5．5建築物折舊
5．5．1建築物折舊的概念和原因
這裡所講的建築物折舊，是指估價上的折舊而非會計上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質上的區別。估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建築物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從重新購建價格中扣除折舊，即是進行減價調整。 在實際估價中，建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三個方面。
5．5．1．1物質折舊
物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經過的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。
5．5．1．2功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建築物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由於消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方面的相對殘缺、落後或不適用所造成的價值損失；也包括建築物功能過度充足所造成的失效成本。
5．5．1．3經濟折舊
經濟折舊又稱外部性折舊，是指建築物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改變、政府政策變化等。
[例5-4]某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由於位於城市衰落地區引起的經濟折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現值。
[解]該舊住宅的折舊總額和現值分別求取如下：
該舊住宅的折舊總額＝3+8+7
＝18(萬元)
該舊住宅的現值＝重置價格一折舊
＝40—18
＝22(萬元)
5．5．2求取建築物折舊的方法
求取建築物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法；②實際觀察法；③成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。
5．5．2．1年限法
年限法是把建築物的折舊建立在建築物的壽命、經過年數或剩餘壽命之間關
系的基礎上。
建築物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建築物的自然壽命是指建築物從竣工驗收合格之日起到不堪使用時的年數。建築物的經濟壽命是指建築物從竣工驗收合格之日起預期產生的收人大於運營費用的持續年數，如圖5—2所示。
建築物的經濟壽命短於其自然壽命，具體是根據建築物的結構、用途和維修養護情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等進行綜合判斷作出的。建築物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。
建築物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建築物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日曆年數。有效經過年數是建築物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數。有效經過年數可能短於也可能長於實際經過年數：①建築物的維修養護正常的，有效經過年數與實際經過年數相當；②建築物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造的，有效經過年數短於實際經過年數，剩餘經濟壽命相應較長；③建築物的維修養護比正常維修養護差的，有效經過年數長於實際經過年數，剩餘經濟壽命相應較短。
在成本法求取折舊中，建築物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩餘壽命應為剩餘經濟壽命。因此，有效經過年數＝經濟壽命一剩餘經濟壽命
在估價上一般不採用實際經過年數而採用有效經過年數或預計的剩餘經濟壽命,因為採用有效經過年數或剩餘經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經過年數相同的同類建築物，如果維修養護不同，其市場價值也會不同，但如果採用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求取有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整後得到。
年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今套用得最普遍的一種折舊方法，它在建築物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：
另外，(c—s)稱為折舊基數；年折舊額與重新購建價格的比率稱為年折舊率，如果用d來表示，即：
d=d/cx100％
=(c-s)/(c×n)x100％
=(1-r)/nx100％
有效經過年數為‘年的建築物折舊總額的計算公式為：
et=d×t
＝(c—s)t/n
＝c(1-r)x100%
式中et——建築物的折舊總額。
採用直線法折舊下的建築物現值的計算公式為：
v=c-et
＝c-(c-s)t/n
—c[1—(1—r)t/n]
式中v——建築物的現值。
[例5—5]某建築物的建築面積loo㎡，有效經過年數10年，單位建築面積的重置價格500元／㎡，經濟壽命30年，殘值率5％。試用直線法計算該建築物的年折舊額、折舊總額，並計算其現值。
[解]已知：c＝500x100＝50 000(元)；r＝5％；n＝30年；t＝10年。
則：
年折舊額d＝c(1--r)/n
=[50000x(1-5％)]/30
＝1 583(元)
折舊總額et＝c(1-r)t/n
=[50000x(1-5%)x10]/30
15833(元)
建築物現值v＝c[1-(1-r)t/n]
＝50 000x[1-(1-5％)10/30]
＝34 167(元)
設建築物的剩餘經濟壽命為n，則理論上有n＝t+n，故可將採用直線法折舊下的計算建築物現值的各種公式總結在下面的方框內(見圖5—3)。
5．5．2．2實際觀察法
實際觀察法不是直接以建築物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建築物的折舊，而是注重建築物的實際損耗程度。因為早期建成的建築物未必損壞嚴重，從而價值未必低；而新近建造的建築物未必維護良好，特別是施工質量、設計等方面存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現場，直接用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回”和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條“土地使用權期滿，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得”的規定。而未考慮未來土地使用權期滿後是否可以續期，可以續期的土地使用權人是否去辦理續期，以及目前對地上建築物、其他附著物由國家無償取得存在不同意見等複雜情況。
5.5.3 求取建築物折舊應注意的問題
5.5.3.1估價上的折舊與會計上的折舊的區別
估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。會計上，c代表資產原值，不隨時間的變化而變化，估價上，c代表重新購建價格，是估價時點時的價格，估價時點不同，c的值可能不同。會計上，資產原值與累計折舊額的差被稱做資產的賬面價值，它無須與資產的市場價值相一致，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產的實際價值，它必須與資產的市場價值相一致。
5.5.3.2 土地使用年限對建築物經濟壽命的影響
一、 建築物的經濟壽命早於土地使用年限而結束的，應按建築物的經濟壽命計算建築物折舊。參見教材145頁圖a、b。
二、 建築物的經濟壽命晚於土地使用年限而結束的，應按建築物的實際經過年數加上土地使用年限計算建築物折舊。參見教材145頁圖c、d。