第八講 成本法（三）
一、內容提要
1、現行商品房價格構成；
2、現行房屋折舊制度；
3、現行房屋完損等級評定標準；
4、成本法總結和運用舉例。
二、考試要求
了解現行商品房價格構成、現行房屋折舊制度和現行房屋完損等級評定標準。
三、內容輔導
第六節 現行商品房價格構成
為便於對前述成本法中有關問題的理解及實際套用，下面將現行商品房價格構成的有關規定作一綜合介紹。
一、商品住宅價格的構成
1992年7月20日，國家物價局、建設部、財政部、中國人民建設銀行聯合頒發的《商品住宅價格管理暫行辦法》([1992]價費字382號)規定：商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，並根據樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。商品住宅價格由下列項目構成：
1．成本。包括：
(1)征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規定執行。
(2)勘察設計及前期工程費：依據批准的設計概算計算。
(3)住宅建築、安裝工程費：依據施工圖預算計算。
(4)住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建築的建設費：依據批准的詳細規劃和施工圖預算計算；住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指標執行。
(5)管理費：以上述(1)至(4)項之和為基數的1％-3％計算。
(6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發項目具體情況確定。
2．利潤。以上述成本中(1)至(4)項之和為基數核定。利潤率暫由省、自治區、直轄市人民政府確定。
3．稅金。按國家稅法規定繳納。
4．地段差價。其徵收辦法暫由省、自治區、直轄市人民政府根據國家有關規定製定。
下列費用不計人商品住宅價格：(1)非住宅小區級的公共建築的建設費用；(2)住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用。
根據樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數和應趨近於零。
二、經濟適用住房價格的構成
根據國家計委、建設部《關於印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》（2002年11月17日計價格[2002]2503號）的規定，經濟適用住房實行政府指導價。制定經濟適用住房價格，應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策。經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
（一）開發成本
1、按照法律、法規規定用於徵用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費。
2、開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建築設計、施工通水、通電、通氣、道路及平整場地等勘察設計和前期工程費。
3、列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建築安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。
4、在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎建設費，以及按政府批准的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費。
5、管理費按照不超過以上1至4項費用之和的2%計算。
6、貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息計算。