提及上海新聯康投資顧問有限公司總經理“周小麗”的名字，可能對購房者來說並不十分熟悉，但對於房地產業內人士，這個名字可代表著“房產代理界的大姐大”、“上海樓市的巾幗英雄”。專訪前，他人向記者描述的是一位菸酒不忌、工作狂放的“另類”女人，而當她從門外款款走來，在你面前坐定，向你娓娓道來時，渾身散發出的無疑是一位現代女性的親切、優雅和睿智。
行銷代理不是什麼大學問
剛到新聯康，首先映入眼帘的不是身旁的公司招牌，而是門內牆上掛著的五顆“心”——誠心、細心、愛心、恆心、耐心。周小麗比記者晚到了一會，因為她剛從無錫一個代理樓盤的現場趕回來，臉上露出自信的微笑，無疑這又是新聯康一個非常成功的代表作。
當問及這“五心”是否就是新聯康的經營理念時，她只是笑著說這是從台灣帶過來的，“每年四五月份公司都要招聘應屆大學畢業生進來，我和員工交流時經常說的是‘熱情、專業、誠實、負責’這八個字，這可能是一名房產行銷員須具備的良好素質。接一個樓盤不容易，行銷代理常常一跟就是6至8個月，一直做還要不怕重複，所以這份工作熱情是必須的、發自內心的，而專業則是基本功，倒是誠實和負責是我比較看重的，常帶在一起講，做事具有負責任的態度，不要怕做錯，去勇敢面對，這是我的一個職場觀念，它不保證升官發財，但可以讓你在工作上平平安安。”
同時，新聯康從1995年成立至今，在上海和周邊城市創出了一個個樓盤銷售佳績。而談到行銷理念，周小麗卻坦言行銷代理其實沒有什麼大學問，“行銷代理其實說不上什麼學問，關鍵是要看你怎么做，看你的執行力。”
在周小麗的眼裡，行銷代理商處理與開發商的關係與處理生活中的其他關係一樣簡單，“三步曲：一是改變，把自己的東西告訴對方，讓對方接受；二是適應，對方不理你，那只有你加入他；三就是離開，這很簡單，既說不動對方，又不能與其適應融合，那就只好自己走人。其實事業、生活上的很多關係處理起來都是如此，但是，在你決定離開之前，一定要先經過前兩個步驟。”
新聯康的房產行銷代理工作的確如周小麗說的一般實在。“就拿我剛代理回來的這個無錫樓盤來說吧。這位開發商過去開發的樓盤也和我們接觸過，他曾在無錫市中心造了幢辦公樓，造型就如豎著的長盒子，一見到我就說辦公不行改住家，對方沒有接受，於是再沒下文，後來聽說開發商自己開賣，但2年都沒賣掉。最後還是跑回來，接受了我原來的意見，除了房型的一點變化，朝向好的南邊的先賣，很好銷，朝北的怎么辦，改變說辭，商住兩用，於是又有許多人買來辦公，如今生意很好。這次這位開發商又拿到了一個無錫市中心的商辦樓，我們則於20個月以前就開始操作，由於原先是個爛尾樓，我們為重新包裝在建築技術上就動了不少腦筋。本來的樓宇才30多層，我們提出加大體量，現在加上地下有50層。並且當初建築的核心筒太大，這樣公攤面積就大而可投放的使用面積量就低了，我們就大膽提出把走道搬進核心筒部位，擴大投放量，後來經過建築專家重新計算、改變結構，果然可行。銷售時我們再就此挖掘賣點，當有人問及這處高檔樓盤時，我馬上回答，這幢樓不是‘高檔’的，是‘唯一’的，這幢樓現在是無錫最高的摩天大樓，地處市中心，只此一座。找到了產品本身的差異，抓住賣點，失敗的機會就不多了……”
規範操作為房產牽線搭橋
周小麗一直把房產行銷代理比喻為房產“媒人”，“我們的工作就是在產品和顧客之間牽線搭橋。而首先從土地開始到找準對象，如何設計定位都是我們的看家本領。最重要的還是案前定位，需要判斷精準。”此外，她覺得房產行銷代理也充當著“醫生”的角色，“我是1992年進入上海的；1993年盤子少、銷量好，市場又活過來了，但都是生病了來找我們。我只能說，救可以救的，那些符合要求的、規範的、有市場空隙的可以，看到救不活的也只有離開。”
不過，可能連新聯康也沒有想到的是，在上海發展的近10年時間，其也經歷著上海房地產行銷代理業從無到有、從小到大的成長過程。面對今天上海幾千家房地產行銷代理公司的規模，包括仍在不斷湧現的外資、合資、本土的房產行銷代理商，行銷代理業之間的競爭是日趨激烈。然而，面對競爭，周小麗則提出戰勝自己才是最重要的，“我覺得自己與自己的競爭更重要，老實講在巨觀調控的形勢中，接下來會有很多盤子不好賣，過去有許多樓盤只是搭了個‘順風車’，而企業在時機不好時也要保持住水平，來經歷住再一次‘大浪淘沙’。”
此外，周小麗還對行銷代理業中的一些現象提出質疑。“代理只是服務業，不是什麼都自己說了算的。一些代理商向開發商提出包銷、交保證金等，是為了賺取以後更大的暴利，最終倒霉的還是消費者。這是一種不合理的‘亂象’，代理只是對產品提出想法和建議，開發商去落實，很多環節代理是參與不到的。因此希望每一方都能誠實負責，該誰的責任就是誰的責任，操作要規範。”
上海樓市可能有結構性問題
周小麗第一次來上海的時候是1992年，當時在台灣房地產策劃代理巨頭新聯陽集團工作的她，是應湯臣集團總裁湯君年先生邀請來上海浦東看一個項目。生平第一次來，上海卻給她留下了深刻印象，這一年她就來了上海3次，在第三次回台灣的時候就下了到上海來發展的決定。
1993年，她真的來到了上海。可就在那年，巨觀調控政策出台，銀根緊縮，房產開發商和服務商的路都變得異常艱難。當老闆在台灣召開股東大會決定關閉上海公司、後又提出資本額、工資減半誰去接手時，周小麗站起來接受了這個決定。
在1995年，周小麗再次來到了上海，開始了新聯康的拼搏。“在當時這么艱苦的環境中，我沒有想過退縮，我堅信上海是有機會的，我對上海樓市的發展非常有信心。”
周小麗一直對上海的房地產市場持樂觀態度。“我們看得到上海的經濟實力，十幾年兩位數的增長，面臨的通貨膨脹壓力也不大。雖然去年就開始講要調控、要出‘殺手鐧’，但仍在漲。
我經歷有五次巨觀經濟調控，台灣三次，大陸兩輪。要說過去的2001到2003年為什麼漲得那么厲害，那是反彈、是填補空白，經歷調控打壓後，時間到了非出來不可。而現在雖然有金融和土地等政策的調控，但上海房價要大跌不太現實。如果房價大跌除非上海經濟出現萎縮。”
但是，周小麗對上海的房產市場也提出了隱憂。“上海的房價不會跌，只是未來增長得慢一點，但是我認為上海會有一些結構性的問題。特別是別墅市場不容樂觀，上海的西部、西南部就有10萬畝的別墅土地儲備跑不掉，簡單計算一下，一畝地蓋一棟房子，那就是10萬套，而上海目前流動人口加一塊不過有1800萬人，三口之家的話就是600萬戶，這就意味著近2%的家庭要住別墅，這個比例太高了。我們不可能把全部的人趕去住別墅，並且別墅還有一個配套、交通的問題，使用成本和社會成本都比較高。
就算以後要造別墅，也要想好自己的競爭優勢核心點在哪裡。同時，也要造一些適合老百姓居住的房子，現在不少老百姓覺得買不起房，可以學習國外的做法，政府來建造低價位的房屋，不光是出售，還可以提供租賃，廉租可能在我國會有一個居住觀念的問題，但是制度需要被加強。”
周小麗個人簡歷：
1978年台灣“國立政治大學”地政系都市計畫組畢業
1979年加入台灣新聯陽公司
1980年赴美進修都市計畫研究生
1981年返台繼續任職新聯陽公司
1992年赴祖國大陸開拓新市場
1995年成立上海新聯康投資顧問有限公司至今
上海新聯康投資顧問有限公司的母公司是台灣房地產策劃代理的巨人——新聯陽集團。1992年，作為台灣房地產“金鐘獎”的獲獎人周小麗，毅然放棄台灣的高薪工作到祖國大陸房地產市場攀登事業高峰。到目前為止，新聯康是內地唯一一家台商獨資的房地產行銷公司。（李和裕）