一.單選題：
1.淨收益率與運營費用率的關係是（ ）
a．淨收益率=運營費用率
b．淨收益率>運營費用率
c. 淨收益率<運營費用率
d. 淨收益率+運營費用率=1
a
b
c
d
標準答案：d
考生答案：
本題分數：6.67
本題得分：0
解析：淨收益率與運營費用率的關係是一種互補的關係。
2.用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取（ ）淨收益作為估價依據。
a.類似房地產的客觀
b.類似房地產的實際
c.類似房地產的最高
d.類似房地產的最低
a
b
c
d
標準答案：a
考生答案：
本題分數：6.67
本題得分：0
解析：類似房地產的最高、最低、實際價格只是一些偶然因素在起作用，並不能代表社會平均的收益水平。
3.與報酬率性質不同的名詞有（ ）
a.利息率
b.折現率
c.內部收益率
d.空置率
a
b
c
d
標準答案：d
考生答案：
本題分數：6.67
本題得分：0
解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。
4.在收益法估價中，對於單獨土地的估價，是根據（ ）確定收益年限。
a.土地的整個使用年限
b.土地的剩餘使用年限
c.建築物的整個使用年限
d.建築物的整個使用年限
a
b
c
d
標準答案：b
考生答案：
本題分數：6.67
本題得分：0
解析：土地取得收益的時間是與該塊土地實際相關的剩餘使用年限決定的。
5.某門市的土地剩餘使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是（ ）
a.700000元
b.695554元
c.777268元
d.800500元
a
b
c
d
標準答案：c
考生答案：
本題分數：6.67
本題得分：0
解析：
二.復選題：
1.收益法中的運營費用不同於會計上的成本費用，如前者不包含（ ）
a.所得稅
b.土地攤提費
c.改擴建費
d.房屋火災保險費
a
b
c
d
e
標準答案：a, b, c
考生答案：
本題分數：13.34
本題得分：0
解析：d是收益性房地產正常運營所必須的，所以要包含在運營費用當中。
2.求取報酬率的方法有（ ）
a.累加法
b.市場提取法
c.投資報酬率排序插入法
d.實際觀察法
a
b
c
d
e
標準答案：a, b, c
考生答案：
本題分數：13.34
本題得分：0
解析：d是求建築物折舊的方法。
3.可用於收益法中轉換為價值的未來收益主要有（ ）
a.商業利潤
b.淨運營收益
c.潛在毛收入
d.有效毛收入
a
b
c
d
e
標準答案：b, c, d
考生答案：
本題分數：13.34
本題得分：0
解析：a不是房地產本身帶來的收益，而是其他資本或經營的收益。
4.在收益法中，下列哪一種說法是正確的（ ）
a.淨收益占有效毛收入的比率稱為淨收益率
b.運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率
c.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率
d.報酬率與投資風險正相關
a
b
c
d
e
標準答案：a, d
考生答案：
本題分數：13.34
本題得分：0
解析：bc正確的說法應該是：運營費用占有效毛收入的比率稱為運營費用率，投資回報占所投入的資本的比率稱為報酬率。
5.報酬率=（ ）+風險調整值-投資帶來的優惠
a.無風險報酬率
b.安全利率
c.經濟成長率
d.銀行貸款利率
a
b
c
d
e
標準答案：a, b
考生答案：
本題分數：13.34
本題得分：0
解析：根據累加法，報酬率=無風險報酬率+風險補償率-投資帶來的優惠，無風險報酬率也稱為安全利率，是無風險投資的報酬率， cd均不是無風險報酬率。