一、內容提要
1、成本法的基本原理；
2、房地產價格構成；
3、成本法的基本公式；
4、重新購建價格。
二、考試要求
1、熟悉成本法的基本原理 房地產價格構成和重新購建價格；
2、掌握成本法的基本公式。
三、內容輔導
第五章 成本法
第一節 成本法的基本原理
一、成本法的概念和理論依據
成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然後扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產價格的方法，所以，成本法這個概念中的“成本”，並不是人們通常所認為的成本，而是價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據上下文的內容來判定其具體所指。
成本法的理論依據，可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，即房地產的價格是基於其“生產費用”，重在過去的投入。具體一點講，是賣方願意接受的最低價格，不能低於他為開發建造該房地產已花費的代價，如果低於該代價，他就要虧本。
從買方的角度來看，成本法的理論依據是替代原理，即買方願意支付的最高價格，不能高於他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價，如果高於該代價，他還不如自己開發建造(或者委託另外的人開發建造)。
由上可見，一個是不低於開發建造已花費的代價，一個是不高於預計重新開發建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等於正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。由此，我們就可以根據開發建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。
例題：從賣方角度看，成本法的理論依據為（ ）
a、成本費用價值論； b、替代原理； c、效用價值論； d、預期原理。
答案：a
二、成本法適用的對象和條件
只要是新近開發建造、計畫開發建造或者可以假設重新開發建造的房地產，都可以採用成本法估價，但成本法特別適用於那些既無收益又很少發生交易的房地產的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建造的房地產。單純建築物的估價通常也是採用成本法。另外，成本法也適用於市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產。在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是採用成本法估價。因為，在保險事故發生後或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌；對於發生全部損毀的，有時也需要用完全重置的辦法來解決。
運用成本法估價值得注意的是：在現實中，房地產的價格直接取決於其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產成本的增加並不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等於“成本加平均利潤”，是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進人市場)，二是該種商品本身可以大量重複生產。其原理如下：
首先假設價格正好等於成本加平均利潤，並假設此時的供給也正好等於需求，然後假設有某個因素引發了供大於求。在供大於求時，由於供求規律的作用，價格會下降；價格下降而成本已經發生，則利潤會減少；利潤減少使開發商得不到其原先期望的利潤，開發商就會縮小投資規模或轉產；開發商縮小投資規模或轉產就會使以後的供給減少，供給減少而如果需求不變就會出現供小於求，供小於求就會使價格上升，價格上升就會使利潤增加，利潤增加就會重新吸引投資，重新吸引投資就會使供給增加，供給增加就會出現新一輪的供大於求。如此往復。
顯而易見，如果不是在長期內，沒有自由競爭，商品本身不可以大量重複生產，這個循環就不能成立，價格就不會等於成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等於成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向於“成本加平均利潤”。因此，開發成本高並不一定意味著房地產價格就高，開發成本低也不一定說明房地產價格就不該高。當求大於供時，房地產價格可以大大高於其開發成本；當供大於求時，房地產價格可能低於其開發成本。也正是因為房地產價格與房地產的開發成本不是始終成正比，才出現了賺錢與賠錢的問題。
懂得了上述原理之後，並不意味著不具備上述理想條件就不可以採用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”，其中最主要的是下列兩個方面：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建造時大多數開發商的正常花費，在估價中應採用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價格。當市場供大於求時，價格應向下調整，當求大於供時，價格應向上調整。在後面我們將會看到，折舊中之所以有經濟折舊也是出於這方面的考慮。
成本法估價比較費時費力，估算重新購建價格和折舊也有相當的難度。尤其是那些較老的、舊的房地產，往往需要估價人員針對建築物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法估價要求估價人員有豐富的經驗，特別是要具有良好的建築、建築材料和設備等方面的知識。
例題：
三、成本法的操作步驟
運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：
1．蒐集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料；
2．估算重新購建價格；
3．估算折舊；
4．求取積算價格。
例題：運用成本法評估所得價格，通常稱為（ ）
a、成本價格； b、積算價格； c、購買價格； d、收益價格。
答案：b