關於工業用地未達出讓契約約定的轉讓條件法院
裁定要求協助過戶的專題調研報告
為了防止炒買炒賣工業用地，促進有限資源的節約集約利用，我市在工業用地出讓契約中約定：首次轉讓剩餘年期的土地使用權時，應按批准的規則全部建成並投產5年以上，不分割，不改變用途。但近些年來，受金融危機的影響，工業用地未達出讓契約約定的轉讓條件，法院裁定就要求國土資源主管部門辦理過戶手續。無形中使國土資源主管部門面臨著進退兩難的困境：國土資源主管部門是應該根據法院的調解書、裁定書或者判決書協助過戶，辦理變更登記，還是應當遵守土地出讓契約及相應法律法規的規定，因宗地尚未滿足轉讓條件，不予過戶。針對該問題，我們對不支持過戶和支持過戶的相關法律法規及政策進行了梳理，並結合現實的案例，分析了存在的問題，提出了解決問題的可行辦法。
一、不予支持過戶的法律法規及政策
1、《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規定：以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓契約約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）
第十九條規定：未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓；
第二十六條規定：土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權；
4、《城市房地產轉讓管理規定》（建設部第45號令）
第十條規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：
（一）按照出讓契約約定已支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證書。
5、《浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》（浙江省人民政府令第１９號）
第二十六條規定：土地使用權的轉讓必須同時具備下列條件：
（一）已繳清土地使用權出讓金、土地使用金和稅費；
（二）不改變出讓契約規定的土地用途和規劃要求；
（三）除土地使用權出讓金外，實際投資已達出讓契約規定的建設投資總額的百分之二十以上；
（四）已實現出讓契約規定的其他轉讓前提條件。
第三十一條規定：土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權轉讓時增值的，轉讓人應在轉讓契約簽訂之日起三十天內，按下列標準繳納增值費：
（一）增值一倍以下的，繳納增值額的百分之十；
（二）增值一倍以上至二倍的，繳納增值額的百分之十五；
（三）增值二倍以上至三倍的，繳納增值額的百分之二十；
（四）增值三倍以上的，繳納增值額的百分之三十。
綜合上述規定，我們可以看出，相應法律法規及政策對轉讓土地的前提條件都作了明確的規定，以確保土地市場的穩定有序發展，防止土地投機。
二、支持過戶的法律法規及政策
1、《最高人民法院 國土資源部 建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[XX]5號）則相應的對執行通知書及生效的法律文書要求國土資源、房地產管理部門協助執行的也作了相應的規定，主要有以下幾點：