在物業管理工作會議上的講話 篇1
一、正視現實，進一步增強規範物業管理工作的責任感和緊迫感
我市的物業管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經過物業工作者的不懈努力，使物業管理工作，有了一定的發展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業認證情況看，全市物業管理企業中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167台，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委託樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33台鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數8095戶。幾年來政府協調解決資金300萬元，對城區一些老樓房及全市大循環式樓房進行供熱分戶改造。現在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的57%。由於煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發小區的物業管理情況看，我市城區現有引資開發小區4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區，建有樓房28棟，建築面積12.8萬平方米。其中物業管理由開發建設單位自管的有2個。租賃發包的有2個。除陽光苑小區物業管理較好外，其它小區的物業管理水平仍須急待提高。
在正視現狀的同時，必須清醒地認識到我市物業管理存在的突出問題。
一是行業管理不夠規範，機制不夠健全。我市物業管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導的力度不夠。物業管理企業市場準入制度未能得到有效執行，導致物業管理企業大都沒有資質，無序進入市場，管理不規範，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。並有開發商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業主負擔，造成多起民眾上訪。
二是業戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由於市場調節的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低於80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由於企業資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統存在隱患。
三是早期住宅物業管理缺失，供熱管網分散。由於我市沒有執行專項維修基金征繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現下水堵塞、牆皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養護時就出現了互相推諉、彼此敷衍的滯管現象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167台，鍋爐網點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環保質量較差。另外一些承包企業受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，民眾反應強烈。
四是物業企業負擔過重。目前物業服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數市民還習慣於計畫經濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業主只想得到更好的物業管理服務，卻不被契約約定支付相應的費用，直接影響了物業企業經營性收入。有的開發小區建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節、堵塞，髒水上返等問題不斷出現。物業管理法規與相關配套制度、政策不健全，影響了物業規範有序健康發展。這些問題在一定程度上影響了我市物業管理工作的發展，成為制約物業管理企業發展的難點。因此，我們必須正視現實，統一認識，加大力度，進一步增強加快發展物業管理工作的責任感和緊迫感。
二、全面履行部門職責，強化對物業行業的監管力度
1、明確物業行政管理部門職責。*市物業管理辦公室負責我市城區物業管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章;指導業主成立業主大會，並選舉產生業主委員會;指定專門帳戶，存儲和代管業主交納的各項維修資金，並監督其使用;制定物業服務契約、業主公約、業主大會議事規則等示範文本;審查物業企業資質;監督、檢查、指導物業管理活動;糾正違反物業管理行為。
2、做好“專項維修基金”的征繳工作。《物業管理條例》第2章第7條第4款規定：“按國家有關規定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業管理辦公室是物業維修基金的主管單位。依據上級有關部門要求，城市規劃區內新建商品住宅和現已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發建設單位代收，並與物管辦簽訂《物業維修基金收繳協定》;向購房者收取購房款2.5%的物業維修基金，購房者須持物業維修基金專用票據和其他資料辦理房屋確權手續;開發建設單位在售房期間，應將代收取的物業維修基金定期存入市物業維修資金專戶。現已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發建設單位或物業公司負責收取，按建築面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數量到市物管辦核准收繳數額領取專用票據，並及時將收繳的基金足額轉入物業維修基金專戶。
3、執行物業管理市場準入制度。根據《條例》規定，市物業管理辦公室要參與前期住宅小區規劃設計方案的論證，提出便於實施物業管理的具體意見，參與住宅小區竣工後的綜合驗收。今後凡進入社區(小區)的物業管理企業都要具備相應資質，同時要到市物業管理辦公室審核、備案。實施物業管理時，要與業主委員會簽訂物業管理委託契約，並向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低於5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業管理工作必須接受行政主管部門的監督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩定。開發建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或採取協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這樣做有助於完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業管理儘快走向規範化的市場軌道。
4、努力做好業主委員會的組建與管理工作。業主大會、業主委員會和業主是物業管理活動的主體，業主委員會是物業管理工作中的民眾性自治組織，在社區組織的配合下，由物業管理辦公室組織召開業主大會選舉產生，其委員應當由社區或樓區內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，今後凡是實行物業管理的住宅區，都要依法成立業主委員會。業主委員會要接受物業管理辦公室的監督、檢查、指導，同時積極配合社區組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規定。在實際工作中要突出業主權益，同時明確業主應承擔的義務，促進業主自律和民主決策。要保證做到業主的權責一致，這是業主大會、業主委員會規範運作的關鍵。要形成一個有效的監管協調機制，及時化解業主委員會和物業管理企業發生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業主委員會，肯定有力於物業管理行業高速健康發展，有力於減少投訴，保障社會穩定。
三、不斷完善服務功能，紮實做好物業管理工作
1、切實加快國有物業公司的管理機制改革。*市物業公司要全面進行企業內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業內部規章制度，切實形成規範長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現競爭上崗，定員定責;要實行承包經營制度，實現風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現績效掛鈎，獎優罰劣。通過改革，全面提高企業的經濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業管理事業的健康發展。
2、努力做好城區供熱聯網和分戶改造。依據國家、省市有關規定，城區內凡實行“大循環”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的採暖系統，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業公司直管樓房的分戶改造資金按規定由供熱單位和業戶共同籌集，委託管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產權單位和業戶共同籌集。今年，如果委託管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養護而出現隱患的，物業公司有權停止供氣。同時物業公司要根據城市發展供熱總體規劃，積極爭取協調資金，逐步實現大面積供熱併網聯網，實現環保、節能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯網和分戶改造工程。
3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業，依法收繳陳欠熱費，並對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續，堅決收繳。對供熱託管單位多年所陳欠的熱費，託管單位要採取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業公司可以停止供熱。
4、強化服務意識，提升小區物業管理水平。物業管理的對象是建築物和建築物的配套設施設備，服務的對象是廣大民眾，所以說它是一種特殊的服務行業，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業企業要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據物業管理服務內容、服務質量和市民的經濟承受能力，確定相應的收費標準，與業戶簽訂服務契約，並提供質價相符的服務。根據《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用戶收取費用，物業管理企業不得代收。物業企業要積極組織不同類別的從業人員進行物業管理知識、法律知識和專業技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好民眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護民眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。
在物業管理工作會議上的講話 篇2
同志們：
昨天，家瑾同志對《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的出台過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑑。
會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續探討研究的問題。昨天晚上，房地產業司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續研究，也希望各地積極探索。一是，關於業主和業主大會。《條例》規定業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。業主大會怎么組織，還需要探索。二是，業主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備高素質，能否請當地的人大代表和政協委員來擔任。業主委員會能不能真正盡責，對業主委員會發揮作用很重要，請你們在今後的工作指導中總結經驗。三是，業主大會在法律上承擔什麼責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業管理區域內發生治安事件，物業管理企業有沒有責任。五是，關於物業管理企業代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業改革的問題。六是，物業管理企業經營環境和虧損的問題，以及當地政府在環境整治中會不會增加物業管理企業負擔的問題。七是，共用部位、共用設施的產權怎么明確地界定。八是，舊小區實行物業管理難的問題。九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業管理活動的監督責任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告裡作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其複雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創新，機制創新，管理創新，探索解決好這些問題。發展中的問題要用發展的辦法來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。
我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設廳、各地房地產行政主管部門，也包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設和物業管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發展、經濟發展過程中的一些矛盾出發，作出了很多規定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環境衛生管理，還是房屋管理和市容市貌環境衛生管理相結合，是很現實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關係，認真分析各地實踐的基礎上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業主、開發企業和物業管理企業，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。
一、物業管理髮展及《物業管理條例》的社會基礎
我國物業管理歷來是有社會需求，與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業管理新體制的產生、發展是一個長期的演變過程，並且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會事業的發展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設、銷售和售後使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規範。
我國物業管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產權主要是屬於政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業單位負責環境管理，包括綠化、衛生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居(家)委會、街道辦事處是對居住環境管理承擔組織責任。
80年代中期之後，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環境配套設施的需求。房屋建成後由房屋產權單位管理，外部環境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環境衛生、綠化環境等公共財產的意識。
房地產市場的培育和發展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務於房屋所有人的物業管理。特別是人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區的物業管理，這種需求的經濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區物業管理的發展起到積極的推動和示範作用，同時也引發出物業長期管理的需求。
我們房地產開發是實行滾動開發，預售制、規劃批准建設範圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業費用由誰來承擔問題，促使開發企業組建物業管理企業，滿足開發企業的需求和購房業主在小區建設尚未全面完成情況之下的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的項目實施物業管理，也是基於業主對物業管理服務的需求，這就形成前期物業管理。
隨著住房制度改革的推進，物業管理也隨之發展。但存在公房出售之後的物業管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關係、管理方式等尚需研究和規範。
居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發展到對環境的需求;從需要對房屋共用部分的管理，發展到同時需要對部分公共社會事務的服務;從需要對房產和附屬設施的完好，發展到實現房屋的保值、增值。這些，使物業管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。
從我國物業管理髮展的進程來看，物業管理涉及我國計畫經濟體制向市場經濟轉變，房地產業發展和住房制度改革，改善人居環境、提供公共服務，也包括機關後勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發揮。在這些轉變中需要立法來強調業主的自身的位置，規範業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間，居委會、街道辦事處與業主和物業管理企業之間的關係，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在於《物業管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。
二、物業管理中要運用法律法規規範人們的行為(或者講相對人的行為)
《物業管理條例》既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法規來規範，在改革和發展中推進物業管理。法律法規的嚴肅性，既要調整解決好現有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規定，準確理解和把握好物業管理活動中的規定法律關係。這裡我著重講一講以下幾個方面的認識：
(一)業主是《條例》規定的責任主體
業主是房屋產權的所有者，業主委託物業管理企業實施物業管理區域內的物業管理行為。所以，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規定的義務。
(二)業主大會和業主委員會是一種必然的選擇
業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業主和業主之間內在的聯繫，這就體現出業主公約。因此，《條例》在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程式作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。
(三)契約是物業管理服務的法律依據
業主、業主大會與物業管理企業之間是契約關係。業主、業主大會委託物業管理公司管什麼、達到什麼服務標準，要通過契約明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業管理公司的服務內容不是包羅萬象的，應該按照契約約定提供服務。在物業管理服務活動中，業主是責任主體，物業管理公司是服務主體，他們之間違反契約的糾紛是民事糾紛，主要受《契約法》保護和約束，行政主管部門不要過多干預。
(四)前期物業管理必須加強
《條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務契約。為什麼《條例》規定，建設單位可以選聘物業管理企業進行前期物業管理。
在建設過程中間，開發企業與業主以及物業管理企業之間相互利益關係的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發，業主在滾動開發中，獲得產權，不可能等到開發商銷售完所有物業，購房人全部入住，成立業主大會之後，才來選聘物業管理企業實施物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住戶)過渡期的物業管理，也就是前期物業管理，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務契約由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業主長遠利益的保證，包括對批准規劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發企業建設過程中隨意改變規劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房契約中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務契約的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務契約中約定的關於物業管理的權利義務，為業主接受物業管理企業的服務提供了法律基礎。
(五)業主、業主大會、業主委員會應當誠意接受居委會的指導和監督
《條例》第二十條對業主委員會、業主大會與居委會的關係作了明確規定。要理順兩者的關係，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織，主要職能作用是，協助基層政權做好居民民眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規範，創造良好、和諧的社區人際關係。業主大會是業主們由於共同財產關係而形成的共同利益通過業主公約來確定的組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知並聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當接受居民委員會指導和監督，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，並接受其指導。與其他企業一樣，物業管理企業按契約和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關係。
(六)落實《條例》規定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改革和改進工作抓起
關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格徵收，專項使用，加強監管。
(七)政府機關要轉變職能做好實施監督
物業管理企業是依照《公司法》設立的自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能幹涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干預。政府部門既要尊重業主在物業管理上的自主權，也要尊重物業管理企業的獨立經營自主權。
政府的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程式來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。
(八)抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業管理，抓好試點穩妥推進
社會對環境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。
(九)建設部和省廳市局的工作問題
做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，並充分總結物業管理髮展的歷史過程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。
第一，要把法律關係弄清楚。要明確物業管理各方主體的法律責任，特別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。
第二、要儘快完成配套法規的制定，對過去的法規進行清理，要有計畫，明確出台的時間。部里有關司局向我反映，向地方徵求意見的立法經常不能按期回來。當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，並把考核結果向省區市政府通報。
第三，要同心協力，解決法制建設問題。我講的同心協力有三個層面。一是上下同心協力，我們這個行政管理的各部門要同心協力，二是左右同心協力，我們今天為什麼要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規劃問題，城市建設中的水、氣等改造的問題，都有規定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協力，特別要與民政部門，與當地政府有關社區管理的部門同心協力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什麼要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。
(十)宣傳工作
宣傳工作還要加強。法規司、房地產業司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發展、改善投資環境的作用，對協調業主共同利益和保護業主合法權益的作用。對業主的宣傳，要增強業主自律意識，推進民主協商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規範社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業主的利益，這是國務院領導對《條例》頒發實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛徵求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽民眾的意見，認真解決民眾反映的熱點、難點問題。
同志們，隨著《條例》的頒布實施，我國的物業管理行業進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大民眾的權益，為全面實現小康社會目標作出應有貢獻。
在物業管理工作會議上的講話 篇3
下面，我講四點意見。
一、以戰略的高度充分認識“金改”機遇
經過改革開放30多年的資本積累、財富積累和改革探索，鹿城不但民營經濟發達、民間資本雄厚，而且金融機構集中、金融生態環境良好，是溫州地區資本市場最活躍、金融機構最健全、金融人才最集中，同時也是民間金融問題較為突出的區域。從我們量大面廣的產業來看，還都是集中在製鞋，金融要成為21世紀未來朝陽產業目前還是不夠的。所以這次溫州金融改革綜合試驗區獲國務院批覆，是我們的重大機緣，為鹿城全面承接“金改”建設各項任務、推進區域發展轉型跨越提供了歷史性的機遇。
(一)轉型是發展的戰略主題。城市作為工業化、現代化乃至晚近的全球化的重要表征，比鄉村指向更加先進的文明及更加先進的生產和生活方式，極具集聚效應、輻射效應，是區域競爭力的核心載體。現代經濟就是城市經濟，城市經濟占比95%以上。作為核心城區，只有通過新型城市化，才能為新型工業化提供良好的平台、環境和動力支撐。只有現代化的大都市才能集聚人才、資金等各類高端要素，才能促進經濟轉型發展。有學者將人類社會發展劃分為“農業經濟時代”、“工業經濟時代”、“服務經濟時代”和“創意經濟時代”四個階段。鹿城的三產比重目前是70%，在全市是高的，但其中現代服務業只有25%，正是傳統經濟向服務經濟轉型的關鍵時期。如何實現成功轉型、實現高端要素的集聚和城市能級的提升，就需要騰出空間、騰籠換鳥和城市有機更新，就需要通過搭建高端的平台、培育高端的才人，來引導發展高端產業，進而帶動城市治理方式、生活方式、城市形態的轉變。溫州自古就是一座商城，在金融市場、資本市場演變之前的貨幣市場，歷史悠久，異常發達。處在轉型發展的歷史大局和溫州這個大都市圈的中心，鹿城走差異化、特色化、優勢化、集約化發展之路，傳統密集型產業應該要慢慢地淡出歷史舞台，因為我們要素市場化不高，要學習中國台灣資金要素搞活，勞動力價格提升，因此實施轉移也是結構調整、實現轉型。
(二)金融是鹿城的戰略文章。改革開放以來，溫州率先實行市場化改革，極大地放開並活躍了民資、民力、民營，促進了工業化和城市化的原始積累，也因民間借貸的活躍削弱了國有和城商行的系統風險，為溫州成為全國金融生態城市作出了重要貢獻。但是溫州的金融發展一直以來還僅處於傳統意義上的金融階段，而且由於受體制等要素制約，泡沫化傾向越來越大。首先是民間借貸不規範，一直處於地下運行，暗中操作，缺乏風險防控，帶來了去年以來的局部金融風波。今年1-5月份，我區民間借貸案件收案標的月均還維持在同比增長300%左右，金融借款案件收案標的維持在月均增長10倍以上。這就像病來如山倒，病去如抽絲，多米諾骨牌很快就倒掉。其次是政府作為不到位，突出的表現就是“兩多兩難”問題，即中小企業多而融資難、民間資本多而投資難。因企業得不到及時有效的直接融資和間接融資，缺乏資本融通，造成了企業的普遍低小散。再次是金融市場層次低。雖然我們有25家銀行金融機構，也有保險、證券、多種交易市場等金融方式，但是還都處於非常不發達的階段，整個投資交易市場並不像我們的民間借貸那么活躍，還不能有效提供企業轉型發展需要的金融支撐，並滋生了很大的系統性風險。還有就是金融支撐作用小。溫州有6000億元的民間資金，過去五年溫州人在全國各地的實業投資累計超過3000億元，實際在溫州投資的只有1300多億元。但鹿城作為溫州的中心城區，金融業還不是支柱產業。20xx年金融業增加值110.2億元，占生產總值比重17.3%，僅高於溫州全市平均7個百分點，低於杭州下城區的28.8%，寧波海曙區的22.1%，中心城區集聚效益還沒充分發揮。美國的金融業占GDP比重達到25%，很多金融聚集的城市，這一比例甚至達到40%以上。所以，我們要搶占金融高地，輻射全區域、輻射全國，與海西區、中國台灣對接交流合作，這也是鹿城轉型發展的必解之題和戰略需要。
(三)“金改”是轉型的戰略機遇。在轉型發展的關鍵時期，有這么好的機緣，非常難得。要繼續保持和不斷營造先發性優勢，必須不斷創新發展模式，奮力走在改革前列。金融是高端要素，金融集聚區必須依附並生長在城市的中心區域。鹿城作為溫州商服最為發達、智力最為密集、環境最為優良的城區，是這次“金改”的最大受益者，必將極大地激發城市轉型發展的動力和活力。不僅為加快金融改革創新和實體經濟轉型升級帶來歷史性機遇，而且對加快向“創首善之區、建幸福鹿城”目標邁進具有重大的現實意義。首先是極大地推進經濟轉型升級。“金改”將進一步完善金融體系，不僅是金融機構會進來，全國一些優秀的服務業、資本市場、交易市場都可以進來，包括一些金融機構將更加細化具體地為中小企業提供金融服務，將進一步加快金融改革創新，為民資投資、小微企業提供服務，通過金融的融通功能迅速幫助企業做大做強，也因此會提高每平方公里的投資強度、GDP產出和稅收收入。其次是極大地推進城市轉型發展。有什麼樣的產業結構就有什麼樣的從業人員。金融服務業屬於智力密集型的高端產業，它在推進產業結構調整的同時，也實現了城市的有機更新，帶來了城市的環境最佳化和社會的有序管理。這也是提升“三生五感”和“創首善、爭一流”的重大契機。再次是極大地提升中心城區地位。金融服務業依託於實體經濟，集聚輻射於區域經濟，全國唯一的金融綜合改革試驗區更是吸引和服務於全省乃至全國經濟。改革，就是不斷放開一些“閘門”，這個“閘門”就是行政資源，通過“金改”帶給我們在特殊行政資源的不斷傾斜。抓好這次“金改”機遇，我們不僅能夠破解“兩多兩難”問題，更可以通過拓展改革金融創新，使鹿城的金融業走在現代經濟的前頭、走在區域發展的前頭，形成金融集聚區、區域性金融中心，搶占區域發展制高點。
因此，我們必須立足鹿城、服務溫州、放眼全國，把金融綜合改革作為解決“兩多兩難”問題的戰略舉措，作為深化要素市場化改革的核心任務，作為加快實體經濟轉型發展的重中之重，完善體制機制，強化要素保障，推動發展方式由資源驅動向投入、創新、財富驅動轉變，實現經濟金融又好又快發展。
二、以高度的站位深入謀劃“金改”工作
我們要按照國務院“十二條”精神和省、市的統一部署，按照在中小企業金融服務創新上先行先試、民間融資規範上先行先試、多渠道破解“兩難”問題上先行先試、在信用建設和風險防範上先行先試等“四個先行先試”的要求，圍繞“創首善之區、建幸福鹿城”總目標和“三四五”總戰略的實施，把“金改”工作作為推動鹿城金融支柱產業與城市轉型發展的重大戰略來抓，以服務實體經濟和產業轉型升級為核心，突出破解“兩多兩難”，圍繞“一個目標”，打造“兩個中心”，做到“三個先行”，處理“四個關係”，實現“五大突破”，確保試點承接工作取得實質性成效。“一個目標”就是建設金融強區。“兩個中心”就是打造區域性中小企業金融服務中心和民間財富管理中心。“三個先行”就是儘快建成民間融資規範發展先行區、小微企業融資便利先行區和地方金融改革創新先行區。“四個關係”就是在金融改革創新發展過程中正確處理好實體經濟與金融發展、市場化運作與政府引導、金融改革創新與金融風險防範、金融綜合改革與其它配套改革的關係。“五大突破”就是在總部金融機構培育、資本市場建設、區域金融創新、金融體制機制創新、金融服務支持地方經濟發展等五個重點領域和關鍵環節取得新突破。為此，必須牢牢把握以下五條原則和要求：
一是必須主動承接、主動擔當。金融是現代經濟的核心，鹿城是溫州現代經濟的中心。全區上下務必要樹立“溫州搞金改”就是“鹿城搞金改”的機遇意識、責任意識和擔當意識，深刻理解承接“金改”工作大局所履行的職責與義務，擔當好國務院的“十二項”任務，實踐好“金改”“五十條”意見，享用好各項政策紅利。
二是必須先行先試、率先而為。必須大力解放思想，大膽地嘗試，勇敢地改革，大膽地突破常規。不能光照著書念、光照著檔案套，必須推開“玻璃門”、拆開“彈簧門”。凡是有利於破解“兩多兩難”、有利於城市轉型、有利於城市民生的，都要大膽地突破、大膽地創新、大膽地激活現有模式與體制機制。
三是必須政府引導、項目運作。“金改”工作的頂層設計，上面已明確了方向，解決了“乾什麼”的問題，接下來就是我們“怎么乾”。我們要通過政府引導、市場化運作和項目化管理，通過重點改革項目的具體實施與探索創新，把每項任務都落到實處，為全市、全省乃至全國積累經驗、提供借鑑和示範價值。
四是必須重點突破、風險可控。以防控金融風險為著力點，在工作中切實做到既勇於探索、積極推進，又穩妥有序、防範風險，防止系統性、區域性金融風險。檢驗“金改”成效關鍵的一條，在於是否真正為民營企業與民間資本搭建了穩健實際管用的渠道和橋樑，是否真正有效破解“兩多兩難”問題，推動民營經濟與民間金融的融合互動、健康發展。
五是必須統籌兼顧、配套推進。金融市場是全國性市場，金融改革是高端要素改革，“金改”工作必須放在全局中來謀劃實施。不僅要著力抓好企業規範、社會誠信和人才支撐等方面基礎性建設，還要重點落實經濟轉型、城鄉統籌、最佳化環境等各方面具體項目，協力抓好“金改”的歷史性機遇並構築制高點。
三、以紮實的舉措加快推進“金改”建設
溫州這次成為中國金融改革創新的試驗區，我們要乘勢作為，大膽探索，有組織、有計畫、有步驟地開展先行先試，全力建設金融綜合改革試驗區，為全國金融改革提供經驗。
一是發展總部金融，建設金融強區。加快推進地方金融多元化體系，引進全國性金融機構在我區設立小企業信貸中心、小企業金融中心等小企業專營機構，解決中小企業、小微企業融資難問題。加快溫州金融集聚區建設，培育引進一批經濟貢獻突出、產業輻射帶動強的金融法人機構或區域性總部，市區聯動重點規劃建設濱江商務區7幢金融總部大樓。加快引進國內外各類金融機構，完善金融產業鏈，把車站大道建設成為富有特色的金融大道、金融街區，提高金融服務檔次和水平，形成金融業態聚集發展態勢。加快籌建鹿城金融廣場，確保7月份掛牌運營，打造資本管理機構集群，提升金融服務實體經濟水平。用2年時間打造成溫州中小企業綜合金融服務中心和金融綜合改革試驗基地。用3年時間把我區建設成為區域性民間資本管理機構集聚區和民間財富管理服務中心。“”期末，金融業增加值達到200億元以上，占生產總值比重為25%以上，對生產總值的貢獻率達到45%左右。
二是健全金融體系，打造創新智城。引智重於引資。依託智慧城區建設，實施“金融引智”工程，像抓招商引資那樣抓招才引智，設立金融專家諮詢委員會，籌辦地方金融風險控制研究中心，實行企業抱團引智，實現引智資源的共享。開展民間資本管理公司和農村資金互助社試點，採取集約化、專業化管理方式，鼓勵和引導民間資金有序進入我區項目建設、優質企業等實體經濟領域，轉化為符合經濟社會發展需要的產業資本。健全服務小微企業的金融組織體系，堅持國有金融組織與民間金融組織、銀行與非銀行金融機構、內資與外資金融機構、本地與外地金融機構共同發展，逐步形成多層次、廣覆蓋，互為補充、良性競爭的金融組織體系。率先啟動鹿城農村合作銀行股份制改革並增資擴股，今年新增3家小額貸款公司，推動小額貸款公司轉為村鎮銀行試點，完善農村金融體制和強化農村金融服務。
三是創新金融產品，培育資本市場。圍繞建立適合小微企業和“三農”需求的多層次金融服務體系，引導涉農金融機構加大信貸投入，積極推進金融產品和服務創新工作，支持各銀行機構推出科技貼息貸款、稅源經濟貸款、農房抵押貸款等支農支小的信貸業務。支持保險機構開展小額貸款保證保險和信用保險。開展設立財政資金參與的產業引導基金和城市有機更新股權投資基金，整合在外溫商和本地優質企業資本資源，爭取建設境外投資貿易諮詢服務中心和溫州人資產管理服務中心，形成投資一條龍服務體系。積極推進企業上市，推出專業財務顧問服務、結構性融資、資產管理等金融服務，開通綠色審批通道、減免相關收費等優惠政策，打造我區擬上市企業金融服務平台。力爭“”期間達到上市公司5家，培育上市後備企業10家以上，今年要完成2家以上企業重組或股改。推動企業利用債券市場融資，爭取在中小企業私募債試點上取得突破。
四是強化金融監管，最佳化金融生態。更加注重防範和控制金融風險，促進民間金融陽光化和規範化，全力做好溫州民間借貸登記服務中心試點。加快建立融資擔保體系，全面完成融資性擔保公司規範整頓工作，初步構建起以大型政策性擔保機構為龍頭，以多體制競合發展的融資擔保體系。完善地方金融管理體制，建立金融聯席會議制度、經濟金融信息互通制度、重大事項通報制度，完善《金融應急預案管理辦法》，加快線上實時監管系統建設。加強社會信用體系建設，整合信用信息資源，建設鹿城綜合信用服務平台，建立和完善信息共享機制，加強守信失信獎懲機制建設，逐步建立起以道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的覆蓋全社會的徵信體系。建立地方金融管理局，與區金融辦實行兩塊牌子一套人馬。制定出台資本運作類機構監管方案，加強對各類金融組織和融資性中介機構的監管和服務。組建涉嫌金融犯罪偵查支隊，建立金融仲裁院，嚴厲打擊非法金融活動，維護公平公正的經濟金融秩序。
四、以強大的合力全面強化“金改”保障
金融綜合改革，不是單一工作，是一項智力和力量密集型、涉及方方面面的系統工作。全區上下要以強烈的責任心和使命感，加強組織領導，明確工作責任，落實政策措施，營造良好環境，凝聚各方合力，全面把改革創新工作任務落到實處。
一要堅持“三強化”。強化學習保障。各部門和街鎮主要負責人要認真學習現代金融知識，努力掌握金融規律，認真研究金融問題，努力成為金融領域的“行家裡手”。強化人才隊伍。要繼續通過“內外溫州人”網路，向全國全世界引進高層次金融機構人才，通過加強對金融高管和高端人才的激勵政策，吸引和集聚更多的高層次金融人才來鹿城，為我所用。強化環境建設。通過加快金融集聚區、金融街建設，完善硬條件。通過權力下放，縮短審批流程，進一步完善金融發展的軟環境。
二要建立“三機制”。建立省市區聯動機制、社會各方聯動機制，上下互動，合力推動，鼓勵民間金融組織和民營資本積極參與，提高金融改革的參與度。建立責任考核機制。對在金融改革工作中表現突出的幹部，在年度評先評優中予以充分體現和傾斜。建立媒體互動機制。加大宣傳力度，各類新聞媒體上開設專欄，加大宣傳、推介和互動力度，形成有利於金融改革發展的良好氛圍。
三要做到“三完善”。加快完善社會信用體系。建立綜合信用管理平台以及其他各類體系，切實解決民間信用不對稱問題。加快完善銀企對接機制。通過“進村入企”等活動，幫助銀行更加全面了解企業發展，讓企業了解金融產品，切實最佳化金融服務。加快完善金融法治體系建設。以金融法庭成立為契機，加強金融消費者和投資者合法權益保護，規範和引導民間借貸健康發展。
同志們，推進金融改革創新，是鹿城轉型發展的新機遇、新動力，事關鹿城長遠發展的戰略全局。我們一定要全面貫徹落實國務院和省市黨委、政府的戰略部署，堅定信心、銳意進取，舉全區之力、集各方之智，加快推進金融改革創新，為“創首善之區、建幸福鹿城”而不懈奮鬥。