本講是資產評估學的第二講，講述資產評估學的第二章的資產評估的基本方法的前兩個：市場法、收益法。主要內容包括：市場法套用的前提條件；參照物差異調整因素；運用市場法評估資產的程式。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法套用的形式、收益法中各項指標的確定、收益法評估資產的步驟及優缺點。
一、市場法
1．市場法的概念
市場法是指利用市場同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
2.市場法套用的前提條件：
（1）要有一個充分發育活躍的資產市場
（2）可蒐集到參照物及其與杯評估資產可比較的指標、技術參數等資料。
市場法在國際上比較通行，在我國現在市場不很開放的情況下使用會受到限制。
3.資產及其交易的可比性具體表現
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性
（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性
（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度的時間範圍內
4.單項資產應考慮的可比因素：
資產的功能、資產的實體特徵和質量、市場條件、交易條件。
5.運用市場法評估資產的程式：
（1）選擇參照物；
（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
（3）指標對比、量化差異；
（4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
（5）綜合分析確定評估結果；
6.市場法的優缺點
（1）優點：
①評估價更能反映市場現實價格，
②評估結果易於被各方面理解和接受。
（2）缺點：
①要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以套用，
②不適用於專用機械設備和大部分的無形資產，以及受到地區、環境嚴格限制的一些資產的評估。
7.市場法中的具體評估方法
（1）直接比較法：利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特徵直接與評估對象的同一基本特徵進行比較而判斷評估對象價值的方法。
評估對象價值=參照物成交價格*評估對象a特徵/參照物a特徵
優點：直觀簡潔，便於操作。
缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。
包括：
a.現行市價法
b.市價折扣法：資產評估價值=參照物成交價格*（1-價格折扣率）
c.功能價值類比法：資產評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產能力/參照物生產能力）x
d.價格指數法： 資產評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數）
e. 成新率價格調整法：資產評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率）
（2）類比調整法：它是市場法中最基本的評估方法。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似即可。
①市場售價類比法：以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法。
資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值
或資產評估價值=參照物售價*功能差異修正係數+時間差異修正係數+……+交易情況差異修正係數
②成本市價法：以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。
資產評估價值=評估對象現行合理成本*參照物成交價格/參照物現行合理成本
③市盈率乘數法：以參照物的市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。該方法主要適用與整體企業價值的評估。
資產評估價值=評估對象繁榮收益額*參照物市盈率
8.市場法的適用條件
（1）參照物與評估對象必具有可比性
（2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長
二、收益法
（一）收益法的概念
是指通過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。它服從資產評估中將利求本的思路。
採用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。資產的評估價值與資產的效用或有用程度密切相關。資產的效用 越大，獲力能力越強，它的價值也就越大。
資產成交後能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項資產的期望收益的折現值。投資者投資購買資產時一般要進行可行性分析，其預計的內部回報率只有在超過評估的折現率時才肯支付貨幣以取得該項資產。
（二）套用收益法評估資產必須具備的前提條件：
（1）被評估資產的未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；
（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測並可以用貨幣來計量
（3）被評估資產預期獲利年限可以預測
（三）收益法評估資產的程式及優缺點
1.收益法評估的程式
（1）收集驗證與評估對象未來預期收益有關經營、財務狀況的信息資料；
（2）分析測算被評估對象未來預期收益；
（3）確定折現率或本金化率；
（4）將預期收益折現或本金化處理為現值
（5）分析確定評估結果。
2.收益評估資產的優缺點
優點：
（1）能真實和較準確地反映企業本金化的價值；
（2）與投資決策相結合，套用此法評估的資產價值，易為買賣雙方所接受。
缺點：
（1）預期收益額預測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；
（2）在評估中使用範圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。
2004年CPV輔導資產評估學-資產評估基本方法講義[2]
資產評估的基本方法——市場法、收益法講座