近年來，全國房地產市場迅速發展，房價持續走高，國家為了抑制高企的房價，紛紛出台了一系列巨觀調政策。為深入了解國家巨觀調控政策影響下了的中山房地產市場和我分行房地產金融業務發展情況，找準我分行在中山房地產市場中的位置，辦公室聯合房地產金融業務中心對中山市房地產市場及我分行房地產金融業務發展情況進行了調研，現將有關情況報告如下： 一、中山市房地產形勢分析 隨著國家住房制度改革的發展深入，我市住房和房地產開發業得到了快速發展，已連續幾年保持較快增長速度，4年來住宅商品房以每年20.5%的速度發展，住宅銷售面積由XX年的71.06萬平方米增長到XX年的141.75萬平方米，增長近2倍。房地產開發投資由XX年的21億元上升到XX年的62.46億元，增長近3倍。全市城鎮人均居住面積由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，與全國城鎮人均居住面積近23.67平方米相比，處於國內領先水平。由於居住環境的不斷改善，我市先後榮獲了“國家衛生城市”、“全國園林城市”、“國家環保模範城市”和聯合國“人居獎”等榮譽稱號，增強了我市房地產業的發展優勢。近年房地產快速發展的同時，也存在商品房空置面積增加、結構性問題突出等問題。 （一）房地產市場的發展總體正常，住宅市場潛力較大。 從我市城市化進程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。XX年末我市城鎮人口占總人口42.73%，若城市化進程加速發展，占全市人口近六成的鄉村居住人口進城將成為推動未來中山樓市的巨大力量。從人口流動情況來看，對住宅的需求也較大。我市XX年末外來人口116.11萬人，年末外來人口與戶籍人口之比為83：100，與XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趨勢明顯。如此大量的流動人口是城市房屋租賃市場和二手房的消費主體，為房屋租賃和二手房等市場的發展奠定了基礎。據國土資源局統計，XX—XX年，中山市共核發房屋租賃證12169宗，代國家徵收稅款2022萬元。另據國土資源局有關部門對我市房地產市場潛在需求調查顯示，潛在購房者購置新房後希望將多餘的房屋推向租賃市場的占比46.15%。XX年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達83萬平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業化進程的加快和第三產業不斷發展，外來人口消費的力度也進一步加強，這對將來整個市場的租價和房價的走向都會產生一定的影響。 從房地產市場需求來看，隨著城區土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來越多的城區人渴望到郊區居住，享受生態園林生活，使得城效和鎮區樓盤逐漸成為置業熱點，居住城郊化的趨勢越來越明顯。 根據XX年《中山年鑑》資料顯示，XX年中山市城鎮居民人均可支配收入15836元，農民人均純收入7523元，分別比去年同期增長6 %、15.4 %，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩步增加、房改政策措施的實施以及不合理收費政策的取消，我市的房地產具有一定的發展空間。 （二）房地產開發資金來源多元化，銀行資金占比不高。 房地產開發資金來源情況表 單位：萬元 項 目 XX年 XX年 XX年 XX年 國家預算內資金 100 0 0 0 國內銀行貸款 43315 28413 54415 123530 銀行貸款占比 16.6% 9.5% 12% 18.6% 利用外資 3747 5456 15625 14441 自籌資金 56876 68978 138370 162245 其他資金來源 156402 196955 242750 362186 合 計 260440 299802 451160 662420 房地產開發投資主要來源4條渠道，分別是國內銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來源。從來源渠道占比來看，其他資金來源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最後是利用外資。從XX年到XX年，銀行貸款(中山金融機構貸款)占房地產開發資金來源的比例年平均保持在14%左右。房地產資金的多渠道來源不僅說明中山房地產企業實力不斷增強，房地產業運作逐漸趨於成熟規範，也在很大程度上降低了銀行貸款的風險。從這一點也可以說明，即便是他行以房地產開發貸款支持的房地產客戶，其發放的貸款額也不會很高，因此是否有開發貸款並非是贏得住房按揭貸款的關鍵。對我分行沒有發放房地產開發貸款的發展商，我們也不能放棄行銷個人住房按揭貸款。 （三）國家巨觀調控政策對中山房地產市場的影響很有限，XX年1—4月份我市房地產投資平穩增長，房價受原材料價格上漲的影響緩慢上升。 今年1—4月份，我市房地產投資平穩增長，房地產開發完成投資17.37億元，同比增長10.82%；施工面積51.82萬平方米，同比增長16.28%；新開工面積123.39萬平方米，同比增長18.42%；其中住宅新開工面積99.54萬平方米，增長25.93%。房地產開發投資呈現如下主要特點： 1．投資逐步回升。在去年高增長基礎上，XX年2、3、4月份我市房地產開發投資增長率分別為-5.02%、1.08%、10.82%，顯示出穩步回升勢頭。 2．房地產開發資金充裕。投資額與本年到位資金比為1：2.29，其中利用外資增長最快，達1.44倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的40.37%。 3．新增商品房屋供應增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對減弱。前四個月累計房屋竣工面積35.60萬平方米，同比增長12.36%；其中住宅竣工面積31.24萬平方米，同比增長12.36%。商品房屋銷售面積35.17萬平方米，同比下降7.09%；其中住宅銷售面積30.25萬平方米，同比微降0.39%。 4．商品房屋建築造價升高，銷售價格微增。受國家巨觀調控政策的影響，全國房價有所下降，但中山的房價比較理性，據房產地業界的調查，無論從建材、開發成本上看，還是中山的人文居住環境，中山的樓價有上升的空間。據統計資料計算，每平方米商品房屋的建築造價為1214元，同比增長25.32%，而每平方米商品房屋的銷售價格為2539元，同比微增2.08%。 （四）當前住宅和房地產開發建設中亟需研究和解決的新情況和新問題 1．商品房空置面積偏大。 在XX年到XX年連續三年商品房暢銷的情況下，不少企業為分一杯羹而不斷加入房地產開發的行列，房地產開發進入
全面開發的階段，因此施工規模不斷擴大，竣工面積增長較快。 近五年商品房開發投資完成情況 單位：萬平方米 項 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年4月 商品房屋銷售面積 75.01 100.5 125.13 149.26 159.27 35.17 其中：住宅 71.06 91.83 110.46 126.94 141.75 30.25 商品房屋 空置面積 65.75 82.37 109.62 124.74 138.52 150.18 其中：住宅 44.12 51.30 71.82 69.32 87.26 94.6 商品房銷售面積逐年攀升的同時，商品房屋空置面積也在增大，XX——XX年4年商品房屋空置面積分別為65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18萬平方米，其中住宅面積空置分別為44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6萬平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多於房屋空置面積，5年房屋空置面積平均增長速度在18%左右。據統計資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比50.87%。這些主要是由於商品房結構比例失調，導致部分商品房大量空置，資金嚴重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價格每平方米2487元計算，積壓資金達34億元。 2．規模化、市場化經營的綜合開發實力強的房地產公司不多。 據XX年報資料顯示，有開發工作量的房地產開發經營企業161 家，其中具有三級以上資質的只有15家，占總數的9.32%。我市投資規模超5億元只有5家，占總數的3.11%。XX年，完成房地產投資大於5000萬元的企業有14家，占總數的8.7 %；完成投資額在1000萬元以下的有76家，占總數的47.2%。具有暫定和其他資質等級的企業共有129家，占全部企業的80.12 %，這些企業只能開發單個項目，如果要繼續開發其他項目，則需要重新取得新的資質等級。僅20%左右的企業具有綜合開發資格。過小過多房地產開發企業因規模較小而資金不足，以致拖欠企業的工程款和不能準時償還銀行貸款等情況時有發生，同時企業難於擴大經營，若銷售鏈條中斷，便陷入了進退兩難的局面，增大銀行金融風險。 3．公司資產負債率高，開發成本和管理費用較高，經濟效益亟待提高。 據XX年《中山統計年鑑》資料顯示，XX年全市房地產公司161家，負債總計159.5億元，平均每家負債9907萬元，全部企業資產負債率高達86.69%，是歷史的較高水平。經營收入35.99億元，商品房銷售收入29.97億元，其中銷售給個人29.61億元，占全部銷售收入的82.27%，說明我市的房地產市場仍以個人購房為主。企業利潤總額為1.48億元，其中虧損企業76家，占全部企業的42.20%，比上年同期下降0.35個百分點，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴重的三家開發企業的利潤總額之和為負5307萬元。企業的商品房的結構不合理，不適合市場需求，虧損企業的開發種類主要集中在高層住宅、別墅及商業營業用房。 二、國家巨觀調控政策對我分行房地產金融業務的影響 （一）房貸加息效應初顯，提前還貸逐漸增加 自XX年10月29日央行2次上調個人住房貸款利率後，我分行提前還貸個案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預計還將繼續。今年1—5月，粗略估計我分行提前還款金額約3000萬元，累計發放額為2.04億元，提前還款額占發放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據了解，當前造成提前還款客戶數量俱增的原因主要有以下幾個方面：一是近幾年股市持續低迷，分紅保險及人民幣理財產品預期收益率均有所下降；二是部分客戶群體收入水平提高為提前還款提供了物質保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過高等教育，家庭年收入一般為5萬元以上的客戶；三是部分銀行如中行對提前還款的客戶收取了一定比例的違約金，我分行尚未實施該項收費，一定程度上助長了客戶在違約金收取辦法出台之前儘快提前還款的心理。 （二）最高法院頒布新規定，銀行審批相對謹慎。 最高人民法院發布的關於“被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規定在業界引起了軒然大波。據了解，目前中山各大銀行包括四大國有商業銀行為了保障自身的利益，規避風險，都有將按揭成數減少的意圖，但因考慮同業競爭均未付足實施，處於觀望狀態，都在密切注視其他銀行的舉動。從我分行目前的情況來看，雖然未正式出台降低貸款成數的條文，但在審批程式中，貸款審批人對審批尺度有所收緊，特別是對中低收入群體的首次置業、部分二次置業者以及鎮區支行客戶，貸款審批被降低貸款按揭成數的情況已屢見不鮮，但對我們拓展樓盤按揭業務帶來一定的阻礙。在當前同業競爭日益激烈的情況下，開發商有了很大的自主選擇權，在審批過程中如達不到開發商預期的貸款成數，開發商往往會將整個樓盤移向他行，其結果是我們前期付出的努力全部白費，更喪失當地的市場份額。因此，審批部門在審批過程中關注重大風險點，把握部分貸款審批成數的同時，還要結合當前開發商所履行的保證責任，適當靈活處理。 （三）營業稅政策的調整，對二手樓按揭業務影響不大。 自今年6月1日起，新政策規定對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款後的差額徵收營業稅。據悉，新政策出台後，廣州、深圳等大城市反響熱烈，二手市場的放盤量激增，不少人甚至表示推遲購房時機。但從我市的情況來看，新政策暫未對我市的二手房市場帶來明顯的影響，近期二手房交易市場與平常相差不多，交易量並沒有明顯增加。從長遠來看，新政策對二手市場的影響不會太大，因為目前中山市場的投資性購房比例尚少，而這些投資性購房者中，長線投資者還占了相當大的比例。從我分行當前的情況來看，6月1日新政策實施之前，並未出現辦理二手房按揭業務的擁擠現象，消費者的購房心理比較理性，市場較正常。 三、中山市分行房地產信貸業務發展情況 （一）個人住房貸款情況 中山市四大國有商業銀行個人住房貸款新增情況表