3．某房地產開發公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權，宗地條件如下：宗地面積4500平方米，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規劃限制條件和設計方案為：總建築面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設備層；地下一層1000平方米為停車場，設有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據當地規定，交足40％地價款後即可開工，剩餘地價款應在建築物建成後一次性交清。 。
又根據市場調查，有以下數據：該項目開發建設周期為兩年，建成後住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元／平方米，銷售稅費為售價9％；商場和車位用於出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元／平方米，可出租面積占總建築面積的
70％，每個汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關稅費及經營管理費按租金
的30％計。此類建築物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／平方米，住宅
2000元／平方米，地上車位平均為500元／個，專業費為建安綜合成本的3％，假設資金投
入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原率為7．5％，商場的房地產綜合還原率為7％，建築物還原率為8．5％。
試計算該開發公司開工時應交納的地價款。
計算結果
該開發公司在開工時需依照當地規定交納40％的地價款，金額為1546．91萬元。
二、估價實務分析(本部分由兩個案例報告組成，每個報告都存在多處錯誤，請認真閱讀案例報告並加以分析，指出存在的錯誤，並簡述原因。只挑出錯誤而未說明原因的不得分。每個報告60分)
報告一土地估價技術報告
第一部分
一、估價項目名稱：××廠地價評估
二、委託估價方(略)
三、受託估價方(略)
四、估價對象(略)
五、估價目的：對××廠的土地使用權價格進行評估。
六、估價依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(3)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
(4)國家土地管理局、國家體改委《股份有限公司土地使用權管理暫行條例》
(5)××市有關土地的法律法規及檔案規定
(6)委託方提供的有關資料(略)
(7)估價人員實地勘察和調查收集的有關資料。
七、地價定義
此次評估地價是評估對象五十年期工業用地國有土地使用權於評估期日的價格
八、估價期日：1997年6月30日
九、估價日期：1997年8月13日
十、估價結果
總地價：40，605，565．8元
估價結果一覽表(略)
十一、需要特殊說明的事項
(1)本報告提供的土地價格構成中不包含評估地塊紅線內基礎設施，如管線、碼頭、道路等的費用。
(2)本報告評估地塊為××廠劃撥土地的一部分，評估範圍由委託方劃定，其面積以土地勘測定界機構勘測定界結果為準。
(3)本報告中採用的房屋建築面積由委託方提供，作為評估時的參考。
(4)本報告需按國家規定，經政府土地管理部門確認後，方可作為確定股份制改造企業土地使用權價格的依據。
(5)未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發表或引用。
(6)本報告自估價期日起半年內有效。
十二、土地估價
姓 名 簽名
金勝利 （略）
范 謀 （略）
程永發 （略）
十三、土地估價機構 (略)
1998年土地估價師-土地估價實務題3