第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1，土地位置狀況
委估地塊為××廠用地範圍內的一部分，位於××區××大道××號，西臨××江、北靠××路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3. 5公里。
2．土地登記狀況
××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業，土地使用者為××廠
評估對象為××廠廠區用地的一部分，包括南區、西區、北區三個地塊，其對應土地登記狀況為：南區：國有建設用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積7601平方米，其中估價對象勘測定界面積為7477平方米。西區和北區：國有建設用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積628319平方米，其中待估地塊北區勘測定界面積為40108平方米，西區勘測定界面積為24449平方米。
3．土地權利狀況
估價對象土地使用權為××廠以行政劃撥方式取得。
4．建築物及地上附著物狀況(略)
二、地價影響因素分析
1．一般因素(略)
2．區域因素
(1)位置
評估對象位於××新區××江東岸，距市中心約12公里，××口岸約1公里，距××大橋約3．5公里。
(2)交通條件(略)
(3)區域性質
由於城市發展的結果，已形成工業和居住混雜的區域。
(4)集聚條件
評估對象周邊規劃為開發區，有××保稅區、××出口加工區、××高科技園區等，工業集聚規模較高。
(5)地塊面積及形狀
待估地塊總面積為72034平方米，其中南區7477平方米，北區40108平方米，西區24449平方米。該地塊整體形狀不規則，西、北區近似長方形，南區近似三角形。
3．個別因素
(1)環境條件
評估對象所在區域附近工廠相對集中，如××化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。
(2)地質條件
評估地塊所在區域，為第四紀地層。該待估地塊地質條件對地表工程利用無影響。
(3)臨江條件
評估地塊臨××江，有較理想的水運條件。
(4)土地使用權年限
取國家規定的工業用地出讓最高年限50年。
1998年土地估價師-土地估價實務題4