第九講 收益法(上)
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然後將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
根據將未來預期收益轉換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。其中，將來來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法，稱為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產的價值等於其未來各期淨收益的現值之和，具體是預測估價對象未采各期的淨收益(淨現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點後累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：
地價＝年地租×購買年
6．1．2 收益法的理論依據
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由於房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來持續獲得收益。
例如，某人擁有的房地產每年可產生2萬元的淨收益，同時此人有40萬元資金以5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產所產生的淨收益等額的利息，則對該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。
普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點 視為現在，那么在現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取淨收益，如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的淨收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。
收益性房地產的價值就是其未來淨收益的現值之和，該價值高低主要取決於下列3個因素：①未來淨收益的大小——未來淨收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低；②獲得淨收益的可靠性——獲得淨收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、遊樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用於出租的)、倉庫(用於出租的)、農地等。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。
收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①蒐集並驗證與估價對象未來預期
收益有關的數據資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數據資料；②預測 估價對象的未來收益(如淨收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
6．2 報酬資本化法公式
弄清了收益法的基本原理之後，現在來分析報酬資本化法的各種計算公式。
這裡假設淨收益、報酬率均已知。至於它們的實際求取，將分別在本章第3節和第
4節介紹。
6.2.1 報酬資本化法最一般公式
v=a1/(1 y1) a2/[(1 y1)*(1 y2)] a3/[(1 y1)*(1 y2)*(1 y3)] … an/[(1 y1)*(1 y2)…*(1 yn)]
對上述公式作補充說明如下：
(1)上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要運用於理論分析。
(2)在實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變，即yl＝y2＝y3＝…＝yn＝
y，則上述公式可簡化為：
v=a1/(1 y) a2/[(1 y)2 a3/(1 y)3 … an/(1 y)n
(3)當上述公式中的a每年不變或按一定規則變動及n為有限年或無限年的情況下，可以導出後面的各種公式。所以，後面各種公式實際上是上述公式的特例。
(4)報酬資本化法公式均是假設淨收益相對於估價時點發生在期末。實際估價中如果淨收益發生的時 間相對於估價時點不是在期末，例如在期初或期中，則應對淨收益或者對公式做相應調整。例如，淨收益發生在年初為a初，則將其轉換為發生在年末的公式為：
a末＝a初(1 y)
(5)公式中a，y，n的時 間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基於月房租求取的是月淨收益。實際中如果a，y，n的時 間單位不一致，例如a的時 間單位為月而y的時 間單位為年，則應對淨收益或者對報酬率或者對公式做相應調整。
6．2．2 淨收益每年不變的公式
淨收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。
6．2．2．1 收益年限為有限年的公式 v=a/y*[1-1/(1 y)n]
此公式的假設前提(也是套用條件，下同)是：①淨收益每年不變為a；②報酬率不等於零為y；③收益年限為有限年n。
6．2．2．2 收益年限為無限年的公式
v=a/y
此公式的假設前提是：①淨收益每年不變為a；②報酬率大於零為了；③收益年限n為無限年。
6．2．2．3 淨收益每年不變公式的作用
淨收益每年不變的公式除了可以用於計算價格，還有許多其他作用，例如：①用於不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價格之間的換算；②用於比較不同年限價格的高低；③用於市場法中因年限不同進行的價格調整。
(1)直接用於計算價格
[6—1) 某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得淨收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8．5％。試計算該宗房地產的收益價格。
[解] 該宗房地產的收益價格計算如下：
v=8/8.5%*[1-1/(1 8.5%)50-6]＝91．52(萬元)
[例6—2] 某宗房地產預計未來每年的淨收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8．5％。試計算該宗房地產的收益價格。
[解] 該宗房地產的收益價格計算如下：
v=a/y=8/8.5%=94．12(萬元)