1988年6月28日,廈門交通運輸公司(下稱交運公司)與廈門宏達洋傘工業有限公司(下稱宏達公司)簽訂了一份廠房租賃契約。契約規定:1.交運公司將位於廈門市仙岳路8號的鋼筋混凝土全框架結構主體廠房和2幢760平方米的房屋出租給宏達公司使用;2.主體廠房租用時間6年,即從1988年8月1日起至1994年7月30日止。主體廠房面積3849平方米,月租金每平方米5元,宏達公司應於每月5日前將當月租金付給交運公司;3.在租賃期內,宏達公司對交運公司輸送的勞力應優先安排,勞務契約雙方另行商定;4.租賃期內,如增加土地使用稅、房產稅等,其增加部分由宏達公司支付,但交運公司應提交有關增加收費的依據;5.宏達公司對所承租的廠房等負有保管、維修責任。契約簽訂後,交運公司依約將廠房等交給宏達公司使用,並輸送了一些勞力,但雙方未再簽訂勞務契約。由於交運公司輸送的勞力無法適應宏達公司安排的工作,大部分已離開宏達公司。1990年11月29日,交運公司函告宏達公司要求變更廠房的租期,宏達公司回函表示正在積極另尋廠址。1991年元月,交運公司先後2次函告宏達公司要求提高租金,遭宏達公司拒絕,交運遂於1991年7月13日向廈門市湖裡區人民法院提起訴訟。
原告交運公司訴稱:其與被告於1988年6月28日簽訂廠房租賃契約後,被告未全面依約履行,將其輸送的勞力大部分解僱。原房屋月租金每平方米5元,是以被告能安排其員工就業為條件。現商品廠房管理成本上升,被告違背原契約訂立基礎,該契約租金應按廈門市人民政府規定的商品房租金標準予以調整。請求院判令被告:廠房租金從1991年8月份起每平方米每月租金由5元提高到12.55元。被告宏達公司辯稱:契約簽訂後,其始終嚴格履行契約,分別優先安排原告輸送的勞力。由於原告未按契約規定協助其做好原告輸送人員的教育工作,致使大部分勞力因各種原因要求回歸原告方。原告以此為藉口要求變更契約,沒有事實依據。原告所依據的廈門市房管局規定基本租金標準不適用於原告、被告所簽訂的契約,對其無溯及力,而且該規定不具備普遍約束力。原告之訴不能成立。
廈門市湖裡區人民法院查明:1990年6月9日,廈門市人民政府轉發了廈門市物價委員會、市房地產管理局《關於調整非住宅用房租金標準的報告》。該報告確定,非住宅用房租金的計算辦法應根據國家關於房屋商品租金由折舊費、維修費、管理費、稅金、利息、利潤、保險費和土地使用費八項因素構成的要求以及地段、用途的加減原則進行計算。鋼筋混凝土全框架結構類型的房屋基本商品租金為每月每平方米12.55元。其中維修費為每年每平方米3元,利潤為租金的10%。
該法院經審理認為:交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃契約為有效契約,但契約中規定的主體廠房租金每平方米5元,顯然偏低。根據國家對整個房地產業改革的要求及廈門市人民政府的有關規定,交運公司要求變更契約約定的廠房租金條款,應予支持。據此,依照《中華人民共和國民法通則》第六條,《中華人民共和國經濟契約法》第二十七第一款第二項之規定,於1992年1月17日作出判決:交運公司與宏達公司於1988年6月28日簽訂的房屋租賃契約第一款,主體廠房(面積3849平方米)每月每平方米租金5元變更為12.55元(時間自1991年8月1日起計算),已到期的調租差價款項,宏達公司應在本判決生效後一個月內付清。
一審判決後,宏達公司不服,於1992年元月20日向廈門市中級人民法院提起抗訴,稱:原審判決適用法律不當。首先,該糾紛契約並非國家計畫而簽訂的,廈門市人民政府的檔案也非國家計畫部門制定的,因此,不能適用《經濟契約法》第二十七條第一款第二項的規定。且該檔案不具有普遍約束力及強制力。其次,簽訂契約時,每月每平方米租金5元是與租賃物的使用價值相適應的,原審法院認定租金顯然偏低,沒有法律依據。
廈門市中級人民法院經審理認為:交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃契約為有效契約。由於雙方確定的廠房租金每月每平方米5元低於該廠房出租的成本,不能以租養房,導致交運公司無法繼續履行契約,其要求變更契約約定的廠房租賃條款,是合法的,應予採納。但考慮到宏達公司按約在租賃期內負擔廠房的維修義務及其對租金的承受能力,故維修費及利潤應從租金的構成因素中剔除。原審判決認定事實清楚,但適用法律不當。據此,依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國經濟契約法》第二十七條第一款第四項,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十三條第一款第(二)項之規定,於1992年8月12日判決:一、變更廈門市湖裡區人民法院判決,從1991年8月1日起,交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃契約第5條第1款中的廠房(面積3849平方米)每月每平方米租金5元改為10.62元。二、已到期的租金差價款項,宏達公司應於本判決生效後一個月內付清。
這是一起房屋出租方因情況發生變化而要求變更原房屋租賃契約的租金條款而引起的糾紛。對契約當事人的一方因情況發生變化,要求變更原契約部分條款的合理請求,人民法院應當予以支持。具體理由是:
《中華人民共和國民法通則》第四條關於“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則”的規定,是人們實施民事法律行為應普遍遵守的基本原則。就經濟契約而言,當事人雙方不僅要在簽訂契約時貫徹“自願、公平、等價有償、誠實信用”的原則,而且在履行契約的過程中,當情況發生變化時,也仍然要受此基本原則的約束。此即法學理論上的情勢變遷學說。所謂情勢變遷學說,是指發某種法律關係成立之後,作為該項法律關係的基礎的情勢,由於不可歸責於當事人的原因,發生非當初所能預料得到的變化,如果仍然堅持原來的法律效力,將會產生顯失公平的結果,有悼於《民法通則》規定的等價有償、誠實信用的原則,因此,應當對原來的法律效力作相應的變更。情勢變遷學說的一個重要理論依據是契約基礎論,即認為契約的有效性應以契約成立時所處的環境繼續存在為條件,如果契約成立後,訂約時所依據的環境條件已發生重大變化或不復存在,則契約的效力亦應隨之變更,不能按原來的契約規定去履行。我國民法情勢變遷雖沒有作出明確的規定,但《民法通則》第四條、《經濟契約法》第二十七第一款第四項的規定,都隱含了情勢變遷原理。本案雙方當事人簽訂廠房租賃合時,國家實行的是低租金政策。隨著經濟改革的不斷深入,國家對房地產業政策做了重大調整,當事人訂約時所依據的環境條件已發生了重大變化。如果堅持按原契約履行,則明顯違背等價有償、誠實信用原則,因此,該契約的房租條款應隨著訂約時所依據的環境條件的變化而隨之變更。廈門市中級人民法院判決支持交運公司變更房租條款的請求,是正確的。
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