一、綜合計算題(共3小題，第一小題20分，後兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分)
1．某市一綜合大廈，於1995年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建築面積為4000平方米；4~10層為寫字樓，建築面積為7500平方米，建築總容積率為4。該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權，出讓地價為1250萬元。1998年該大廈所有者擬進行股份制改制，請評估出該宗土地在1998年10月31日現狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據調查，目前該大廈租賃契約中商場的實際租金為5．5元／建築平方米·日，寫字樓的實際租金為3．5元／建築平方米·日；同類物業的平均租金水平按可出租建築面積計算為：商場5．0元／平方米·日(可出租面積占建築面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓為4．0元／日·平方米(可出租面積占建築面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業出租的費用一般為：年管理費為租金的5％，年維修費為重置價的8％，每年需支付稅費30元／建築平方米，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結構，重置價為3000元／建築平方米，經濟耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從1993年至1998年物價指數每年上漲9個百分點，當地土地還原率為8％，綜合還原率為9％。
計算結果
該宗土地在1998年10月31日現狀基礎設施條件下的土地使用權價格：
總地價：4245. 175萬元
單位地價：14765. 83元/平方米
2．某開發公司欲參與a宗地的土地使用權招標競投，現委託某土地估價機構對a宗地進行招標地價評估。該估價機構收集到有關資料如下：
(1)a宗地面積為2000平方米，規劃用途為住宅用地，最大容積率為4．0，區域基礎設施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。
(2)該開發公司擬取得該地塊的土地使用權後，建造商品住宅樓，預計開發期為兩年，建築費為600萬元，專業費和不可預見費分別為建築費的6％和4％，建造成本均勻投入，建成後即可全部售出。
(3)該開發公司預計的投資回報率為房地產售價的15％；稅金為房地產總價的6％；銀行年貸款利率為11％，土地還原率為8％。
(4)在a宗地所在區域內建築結構及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為：
實例b：2370元／平方米； 實例c：2730元／平方米； 實例d：2500元／平方米；
a宗地上建成後的房地產與上述三個比較實例的影響因素修正指數如下表，表中數值表示各案例條件與待估房地產的比較，負號表示案例條件比待估房地產差，正號表示案例條件優於待估房地產：
比較因素 a宗地 比較實例b 比較實例c 比較實例d
交易時間 100 —1 —5 —4
交易情況 100 0 —1 +1
區域因素 100 —2 +2 —3
個別因素 100 0 +10 +5
使用年期 100 —3 0 —1
根據以上資料，評估出該公司的投標地價。
計算結果
該公司的投標地價：總地價：715. 57萬元
單位地價：3577. 85元/平方米
1998年土地估價師-土地估價實務題2