第七講 成本法（二）
一、內容提要
1、建築物折舊的概念和原因；
2、求取建築物折舊的方法；
3、求取建築物折舊應注意的事項。
二、考試要求
掌握建築物折舊的概念和原因、求取建築物折舊的方法及求取建築物折舊應注意的事項。
三、內容輔導
第五節 建築物折舊
一、建築物折舊的概念和原因
這裡所講的建築物折舊，是估價上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質區別。估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建築物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。在實際估價中，考慮建築物的折舊包括下列3個方面：(1)物質折舊；(2)功能折舊；(3)經濟折舊。
(一)物質折舊
物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為下列4個方面：(1)自然經過的老朽；(2)正常使用的磨損；(3)意外的破壞損毀；(4)延遲維修的損壞殘存。
自然經過的老朽主要是由於自然力的作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建築物腐朽、生鏽、老化、風化、基礎沉降等，與建築物的實際經過年數(是建築物從建成之日到估價時點時的日曆年數)正相關，同時要看建築物所在地區的氣候和環境條件，如酸雨多的地區，建築物的損耗就大。
正常使用的磨損主要是由於人工使用引起的，與建築物的使用性質、使用強度和使用年數正相關。如居住用途的建築物的磨損要低於工業用途的建築物的磨損。工業用途的建築物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產生對建築物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建築物的磨損要高於無腐蝕性的建築物的磨損。
意外的破壞損毀主要是因突發性的天災人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災、風災；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。
延遲維修的損壞殘存主要是由於沒有適時地採取預防、保養措施或修理不夠及時，造成不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，牆或地面有裂縫或洞等。
(二)功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由於消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方面的相對殘缺、落後和不適用所造成的其價值損失。
例題：建築物內部布局過時、設備落後引起的折舊屬於（ ）
a、物質折舊 b、經濟折舊 c、功能折舊 d、有形折舊
答案：c
(三)經濟折舊
經濟折舊又稱外部性折舊，是指建築物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政府政策變化等。在一個高級住宅區的附近建設一座工廠，該住宅區的住宅價值會下降，這也是經濟折舊。在經濟不景氣時期，以及高稅率、高失業率等，也會使房地產的價值降低，在估價上也應考慮這種折舊，但這種現象不會永久存在，當經濟復甦後這方面的折舊就消失了。
例5-6：某舊建築物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由於位於城市的衰落地區引起的經濟折舊為7萬元。則該建築物總的折舊為18萬元，其現值為40萬元減18萬元等於22萬元。
例題：李某於1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此後不久在住宅小區上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。於是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有（ ）
a、物質折舊 b、經濟折舊 c、功能折舊 d、區位折舊
答案：abc
二、求取建築物折舊的方法
折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法；(2)實際觀察法；(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。
（一）年限法
年限法是把建築物的折舊建立在建築物的壽命、經過年數或剩餘壽命之間關係的基礎上。
建築物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分。前者是指建築物從建成之日七起到不堪使用時的持續年數，後者是指建築物從建成之日起預期產生的收入大於運營費用的持續年數。建築物的經濟壽命短於自然壽命。建築物的經濟壽命具體來說是根據建築物的結構、用途和維修保養情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。建築物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。
建築物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建築物從建成之日起到估價時點時的日曆年數。有效經過年數可能短於也可能長於實際經過年數：建築物的維修保養為正常的，有效經過年數與實際經過年數相當；建築物的維修保養比正常維修保養好或經過更新改造的，有效經過年數短於實際經過年數，剩餘經濟壽命相應較長；建築物的維修保養比正常維修保養差的，有效經過年數長於實際經過年數，剩餘經濟壽命相應較短。
在成本法求取折舊中，建築物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩餘壽命應為剩餘經濟壽命。在估價上一般不採用實際經過年數而採用有效經過年數或預計的剩餘經濟壽命，是因為採用有效經過年數或經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經過年數相同的建築物，如果維修保養不同，其市場價值也會不同，但如果採用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整後得到。
年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今套用得最普遍的一種折舊方法，它在建築物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：
例題：某房屋拆除後的舊料價值為10萬元，清理費用為30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為（ ）
a、2% b、0 c、4% d、-4%
答案：b