6．3 淨 收 益
6．3．1 房地產收益的種類
運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益。可用於收益法中轉換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③淨運營收益；④稅前現金流量。
(1)潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入。
(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失後的收入。空置
等造成的收入損失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及
其他原因造成的收入損失。
(3)淨運營收益通常簡稱淨收益，是由有效毛收入扣除運營費用後得到的歸屬
於房地產的收入。運營費用是維持房地產正常使用或營業所必須支出的費用。
(4)稅前現金流量是從淨收益中扣除抵押貸款還本付息額後的數額。
6．3．2 淨收益測算的基本原理
收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。據此，淨收益的測算途徑可分為兩種：一是基於租賃收入測算淨收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業廠房、倉庫等類房地產；二是基於營業收入測算淨收益，例如旅館、療養院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，後一種情況下的收益法被稱為利潤法。有些房地產
既存在大量租賃實例又有營業收入，如商鋪、餐館、農地等，在實際估價中只要能夠通過租賃收入測算淨收益的，宜通過租賃收人測算淨收益來估價。所以，基於租賃收入測算淨收益的收益法是收益法的典型形式。
6．3．2．1 基於租賃收入測算淨收益
基於租賃收入測算淨收益的基本公式為：
淨收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用
＝有效毛收入一運營費用
(1)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、淨收益通常以年度計，並假設在年末發生。
(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。
(3)運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。
6．3．2．2 基於營業收入測算淨收益
有些收益性房地產通常不是以租賃方式而是以營業方式獲取收益的，如旅館、 娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產的淨收益測算與基於租賃收入的淨收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入，二是要扣除歸屬於其他資本或經營的收益，如商業、餐飲、工業、農業等經營者的正常利潤。基於租金收入測算淨收益由於歸屬於其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬於其他資本或經營的收益。
6．3．3 幾種收益類型房地產淨收益的求取
淨收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況
6．3．3．1 出租的房地產淨收益求取
出租的房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土地等，其淨收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用後的餘額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負擔的費用是(例如表6—1所列的費用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。
出租的房地產求取淨收益需要扣除的費用
6．3．3．2 營業的房地產淨收益求取 營業的房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經 營者利潤沒有分開。
(1)商業經營的房地產，應根據經營資料測算淨收益，淨收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。