範也有很大的區別，第二條關於商品房面積約定一項，使用的是實得建築面積概念及公共部位和公用房屋概念，並無現行房地產權登記使用的套內建築面積概念及共有分攤概念。這些區別，都說明無論是契約版本還是房地產權證登記都發生了變化。

由於銷售契約沒有單獨的分攤明細項目，在銷售三號小區時，被申請人將為整個小區服務的公共部位、公用房屋與為本棟服務的公共部位、公共房屋一起納入分攤，而不是將該部分費用納入實得建築面積房價。對於這一計算方法，向購房者作了充分的說明，售樓部有樓房模型展示及契約文本展示。由於業主領取的是業主私人房地產權證，只能登記業主商品房的套內建築面積及共有分攤面積，其中套內建築面積屬於業主私人所有的物權，共有分攤面積屬於本棟業主共同共有的物權。為避免重複辦證，且三號小區業主委員會未成立，房地產權登記部門借鑑外地的做法，在附圖上標註了“另有小區分攤”部分的面積。

就所謂的而積差異而言，銷售契約約定的建築面積與房地產權證上登記的套內建築面積、共有分攤面積、附圖上標註的另有小區分攤面積三者之和基本一致，不存在業主請求的面積差異。本著公平原則，為妥善解決業主爭議的面積問題，建議以契約約定的總建築面積減去另有小區分攤面積後的建築面積，按契約約定總房價確定每平方米的單價，以此每平方米單價為依據，按房地產權證上登記的建築面積確定面積差異，多退少補。

2、關於惠州市房產管理局取消附圖“另有小區分攤”的標註

惠州市房產管理局於XX年4月21日作出《關於東湖花園3號小區房屋面積問題的復函》(惠市房函[XX]48號)，表明原有房產證附圖上標註的“另有小區分攤”面積，換髮的房產證附圖上不再標註，而是另行辦理權屬證明書至三號小區全體業主或業主委員會名下。無論是新證還是舊證，房屋的套內建築面積及公共部位和公用房屋都是不變的，都是業主在實際使用，不存在新舊證之間有面積增加或減少的問題;小區分攤面積屬於全體業主共同共有，不計入業主房產證附圖中的建築面積

庭審中，被申請人的意見要點：

房產證登記的變化屬不同的登記形式;該變化並不否定“另有小區分攤”的合理性與客觀性;契約約定的面積中包含了“另有小區分攤”面積;申請人要求的退款面積的根據否定了“另有小區分攤”面積，否定契約中的合意;契約格式版本的變化，登記方式的變化，要以歷史的眼光看待;為小區全體業主服務的面積仍然存在，權屬由全體業主享有，“另有小區分攤”面積的權益之享有沒有變更。

二、仲裁庭意見

在原仲裁程式中，經庭審調查，仲裁庭確認事實並表達意見如下：

契約、補充協定及明細表是雙方協商、自願達成，合法有效，對雙方均有約束力。

申請人依契約、補充協定及明細表的約定，履行了支付全部購房款的契約義務。

被申請人依契約、補充協定及明細表的約定，交付了契約約定的房產，申請人於XX年2月21日驗收，確認房屋狀況與契約內容一致，簽署了《業主收樓滿意書》。

依補充協定第3條的約定，申請人於XX年1月16日交付房產證辦證費用。依約定，房產證應當於XX年2月21日辦妥，實際辦妥日期是XX年10月22日，被申請人承認確實存在延期辦妥的情況。雙方對存在延期辦妥房產證客觀事實的沒有異議。

雙方當事人對於涉案房產的有關數據並無分歧，爭議在於“另有小區分攤(面積)”之性質、是否符合1995年規則及該規則是否適用於契約及如何適用的問題。

關於申請人的首項請求。

1995規則在系爭議契約簽訂前4年半前制定，其目的在保護消費者的合法權益規範商品房銷售行為。在印發時，建設部通知各省、市的房地產行政管理部門，明確要求商品房購銷契約中，應明確購房者所購商品房的建築面積，並註明該商品房的套內建築面積(實得建築面積)及應合理分攤的公用建築面積，並無“小區分攤(面積)”之說。

1995年規則第8條規定了公用面積的組成：“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;套(單元)與公用建築面積之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。”

第9條規定公用建築面積計算原則：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

“公用建築面積按以下方法計算：

“整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用單位空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程建築面積，即整棟建築物的公用建築面積。”

惠州市房產管理局於XX年4月28日發出的惠市[XX]44號文標題是“關於規範房屋權屬登記面積計算的通知”，其中第三項“為小區服務的設備用房、管理用房不作公攤面積。” 第四項“獨立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有面積分攤。”該通知體現了1995年規則的原則與規定，表明政府的有關部門已經落實該規則的規定。該通知還提及gb/t17986.1-XX《房屋測量規範》。不應視該《通知》為惠州房產管理局落實1995規則的首份發文。眾所周知，1995年規則類的檔案，被申請人有很便捷的途徑及時獲得。

惠州市房產交易中心於XX年7月13日形成的《交易中心工作會議紀要》(惠州市房中[XX]26號文)針對東湖花園三號小區的問題，會議有惠州市房產管理局的負責人組織的有關部門的負責人參與，明確小區的分攤面積“不計入建築面積，只在《房地產權證》附圖上標記為：另有小區分攤面積xx.xx平方米”。(黑體字作為重點系仲裁庭所為，下同)。

惠州市房產管理局於XX年8月30日在“關於東湖花園三號小區房屋面積問題的答覆”函(下稱“830函”)正是對包括本案及併案所涉的其他15個案件的申請人(業主)就系爭議部分問題的回應，明確說道“該小區公共面積分攤僅在圖紙上作標註，不計入產權確認面積，也不計入銷售面積。”這一答覆符合1995規則的原則與具體規定。

東湖花園3號小區業主與開發商就房產面積問題發生爭議，在本案申請人及併案的其他15宗案的申請人提交仲裁前，被申請人曾於XX年9月5日致函惠州市房產(管理)局，標題是“關於三號小區公攤面積約定的諮詢函”(下稱“被申請人XX年9月5日函”)。函中辯稱，根據1995年規則第9條的規定：除‘作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程’外，其他公共部位與公用房屋應屬可分攤的公用建築面積，三號小區的小區公攤面積中沒有屬於“已經銷售或出租的地下室、車棚及人防工程”，按當時的規定應屬於可分攤的公用面積之一。貴局《關於規範房屋權屬登記建築面積計算的通知》(下稱《通知》--仲裁庭)是在XX年5月1日執行的，而三號小區在1999年8月份已經開始銷售，至XX年5月1日《通知》執行時已基本銷售完畢，根據法不溯及既往的原則，貴局在後頒布的《通知》不應適用於之前已經銷售的商品房。”

以上辯解大體上是理性的，說明，被申請人對當地政府房產部門的再次強調1995年規則的原則與規定之《通知》，表示遵循，只是依法不溯及既往的原則，東湖花園三號小區的房產於1999年8月至XX年5月1日已基本銷售完畢。但是，被申請人忽略了重要的事實，如果《通知》在其心目中是應當遵循的“法律、法規”，那么1995年規則對申請人的約束力，無論是因時間在其銷售案涉房產之前，還是其對整個國家商品房交易的規範上之重要性而言，被申請人均沒有理由不予遵循。

被申請人XX年9月5日函還辯稱：“開發商在銷售之前已將小區公攤面積單列成本，並據此與業主約定了銷售面積與銷售單價，若然現在依據貴局‘小區公攤面積不計入銷售面積’的解釋，開發商無法按與業主的約定收回小區公攤面積的成本，而業主卻可不按契約約定無償取得小區公攤面積的產權，這顯然顯失公平。”

而就被申請人XX年9月5日函，惠州市房產管理局於XX年9月19日回應的惠市房函[XX]95號函，標題是：關於東湖花園三號小區公攤面積的復函。該函沒有否定830函，實際上再次重申830函所體現的1995規則的原則與規定，其中提到4棟商品樓，說道，東湖花園的301-303棟的架空層、公共用房與304-305棟的地下室、架空層合計8548.10m2，“均為整個三號小區服務即為多幢服務的建築面積。雖然三號小區是自1999年開始銷售但是提交我局辦理確認產權手續時間是XX年，所以必須依據國家質量技術監督局XX年發布的gb/t17986-XX《房產測量規範》進行面積計算，不將該面積計入分戶產權面積。”

仲裁庭不能簡單否定被申請人XX年9月5日函的陳述與辯解可能具有一定的客觀性，但被申請人明知本應遵循1995年規則。被申請人在仲裁中提交惠市房函[XX]95號函，沒有否定該函的所言的正確性和合法性。相反該函從正面否定被申請人關於“另有小區分攤面積”的合理性。

申請人的粵房地證字第c3079134號房產證，在登記權屬人姓名的同一頁之房屋情況欄記載，所涉房產的“建築面積”和“其中住宅建築面積”處均記載為:玖拾肆點叄玖平方米。在該證另一頁附房屋平面圖的房屋情況欄，記載的“建築面積”和“其中住宅面積”的細項中均記載為94.39 m2 (由“套內面積84.04 m2 ”和“共有分攤面積10.35 m2 ” 構成)，同頁上的所附住宅平面圖上註記： “另有小區分攤：6.65平方米”，顯然表明發證機關只認可所涉房產的面積是94.39 m2，因而在前頁中以漢字(大寫數字)而非阿拉伯數字記載表述，以示鄭重，避免誤讀或防止更改。此系眾所周知的中國慣例。正如對金額的表述，在同一張發票等票據中，通常用大寫數字與阿拉伯數字兩種方式記載，有異時，以前者為準。被申請人對房產證的記載，早於申請人之前獲悉或明了，從未提出異議，應當視為原本認同。房產證系合法、有效的檔案，其上記載的房產建築面積具有約束力。非發證機關不能更改。

以上提及的1995年規則以及當地體現其原則與規定的檔案(包括房產證)，被申請人均知曉。沒有證據表明，被申請人採取行政訴訟類的程式堅持其XX年9月5日函的立場，否定之。又，補充協定第7條沒有給出“公用房屋分攤建築面積”的明確定義，即使該表述就是後來房產證中“另有小區分攤(面積)”，在案涉房產交確認產權手續時，當地政府的房產管理部門明確認定：不將該面積計入分戶產權面積。1995年規則與《房產測量規範》雖然主要是規範政府有關管理部門的行為，但是房地產發展商與業主之間的商品房買賣契約不能違背其規定，因為提交辦理確認產權手續，房產管理部門必須遵循以上有關行政規章的規定。

申請人認為如此攤分違反了1995年規則的規定。1995年規則頒布於前，系爭契約簽訂在後，被申請人早就知道1995年規則的存在，有義務遵循1995年規則;補充協定是採用格式契約訂立，被申請人系提供格式契約條款的一方。《契約法》的有關規定如下：

“第39條……提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”

“第40條格式條款具有本法第52條和第53條規定情形的，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”

“第41條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋……”

依據1995年規則，政府管理部門不能認可小區分攤面積在此類契約中發展商認定的要如此分攤的做法。仲裁庭無法了解被申請人房產價格的構成，不知道被申請人的房價中如何包含或體現了小區分攤面積及小區的其他條件。

以上事實與理由表明，被申請人交付的房產小於約定5.76m2。申請人的首項請求應當支持。

關於申請人的次項請求。

通常，房產證辦理的流程與慣例是：發展商出具關於辦理產權證初始登記的公告，給業主發出辦理產權證的通知，業主在一定時間內(如6個月)繳付稅費和個人資料，隨後24個月內辦妥。補充協定第3條約定在房屋交付後24個月內，發展商辦妥房屋所有權證。被申請人未依約定辦妥房產證，也不能證實存在非正常情況，另外也未否定申請人關於辦證逾期的事實，但是契約中沒有規定逾期辦理房產證違約金的計算方法，申請人一方也未提交造成損失的依據。依據公平原則以及本案的實際情況，仲裁庭認為應當給申請人以合理補償，以申請人應付並已付購房款為基數補償百分之二為宜。本案申請人已付購房款人民幣220534元，扣除被申請人已退的12683元實際已付購房款為人民幣207851元，按2%計算被申請人應補償申請人人民幣4157.02元。

關於申請人的第3項請求。

申請人於XX年2月21日簽署業主收樓滿意書，其中說到，“親自驗收，房屋狀況與所簽的契約內容一致” 。這不應當包含了對內在品質的最後認可，但應當包含了對已經安裝了對講系統等設施的確認，這是普通人並肉眼可以看出、判斷的問題。若當時提出存在問題，在合理期限內，比如半年內，要求被申請人按明細表的約定，安裝符契約定的設施，如半年內仍屬“貨不對版”，就應當向發展商(被申請人)主張此項權利。而到申請仲裁時，則因時效而喪失權利。申請人提及某些設施，如信箱等不應由發展商收取費用的理由，仲裁庭予以採信。但仲裁庭無法確定，申請人何時應當發現問題，便無法否定被申請人的因時效已過而喪失訴權之說。在被申請人拒絕退款的情況下，仲裁庭難於滿足申請人的請求。然而，對於被申請人收取本不應收取或多收取申請人若干費用的行為，仲裁庭認為此行為與誠實信用的原則相違背。

關於申請人的第4項請求。

由於申請人的第3項請求沒有得到支持，申請人須與被申請人分擔仲裁費。

仲裁庭注意到，惠州市消費者委員會以“關於東湖花園3號小區業主反映開發商侵犯權益事宜的調查情況報告”，提及前述惠州市人民政府有關部門與惠州市有關機構關於處理東湖花園三號小區問題的原則與見解，均符合1995規則的原則與規定。導致紛爭，又不能及時協商解決，主要責任在於被申請人，因此，仲裁費主要由被申請人承擔。

在重新仲裁中，申請人沒有改變請求;雙方當事人沒有改變對爭議問題所持的立場與觀點。被申請人對房產證登記變化的事實沒有異議。

就“另有小區分攤”問題，被申請人表達的意見，本質上與重新仲裁前沒有不同。

就“另有小區分攤”問題，申請人提交了惠州房產局更改了“另有小區分攤”之內容的房產證。

申請人經更改的粵房地證字第c3079162號房產證，在登記權屬人姓名的同一頁之房屋情況欄記載，所涉房產的“建築面積”和“其中住宅建築面積”處均記載為:壹佰零玖點貳壹平方米。在該證另一頁附房屋平面圖的房屋情況欄，記載的“建築面積”和“其中住宅面積”的細項中均記載為109.21 m2 (由“套內面積97.82 m2 ”和“共有分攤面積11.39m2 ” 構成)，同頁上的所附住宅平面圖上已無 “另有小區分攤xx”的附註。

重新仲裁揭示，案件的爭議事實沒有改變，被申請人交付的房產小於約定面積5.76m2 。

眾所周知，房產證中記載的建築面積或確認的面積才是權屬人享有處分權利的房產建築面積。而被申請人宣稱辦理到所涉小區全體業主或業主委員會名下的小區分攤面積，申請人個人無權處分。

據此，在不改變對申請人其他請求的見解之情況下，仲裁庭仍然支持申請人的首項請求。

三、裁決

1、被申請人向申請人返還5.76 m2購房款12683元，及該房款自XX年4月6日起至XX年12月28日的利息，依中國人民銀行規定的同期同類貸款利率計算。

2、被申請人因逾期辦證，給申請人補償人民幣4157.02元。

3、本案仲裁費2706元，由被申請人承擔80%即2164.8元，申請人承擔20%即541.2元。申請人預交的仲裁費不予退回，由被申請人承擔的仲裁費在本案執行時徑付給申請人。

被申請人應付的上列款項應於本裁決做出之日起20日內付清，逾期按年利率8%計付利息。

本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。

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