二手房溝通技巧 篇1
聆聽會贏得顧客的信賴
1.先贏得顧客的信賴,才談產品銷售。
2.聰明的銷售員聽得到顧客談話中"情緒",而非表面事實而已。
3.信賴是溝通的橋樑,建立起信賴橋樑才能達到銷售目的。
做一個有效率的聆聽者
1.尊重講話的人
2.聽到80%沒表達出來部分
3.聆聽真理事實、避開隱蔽
4.反問對方,保持雙方的溝通
5.專心傾聽,務分心想自己的感覺,如何回答問題。
6.聆聽顧客的需求,心理的感受。
7.重複顧客所說的重點,建立他對你的信賴。
8.眼睛保持注視接觸,不忙著低頭做筆記。
聆聽的藝術
1.反射性聆聽
重複說話人的重要事實,保持溝通順暢……(如:這一定很重要,太對了!您這樣說我就更明白了……)
2.歸納性聆聽
用你的話,歸納說話人陳述的事實。(你說的意思是……,您指的是……)
關鍵字眼使用
重複被強調的關鍵字眼,使你的說話更容易被對方接受。
突顯特別字眼
反問對方這字眼有何特別的解釋及意義,你會獲得寶貴的情報,且加強信賴的產生。
清楚表達,活用技巧
設計你的問題,讓對方具體回答。
好的問題幫助你獲得何時、何地、何人、為什麼等寶貴資料。
引用譬喻
善用譬喻,對方可立刻清楚意會你的話。
溝通方式男女有別
女人:建立信賴,後談事實。
男人:急於進入正題,其他可有可無。
我們要懂得與女同事、男同事談話不同方式、區別在哪裡?
身體語言運用
跟隨及模仿說話人身體姿態、手勢、對方會更信賴你。
跟隨說話人的聲音、語言。
說話速度、聲調高低、音色,腔調及發音。
讚美認同身體接觸
讚美及拍肩,拉近雙方的距離。
引導溝通技巧
站在主動立場,引導談話,達到共識,身體語言同時配合。
二手房溝通技巧 篇2
1、善聽善問
當客人不善於表達自己的意向時，我們用什麼方式去了解他心目中的想法?我們通過以不同方式向客人發問，從中了解客人的意向和需求。
2、集中談判多次肯定
客：[反正A單位25萬我一定可以落實。不過，上次看的B單位也不錯，B單位現在賣多少錢……]
※要落實客人的最終意向，如果客人還在比較，客人很快便會對所有單位都失去購買慾。在客人“落誠意金”後，不可將客人置之不理，應多與客人溝通，肯定他的選擇，以免客人會後悔並終止成交。
※誠意金是我們成交的試金石，如何說服客戶交付“誠意金”：
(1)如推盤的目的性很強，應在約睇樓周邊期間為收取，“誠意金”作一定的鋪墊;
(2)先向客人分析客人現時的回價是無法成交的;
(3)只要有其他的客人出價比現有客人高均能成交;
(4)業主可以自行選擇價高的買家;
(5)誠意金可暫時將該單位封盤，減少競爭的機會，同時也避免業主反價;
(6)誠意金能了解業主的底價，並能爭取儘快成交;
(7)誠意金是幫助客人低價購房的有效手段，而並非減輕中介工作的工具。
3、一次落實條件及要求先易後難
你認為在房屋交易中，除了樓價外，還有什麼可成為你談判的籌碼?切忌條件分開多次落實，需一次性明確客人的要求。
稅費;業主維修基金;交樓時間;租約;一次性付款;一次性付整年租約;免租期;是否已交樓，何時交接;產權是否可交易。當雙方的交易價格各不退讓的時候，我們可先落實其他的條件，如上述所提到的稅費等。但這些條件必須在談判之前以書面形式一次性落實好，以免在談判過程中失利。
4、大膽還價
(1)還價先講優點，再暗示缺點;
(2)還價要有理由;
(3)多利用個案。
5、引導清晰
當客人明確自己的購買時，他希望對整個談判及交易的過程有清晰的了解(即知情權)，否則，他會對我們的流程產生設防。故此，在談判過程中要客戶明白我們的工作程式，減少客人不必要的恐懼和設防。當收了客人的誠意金後，應與客人保持聯繫。
營：[陳先生，我會對你的出售條件進行書面上的確認以便客人了解你的意向，當條件達成共識後，我們便會邀請雙方前來簽署三方契約，然後由我們辦理相關的交易手續。]
客：[喔!我明白了，現在我落實我的條件是吧]
談判的技巧—如何說服客人
6、利益匯總法
利益匯總法是在行銷當中最常用的方法。是把先前向客戶介紹的各項利益，特別是獲得客戶認同的那部分，一起匯總，扼要地再提醒客戶，在加重客戶對利益的感受。同時向客戶要求明確成交的意向。
營：[吳生，這個單位景致好，房間的布局合理，地處濱江東豪宅氏，你之前也說這邊樓價是最貴的，現
在難得業主願意蝕讓，每平方比市價低了￥1500元，是個很得的機會，不如到我們公司看看我們為你做的投資方案，以作詳細的預算!]
※誡途說服客人是，不要運用過多的專業述語，這樣拉遠你與客人的距離。
※重複客人對你所詳過後詳，加強肯定，突出成交的利益。
※利益展示要具體化，將具體的數字展示給客人。
※不要直接向客人提出成交的要求，這會讓客人猶豫，要幫客人圓場。
7、訊息對比
(1)一手樓與二手樓對比
(2)二手樓與二手樓對比(如大單位一般單價較低，小單位一般總價較吸引)
(3)行情對比(如東山區樓盤一般比較唐樓要貴一賠有多、租賃回報率等)
(4)規划走勢，新樓盤對周邊樓盤的輻射。
對客人來說，最具說服力的並非你本人，而是你所掌握的資訊。
[陳先生，現時樓價暴漲時期，很多客人都持觀望態度，不太願意睇樓，如果你願意將樓價適當高低，可吸引多些客人睇樓，我們才有機會為你服務!]
[劉先生，客人都會貨比三家，前三天我的同事以25萬購買了你所在花園的一個中層單位，帶有標準的裝修，你應該將價格高速一下，儘量接近市場價。]
[李太，這個花園在其他行家登報售價都要30萬，推薦給你的已經是筍盤了，如果你不去看看，便錯過了一個大好機會。]
客：[但現在廣告登那邊一手也也只賣￥4000元/㎡，各二手也差不多……]
營：[你說花園二期，我昨天帶客人去看過，￥4000元僅此一個4樓的單位，是向路面的毛坯房，如座向和戶型較好的均價要￥4800元/㎡。]
8、自我認同
試想想，當你發現某產品的存在的缺點，你是否仍然樂於推介給他人呢?每位消費者的價值觀和消費觀都有所不同，作為專業的中介，應持著客觀的態度去對待任何物業的缺點，並以專業的態度向你的客人作出推介。
9、化賴為零
[陳先，既然你這么喜歡這個單位，不要差那么一點，每月月供才多一百幾十塊，就可以住一套好單位了。]
※將不到價的部分化為月供，讓客人的價格差距軟化。
二手房溝通技巧 篇3
如果涉及到具體的方式方法，那么，溝通技巧要從2個不同維度討論：
1、目的是否明確。有目的的溝通可以評估、分析和改善溝通技巧;無目的則相反。
2、是否普遍。分為普遍規律、特殊方法。普遍規律適用在所有場合，但強度低;特殊方法適用於特殊人群、特殊環境、特定問題，根據人群、環境、問題不同強度也各有不同。
由此衍生出四種情況：
1、有目的溝通的普遍規律(行銷思想和銷售技巧)。
2、有目的溝通的特殊方法(公關方法和破局能力)。
3、無目的溝通的普遍規律(商務禮儀和個人魅力)。
4、無目的溝通的特殊方法(見證和個案)。
用處最多的是1，最見功夫的是2，最提升形象積累人脈的是3，最浪費時間的是4。
一、有目的溝通的普遍規律(行銷方法和銷售技巧)。不追求溝通時間長、氛圍好，唯一的衡量標準就是目的達成的程度。
(1)塑造形象。權威的地位、職業的形象、得體的言行、良好的硬體，即使什麼都不說已經表達了很多。當某個名醫說藥副作用很大的時候，你可能終身都不會再用這種藥。只要你的形象合適，幫助你就能給對方帶來成就感。
(2)創造鮮活性。依據“鮮活性效應” ，當面臨問題解決或決策情境的時候，人們會從記憶中提取與當前情境有關的信息。在談話中創造鮮活性信息，替代對方已經想好的結論。
例如：當你表達某次地震中死亡323人，還是我永遠忘不了房屋倒塌那一瞬間小女孩臉上絕望的表情。哪一種更容易讓聆聽者捐款呢，事實上前者的損失可能遠超後者。一個好故事比邏輯更令人印象深刻，提起iPhone，你腦中想到的是賈伯斯演講的畫面，還是iPhone的結構圖?
(3)製造恐懼。杏仁核與較高的腦部區域有較為活躍的聯結，恐懼情緒可以替代邏輯分析和思考。恐懼遠比理性強大，恐懼已經進化成一種機制，保護我們免受生命威脅。
食品商標上的大號標記——無添加劑、有機，就是在製造恐懼，當你轉身再看轉基因食品時，做決策的已經不是理性而是恐懼。
如離職面談，常用的方法之一就是製造恐懼，XX公司的薪酬確實較高，但是公司產品市場占有率其實在走低，你真的希望哪3個月高薪，然後失業么?職位確實給的教高，但是壓力大也是出名的，為事業犧牲家庭真的值得么?
在我們大腦中，處理工具和滿足的區域有大量重合。這些描述有些是假的，有些是真的，更多的是一種可能性，但是無論真假鮮活性都會讓你感到恐懼，而只要你選擇留下，瞬間就可以獲得脫離焦慮和恐懼的滿足。同時根據決策衝突理論，一般人在面對多項可選擇的方案時，因為害怕後悔，更可能決定暫緩採取行動，或是根本不採取行動。所以當你猶豫就差不多會留下來了。
(4)降低成本。信任是進化的產物，沒有信任，就無法達成合作、也無法達成交易。基於信任這種降低交易成本的基礎心理，以及人和布里丹之驢一樣，面對複雜的多維的問題，無論決策的結果如何，決策本身就會產生巨大的壓力。
這時候如果出現一個邏輯自洽，簡單可行的斷言，這種權威、簡潔、有力的斷言將對於不想承擔思考壓力和決策責任的普通人來說是極具誘惑力的。
例如：綠豆包治百病、黨衛軍，我們的榮耀叫忠誠、yes we can。具體來說，在溝通中無視問題背景和邏輯，直接斷言，只有主義才能救;或者改革是解決問題唯一可行的方案，對於多數逃避自由的人來說僅有的方案，就是正確的方案。
(5)羊群心理。根據複雜適應系統理論，人和很多動物、昆蟲一樣是通觀察和模仿其他同類的行為來知道自己該做什麼的。我們是社會動物，我們的自我評估是和其他人聯繫在一起的。僅僅從人群中站起來，或者和其他人不同，會讓大多數人感到不舒服。所以，當你表達出有多少人，包括明星、政要選擇了做某事或者支持某個觀點，或者95%的顧客都買了某款產品時，將增加顧客購買的可能性。
(6)稟賦效應。從行為經濟學角度損失厭惡原則可以推導出，當個人一旦擁有某項物品，那么他對該物品價值的評價要比未擁有之前大大增加。所以，我們想改變某人的想法不是告訴他如何如何，而是引導他自己說出如何如何。
舉個直觀的例子，有經驗的服務員常常會讓顧客說說從他的角度這個產品如何，無論你說出了什麼優點，她只需要不斷的肯定你的觀點有多專業有多正確就可以了就會增加你購買的可能性。你會承認自己沒眼光么?
6種方法，核心思想是，不要分析對方想要什麼，而是告訴對方他應該想要什麼。主動引導溝通方向和節奏，不是命令對方向哪走，而是拆掉其他的路，只給對方留一條路讓他自己選。
二、有目的溝通的特殊方法(公關方法和破局能力)。套用領域包括不僅限於解決關鍵問題和追女朋友。
(1)明確定義目標。預計投入預算，在時間之前，解決問題，因此我們必須與(確認關鍵人)建立關係以達到目的。
(2)了解資源現狀。關於我們知道什麼，我們從什麼渠道能了解什麼。
(3)分析切入關鍵。根據出入規律、社交網路、興趣愛好，通過已有人脈設計一個切入點，可以是飯局、學術研討會、高爾夫球會。首次見面最好為公開場所，減少對方的社交壓力。
(4)收集細節信息。詳細記錄(用腦和筆，忌諱手機錄音)在切入點講的所有話語，包括在飯局上講了什麼段子，在研討會中提出了什麼觀點。進一步分析喜好，設計二次接觸點。
(5)鞏固社交聯繫。針對喜好組織飯局、學術研討會、高爾夫球會，最好為公開場所，聚會時，重申切入點中的觀點，並高調肯定，進而提出拜師學藝，更幫擋酒。建立更穩固的社交聯繫。
(6)切換溝通場合。重複4、5步驟，直至接受私密場所會面邀請，派車接送，減少接待人員，忌諱擺弄手機，試探提出問題的大致方向，循序漸進，逐步深入。
(7)維護勝於破局。關鍵客戶關係管理，重點是定位清楚，長期而系統的維護好既有關係網，逐漸的有方向的拓展關係網。現用人現交的成本高，效果差。
7個步驟，定位、計畫、耐心是關鍵，定位清楚才能放低身段，解決問題。在你有所成就前世界上沒人會在乎你的自尊。可以參考我在問題面試者是否應該帶簡歷前去面試? 單位又是否應該要求面試者帶簡歷去面試?中的答案的前半部分。
三、無目的溝通的普遍規律(商務禮儀和個人魅力)。一切有目的的溝通方法實施效果都取決於無目的溝通時的磨練和積累。無目的溝通不是真的沒有目的，只是看的更遠，練的更勤，最終得到更多。
(1)商務禮儀
尊重他人。理解個體自由和群體自由的邊界才能明白什麼是尊重他人。界內是友善，過界就是唐突;界內是關心，過界就是窺探;界內是不羈，過界是放肆。
(2)尊重契約
小契約如守時，大契約如守法。信任是社會組成的基礎，離開信任社會分工就會崩潰，例如：現在很多人無論本職工作是律師還是醫生因為信不過市場蔬菜的安全，自己弄個院子種菜，這就是社會信任崩潰的表現。尊重契約就是尊重社會中其他人一起努力維護的這種信任。
(3)尊重歷史
絕大多數人的過去決定了他的種族、民族、國家、信仰、受教育程度。尊重歷史就是尊重既成事實，任何事物都會經歷起因、經過和結果，如果他們過去無法選擇起因、經過，那么他們的行為、思維也應該被尊重和理解(不意味贊同和免責)。
3種尊重，是社交禮儀的本質內涵，不違反這三點基本就是有禮了。
尊重之後就是提升個人魅力了。
(1)行為規律
行為可以預期，不怕人壞，陰險者你就別得罪他;不怕人凶，殘暴者你就別激怒他;不怕人貪，貪婪者就別信任他，就怕人莫名其妙，第一次開玩笑，他一起笑;第二次開玩笑他舉起錘子。
(2)長期博弈
有長期交易的意願，願意為維持信任關係，進行一定妥協，付出一定代價。願意為長期更大的利益，犧牲短期即時的利益。
(3)邏輯清楚
明白權責對等，付出回報平衡的基本社交原則，具體如下：
一、關係的有等級。不知道是墨子的兼愛深入身心還是怎么著，很多人都覺得一視同仁是理所應當，這總讓我想起，以德報怨，何以報德?我個人更贊同分遠近，辯親疏，哥們有哥們的交流、朋友有朋友的言語，交淺言深對雙方都不得體。
二、關係是有限的。有的朋友可以吃喝、有的朋友可以辦事、有的朋友可以救命，搞清楚界限很重要，芝麻大的交情，辦西瓜大的事，辦了是仁義，不辦是本分。
三、關係是相互的。尊重對方，才能贏得尊重，為別人付出，才能換回別人的付出。自己肆意縱情、貶損辱罵，發泄夠了就怨不得別人不帶你玩了。
四、關係是有前提的。有時候關係級別也夠了、也在能力範圍內、平時處的也不錯，但事情就是辦不成，為什麼呢?最終的其實還有你的素質，多年交往中你絲毫沒給別人一個靠譜、能成事的印象。想想看自己的聚會中，是不是一喝酒多，一多就說，一說就錯。
3種思維特質，有了這三種思維特質你才是值得結交、可以依靠、需要維護的關係，你也才有人脈。離開這三種特質，你只是認識一些人，談不上有關係網路。
四、無目的溝通的特殊方法(見證和個案)。絕大多數暢銷書中的溝通方法就是一定要在毫無關係的成功現象之間提煉出共性(武林秘籍)。
(1)無視對象和背景。
在關鍵時候說了什麼，跟你有什麼關係。即使他真說了什麼，不了解溝通對象和溝通背景，直接複製真的沒問題么?
(2)混淆手段和目的。
為了溝通而溝通，事事機心，處處圓滑，全世界人都知道你有城府。結果只會是假作真時真亦假，無為有處有還無。
(3)迷信把事情做對。
待人以誠沒錯，處事得體也沒錯，為人有禮也沒錯，但把事做對並沒有什麼意義，有意義的前提是做對的事。時間不是無限的，相應的成本也不是無限的，所以還是勢利眼一點，誠懇、得體、有禮都是美德，但是請對重要的人多花點時間和心思，其他人差不多就行了。