第十一講 收益法（下）
6．5 直接資本化法
6．5．1 直接資本化法概述
6．5．1．1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。 未來某一年的某種收益通常是採用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收
入、有效毛收入、淨收益等。
資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，即：
資本化率=年收益/價格
利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：
y—noi/v
式中 y——房地產價值；
noi——房地產未來第一年的淨收益；
r——資本化率。
因此，資本化率的具體計算公式為：
r=noi/v
收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即：
收益乘數＝價格/年收益
利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值＝年收益x收益乘數
6．5．1．2 幾種收益乘數法
對應著不同種類的年收益，收益乘數具體有毛租金乘數(gross rent multiplier， grm)、潛在毛收入乘數(potential gross lncomemultiplier，pgim)、有效毛收入乘數(effective gross income multiplier，egim)和淨收益乘數(netincomemultiplier，nim)。
相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和淨收益乘數法。
(1)毛租金乘數法
毛租金乘數法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金
乘數轉換為價值的方法，即：
房地產價值＝毛租金x毛租金乘數
毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即：
毛租金乘數＝價格/毛租金
毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”。當採用月租金轉換為價值時i要采
用通過月租金與價格的關係求得的毛租金乘數；當採用年租金轉換為價值時，要採用通過年租金與價格的關係求得的毛租金乘數。
毛租金乘數法有下列優點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料；②由於在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值；③避免了由於多層次測算可能產生的各種誤差的累計。毛租金乘數法的缺點如下：①忽略了房地產租金以外的收入；
②忽略了不同房地產的空置率和運營費用的差異。毛租金乘數法的用途：該方法一般用於土地或出租型住宅(特別是公寓)的估
價。但由於它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。
(2)潛在毛收入乘數法
潛在毛收人乘數法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數轉換為價值的方法，即：
v＝pgi×pgim
潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即：
pgim=v/pgi
與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產的空置率和運營費用的差異。
如果估價對象與可比實例房地產的空置率差異是暫時的，並且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數法是一種簡單可行的方法。但總的來說，該方法也比較粗糙，適用於估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。